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2011年,，政府調(diào)控政策頻頻發(fā)力，北京率先出臺(tái)北京新建普通住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)—加大住房保障力度,，新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比“穩(wěn)中有降”,。 “國(guó)八條”出臺(tái)之后,，所有調(diào)控要求范圍內(nèi)的城市均先后出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則，其中限購(gòu),、確定年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)這兩項(xiàng)重量級(jí)的措施均為北京最為嚴(yán)厲,。此外，年底北京市在調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí),，也調(diào)整了存量房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn),，從而大幅提高存量房交易稅費(fèi)。

限購(gòu)：北京市進(jìn)一步強(qiáng)化了2010年4月開始執(zhí)行的限購(gòu)政策,，即對(duì)已擁有2套住房的北京市戶籍家庭限購(gòu),、已擁有1套住房的非北京戶籍家庭、未能提供連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京戶籍家庭進(jìn)行限購(gòu),。其余城市限購(gòu)條件均較北京寬松很多,。

房?jī)r(jià)：北京市要求2011年新建普通住宅價(jià)格穩(wěn)中有降，是所有城市中唯一以房?jī)r(jià)下降為控制目標(biāo)的城市,。

稅費(fèi)：2011年12月10日起,，北京市開始實(shí)施新的存量房交易計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，但并未對(duì)公眾具體公布細(xì)則,，據(jù)我愛我家事業(yè)集團(tuán)實(shí)際調(diào)研結(jié)果顯示,，各區(qū)域新的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)大概是原最低過戶指導(dǎo)價(jià)的3倍，意味原來通過做低合同價(jià)來少交稅費(fèi)的方式已不可行,，存量房交易將再糟重創(chuàng),。

(一)、一手房市場(chǎng)分析

1、全市五年成交量對(duì)比

在最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策以及緊縮的信貸政策的雙重作用之下,，2011年全市一手房（不含保障房）成交約5.8萬(wàn)套,，同比下降34.2%；2011年全市一手房成交均價(jià)21552元/平方米,，同比去年上漲7.4%,。

從近五年的成交量?jī)r(jià)對(duì)比來看，2011年全年北京一手房市場(chǎng)創(chuàng)造5年以來兩項(xiàng)新低：成交量創(chuàng)5年以來新低,，成交均價(jià)漲幅為5年以來最低水平,。（如表1所示）

表1：2007-2011年各年度北京市一手房成交量、價(jià)變化情況

2,、新項(xiàng)目銷售率低迷

雖然一手房市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)充裕,，但是新推項(xiàng)目市場(chǎng)成交情況不理想，多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)歷三個(gè)月以上的時(shí)間消化后,，銷售率不足50%,，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月16日為止,，前三季度推盤20個(gè)項(xiàng)目總體銷售率僅為59%,，而四季度新推項(xiàng)目，由于多數(shù)認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目未能簽約,，目前銷售率更低,。

其中，僅有中國(guó)鐵建長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城,、金域華府,、首開國(guó)風(fēng)美唐等項(xiàng)目銷售率達(dá)80%以上，這三個(gè)項(xiàng)目銷售率較高主要因?yàn)殇N售價(jià)格相對(duì)較低,，且主要面向首次置業(yè)需求,。

3、 “限購(gòu)”“限貸”政策的嚴(yán)格執(zhí)行,，嚴(yán)重制約購(gòu)房需求釋放

首先,，“京十五條”的出臺(tái)使各類需求或失去購(gòu)房資格或陷入觀望：擁有多套房產(chǎn)的投資需求已被政策排除購(gòu)房行列；改善性需求多需先賣后買,，謹(jǐn)慎入市或者觀望,；首次置業(yè)需求迫于購(gòu)房資格及對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不明，有效需求也明顯減少,，其中,，精確打擊外地購(gòu)房需求的“限購(gòu)令”持續(xù)作用，原本貢獻(xiàn)北京樓市超過1/3總成交量的外地購(gòu)房需求減少了超過七成,。

其次,，受緊縮貨幣政策的影響,，下半年開始首套房貸款利率普遍上調(diào)，部門銀行居然按照基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行,，即便是具備購(gòu)房資格,，迫于后期的還貸壓力，更多剛需也開始放棄購(gòu)房轉(zhuǎn)而觀望,。

 (二),、二手房市場(chǎng)分析

1、2011年成交量降至3年以來最低點(diǎn)

在最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策以及緊縮的信貸政策的雙重作用之下,，2011年全市二手房成交（過戶）約10.1萬(wàn)套,，同比下降42.0%；2011年全市一手房成交均價(jià)22772元/平米,，同比上漲7.5%,。

從近五年的成交量?jī)r(jià)對(duì)比來看，2011年全年北京二手房市場(chǎng)成交量降至最近3年以來的最低點(diǎn),，成交均價(jià)漲幅明顯變小,。（如表1所示）

表1：2007-2011年各年度北京市二手房成交量,、價(jià)變化情況

2,、2011年二房市場(chǎng)成交的特點(diǎn)：

首先，城六區(qū)（首都功能核心區(qū),、城市功能拓展區(qū)）住房總存量較大,，而且區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，依然是二手成交的主力區(qū)域,，數(shù)據(jù)顯示,，2011年城六區(qū)成交量占全市總成交量的64%，比去年上升了2個(gè)百分點(diǎn),。

