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技術(shù)部 王婭婕

一,、定義

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指完成竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營(yíng),，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量較為充裕,、綜合收益較好,、還款來(lái)源穩(wěn)定的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公用房,，包括商業(yè)樓宇、星級(jí)賓館酒店,、綜合商業(yè)設(shè)施（如商場(chǎng),、商鋪）等商業(yè)用房。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是指銀行向依法取得經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的借款人（物業(yè)所有權(quán)人）發(fā)放的,，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物,，并以該物業(yè)及借款人的綜合經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行還本付息的貸款。用于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)經(jīng)營(yíng)期的資金需求,，主要用于置換負(fù)債性資金,，也可以在綜合授信項(xiàng)下考慮用于借款人符合銀行信貸管理規(guī)定的其他資金需求?！?/span>

二,、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款應(yīng)具備的條件

1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)應(yīng)具備的條件

（1）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)應(yīng)符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求,，經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格并辦理《房地產(chǎn)證》,，已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)1年以上。

（2）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)地理位置優(yōu)越，原則上應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū),、主要中心商業(yè)區(qū)或城市中心繁華地段等,，交通便捷，人流,、物流,、車(chē)流充裕，商業(yè),、商務(wù)氛圍濃厚,。位列世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的商業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營(yíng)的大型超市，區(qū)位要求可適當(dāng)放寬,。

（3）酒店,、賓館類(lèi)應(yīng)在4星級(jí)（含）以上，且年均入住率高于60％,；寫(xiě)字樓應(yīng)為甲級(jí)（含）寫(xiě)字樓以上,，且年均出租率高于80％；百貨類(lèi)物業(yè)面積應(yīng)大于1萬(wàn)平方米,，且主力店應(yīng)為知名品牌,；混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個(gè)條件。

（4）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)定位準(zhǔn)確,，經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定,，出租市場(chǎng)前景較好；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值和租金價(jià)格穩(wěn)定或有上漲趨勢(shì),；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力,，有利于整體處置。

（5）在貸款期內(nèi)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生穩(wěn)定的,、經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流能夠按期歸還貸款本息（凈現(xiàn)金流指已扣除經(jīng)營(yíng)物業(yè)必須支付的日常支出后的現(xiàn)金流）,；原則上貸款本息和與貸款期間預(yù)期可產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值之比不超過(guò)75%。

2,、貸款企業(yè)應(yīng)具備的條件

（1）在銀行開(kāi)立基本賬戶或一般賬,，具有貸款證(卡)，且無(wú)不良信用記錄,；

（2）在銀行的信用評(píng)級(jí)在BB以上（含）,，資產(chǎn)負(fù)債率原則上不高于70％；

（3）經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況良好,，具有還本付息能力,；

（4）擁有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán),持有合法、有效的土地使用權(quán)證和房產(chǎn)所有權(quán)證,；獲得土地使用權(quán)證的方式為國(guó)有出讓土地,；

（5）董事會(huì)或有權(quán)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物,；

（6）書(shū)面承諾物業(yè)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在銀行辦理,，接受銀行對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入,、支出款項(xiàng)的監(jiān)管。

三,、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的目的

貸款既可以用于滿足物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期的資金需求,，也可以用于歸還建造該物業(yè)的銀行借款、股東,、關(guān)聯(lián)單位借款，以及置換超過(guò)項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金,。

四,、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的還款保證

1、抵押物的價(jià)值

以企業(yè)所擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為抵押物,，由專(zhuān)業(yè)的評(píng)估公司進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,，作為基本的還款來(lái)源保證。抵押物的價(jià)值一般需要由具有二級(jí)（含）以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)條件的房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估,。

2,、貸款期內(nèi)的現(xiàn)金流

憑經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在貸款期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)收益，優(yōu)先償還貸款本息,。

五,、抵押評(píng)估報(bào)告的適用范圍

1、目標(biāo)客戶：銀行及擬向銀行申請(qǐng)貸款用于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的企業(yè)或個(gè)人,。

2,、報(bào)告適用于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的階段：經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目已持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)1年以上，或已有穩(wěn)定的長(zhǎng)期租戶,，簽訂了長(zhǎng)期的租賃合同,，項(xiàng)目未來(lái)的收益可以預(yù)見(jiàn)。

3,、報(bào)告用途：當(dāng)業(yè)主向銀行提出經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)資金需求時(shí),，通過(guò)對(duì)承貸主體的評(píng)估、項(xiàng)目的整體評(píng)估（包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài),、租金水平,、出租率、租金遞增率,、收益年限等）,，并通過(guò)項(xiàng)目市場(chǎng)分析，評(píng)價(jià)其租金收入的合理性和持續(xù)性,，以評(píng)估項(xiàng)目貸款的安全性（包括項(xiàng)目現(xiàn)金流分析和償債能力分析）,，并指出項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn),，提出防范風(fēng)險(xiǎn)建議，為銀行貸款決策提供參考依據(jù),。

4,、評(píng)估目的：幫助銀行降低項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)，確保貸款的安全性,，確定適宜的貸款額度,、貸款期限和還款方式。

六,、報(bào)告評(píng)估思路

通過(guò)對(duì)貸款企業(yè)評(píng)價(jià),、項(xiàng)目的合法性分析、項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性分析,、項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析,，從而對(duì)項(xiàng)目擬貸款的額度、年限,、風(fēng)險(xiǎn)等做出客觀公正的評(píng)價(jià),。

七、評(píng)估報(bào)告結(jié)構(gòu)

1,、貸款企業(yè)評(píng)價(jià)

