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  一,、輝煌的曾經(jīng)

在杭州的房產(chǎn)江湖里,，一直流傳著各種各樣有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)投資的“傳奇”：某蕭山老板早年“斥巨資”購(gòu)進(jìn)四季青商鋪數(shù)套，如今僅靠一年上百萬(wàn)元的租金回報(bào)，就夠一家人吃喝不愁,、開(kāi)豪車住好房,；某溫州投資客一年來(lái)兩次杭州，為的就是倒騰手中握有的幾層寫字樓,。據(jù)說(shuō)他在杭州有一套別墅,，全是這兩年靠出租寫字樓及廠房所獲的收益購(gòu)買的……

當(dāng)然，這些“傳說(shuō)”并非事件的全部真相,。由于商鋪,、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)不同于普通的住宅物業(yè)，具備“經(jīng)營(yíng)”,、“投資”等屬性,，被不熟悉其中道行的人蒙上了一層神秘的面紗：“商鋪一套，吃穿不愁”的俗話,，于是在民間愈傳愈盛,。

此外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)日益增速的今天,，酒店式公寓這種既有“出租回報(bào)”,，又具備“日常居住”功能的跨界產(chǎn)品，也在大行其道：今年以來(lái),，錢江新城,、大城西、城東新城,、下沙等熱門的居住板塊,，都有酒店式公寓類產(chǎn)品面市,，且銷售勢(shì)頭直逼住宅,。前段時(shí)間,，都市快報(bào),、快房網(wǎng)聯(lián)合保利地產(chǎn)推出的灣天地“千人增值購(gòu)”活動(dòng),，7天時(shí)間組了2個(gè)千人團(tuán),、排隊(duì)搖號(hào)重現(xiàn)江湖,，則再次驗(yàn)證了這種“類住宅”產(chǎn)品的受歡迎程度,。

回顧2011年的杭州樓市,，酒店式公寓等“類住宅”項(xiàng)目的熱銷始終是繞不開(kāi)的話題,。在銷售層面上，成交套數(shù)前五強(qiáng)中,，其獨(dú)占三席,；在土地層面上，年度推地56宗,，商業(yè)用地占34宗,，絕大部分規(guī)劃為酒店式公寓,。

2011年的慘淡樓市讓諸多投資者及炒房者漸漸將注意力集中在非限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)上，隨著商業(yè)地產(chǎn)的漸漸升溫,，投資者漸漸地將投資重心從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn),，而住宅地產(chǎn)中，對(duì)比成本頗高的商鋪與寫字樓,，酒店式公寓因?yàn)榭們r(jià)低,，回報(bào)率高，自然而然的受到了投資客的青睞,。

 二,、無(wú)處可打的“擦邊球”

作為一新興的住宅形式，酒店式公寓等“類住宅”產(chǎn)品為“商業(yè)的身子,、住宅的臉”,，處于限購(gòu)與非限購(gòu)的“灰色地帶”，在土地使用年限,、稅費(fèi),、落戶、按揭等方面均存在亂象紛生的局面,。在行政界定和管理上,，尚存在不少漏洞,。至于酒店式公寓類住宅等不同的性質(zhì),，市場(chǎng)并沒(méi)有給予應(yīng)有的關(guān)注。不少購(gòu)房者都是稀里糊涂買過(guò)來(lái),，回頭才發(fā)現(xiàn)商業(yè)性質(zhì)的酒店式公寓,，首付要五成，按揭貸款利率不享受優(yōu)惠折扣,，水電是商用性質(zhì)的,，比民用水電貴一倍多，不能落戶口,，不能作為學(xué)區(qū)房,，問(wèn)題一大堆。因此引起的諸多糾紛終究是注定“類住宅”產(chǎn)品的將來(lái)不漸明朗,。

而隨著2012年1月18日杭州市政府下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）,，或許真的將終結(jié)酒店式公寓等類住宅的熱銷神話。讓這種鉆了空子的“類住宅”無(wú)擦邊球可打,。

