技術(shù)部 王婭婕
一、定義
經(jīng)營性物業(yè)是指完成竣工驗收并投入商業(yè)運營,，經(jīng)營性現(xiàn)金流量較為充裕,、綜合收益較好、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)營業(yè)用房和辦公用房,，包括商業(yè)樓宇,、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施（如商場,、商鋪）等商業(yè)用房,。
經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指銀行向依法取得經(jīng)營性物業(yè)的借款人（物業(yè)所有權(quán)人）發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物,，并以該物業(yè)及借款人的綜合經(jīng)營收入進行還本付息的貸款,。用于經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)營期的資金需求,，主要用于置換負債性資金，也可以在綜合授信項下考慮用于借款人符合銀行信貸管理規(guī)定的其他資金需求,?！?/span>
二、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款應(yīng)具備的條件
1,、經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)具備的條件
（1）經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求,，經(jīng)竣工綜合驗收合格并辦理《房地產(chǎn)證》，已投入商業(yè)運營1年以上,。
（2）經(jīng)營性物業(yè)地理位置優(yōu)越，原則上應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū),、主要中心商業(yè)區(qū)或城市中心繁華地段等,，交通便捷，人流,、物流,、車流充裕，商業(yè),、商務(wù)氛圍濃厚,。位列世界五百強企業(yè)的商業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營的大型超市，區(qū)位要求可適當(dāng)放寬,。
（3）酒店,、賓館類應(yīng)在4星級（含）以上，且年均入住率高于60％,；寫字樓應(yīng)為甲級（含）寫字樓以上,，且年均出租率高于80％；百貨類物業(yè)面積應(yīng)大于1萬平方米,，且主力店應(yīng)為知名品牌,；混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個條件。
（4）經(jīng)營性物業(yè)定位準確,，經(jīng)營情況穩(wěn)定,，出租市場前景較好；經(jīng)營性物業(yè)市場價值和租金價格穩(wěn)定或有上漲趨勢,；經(jīng)營性物業(yè)具有較強的變現(xiàn)能力,，有利于整體處置。
（5）在貸款期內(nèi)經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生穩(wěn)定的,、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流能夠按期歸還貸款本息（凈現(xiàn)金流指已扣除經(jīng)營物業(yè)必須支付的日常支出后的現(xiàn)金流）,；原則上貸款本息和與貸款期間預(yù)期可產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值之比不超過75%。
2,、貸款企業(yè)應(yīng)具備的條件
（1）在銀行開立基本賬戶或一般賬,，具有貸款證(卡),，且無不良信用記錄；
（2）在銀行的信用評級在BB以上（含）,，資產(chǎn)負債率原則上不高于70％,；
（3）經(jīng)營和財務(wù)狀況良好，具有還本付息能力,；
（4）擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán),持有合法,、有效的土地使用權(quán)證和房產(chǎn)所有權(quán)證；獲得土地使用權(quán)證的方式為國有出讓土地,；
（5）董事會或有權(quán)決策機構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物,；
（6）書面承諾物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在銀行辦理,，接受銀行對物業(yè)經(jīng)營收入,、支出款項的監(jiān)管。
三,、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的目的
貸款既可以用于滿足物業(yè)在經(jīng)營期的資金需求,，也可以用于歸還建造該物業(yè)的銀行借款、股東,、關(guān)聯(lián)單位借款,，以及置換超過項目資本金規(guī)定比例以上的資金。
四,、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的還款保證
1,、抵押物的價值
以企業(yè)所擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為抵押物，由專業(yè)的評估公司進行價值評估,，作為基本的還款來源保證,。抵押物的價值一般需要由具有二級（含）以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)條件的房地產(chǎn)評估公司評估。
2,、貸款期內(nèi)的現(xiàn)金流
憑經(jīng)營性物業(yè)在貸款期內(nèi)的經(jīng)營收益,，優(yōu)先償還貸款本息。
五,、抵押評估報告的適用范圍
1,、目標客戶：銀行及擬向銀行申請貸款用于項目經(jīng)營的企業(yè)或個人。
2,、報告適用于項目經(jīng)營的階段：經(jīng)營性項目已持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營1年以上,，或已有穩(wěn)定的長期租戶，簽訂了長期的租賃合同,，項目未來的收益可以預(yù)見,。
3、報告用途：當(dāng)業(yè)主向銀行提出經(jīng)營性項目建設(shè)資金需求時,，通過對承貸主體的評估,、項目的整體評估（包括經(jīng)營業(yè)態(tài),、租金水平、出租率,、租金遞增率,、收益年限等），并通過項目市場分析,，評價其租金收入的合理性和持續(xù)性,，以評估項目貸款的安全性（包括項目現(xiàn)金流分析和償債能力分析），并指出項目貸款風(fēng)險,，提出防范風(fēng)險建議,，為銀行貸款決策提供參考依據(jù)。
