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從2008年10月,，中國(guó)土地估價(jià)協(xié)會(huì)發(fā)布了中估協(xié)發(fā)[2008]30號(hào)文〈關(guān)于推廣土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的通知〉起,，2009年11月，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)〈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（試行）〉（征求意見(jiàn)稿）也開(kāi)始正式征詢意見(jiàn),，自此,，中國(guó)房地產(chǎn)和土地估價(jià)開(kāi)啟了意在提升行業(yè)整體技術(shù)水平的報(bào)告評(píng)審的規(guī)范化和專業(yè)化工作,。該項(xiàng)工作從推廣到與機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)審、資信評(píng)級(jí)掛鉤,，客觀上發(fā)揮了強(qiáng)制機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)評(píng)估報(bào)告和評(píng)估方法的研究投入,，對(duì)提高整個(gè)行業(yè)的水平和能力起到了關(guān)鍵性的作用。

評(píng)審工作從初期的規(guī)范性評(píng)審到現(xiàn)如今的關(guān)注內(nèi)容,、關(guān)注依據(jù)的充分和合理,、推導(dǎo)過(guò)程科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)龋u(píng)審的專業(yè)性的精細(xì)化不斷的加強(qiáng)。做為機(jī)構(gòu)的估價(jià)師,，除了一方面感受到評(píng)審所帶來(lái)的壓力的同時(shí),，也使我們更多的關(guān)注到評(píng)估方法使用中的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題、關(guān)鍵參數(shù)的探討和研究,。由于種種原因,，目前大部分的機(jī)構(gòu)和估價(jià)師常用的估價(jià)方法一般是市場(chǎng)法（房地產(chǎn)、土地）,、收益法（房地產(chǎn)）,、假設(shè)開(kāi)發(fā)法或稱剩余法（土地，靜態(tài)）,、成本法（房地產(chǎn),、土地）、基準(zhǔn)地價(jià)修正法（土地）,。其中對(duì)市場(chǎng)法,、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法,，包括待開(kāi)發(fā)用地的剩余法的使用目前相對(duì)都有比較成熟的思路和要求,。但有些方法，如房地產(chǎn)估價(jià)中的收益剩余技術(shù),，土地估價(jià)中的房地產(chǎn)出租或經(jīng)營(yíng)模式下收益法,、現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的剩余法等，雖然〈城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程〉和〈房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范〉都有提及,，因?yàn)槿鄙賹?shí)踐積累,，少有研究的緣故，在某些參數(shù)和項(xiàng)目的理解和運(yùn)用上存在較大的分歧,?？陀^上要求我們對(duì)這些問(wèn)題的深入分析和探討，提高對(duì)估價(jià)技術(shù)使用的能力,。限于研究的局限,，本文僅對(duì)土地估價(jià)中現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的剩余法的使用進(jìn)行一些討論和辨析，指導(dǎo)估價(jià)技術(shù)人員合理使用該方法,。

關(guān)注此方法的使用一方面是中國(guó)土地估價(jià)協(xié)會(huì)的〈土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審規(guī)則〉,，其次是地價(jià)監(jiān)測(cè)評(píng)估（目前是建成區(qū)地價(jià)監(jiān)測(cè)評(píng)估主要方面之一），再有就是現(xiàn)實(shí)工作中常常需要單獨(dú)求取建成區(qū)土地價(jià)值,，等等,，使我們迫切需要理清該方法使用中對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，正確使用剩余法評(píng)估現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)值,。

首先通過(guò)搜集相關(guān)的資料,，我們發(fā)現(xiàn)雖然房地產(chǎn)和土地估價(jià)都有剩余法（房地產(chǎn)估價(jià)目前稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法）,，但對(duì)剩余法的此種使用有著天壤之別的處理。

房地產(chǎn)估價(jià)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的定義是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本,、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法,。適用的估價(jià)對(duì)象為“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”,，對(duì)于舊房適用的情況是舊房重新改造或改變用途成新房。

土地估價(jià)：剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法,，其定義是：在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息,、利潤(rùn)和稅收等,，以價(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格方法。結(jié)合評(píng)審標(biāo)準(zhǔn),，土地估價(jià)的剩余法不僅適用于待開(kāi)發(fā)用地評(píng)估,，還可用于現(xiàn)有建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)值估價(jià)。

由此可見(jiàn)：雖然都稱之為假設(shè)開(kāi)發(fā)法,，但在適用對(duì)象上房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)理論有著明顯的不同。但我們?cè)诖瞬挥懻摾碚摵鸵罁?jù)的孰是孰非,，僅理清思路,，正確使用方法進(jìn)行估價(jià)工作。

