東莞分公司 李朋花
從2002年掀起商業(yè)步行街開發(fā)熱，到2003年大型商業(yè)地產一擁而上,，再到2009年,，復合型商業(yè)地產一個個拔地而起，東莞一直沒有停止過大量的商業(yè)開發(fā),。在前后7年內,，東莞城區(qū)商業(yè)的格局已經基本定型，目前已形成西正路商圈,、東縱商圈,、世博商圈、鴻福商圈,、華南mall商圈等五大主要商圈,，據筆者近期對城區(qū)商業(yè)房地產的市場調查，發(fā)現市場上存在商業(yè)面積過大,、結構失衡,、企業(yè)經營困難等“怪像”，東莞商業(yè)地產的未來面臨極大的發(fā)展挑戰(zhàn),。
（一）城區(qū)商業(yè)地產現狀
改革開放后,，伴隨市場經濟的發(fā)展，莞城區(qū)西正路－市橋路商圈作為東莞商圈的最初雛形開始崛起,，并逐步拓展形成擁有地王廣場,、百佳超市,、沃爾瑪的莞城商圈。后來,，伴隨著東莞城市的東移，東莞商圈將商業(yè)文化向東城推進,，此后,，更進一步拓展到南城萬江地區(qū)，使商業(yè)在整個東莞市區(qū)發(fā)展起來,。目前東莞城區(qū)商圈主要包括西正路商圈,、東縱商圈、世博商圈,、鴻福商圈,、華南mall商圈，每個商圈各有優(yōu)勢,。
城區(qū)商圈分布圖
（1）西正路商圈
西正路位于東莞城區(qū)核心地帶,，是老東莞政治、經濟和文化中心,，歷來也是東莞的著名商圈,。主要有西正路、市橋路,、邁豪街,、百佳購物廣場、天和百貨,、麗柏百貨,、西城樓大街等，聚集了低中高檔次各種商品,，種類覆蓋服裝,、鞋包、數碼產品,、珠寶,、品牌餐飲等，是游客以及本地居民主要的商圈,，相當于廣州北京路,、上下九步行街。
目前,，該商圈關注度最高的是西城樓大街裙樓商業(yè),，其共分為四層，規(guī)劃設計成名店區(qū),、百貨區(qū),、數碼港等具有嶺南特色的商業(yè)街區(qū),，進駐的品牌商家有沃爾瑪、肯德基,、必勝客,、三禾壽司、添添聚源味,、以純,、匡威、千色店,、歌莉婭等等,，街區(qū)內超市、餐飲,、服裝,、化妝品等各行業(yè)齊全，商業(yè)氣氛濃厚,。根據近期調查得知,，西城樓大街在售商鋪主要是第一和第二層，其中首層主流面積為30到40平方米,，售價在48000元/平方米到120000元/平方米不等,；二層售價在30000元/平方米到50000元/平方米不等。
（2）東縱商圈
東縱商圈是從東縱路延伸至東城西路,、東城路一帶,，這里集中了沃爾瑪、天虹,、百佳,、國美電器、時尚電器城等一批知名商家,，以及東城風情步行街,、愉景東方威尼斯廣場商業(yè)步行街、君豪商業(yè)廣場等商業(yè)設施,，是從莞城區(qū)延伸至東城區(qū)的一個跨區(qū)域商圈,。
該商圈比較集中的商業(yè)區(qū)是愉景東方威尼斯廣場商業(yè)步行街，地處東縱大道及莞樟大道旁,，總建筑面積17萬余平米,，包括主題中心商業(yè)區(qū)、情景步行街,、商務辦公,、花園式公寓等四大組團，已引進天虹,、時尚電器,、蘇寧電器,、橫店電影院等品牌商家，商鋪的開間面積為45至260平方米不等,，月租金范圍為100-130元/平方米,，銷售均價為20000元/平方米。
（3）世博商圈