其次,，城市功能拓展區(qū)近期土地供應(yīng)量較大，目前新房市場(chǎng)供應(yīng)充裕,，加上該區(qū)域新房房?jī)r(jià)年底有所下調(diào),，對(duì)該區(qū)域二手房市場(chǎng)形成一定沖擊。數(shù)據(jù)顯示,，2011年城市功能拓展區(qū)成交量占全市總成交量的29%,，比去年下降4個(gè)百分點(diǎn)。

圖2：2009-2011年北京二手住宅區(qū)域結(jié)構(gòu)分布變化   圖3：2009-2011年北京二手住宅面積結(jié)構(gòu)分布變化

注： 首都功能核心區(qū)——原來的東城,、西城,、崇文、宣武

城市功能拓展區(qū)——朝陽(yáng),、海淀,、豐臺(tái),、石景山

城市發(fā)展新區(qū)——通州、大興,、順義,、昌平

生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)——門頭溝、房山,、平谷,、懷柔、密云,、延慶

在關(guān)注二手房的人群中,，首次置業(yè)者占絕大多數(shù)，而且以工薪階層居多,，資金實(shí)力很有限,，小戶型、低總價(jià)的產(chǎn)品依然是其首選,。從2009-2011年二手房成交面積分布情況來看,，2011年戶型面積在80平方米以下的套數(shù)，占年度總成交套數(shù)的49%,，比之前兩年都有所上漲,。

（三）2012趨勢(shì)預(yù)判：信貸政策有定向放松的可能，成交量將有所回漲

1. 針對(duì)剛需的政策可能會(huì)有不同程度的微調(diào),，尤其是其中的信貸部分

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求“房?jī)r(jià)還合理回歸”,，因此“限購(gòu)”政策本身還會(huì)繼續(xù)延續(xù)，至少在長(zhǎng)效機(jī)制（例如房產(chǎn)稅）形成之前,，限購(gòu)”政策暫時(shí)不會(huì)取消,，但是針對(duì)剛性需求，對(duì)不盡合理的執(zhí)行細(xì)則可能會(huì)有適度微調(diào),，例如在納稅年限,、支持“賣舊買新”等方面。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還要求“加快普通商品住房建設(shè),，擴(kuò)大有效供給”,，即需要在保證供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理的前提下，促進(jìn)中低端市場(chǎng)發(fā)展,，支持剛性需求的正常釋放,，而當(dāng)前首付成數(shù)、貸款利率均創(chuàng)歷史新高,，與未來政策要求相違背,，因此，明年針對(duì)首次購(gòu)房者的“限貸”政策門檻將會(huì)有所降低,。

換而言之,，從貸款成數(shù),、利率、稅費(fèi),、限購(gòu)尺度等方面給予首次置業(yè),、首次改善類人群一定優(yōu)惠和松綁，不僅不會(huì)造成房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈,，而且有利于恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力,，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2. 明年二手成交量可能達(dá)到15萬(wàn)套,，成交均價(jià)將回歸至2010年水平

在以上政策的判斷之下：

從市場(chǎng)需求方面來看,，隨著房?jī)r(jià)合理回歸，業(yè)主掛牌價(jià)格將更加接近購(gòu)房者的預(yù)期價(jià)格,，加上信貸政策可能會(huì)有針對(duì)性的降低放貸門檻,、繼續(xù)執(zhí)行優(yōu)惠利率，這都有利于處于觀望之中的,、具備資格的置業(yè)者購(gòu)房需求的釋放,。

從市場(chǎng)供應(yīng)方面來看，明年隨著各類積極政策的出臺(tái),，帶動(dòng)市場(chǎng)交易的逐步回暖,，投資性供應(yīng)（“賣房”求“變現(xiàn)”）會(huì)把握時(shí)機(jī)入市，置換性供應(yīng)（“買新”之前需“賣舊”）可能將通過“一賣一買”的形勢(shì)推動(dòng)房源進(jìn)入市場(chǎng),，供應(yīng)量將有所回升,。

基于此，預(yù)計(jì)明年二手房成交量將回漲至15萬(wàn)套,，成交均價(jià)將回歸到2010年的水平。

分時(shí)間段來看：

短期內(nèi)（明年一季度）,，由于年初信貸投放環(huán)境相對(duì)寬松,，2011年底轉(zhuǎn)移過來的需求可能在年初釋放，但因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期不太明朗,，市場(chǎng)供應(yīng)還將處于觀望階段,，成交量可能在短暫上漲后回歸正常水平，價(jià)格將延續(xù)2011年四季度的下調(diào)態(tài)勢(shì),。

中長(zhǎng)期來看,，具體政策一旦確定，市場(chǎng)信心將隨之回暖,，二手市場(chǎng)交易將先于一手房市場(chǎng)活躍起來,，隨著剛性需求不斷釋放，成交將快速回漲企穩(wěn),，價(jià)格或在小幅下調(diào)后趨于穩(wěn)定,。此外,，即便是位置較好的區(qū)域可能因?yàn)闀簳r(shí)供不應(yīng)求價(jià)格出現(xiàn)上漲，但區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量也會(huì)因價(jià)格上漲的逐步釋放,，供需關(guān)系將很快再次趨于緩和,，價(jià)格最終還將回歸正常。