《意見(jiàn)》要求商業(yè)辦公樓“去住宅化”,，在設(shè)計(jì)、推廣,、案名等方面做了嚴(yán)格限制,，禁止出現(xiàn)帶有居住功能的暗示,。按照新規(guī)，商業(yè)用地上拔起的建筑將告別獨(dú)立衛(wèi)生間,、廚房,、飄窗陽(yáng)臺(tái)等住宅元素，重新回到寫字樓等的“火柴盒時(shí)代”,。該《意見(jiàn)》將于公布之日起30日后正式實(shí)施,。將非住宅項(xiàng)目“打回原形”，讓“擦邊球”無(wú)處可打,。

躲得過(guò)初一,，躲不過(guò)十五。開(kāi)發(fā)商心中大概也是百感交集,， 2011年住宅全面受限,，讓商業(yè)項(xiàng)目‘風(fēng)光’了一把，《意見(jiàn)》的出爐也是將商業(yè)辦公樓“類住宅”等產(chǎn)品套上了‘緊箍咒’,。任憑你是那足智多謀,，聰明精干的“孫悟空”，也得收起那些花花腸子,，安安分分,，規(guī)規(guī)矩矩。

而作為一種較受歡迎的產(chǎn)品類型,，酒店式公寓等“類住宅”被“封殺”后,，會(huì)不會(huì)帶來(lái)供求失衡，以至于“類住宅”因稀缺而價(jià)值上漲,？

今年頭兩個(gè)月,，杭州市主城區(qū)商業(yè)用地推地量，已創(chuàng)下歷年之最,。封死了商業(yè)用地的最大利潤(rùn)模式后,，政府該如何解決土地的去化問(wèn)題？

問(wèn)題的確很多,，但是“類住宅”這顆“蛀牙”卻是不可姑息,，雖說(shuō)拔了的確會(huì)疼，然而為了長(zhǎng)久的安逸,，酒店式公寓這樣的“類住宅”產(chǎn)品本身的存在就是一種不合理的現(xiàn)象,，若姑息這顆“蛀牙”的存在，會(huì)否引起第二顆,，第三顆,，以及更多的“蛀牙”出現(xiàn)，這都是大家所不想看見(jiàn)的,。為了促使樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)健康地走下去,，必然需要政策的大力“拔牙”,，這也是一個(gè)必然的方向。

之所以要明令開(kāi)發(fā)商對(duì)非住宅和住宅有所區(qū)分,，拔掉這顆“壞牙”或者稱之為“智齒”,，就是因?yàn)榻陙?lái)越來(lái)越多非住宅項(xiàng)目在銷售初期打著住宅的幌子，以一些看似像住宅產(chǎn)品特性的優(yōu)勢(shì),，迷惑了不少消費(fèi)者,，也因此制造了不少購(gòu)房糾紛。

例如,，蕭山某樓盤打著住宅幌子賣商業(yè),，銷售員承諾業(yè)主以后使用的都是民用水電，而且預(yù)鋪煤氣管道,，交付后可通煤氣,，但以上承諾均無(wú)法寫進(jìn)合同。無(wú)獨(dú)有偶,，莫干山路萍水街交叉口某樓盤也曾向購(gòu)房者表示會(huì)有通煤氣的規(guī)劃,。然而其高層卻表示 “還在審批，無(wú)法保證能通氣”的說(shuō)法,。

開(kāi)發(fā)商這種行為有誤導(dǎo)消費(fèi)者之嫌,，土地性質(zhì)明明屬于商業(yè)性質(zhì)，以后辦出的產(chǎn)權(quán)上標(biāo)注的也是非住宅,，但開(kāi)發(fā)商在宣傳過(guò)程中卻有意突出住宅概念,，混淆消費(fèi)者視線?！叭绻苻k出民用水電,，順利開(kāi)通煤氣,，則是違規(guī)操作,。如果待到交付卻無(wú)法履行如上承諾，就是欺騙消費(fèi)者的行為,?！?/span>

