廖凡幼 杜康
最近，有專家撰文提出：高房價,、高租金和高生活成本,，是控制北京等特大城市人口無序膨脹的唯一生態(tài)門檻,。北京想成為國際化水平的都市，必須要有生態(tài)門檻,。這是在證明北京高房價的合理性,，為高房價唱贊歌。只是這種理由過于勉強,，難道高素質(zhì)的企業(yè)和高素質(zhì)的人才就一定要承受高房價,、高租金和高生活成本嗎？高房價,、高租金和高生活成本最終一定會把高素質(zhì)的企業(yè)和高素質(zhì)的人才也一并趕走,，最后剩下的是什么？
不過,，在百度搜索中輸入“高房價的原因”這一詞條,，搜索到了9,970,000篇相關網(wǎng)頁。查看了前20篇文章,，無一例外的是作者對當前高房價問題的憤怒和對高房價原因的分析,，這些分析中許多是合理的，準確的,。既然普通人都能夠比較準確地看到高房價的不合理性以及造成這種情況的一些制度上,、政策上的原因，那么國家和地方各級管理機關的工作人員和各路專家難道就看不到這些原因嗎,？難道就不能找到有效的解決辦法嗎？我們有理由相信中央政府連續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策不是為了敷衍普通老百姓,，但是為什么沒有實際有效的作用呢,？為什么地方政府沒有調(diào)控房地產(chǎn)價格的積極性和主動性呢？大概可以歸結(jié)為“非不為也,，是不能也”,。
一、高房價高在哪里,？
我們先來看看高房價高在哪里,？目前的高房價有兩個特點，一方面高房價在房屋用途上主要高在住宅類房地產(chǎn),，從2005年掀起的這一輪漲價潮主要體現(xiàn)在住宅類房地產(chǎn)上,，工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)漲價幅度遠遠低于住宅類房地產(chǎn),；同時房屋租售比偏離正常值的情況也是這樣,，工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)的租售比還在1：200以下,，基本合理,，而住宅類房地產(chǎn)的租售比都在1：300以上,，一、二線城市甚至高達1：500,。我們的教科書告訴我們：發(fā)達國家的房屋租售比一般是1：100左右,，扣除稅費和大修基金后收益率在8%左右。而我們現(xiàn)在的住宅租售比換算的收益率在4%以下,，最低的低于2%,，還有大量空置，這顯然不合理,，即使作為投資,，也不是理性的投資。另一方面高房價在地域上主要高在一,、二線城市,，也就是說從2005年以來，一,、二線城市的住宅類房地產(chǎn)普遍漲了兩倍,，有的甚至翻了兩番。三,、四線城市房價也在漲,，有的漲的也很快，但是比起一,、二線城市來說,，還是有差距的。正因為這兩個特點,，才造成一,、二線城市中的白領階層民怨沸騰，反應強烈,。實際上,，一段時間以來，城中村違法建筑泛濫,、小產(chǎn)權房屢禁不止,，已經(jīng)提示了城市住宅供應緊張，住宅用地供應嚴重不足（開發(fā)商囤地囤的也主要是住宅用地）,，只是沒有引起國家有關部門的警覺,，及時采取措施而已。正因為住宅關乎老百姓的基本民生,，而一,、二線城市又聚集著大量流動的白領階層，這才使得網(wǎng)絡上體現(xiàn)出來的民情格外地關注高房價,，而且批評的矛頭不僅指向開發(fā)商,，也指向各級政府機關,，質(zhì)疑黨和政府的執(zhí)政能力，于是經(jīng)濟問題就有了政治化的傾向,，最終引起了國家領導人的重視,。國家歷次出臺的“國六條”、“新國六條”,、“國十一條”,、“國四條”“國十條”、部分城市出臺的“限購令”都是針對著部分房價上升過快的城市,，都是針對著住宅類房地產(chǎn)也是這個問題的體現(xiàn),。
二、造成住宅類房地產(chǎn)價格畸高的原因
根據(jù)有關專家的看法：中國現(xiàn)階段城市化進程加快（造成需求上升加快）,、土地供應不足（耕地保護,、市場反應遲鈍）、通貨膨脹預期（造成恐慌性投資保值）,、匯率升值預期（造成熱錢大量流入,，流動性過剩，流動性過剩又加劇通貨膨脹預期）,、房地產(chǎn)商囤積居奇（囤地,、捂盤惜售）、土地財政等等都是住宅類房地產(chǎn)價格畸高的原因,。這些表面上的原因很大程度上體現(xiàn)了資本逐利的特性,，特別是當?shù)胤秸鳛橥恋毓氖袌鲋黧w時，其本身也具備逐利的特性,。按照古典經(jīng)濟學的理論,，市場本身在運行過程中會自動地加以調(diào)節(jié)，使之保持正常運行,。在市場經(jīng)濟條件下，資本要求保值增值甚至追逐利潤最大化是很正常的,，本質(zhì)上也是在發(fā)現(xiàn)并彌補市場本身存在的缺陷,。反過來看，也就是說,，之所以發(fā)生住宅類房地產(chǎn)價格畸高的現(xiàn)象,，說明我們的房地產(chǎn)市場存在著缺陷。那么我們的房地產(chǎn)市場存在哪些缺陷呢,？