世博商圈位居東莞市東城區(qū)中心地段,，正處東城大道,、東莞大道和莞樟大道聯接的東城市區(qū)樞紐中心。世博廣場主體工程占地面積10萬平方米,，商用總面積20萬平方米，按照零售業(yè)占50%,、餐飲業(yè)占20%,、娛樂業(yè)占30%的國際公認最佳商業(yè)組合，分為九大板塊,。各功能板塊以世紀歡樂島為中心呈圍合布局,，劇場式觀光購物連廊互通各區(qū)，形成有效人氣互動系統,。世博商圈東莞目前最成熟的商圈之一,，匯集了海雅百貨、好又多,、國美電器,、天源電腦城、兒童世界,、酒店,、美食等多種業(yè)態(tài)，出租率高達95%以上,，月租金范圍為60-250元/平方米,，銷售均價為25000元/平方米。
（4）鴻福商圈
位于東莞新行政中心區(qū),，是東莞未來的政治,、經濟、文化,、金融及商務中心,，商業(yè)主要為行政中心區(qū)、商務等作配套服務,。主要集中在莞太大道兩側以及銀豐路,、宏遠路、鴻福路西,、元美路,、富民商業(yè)街等地,。目前已有擁有第一國際、時尚島?藍鉆,、萊蒙特購物廣場,、綜藝?曼哈頓時代等知名商業(yè)中心，沃爾瑪,、家樂福,、海雅百貨等品牌商家已進駐，是東莞市區(qū)新興商業(yè)熱點,。據調查,，鴻福西路目前臨街商鋪普遍月租金在70-150元/平方米，規(guī)劃臨近R2號線的街鋪超前預期空間成分較大,，月租金可達200-250元/平方米,，售價在45000元/平方米左右。
（5）華南mall商圈
華南Mall位于東莞萬江區(qū),，與周邊的麥德龍和都會廣場共同構成華南mall商圈,。華南mall總建筑面積80萬平方米，商業(yè)面積超過40萬平方米,，現在進駐有KFC,、麥德龍、SPAR超市,、時尚電器,、萬達國際電影城、英國BBC天線寶寶兒童樂園,、尼羅河酒店,、康祺健身會所等，規(guī)劃為集旅游,、購物,、休閑、娛樂,、酒店,、文化、運動,、美食于一體的大型購物廣場,。但據筆者調查，華南Mall是東莞失敗的商業(yè)案例典范,，目前空置高達70%以上,，人氣慘淡，商鋪月租金在30-80元/平方米,。截止至2010年4月,，因東莞外向型企業(yè)多,，華南Mall為引導企業(yè)開拓內銷市場，并提供內銷的渠道和平臺,，新成立了新華南MALL·東莞工廠直銷中心,，入駐的商戶頭兩年可免交租金，已有36家商戶進駐,，但還是人氣不夠,，生意慘淡。
（二）城區(qū)商業(yè)市場“怪像”
東莞商業(yè)地產歷經數年前一輪爆發(fā)式發(fā)展后,，市場發(fā)展一直處于半停滯狀態(tài),，究其原因，主要是城市消費力無法支撐商業(yè)地產的超前發(fā)展,。商業(yè)的發(fā)展拉動城市化的發(fā)展進程,，給東莞帶來巨大商機的同時，由于東莞商業(yè)市場發(fā)展具有其獨特的背景,，使其商業(yè)地產業(yè)具有不同其他地方的“怪像”。主要表現在以下方面：
（1）現有商業(yè)面積嚴重超標,，空置率過高
截至2009年,，據東莞市經貿局統計，東莞市零售網點總面積約350萬平方米,，其中3000平方米以上的大型零售網點逾200個,，面積超過212萬平方米。市區(qū)常住人口約100萬人,，按照200萬平方米的商業(yè)面積,，平均人均商業(yè)面積達到約2平方米，大大高于發(fā)達國家城市人均商業(yè)面積1.2平方米的水平,。
由于商業(yè)的大量開發(fā),，現在城區(qū)范圍內的商業(yè)除了部分傳統商業(yè)街外，很多新的大型商業(yè)項目經營狀況都不盡如人意,。據筆者近期調查發(fā)現,，東莞市持續(xù)開發(fā)的商業(yè)地產目前正常開業(yè)的只有70%，在這70%中又有70%是空置的,?？梢姡瑬|莞市商業(yè)市場存在面積過大與消費力不足的矛盾,，導致空置率居高不下的尷尬局面,。