《意見(jiàn)》正式執(zhí)行后，此類鉆空子行為將會(huì)得到有力遏制,，無(wú)所遁形,。

三、“類住宅”將何去何從,？

“類住宅”這種產(chǎn)品具有天然的投資屬性,，本就違背了國(guó)家對(duì)于樓市投資性需求的調(diào)控。加上數(shù)量較大,，而且亂象環(huán)生,，存在的交易風(fēng)險(xiǎn)也是不小,。槍打出頭鳥(niǎo)， “類住宅”的獨(dú)自風(fēng)光,，一枝獨(dú)秀,，并且又不是什么出頭好鳥(niǎo)，被國(guó)家斃掉也自然是情理之中了,。

“類住宅”本來(lái)即為畸形產(chǎn)品,，是開(kāi)發(fā)商打“擦邊球”的結(jié)果，是一個(gè)不合理的產(chǎn)品,，它是迎合投資客的一種雜合產(chǎn)品,，正確的叫法應(yīng)該為“公寓式寫字樓”。因?yàn)槭遣缓侠淼?，所以談不上稀缺與否,。但是剛性需求還是是存在的，和未來(lái)相比,，目前在售的項(xiàng)目更有優(yōu)勢(shì),，可塑造性較大。

但是,，失去了住宅用途的商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求又有多少呢,？從銷售的角度講，未來(lái)的非住宅項(xiàng)目單純地建造成“火柴盒”般的辦公場(chǎng)所后,，會(huì)得到市場(chǎng)的承認(rèn)嗎,？

這次的政策如果嚴(yán)格執(zhí)行，幾乎會(huì)將酒店式公寓等類住宅產(chǎn)品堵死,，未來(lái)的市場(chǎng)中將沒(méi)有新的酒店式公寓出現(xiàn),，商業(yè)用地上出現(xiàn)的只有酒店、寫字樓等,。

《意見(jiàn)》的出臺(tái)只是將“類住宅”這類的“擦邊球’打回了原形,，讓其重新回歸了辦公的功能而已。注定“類住宅”這類的“擦邊球”的路將被堵死,，而目前的杭州的在售的“類住宅”也是隨著《意見(jiàn)》的推出而遭遇價(jià)格的“滑鐵盧”,，開(kāi)發(fā)商采取以價(jià)換量的方法期望能在政策落實(shí)前將這“擦邊球”安安穩(wěn)穩(wěn)的打出去。相關(guān)案例如下：

案例一：

位于杭州城東新城區(qū)塊的在售酒店式公寓“紅街廣場(chǎng)” 為城東新城26萬(wàn)方復(fù)合大盤中凱東方紅街的三期商業(yè)項(xiàng)目,，占據(jù)千億投入的城東新城核心區(qū)域,，位于杭州新火車東站戰(zhàn)前首座位置，以其獨(dú)具創(chuàng)新,，雋永靈秀的建筑風(fēng)格,，成為杭州新火車東站的標(biāo)志性建筑之一，與五星級(jí)水岸商務(wù)綜合體互為輝映,，成為未來(lái)城東新城一景,。

項(xiàng)目零距離東站樞紐,，高鐵、磁懸浮,、雙地鐵,、快速公交、水上巴士等五維交通零步行換乘,，上海馳騁商界,、武林廣場(chǎng)購(gòu)物、西湖覽勝隨心轉(zhuǎn)換,。未來(lái)的城東新城是杭州新中心與對(duì)接大上海的城市第一門戶,，與武林廣場(chǎng)、錢江新城構(gòu)建杭州城市中心新格局,，是比肩CBD的城市新商圈,。紅街廣場(chǎng)位處城東新城核心規(guī)劃區(qū)，獨(dú)有城東新城八大綜合體環(huán)繞,，盡享都市繁華與多層次,、多元商務(wù)?？傻谝粫r(shí)間受益新城發(fā)展,，分享區(qū)域發(fā)展成果。