有關房地產(chǎn)市場存在壟斷性,、存在信息不對稱、存在監(jiān)管不力問題等等缺陷暫且不說,，一個根本性的缺陷是：在中國,，房地產(chǎn)市場不是一個普遍意義上的市場,。一般說房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，指的是因房地產(chǎn)具有的不可移動性,、獨一無二性,、區(qū)域性造成的地域性極強這樣一種特性。但是,，我們說房地產(chǎn)市場不是一個普遍意義上的市場,，是指嚴格來說，中國的房地產(chǎn)市場具有不能體現(xiàn)市場規(guī)律的缺陷,。在一個普遍意義上的市場——正常的市場——上,，當需求增加時，供給也會隨之增加,；當住宅價格畸高,，住宅開發(fā)利潤劇增時，應當會有大量的開發(fā)企業(yè)加入進來,，住宅用途的土地的供應也會隨之增加,。但實際上不是這樣，土地供應受到各種限制,，其中有保護耕地的限制,、規(guī)劃的限制、甚至有維持高房價以便推高GDP,，增加土地財政收入的利益驅(qū)動,。土地供應市場不是一個競爭性的市場,而是很大程度上保留了計劃經(jīng)濟影子的一個市場。土地的供應量不是市場說了算,，而是地方政府的“批地會”說了算,。加之地方政府對于增加土地財政收入的依賴，實際上必然造成房地產(chǎn)市場無法體現(xiàn)市場規(guī)律,，再摻雜各種人為因素,，房地產(chǎn)市場自然是亂象叢生。因此,，要承認房地產(chǎn)市場（特別是住宅市場）不是一個普遍意義上的市場這樣一個事實,，我們才能有針對性地改進管理辦法。換句話說,，如果地方政府作為土地供應市場主體的狀況不能改變,，就應當在制度上做一些改進，限制其不利因素的發(fā)生,。
三,、住宅類房地產(chǎn)的商品性質(zhì)定位問題
住宅類房地產(chǎn)（別墅——包括所謂的低層住宅——屬于商業(yè)地產(chǎn)，不屬于住宅類房地產(chǎn)）的商品性質(zhì)如果定位于一種普通商品,，那就不應當排除其作為投資品的商品性質(zhì),，就應當放開經(jīng)營,，不要管的太多，特別是不要采用行政干預的手段加以干涉,。比如珠寶,、古董、名人字畫,，甚至包括普洱茶之類的商品,，你愿意炒你就炒，炒到多高也不要緊,，直至崩盤,。崩盤本身也是市場的自動調(diào)節(jié)。如果定位于一種特殊商品,，那就應當有所不同,。在現(xiàn)階段，一方面由于城市化進程的加快,，住宅類房地產(chǎn)的需求持續(xù)增長,，另一方面由于耕地保護的需要，土地供應量必然受到限制,，住宅類房地產(chǎn)不可能作為一種大量開發(fā)的投資品,，其商品屬性更多的體現(xiàn)在解決人們居住問題這個層面上。衣食住行,，住宅是人們生活的必需品,，就像糧食安全、菜籃子工程一樣,，應當采取特殊政策予以調(diào)整,，排除人為炒作造成不安定因素的可能。據(jù)有關媒體報道,，一些發(fā)達國家（例如德國）也采取高稅收的政策限制住宅市場的不正常波動,。況且，住宅類房地產(chǎn)的開發(fā),、囤積和炒作,，很大程度上依賴銀行的貸款，房地產(chǎn)市場要依靠其自身的調(diào)節(jié)——炒至崩盤,，泡沫破裂,，銀行是最大的輸家,，整個經(jīng)濟也將受到極大影響,。美國的“兩房”拖累金融機構，加劇金融危機就是很好的例證,。因此,，現(xiàn)階段住宅類房地產(chǎn)應當定位于一種特殊商品,，限制其作為投資品的屬性，正因為如此,，國家出臺限制性政策,，征收房產(chǎn)稅才是名正言順、順理成章的,。
四,、高房價問題的對策
目前用于調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策和手段，有不少是行政干預性質(zhì)的,，特別是“限購令”,，難道我們又回到票證經(jīng)濟的年代了嗎？也許這是社會主義市場經(jīng)濟的特點,，行政干預簡單而且有效,。但是，用經(jīng)濟的辦法解決經(jīng)濟的問題才是最好的辦法,，也才能最終解決經(jīng)濟問題,。