（2）商業(yè)市場消費能力和布局雙雙失衡
東莞是制造業(yè)城市，75%常住人口是低收入外來務工人員,，缺乏白領階層,，人口呈啞鈴式,，因此整個消費力是非常有限的，大量商業(yè)面積開發(fā)導致了消費能力失衡,。一些區(qū)域的商業(yè)廣場,，提供的商品種類不夠豐富，故消費量不高,，導致了整個商業(yè)市場布局失衡,。
（3）缺乏長期規(guī)劃，經營不理想
商業(yè)整體競爭力的高低取決于它的規(guī)劃,、建筑,、招商、運營等多種綜合因素,，而東莞商業(yè)市場中許多商業(yè)街屬于住宅小區(qū)的配套部分,，開發(fā)商往往將商業(yè)與住宅整體規(guī)劃，或者商業(yè)的規(guī)劃服從住宅的規(guī)劃,，同時開發(fā)商注重資金的快速回籠,，開發(fā)樓盤后往往把商業(yè)部分賣掉，由個體分散經營,，導致經營業(yè)態(tài)雜亂,。合理的商業(yè)規(guī)劃有利于形成最合理的商業(yè)布局，國外成功的經驗往往是先進行商業(yè)經營規(guī)劃,，再進行建筑方面的規(guī)劃,。但目前東莞大多數商家做不到這一點，沒有統一的管理規(guī)劃,，難形成規(guī)模,，大大抑制了商家進場的熱情，難以經營起來,。
（4）租售比低于國際標準,，收益率偏低
東莞市近年來房地產市場發(fā)展迅速，房地產投資情緒高漲,，導致商鋪價格居高不下,。目前東莞成熟商圈主要集中在莞城區(qū)和東城區(qū)，其中西正路商圈,、世博商圈發(fā)展比較成熟,，租售比也比較合理；而新興商業(yè)區(qū)由于基礎設施,、配套設施以及居住氛圍等方面的缺乏,，以及東莞消費市場獨有的啞鈴式人群構成，導致消費力的分散，商業(yè)經營并不成熟,，難以支撐較高的租金水平,，從而導致租售比嚴重失衡，租售比大部分低于1︰300,，甚至更低,，從而導致新興商業(yè)區(qū)投資風險加大、收益率偏低,。
（三）城區(qū)商業(yè)地產抵押評估風險防范
針對目前東莞城區(qū)商業(yè)地產較強的負面特征,，以及輕軌的建設給沿線商用物業(yè)價格帶來超前的預期等市場現象，迫使估價師在做商業(yè)地產抵押估價項目時提出更高的要求,，為銀行降低貸款風險,。筆者認為估價師應從以下方面防范風險：
（1）嚴格履行對商業(yè)地產項目的現場查勘程序：主要包括權屬證書原件的核實，對商業(yè)地產項目的外觀,、裝修,、業(yè)態(tài)、臨街狀況等的查勘,，全面體現商業(yè)地產項目的現狀及特點,。同時，要求產權人或有關當事人就估價對象可能存在的負債出具具有法律意義的承諾函等等,。
（2）充分調查和分析商業(yè)地產市場狀況,，采取適宜的估價方法和符合市場客觀情況的可比案例和參數進行估價。
（3）保持應有的職業(yè)謹慎,，對影響商業(yè)地產房地產價值的因素予以充分揭示，如已經設定的抵押擔保數額,、應補交地價款等,。
（4）切實分析抵押商業(yè)地產項目的變現能力，主要包括但不限于：房地產的通用性,、獨立使用性,、可分割轉讓性,、變現時間長短,、變現費用,、應納稅金,、變現對可實現價值的影響等,。
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