然而從價(jià)格走勢(shì)圖上可明顯看到無(wú)論是地理位置還是未來(lái)的發(fā)展前景都上佳的紅街廣場(chǎng)在《意見(jiàn)》發(fā)布之后,，價(jià)格直降了3600多元,，而隨著《意見(jiàn)》的深入執(zhí)行，該項(xiàng)目的價(jià)格是否還會(huì)呈現(xiàn)這樣的下降趨勢(shì)筆者不敢臆斷,，但是其價(jià)格必定下降的趨勢(shì)還是可以確定的,。

案例二：

位于杭州主城區(qū)的永富大廈為酒店式公寓，國(guó)際精裝solo公館,。大潤(rùn)發(fā)商業(yè)綜合體之上,，35-70平米酒店式公寓。地鐵三號(hào)線華豐路站,、秋石高架等城市快速路周邊環(huán)繞,，大潤(rùn)發(fā)綜合體,、城北銀泰三大豪華商業(yè)配套,。      

永富大廈（永富鉑晶中心）區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。下城北RBD涵蓋大潤(rùn)發(fā),、新天地,、銀泰百貨等商業(yè)綜合體；還有占地600畝的大型物流產(chǎn)業(yè)基地,；對(duì)面是杭州裝飾城,、五金城等專業(yè)市場(chǎng),；旁邊是“田園板塊”高檔居住區(qū)、“萬(wàn)家星城”,、“嘉里楓樺居”,、“都市楓林”等大型社區(qū)；靠近國(guó)家森林公園：占地172公頃的半山國(guó)家森林公園森林覆蓋率達(dá)901%：周邊還有中醫(yī)院分院,、杭鋼醫(yī)院,、汽輪醫(yī)院、安吉路幼兒園分校,、青藍(lán)小學(xué),、風(fēng)帆中學(xué)等文教衛(wèi)配套資源。優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì),，良好的配套,，將使永富大廈成為未來(lái)的價(jià)值高地，是投資達(dá)人的上上之選,。 

很明顯的,，定位高的下城北規(guī)劃100萬(wàn)人口重要的綜合商業(yè)中心的中心，未來(lái)將成為服務(wù)城市產(chǎn)業(yè)人群的標(biāo)桿性作品的永富大廈,，在大勢(shì)之下也是不得不向降價(jià)的大勢(shì)下屈服,，在《意見(jiàn)》的出臺(tái)后，價(jià)格降了將近5000多元,。

四,、“類住宅”前景展望——覆巢之下，豈有完卵

筆者認(rèn)為,，從杭州的凄慘的2012年的樓市開(kāi)局來(lái)說(shuō),，無(wú)論是住宅，還是“類住宅”之類的相關(guān)產(chǎn)品都是依然在“過(guò)冬”,，而2011年的樓市,，住宅雖然冷冷清清，但是鉆了限購(gòu)空子,，大打“擦邊球”的“類住宅”等產(chǎn)品卻是像這凄冷樓市中“冬天里的一把火”,，獨(dú)自燒的火旺火旺。

短暫火熱的“類住宅”的擦邊球之旅也算是將要走到盡頭,，而無(wú)論是達(dá)標(biāo)率僅三成的合格率,，還是《意見(jiàn)》的出臺(tái)，還是這種混淆視聽(tīng)的非住宅非辦公的“類住宅”,，都算不上壓死駱駝的最后一根稻草,，終究不是對(duì)抗凄慘樓市的決定王道。

《意見(jiàn)》的頒布其實(shí)做的就是規(guī)范了“類住宅”的范圍，正是這種具體的內(nèi)容將“類住宅”最根本的也是最能忽悠人的“住非住,，商非商”給徹底的規(guī)范了,，“類住宅”的明天再不會(huì)重現(xiàn)昔日輝煌。