隨著國家統(tǒng)計局十月份房價走勢統(tǒng)計結(jié)果的公布,，房價到了拐點(diǎn)的說法基本得到社會的公認(rèn)。同時我們也看到了部分開發(fā)商真正的降價促銷，看到了個別地方出現(xiàn)的退房風(fēng)波,，艱難的房地產(chǎn)市場調(diào)控終于見到了成效。當(dāng)然,，我們也很快看到了某些地產(chǎn)界人士的氣急敗壞和某些專家的積極跟進(jìn),，例如：如此市場調(diào)控是反市場的，是對市場的破壞,；房價下跌會引起社會動亂和政權(quán)更迭,；房價最多下跌15%，超過15%銀行就受不了了,，很多開發(fā)商要破產(chǎn)了,；房價已經(jīng)到了剛性需求可以出手的時候了等等。不過,，我們并沒有看到普通老百姓的熱烈歡呼,，因為雖然房價停止增長，甚至有所下跌,，但依然高企,，依然是普通消費(fèi)者無法承受的。有些說法,，特別是“房價下跌會引起社會動亂和政權(quán)更迭”的說法倒讓我們想起馬克.吐溫先生在他的小說《競選州長》中的描寫,。我們不敢說他是在暗示什么，更不敢說他是在呼吁社會動亂和政權(quán)更迭,，但是他顯然是搞反了,，正是物價高企，民不聊生才是社會動亂的重要原因吧,，1989年春夏之交的社會動亂與上一年物價指數(shù)高達(dá)15%是有著直接關(guān)系的,。我們學(xué)過經(jīng)濟(jì)學(xué)的都知道，自由市場經(jīng)濟(jì)是有著一個周期性規(guī)律的：增長,、衰退,、蕭條、復(fù)蘇,，增長后面的衰退是不可避免的,，只是嚴(yán)重程度不同而已,。改革開放三十年來中國經(jīng)濟(jì)也有過大起大落，但是近十年來比較平穩(wěn),，這與中央政府宏觀調(diào)控水平的提高有很大關(guān)系,。房地產(chǎn)市場也是這樣，如果沒有主動調(diào)控,，最終的下跌必然深度更深,，時間更長，對房地產(chǎn)市場的損害更大,，開發(fā)商也在劫難逃,。我們欣賞有關(guān)專家的斷言：房地產(chǎn)市場如果不加調(diào)控，它引發(fā)的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)將使中國三十年改革開放的成果毀于一旦,。雖然這種說法有點(diǎn)聳人聽聞,，但是問題其實就是這樣。到那時候,，恐怕真要發(fā)生社會動亂和政權(quán)更迭了吧,。
雖然房價到了拐點(diǎn)，但是正如溫總理所重申的：“對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施,，決不可有絲毫動搖,，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格?！?/span>
一,、繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的必要性
既然房價（主要指的是商品住宅價格）已經(jīng)趨于平穩(wěn)甚至有所下跌，為什么還要強(qiáng)調(diào)調(diào)控措施不能有一絲一毫的動搖呢,？我們?nèi)鄙僖恍╆P(guān)鍵性的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，但我們?nèi)匀豢梢赃\(yùn)用常識作出自己的分析和判斷，得出一些結(jié)論,。
1,、房價雖然已經(jīng)趨于平穩(wěn)甚至有所下跌，但這只是瘋狂暴漲后的“趨于平穩(wěn)甚至有所下跌”,，房價的泡沫依然巨大,，房地產(chǎn)的有效需求（所謂剛性需求）依然無法形成，房價的問題依然是金融危機(jī)的巨大誘因,。同時,，普通消費(fèi)者對于房價歸于合理的訴求沒有得到滿足，政府的政治風(fēng)險依然存在,。
2,、結(jié)合2008年的房價調(diào)控失敗的教訓(xùn)來看，如果現(xiàn)在就放松調(diào)控措施，那必然會給市場一個錯誤的信號,，給消費(fèi)者一個錯誤的預(yù)期,，房價必然會出現(xiàn)報復(fù)性的上漲。到時再來調(diào)控,，不但更加困難而且損失更大,，政府的威信更加掃地，甚至不排除出現(xiàn)更嚴(yán)重的政治問題,。