4,、評估目的：幫助銀行降低項目經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的信貸風(fēng)險,，確保貸款的安全性，確定適宜的貸款額度,、貸款期限和還款方式。
六,、報告評估思路
通過對貸款企業(yè)評價,、項目的合法性分析、項目未來市場實現(xiàn)性分析,、項目現(xiàn)金流測算以及項目風(fēng)險評價等方面對項目進行綜合分析,，從而對項目擬貸款的額度、年限,、風(fēng)險等做出客觀公正的評價,。
七、評估報告結(jié)構(gòu)
1,、貸款企業(yè)評價
（1）企業(yè)名稱,、成立時間、注冊資金,、經(jīng)營范圍,、營業(yè)期限、營業(yè)執(zhí)照,。
（2）已開發(fā)項目和是否有經(jīng)營同類項目的經(jīng)驗和管理水平。
（3）企業(yè)主要負責(zé)人（董事長,、總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)）簡歷,。
（4）企業(yè)近三年的審計報表。
2,、項目基本情況分析
（1）項目合法性：是否取得《房地產(chǎn)證》，現(xiàn)狀用途是否合法,，租賃合同是否具有法律效應(yīng),。
（2）項目經(jīng)營現(xiàn)狀：實體現(xiàn)狀、經(jīng)營現(xiàn)狀,。
（3）項目租約和未來租金水平：目前實際租金水平和未來可能的租金收入和空置率,、遞增率。
3,、項目市場分析
（1）搜集整個城市商業(yè)房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢的統(tǒng)計資料并進行歸納分析,。
（2）調(diào)研項目所在片區(qū)的商圈經(jīng)營情況和租金水平。
（3）利用房地產(chǎn)年鑒、其它研究成果分析片區(qū)市場特征（近幾年的供應(yīng)量,、區(qū)域價值,、未來幾年的推出量、物業(yè)類型的轉(zhuǎn)變,、樓盤推售量,、樓盤規(guī)模、樓盤價格走勢,、樓盤特點、市場需求等）,。
（4）實地調(diào)查片區(qū)房地產(chǎn)市場，典型樓盤建筑面積,、建筑形式,、容積率、主力戶型,、銷售均價,、銷售率、置業(yè)客戶者調(diào)研訪談,。
4,、項目現(xiàn)金流及償債能力分析
項目利潤估算表反映房地產(chǎn)項目經(jīng)營期內(nèi)各期的收入、支出,、利潤總額,、所得稅及各期稅后利潤的分配情況。
（1）收益類參數(shù)指標
商業(yè),、辦公,、工業(yè)等物業(yè)
①租賃收入
包括租金收入、租賃保證金或押金的利息收入,。
租賃收入測算要考慮市場租金,、租金遞增率、續(xù)租率,、空置率等因素。
②管理費收入
1,、物業(yè)管理由業(yè)主負責(zé),，由業(yè)主收取物業(yè)管理費；
2,、物業(yè)管理請專業(yè)物管公司負責(zé),，業(yè)主不收取物業(yè)管理費。
酒店物業(yè)
①客房收入
酒店的主要收入,，通常占到總收入的50%以上,。影響收入的因素主要有房價、出租率,、客房結(jié)構(gòu)等,。
②餐飲收入
一般占到總收入的15%-30%，部分可超過50%,。
③康體娛樂收入
包括夜總會,、桑拿、健身中心等，一般占總收入的10-25%,。
④會議收入及其他收入
約占總收入的5-10%,。
（2）費用類參數(shù)指標
商業(yè)、辦公,、工業(yè)物業(yè)
①物業(yè)管理支出
業(yè)主自行管理的負擔(dān)所有物業(yè)管理支出,；
請專業(yè)公司管理，就空置部分物業(yè)支付物業(yè)管理費,。
②租賃費用
③營銷推廣費用
④相關(guān)稅費
包括房產(chǎn)稅,、營業(yè)稅、教育稅及附加,、印花稅,、房屋租賃管理費
⑤財務(wù)費用
⑥物業(yè)折舊
（3）貸款償還預(yù)測表
貸款償還預(yù)測表反映房地產(chǎn)項目經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案,，制定適宜的借款及償還計劃,。
5、貸款風(fēng)險分析
（1）項目風(fēng)險分析
①租金收入風(fēng)險
②市場風(fēng)險
③經(jīng)營管理風(fēng)險
④相關(guān)政策對貸款發(fā)放的重大影響
（2）項目風(fēng)險防范
①簽訂切實有效的還款協(xié)議,，確保出租收入優(yōu)先償還,。
②密切關(guān)注承貸企業(yè)的資金運作情況，制定行之有效的監(jiān)管措施經(jīng)營管理風(fēng)險,。
③在貸款期內(nèi)對抵押物價值和市場信息進行動態(tài)監(jiān)測,，確保抵押率控制在合理的范圍內(nèi)。
九,、總結(jié)
經(jīng)營性物業(yè)貸款用途靈活,，解決了房地產(chǎn)企業(yè)貸款用途監(jiān)管難的問題，對于自行建造的物業(yè),，可用于置換負債性資金和超過項目資本金規(guī)定比例以上的自有資金,，即置換出來的是屬于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，銀行對企業(yè)的自有資金的使用監(jiān)管力度可適當(dāng)降低,。普通的抵押貸款,，貸款期限一般1年，企業(yè)面臨的還款壓力較大,，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款,，貸款期限最長可達10年，企業(yè)可獲得長期穩(wěn)定的資金,。還款方式可根據(jù)企業(yè)資金安排和經(jīng)營性物業(yè)現(xiàn)金流狀況合理安排還款計劃,，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的還款來源是經(jīng)營性物業(yè)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，物業(yè)的所有租金監(jiān)管到銀行,，即保證了貸款的按時歸還,，又節(jié)省了借款人的財務(wù)人員工作量和財務(wù)管理成本，使企業(yè)還款壓力降到最低。因此,，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款評估將會成為新的業(yè)務(wù)增長點,。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構(gòu) 全國A級資信土地估價機構(gòu)
土地規(guī)劃甲級資質(zhì)工程咨詢機構(gòu) 土地登記代理機構(gòu)
Copyright 2022 © 深圳市國策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 版權(quán)所有 粵ICP備10040144號