1、放棄把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策,，使住宅建設回歸到解決基本民生問題這樣一個層面上來,。當一個地方無法快速發(fā)展工農(nóng)業(yè)經(jīng)濟時，把房地產(chǎn)開發(fā)作為支柱就成為必然,。而這種開發(fā)實際是一種空中樓閣,，是透支未來，是寅吃卯糧,。在所有的大中城市周圍我們都能看到大量的住宅空置,，占壓了大量的土地和資金。這種開發(fā)并沒有創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力,，對城市的后續(xù)發(fā)展造成許多不利的因素,。這種所謂支柱產(chǎn)業(yè)，輕了說是短視,，只顧眼前利益,；重了說就是飲鴆止渴。
2,、改進干部考核指標體系,。長期以來，地方政府一直在追求土地財政收入的最大化,，以至于在普通市民看來,，政府和開發(fā)商是一個利益共同體，共同推高房價。地方政府對土地財政的依賴,，都說是因為事權大,、財權小。實際上,，地方政府對于政績的追求遠遠超過了地方財政收入提供的可能,，而這種追求又來源于對主要領導干部的競爭性考核指標體系，你的能力要靠政績來體現(xiàn),，政績是什么,？當然主要是那些發(fā)展指標了。是不是我們對“發(fā)展是硬道理”的理解過于直觀和簡單了,？直到中央提出干部考核要增加民生指標,；房地產(chǎn)調(diào)控不力，主要領導要問責之后,，地方政府的有效調(diào)控政策才姍姍出臺就是這個道理,。這說明我們的干部考核指標體系設計有問題，必須加以改進,。
3,、恢復征收住宅類房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅，實行較高的稅率（3-5%）,。采用一律統(tǒng)征,，房產(chǎn)權利人可以在戶籍所在地獲得全國統(tǒng)一標準的退稅的辦法。比如一個人在多個城市擁有房產(chǎn),，那他要在那些城市分別繳納房產(chǎn)稅,，但是他可以在自己戶籍所在的城市獲得退稅，退稅標準按戶籍人口×標準人均居住面積計算,，成年子女與父母同住的獎勵,。這個辦法還要細化，但是可以解決一個人到底有幾套房無法統(tǒng)計的問題,，也避免了單純使用“套”這個概念很可能造成新的不公平現(xiàn)象,，堵住不應有的漏洞。用這種經(jīng)濟的辦法根本遏制住宅類房地產(chǎn)的投機和炒作,。把住宅建設從一般房地產(chǎn)開發(fā)中分離出來,。這樣做還可以避免集資建房的死灰復燃、小產(chǎn)權房的屢禁不止以及過度追求大戶型,、超大戶型等不符合中國國情的現(xiàn)象出現(xiàn),。
4、加快城市重建,，舊城改造的力度,，提高土地集約化利用程度,。我們許多城市存在著大量的3到6層的多層住宅，有的還是磚混結(jié)構,，存在著結(jié)構強度的隱患。很多住宅建成年代久遠,，內(nèi)部空間設計完全不能滿足現(xiàn)代家庭的使用需要,，外形也破舊不堪。引入開發(fā)商,，加快城市重建,，舊城改造的力度，可以在現(xiàn)有的土地上解決更多的市民的居住問題,。實際上是內(nèi)涵式地增加了土地的供應量,，也可以讓城市這塊“餅”不要攤得過大。
5,、增加住宅類房地產(chǎn)土地供應量,，限制用途、戶型,、面積,，優(yōu)先解決居住問題。這是增加供給,，是市場經(jīng)濟的必然要求,，沒有什么需要論證的，關鍵是要有行動,。
中共十七屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》體現(xiàn)了民生本位,，也就是以民生為本，以民生來指導“十二五“規(guī)劃這樣一個新的思路,。結(jié)合這個新思路,，反思一下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的理論與實踐，制度與政策,、成果與失誤,，很有必要。
作者：廖凡幼 （高級經(jīng)濟師,、注冊房地產(chǎn)估價師,、土地估價師）
杜康（注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師）
李強（注冊房地產(chǎn)估價師）
作者單位：深圳市國策房地產(chǎn)土地估價有限公司
通信地址：深圳市福田區(qū)新聞路深茂商業(yè)中心16樓
聯(lián)系電話：13691695546
傳真：83736913
國家建設部一級房地產(chǎn)評估機構 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構 全國A級資信土地估價機構
土地規(guī)劃甲級資質(zhì)工程咨詢機構 土地登記代理機構
Copyright 2022 © 深圳市國策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 版權所有 粵ICP備10040144號