3,、目前的房價依然是普通消費(fèi)者所不能承受的。據(jù)媒體報道,，前不久某地產(chǎn)公司對北京的房價進(jìn)行了研究,，認(rèn)為在北京只有3%的人可以承受現(xiàn)實的房價?？梢娺@樣的房價沒有一個較大幅度的下調(diào),，沒有回歸到較大比例普通消費(fèi)者可以承受的價位,，就形成不了正常的市場需求,，就依然只是在制造可以用“鬼村”、“鬼屋”命名的投資品,。這樣的房地產(chǎn)市場只會進(jìn)一步醞釀風(fēng)險,，進(jìn)而對整個社會經(jīng)濟(jì)造成更大的沖擊和破壞。
4,、房價的較大幅度下調(diào),，必然使金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險凸顯出來。實際上,，如果2008年的房地產(chǎn)市場調(diào)控沒有半途而廢的話,，現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險要比目前實際狀況小得多。這也正是為什么要堅持調(diào)控不動搖的原因：不能讓金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險繼續(xù)擴(kuò)大了,。既然已經(jīng)錯了一次,，就不要再錯第二次了。政府已不可能再拿納稅人幾千個億甚至上萬個億去沖銷金融機(jī)構(gòu)的壞賬,，去救那些貪婪的企業(yè)家了,。
5、從地方人民政府的角度來看,，如果房地產(chǎn)市場沒有回歸到正常的發(fā)展軌道上來,，地方人民政府的土地財政也不可能持久，加之還要背負(fù)大規(guī)模保障性住房建設(shè)的負(fù)擔(dān),，地方財政的窘迫可想而知,。其實，如果房價合理，大規(guī)模保障性住房建設(shè)本來是不必進(jìn)行的,。這也從反面說明為了保證地方經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展,，地方土地財政的可持續(xù)性，地方人民政府也應(yīng)該堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控,，而不是追求短期利益,、個人政績，不顧地方的長遠(yuǎn)發(fā)展,。
6,、對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說也是這樣，只有一個長期穩(wěn)定,、持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場才是開發(fā)商們所需要的,。上漲的時候拿到地就能賺錢，下跌的時候多少年也緩不過來,，反復(fù)大起大落,，這樣的市場沒有正常的競爭，無法優(yōu)勝劣汰,，房地產(chǎn)開發(fā)基本上就是一種賭博,。政府的調(diào)控措施使得開發(fā)商的利潤空間縮小了，但有了長期發(fā)展,、賺取利潤的機(jī)會,，這才是正道。
總之,，無論從政治的角度還是從經(jīng)濟(jì)的角度,，無論從國家、地方人民政府還是普通消費(fèi)者,，甚至是房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看,，調(diào)控措施都是利大于弊的，都是應(yīng)當(dāng)堅持的,。
二,、什么是符合中國國情的住房市場體系
這一次房價的上漲與調(diào)控，是改革開放三十年來最為引人注目的,。實際上這種房價的上漲與下跌已經(jīng)不是第一次了,，只是這一次比哪一次都瘋狂，政府才不得不采取措施進(jìn)行調(diào)控,，以免造成更大的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī),，造成更大的破壞?？梢韵胂?，如果各種因素不改變的話，下一次房價上漲很可能更加瘋狂。所以,，應(yīng)當(dāng)提前加以研究：如何建立符合中國國情的住房市場體系,，避免這種可能引起社會動亂的事情再度發(fā)生。那么,，造成這種不正常上漲的最重要的因素是什么,？是我們沒有把住房作為城鎮(zhèn)居民（包括已經(jīng)進(jìn)城和即將進(jìn)城的農(nóng)民）的一種基本消費(fèi)品來看待，而把它看成是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱,，是創(chuàng)造政績的依托,，是財政收入的來源（從地方政府的角度）；或者把它看成是規(guī)避通貨膨脹的投資品（從企業(yè)和個人的角度）,。只有當(dāng)我們把住房重新作為一種基本消費(fèi)品去設(shè)計其供給與需求,，并通過各種經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的手段加以調(diào)節(jié),，保證其基本平衡,，才能夠根本解決這個問題。