（1）企業(yè)名稱(chēng),、成立時(shí)間、注冊(cè)資金,、經(jīng)營(yíng)范圍,、營(yíng)業(yè)期限、營(yíng)業(yè)執(zhí)照,。

（2）已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和是否有經(jīng)營(yíng)同類(lèi)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和管理水平,。

（3）企業(yè)主要負(fù)責(zé)人（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理,、財(cái)務(wù)總監(jiān)）簡(jiǎn)歷,。

（4）企業(yè)近三年的審計(jì)報(bào)表。

2,、項(xiàng)目基本情況分析

（1）項(xiàng)目合法性：是否取得《房地產(chǎn)證》,，現(xiàn)狀用途是否合法，租賃合同是否具有法律效應(yīng),。

（2）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：實(shí)體現(xiàn)狀,、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。

（3）項(xiàng)目租約和未來(lái)租金水平：目前實(shí)際租金水平和未來(lái)可能的租金收入和空置率,、遞增率,。

3、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

（1）搜集整個(gè)城市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的統(tǒng)計(jì)資料并進(jìn)行歸納分析,。

（2）調(diào)研項(xiàng)目所在片區(qū)的商圈經(jīng)營(yíng)情況和租金水平,。

（3）利用房地產(chǎn)年鑒,、其它研究成果分析片區(qū)市場(chǎng)特征（近幾年的供應(yīng)量、區(qū)域價(jià)值,、未來(lái)幾年的推出量,、物業(yè)類(lèi)型的轉(zhuǎn)變、樓盤(pán)推售量,、樓盤(pán)規(guī)模,、樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)、樓盤(pán)特點(diǎn),、市場(chǎng)需求等）,。

（4）實(shí)地調(diào)查片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，典型樓盤(pán)建筑面積,、建筑形式,、容積率、主力戶型,、銷(xiāo)售均價(jià)、銷(xiāo)售率,、置業(yè)客戶者調(diào)研訪談,。

4、項(xiàng)目現(xiàn)金流及償債能力分析

項(xiàng)目利潤(rùn)估算表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的收入,、支出,、利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況,。

（1）收益類(lèi)參數(shù)指標(biāo)

商業(yè),、辦公、工業(yè)等物業(yè)

①租賃收入

包括租金收入,、租賃保證金或押金的利息收入,。

租賃收入測(cè)算要考慮市場(chǎng)租金、租金遞增率,、續(xù)租率,、空置率等因素。

②管理費(fèi)收入

1,、物業(yè)管理由業(yè)主負(fù)責(zé),，由業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)；

2,、物業(yè)管理請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物管公司負(fù)責(zé),，業(yè)主不收取物業(yè)管理費(fèi)。

酒店物業(yè)

①客房收入

酒店的主要收入,，通常占到總收入的50%以上,。影響收入的因素主要有房?jī)r(jià),、出租率、客房結(jié)構(gòu)等,。

②餐飲收入

一般占到總收入的15%-30%,，部分可超過(guò)50%。

③康體娛樂(lè)收入

包括夜總會(huì),、桑拿,、健身中心等，一般占總收入的10-25%,。

④會(huì)議收入及其他收入

約占總收入的5-10%,。

（2）費(fèi)用類(lèi)參數(shù)指標(biāo)

商業(yè)、辦公,、工業(yè)物業(yè)

①物業(yè)管理支出

業(yè)主自行管理的負(fù)擔(dān)所有物業(yè)管理支出,；

請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司管理，就空置部分物業(yè)支付物業(yè)管理費(fèi),。

②租賃費(fèi)用

③營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用

④相關(guān)稅費(fèi)

包括房產(chǎn)稅,、營(yíng)業(yè)稅、教育稅及附加,、印花稅,、房屋租賃管理費(fèi)

⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用

⑥物業(yè)折舊

（3）貸款償還預(yù)測(cè)表

貸款償還預(yù)測(cè)表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案,，制定適宜的借款及償還計(jì)劃,。

5、貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

①租金收入風(fēng)險(xiǎn)

②市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

③經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

④相關(guān)政策對(duì)貸款發(fā)放的重大影響

（2）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范

①簽訂切實(shí)有效的還款協(xié)議,，確保出租收入優(yōu)先償還,。

②密切關(guān)注承貸企業(yè)的資金運(yùn)作情況，制定行之有效的監(jiān)管措施經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn),。

③在貸款期內(nèi)對(duì)抵押物價(jià)值和市場(chǎng)信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè),，確保抵押率控制在合理的范圍內(nèi)。

九,、總結(jié)

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用途靈活,，解決了房地產(chǎn)企業(yè)貸款用途監(jiān)管難的問(wèn)題，對(duì)于自行建造的物業(yè),，可用于置換負(fù)債性資金和超過(guò)項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的自有資金,，即置換出來(lái)的是屬于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，銀行對(duì)企業(yè)的自有資金的使用監(jiān)管力度可適當(dāng)降低,。普通的抵押貸款,，貸款期限一般1年，企業(yè)面臨的還款壓力較大,，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款,，貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)10年,，企業(yè)可獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金。還款方式可根據(jù)企業(yè)資金安排和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)現(xiàn)金流狀況合理安排還款計(jì)劃,，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的還款來(lái)源是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流,，物業(yè)的所有租金監(jiān)管到銀行，即保證了貸款的按時(shí)歸還,，又節(jié)省了借款人的財(cái)務(wù)人員工作量和財(cái)務(wù)管理成本,，使企業(yè)還款壓力降到最低。因此,，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款評(píng)估將會(huì)成為新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn),。