對(duì)剩余法評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)值：〈城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程〉只有簡(jiǎn)單的幾句話,，一個(gè)公式：土地價(jià)格=房地產(chǎn)交易價(jià)格-房屋現(xiàn)值-交易稅費(fèi),。和如何確定房地產(chǎn)交易價(jià)格的方法。

而土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)對(duì)該方法的操作作了進(jìn)一步的細(xì)化和規(guī)范：

剩余法（適用于已建房地產(chǎn)用地）：

1,、  不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算

2,、  房屋重置價(jià)格估算：包括建安成本、專業(yè)費(fèi)用,、管理費(fèi)用,、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn),、銷(xiāo)售稅費(fèi)等

3,、  房屋折舊

4、  房屋現(xiàn)值

5,、  交易稅費(fèi)：銷(xiāo)售費(fèi)用,、銷(xiāo)售稅費(fèi)及計(jì)算（若用收益法估算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，該項(xiàng)不考慮）

6,、  地價(jià)測(cè)算

至此,，看似已建房地產(chǎn)用地剩余法估價(jià)并沒(méi)什么特別的地方：先采用市場(chǎng)法或收益法或其他方法求取房地產(chǎn)總價(jià),，然后用成本法求取現(xiàn)有建筑物的重置成本價(jià)格，再扣除折舊,，扣除交易費(fèi)用就得到了土地價(jià)值,。相對(duì)于待開(kāi)發(fā)用地只是多了折舊的求取和扣除。但就是這一點(diǎn)的不同,，在實(shí)際工作中卻引發(fā)了估價(jià)師們對(duì)許多問(wèn)題的分歧和討論,。因?yàn)樵诜课莸闹刂脙r(jià)格測(cè)算中管理費(fèi)用、投資利息,、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)取基數(shù)不同,，測(cè)算所得的地價(jià)也會(huì)相去甚遠(yuǎn)。認(rèn)真分析,，大家發(fā)現(xiàn)主要的問(wèn)題來(lái)自于我們對(duì)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的認(rèn)識(shí)和處理,。房地產(chǎn)整體價(jià)值并不是簡(jiǎn)單的地價(jià)和房?jī)r(jià)的組合，那么如何在估價(jià)中合理的分割兩部分的價(jià)值,，就成為爭(zhēng)論的焦點(diǎn),。

在此問(wèn)題上我贊成〈成本法與剩余法計(jì)算公式深入剖析〉（韓鐵濤）一文中的觀點(diǎn)：即把除了土地市場(chǎng)價(jià)值之外的所有各項(xiàng)價(jià)值歸入建筑物實(shí)體價(jià)值。論文中的理由主要有3個(gè)：一是房地產(chǎn)價(jià)值因建筑產(chǎn)生而產(chǎn)生,，因建筑折舊而減少,，在不考慮外部增減值的前提下，房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)取決于建筑物的狀態(tài),；二是實(shí)際操作中的地價(jià)定義,，類(lèi)似項(xiàng)目地價(jià)定義應(yīng)是X通一平下空地的價(jià)值；三是依據(jù)美國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)是把投資利潤(rùn)歸為“企業(yè)家激勵(lì)”,，歸入建筑物總成本,。這樣處理，對(duì)我們正確使用成本法也有了更清晰的思路,，同時(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)中使用收益法剩余技術(shù)求取土地價(jià)值和建筑物價(jià)值時(shí)也能夠得心應(yīng)手,。

關(guān)于扣除相關(guān)稅費(fèi)的問(wèn)題，業(yè)界也是有爭(zhēng)論的,。我們認(rèn)為：當(dāng)用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)總價(jià)時(shí),，需要扣除作為受讓方繳納的稅費(fèi)，原因是市場(chǎng)以此價(jià)格成交時(shí)包含了受讓方所應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi),，當(dāng)用收益法求取房地產(chǎn)總價(jià)時(shí),，這個(gè)價(jià)值未包含轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)，所以無(wú)需扣除,，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)也是我們?cè)谑褂眉僭O(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)以收益模式預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成價(jià)值時(shí)是否需要計(jì)算銷(xiāo)售稅費(fèi)的癥結(jié)所在,。

在這些討論和探討中，我們發(fā)現(xiàn)已成熟的房地產(chǎn)和土地估價(jià)理論在實(shí)際工作中尚有許多值得深入研究的領(lǐng)域,，行業(yè)里的先行者們也多有這些問(wèn)題上的研究和探索,。許多的論述和研究都很有深度,，為我們的估價(jià)工作有較為深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義。