那么,，制約城鎮(zhèn)住房建設(shè)的根本性的因素或者說問題是什么呢,？我們認(rèn)為：是快速城市化、富?；瘞淼拇笠?guī)模住房需求與有限的建設(shè)用地供給（或者說確保18億畝耕地紅線政策）之間的矛盾,。農(nóng)民進(jìn)城,、小城市人口向大城市轉(zhuǎn)移,、城市之間人口流動以及住房改善需求造就了大規(guī)模城鎮(zhèn)住房剛性需求，而在保護(hù)耕地這個基本國策制約下,，有限的建設(shè)用地要統(tǒng)籌考慮城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地,、工商發(fā)展用地、科教文衛(wèi)用地等等之后,，可以用于住房建設(shè)的土地是非常有限的,。在滿足剛性需求都有困難的情況下，怎么承受得了進(jìn)一步的投資和投機(jī)需求呢,？加之還有一些人為的因素,，例如：地方人民政府追求政績、追求土地收益,；開發(fā)商追求高利潤而囤地,、控制開發(fā)速度；貨幣貶值預(yù)期,；房地產(chǎn)市場監(jiān)管不力,，信息不對稱等等。這種種因素造成了供需矛盾的激化，房價的瘋漲,。因此,，統(tǒng)籌考慮我國人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段,、城市化進(jìn)程所造成的大規(guī)模住房需求,，必須借鑒德國等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，將住房制度重新加以設(shè)計,，形成能夠優(yōu)先滿足城鎮(zhèn)居民居住需求,，減少投資需求，杜絕投機(jī)需求這樣一種機(jī)制,。這種機(jī)制大致可以包括以下幾個方面：
1,、放棄將住房建設(shè)作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)的做法，使住房建設(shè)回歸到滿足城鎮(zhèn)居民基本生活需要的層面上來,，用有限的住房建設(shè)用地最大程度地滿足城鎮(zhèn)居民基本居住需求,。
2、修改,、完善住宅用地出讓程序和規(guī)劃指標(biāo)體系,，不以追求土地收益最大化為宗旨，而以最大程度滿足城鎮(zhèn)居民各個層次的需求為宗旨,，力?！熬诱哂衅湮荨钡睦硐肽軌?qū)崿F(xiàn)；特別要避免別墅以“低密度住宅”,、“低層住宅”的名目出現(xiàn),，規(guī)避現(xiàn)有法規(guī)。
3,、住房建設(shè)以市場開發(fā)商品房為主,，以政府建設(shè)保障性住房為輔，為城鎮(zhèn)居民提供各種檔次,、各種規(guī)格的住房,，滿足各種不同的需求；鼓勵包括國有企業(yè)在內(nèi)的各種企業(yè)進(jìn)入住宅開發(fā)市場,，避免市場壟斷,，開發(fā)商綁架地方人民政府和普通消費(fèi)者的現(xiàn)象重演。
4,、集約化利用土地,，通過地價、稅收的傾斜,，減少低容積率土地的出讓,。例如“別墅上山”其實是一個雙贏的選擇,，既節(jié)約了耕地，又利用山坡營造了別墅開闊的視野,、良好的通風(fēng)采光,，減少了戶與戶之間的干擾，而與城市的距離其實不一定是壞的影響,，相反可能是好的影響,，至少空氣好、噪音小,。
5,、完善稅收體系，控制住房的投資性和投機(jī)性,。例如通過征收房產(chǎn)稅可以迫使投資者必須將其投資型住房用于出租,，滿足租房市場需求，同時使得投機(jī)者減少利潤空間,，投機(jī)沖動減低,；通過高轉(zhuǎn)讓稅可以使得住房投機(jī)利潤空間縮小，甚至無利可圖,。有針對性的稅收可以使住房的投資性和投機(jī)性都趨于最小,，也可以使更多的社會閑散資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。
總之,，應(yīng)當(dāng)把住宅建設(shè)從一般房地產(chǎn)開發(fā)中分離出來，給予特殊政策促進(jìn)其發(fā)展,，同時也可以避免集資建房的死灰復(fù)燃,、小產(chǎn)權(quán)房的屢禁不止以及過度追求大戶型、超大戶型等不符合中國國情的現(xiàn)象出現(xiàn),。
三,、建立長期穩(wěn)定的住宅市場發(fā)展機(jī)制與房地產(chǎn)稅收
房價的漲漲跌跌，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的正?，F(xiàn)象。關(guān)鍵是這種漲跌是正常的成本推動,、一時的供需不平衡,，還是不正常的壟斷和暴利。在本次房價上漲中,，地方人民政府和大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都賺取了暴利,，其原因在于土地的一級開發(fā)市場和二級開發(fā)市場都存在著不同程度的壟斷，尤以一級開發(fā)市場為甚,。這是因為中國的房地產(chǎn)市場具有不能體現(xiàn)市場規(guī)律的缺陷,。在一個普遍意義上的市場——正常的市場——中,，當(dāng)需求增加時，供給也會隨之增加,；當(dāng)住宅價格畸高,，住宅開發(fā)利潤劇增時，應(yīng)當(dāng)會有大量的開發(fā)企業(yè)加入進(jìn)來,，住宅用途的土地的供應(yīng)也會隨之增加,。但實際上不是這樣，土地供應(yīng)受到各種限制,，其中有保護(hù)耕地的限制,、規(guī)劃的限制、甚至有維持高房價以便推高GDP,，增加土地財政收入的利益驅(qū)動,。土地供應(yīng)市場不是一個競爭性的市場,而是很大程度上保留了計劃經(jīng)濟(jì)影子的一個市場。土地的供應(yīng)量不是市場說了算,，而是地方人民政府說了算,。因此，要承認(rèn)房地產(chǎn)市場（特別是住宅市場）不是一個普遍意義上的市場這樣一個事實,，我們才能有針對性地改進(jìn)管理辦法,。換句話說，如果地方政府作為土地供應(yīng)市場主體的狀況不能改變,，就應(yīng)當(dāng)在制度上做一些改進(jìn),，限制其不利因素的發(fā)生。怎樣建立長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)制,，已經(jīng)有很多論述了,，相信政府有關(guān)部門也在加以研究，在這里就不再贅述了,，只想討論一下房地產(chǎn)稅的問題：
1,、對住房開征（恢復(fù)征收）房地產(chǎn)稅會增加消費(fèi)者的稅負(fù)嗎？不會,。如果按目前普遍認(rèn)可的城鎮(zhèn)居民自己居住的第一套住房不征稅的話,，基本沒有增加消費(fèi)者的稅負(fù)。購買住房用于投資或投機(jī)本質(zhì)上不屬于消費(fèi),，對投資性住房征稅有助于推動投資者將該住房投入租房市場增加市場供應(yīng),，市場供應(yīng)的增加將會使租金水平降低。
2,、對住房開征（恢復(fù)征收）房地產(chǎn)稅會大幅增加地方人民政府的稅收嗎,？長期來看，不會,。當(dāng)房地產(chǎn)稅足以將住宅投資性需求和投機(jī)性需求壓縮到最小時,，房地產(chǎn)稅的量也會很小,，對地方財政來說吸引力不大。
3,、怎樣才能公平稅負(fù),？這主要是指在不同城市都有住房的人可能享受了特殊待遇。對策一是建立全國統(tǒng)一的信息系統(tǒng),；二是可以采用一律統(tǒng)征,，房產(chǎn)權(quán)利人可以在戶籍所在地獲得全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的退稅的辦法。比如一個人在多個城市擁有房產(chǎn),，那他要在那些城市分別繳納房產(chǎn)稅,，但是他可以在自己戶籍所在的城市獲得退稅，退稅標(biāo)準(zhǔn)按戶籍人口×標(biāo)準(zhǔn)人均居住面積計算,，成年子女與父母同住的獎勵,。這個辦法還要細(xì)化，但是可以解決一個人到底有幾套房無法統(tǒng)計的問題,，也避免了單純使用“套”這個概念很可能造成新的不公平現(xiàn)象,，堵住不應(yīng)有的漏洞。
4,、對住房開征（恢復(fù)征收）房地產(chǎn)稅最大的阻力在哪里,？在地方人民政府和各級官員那里。一方面他們有權(quán)力,，另一方面他們是既得利益者,，對住房開征（恢復(fù)征收）房地產(chǎn)稅會使他們的利益受到損害，所以他們不是積極推動力量,。但是,，考慮到建立長期穩(wěn)定的住宅市場發(fā)展機(jī)制關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展，關(guān)系到基本民生和政治穩(wěn)定,，應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn),。“茍利國家生死以,，豈因禍福避趨之”,，用到這里正合適。
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