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一、深圳未來1-3年預計新開盤情況 
    從焦點房地產(chǎn)公布的代售樓盤情況來看，寶安區(qū)新開盤主要聚居在寶安中心區(qū),，西鄉(xiāng)片區(qū),。龍華片區(qū)。寶安區(qū)西北方位靠近沙井有少量樓盤存在,。南山新開盤主要為前海,，后海，西麗片區(qū),，華僑城片區(qū),。其中華僑城片區(qū)樓盤較分散。福田區(qū)新開盤主要為上梅林片區(qū),，南園片區(qū),，新洲片區(qū)。羅湖新開盤主要為羅湖東部片區(qū),，西部片區(qū)由于主要為山地,，開盤量少。鹽田片區(qū)熱點區(qū)域為鹽田街道,。龍崗熱點區(qū)域為龍崗中心區(qū),，平湖，布吉,，橫崗片區(qū),。龍崗南面靠海區(qū)域也將有少量盤推出。 
    整體來看,，深圳今后的新開盤熱點區(qū)域以東為龍崗中心片區(qū),，以西為西鄉(xiāng)，寶安中心區(qū),，前海,，后海，西麗,，以南為新洲片區(qū),，南園片區(qū),，中部片區(qū)為龍華，布吉,，平湖,，以及福田靠近梅林關(guān)口片區(qū)。羅湖,，鹽田片區(qū),，推盤量均較少。 
   二,、深圳城市更新情況 
   將《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃（表1）》和《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃（表2）》兩個表的數(shù)據(jù)進行合計,，得出以下的數(shù)據(jù)。 
   表：深圳城市更新項目合計數(shù)據(jù)

深圳今后的城市更新區(qū)域主要為龍崗區(qū)和寶安區(qū),，未來市場供應的主要區(qū)域仍然為這兩個區(qū)域,。龍崗區(qū)57個項目，用地面積合計為628.16公頃,，寶安區(qū)50個項目,，用地面積合計為412.43公頃。 
    其次為南山區(qū),，16個項目,，合計用地面積為139.07公頃。光明新區(qū)和坪山新區(qū)的項目合計面積超過了福田區(qū),，羅湖區(qū)和鹽田區(qū),。 
    城市更新項目中，項目合計用地面積最少的為福田區(qū),。 
    從個區(qū)更新區(qū)域看,，寶安片區(qū)城市更新區(qū)域主要集中在龍華，大浪,，新安,，松崗，西鄉(xiāng),。南山集中在南山街道和沙河街道,。福田集中在華強北片區(qū)，香蜜湖片區(qū),。羅湖集中在東曉街道,，翠竹街道，蓮塘街道,。鹽田集中在鹽田街道,，海山街道，沙頭角片區(qū),。龍崗主要集中在龍崗街道,，橫崗,，坂田，布吉,，平湖,。 
   三、深圳規(guī)劃解讀 
    根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃(2010-2020)》,，從地方發(fā)展的角度考慮,，我得出以下3點結(jié)論： 
    1、工作重點由新增向優(yōu)化轉(zhuǎn)變 
    根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃(2010-2020)》規(guī)劃指導思想,，工作重點由增量空間建設(shè)向存量空間優(yōu)化轉(zhuǎn)變。從上面關(guān)于新推盤和城市更新統(tǒng)計數(shù)據(jù)也可以粗略看出,，深圳城市更新的任務工作已經(jīng)多于新推項目,。 
    同時看《規(guī)劃》中確定的城市增改用地規(guī)模，確定規(guī)劃期新增建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?40萬平方公里內(nèi),，改造用地規(guī)模達190萬平方公里，相對于新增建設(shè)-,，對于城市更新確實有所側(cè)重,。 
    土地資源具有它的稀缺性，不管在哪一個城市或者國家都是如此,，從深圳目前的建筑建設(shè)來看,，可以新增的居住用地確實已經(jīng)很少。從新增到優(yōu)化的指導思想轉(zhuǎn)變也是對資源高效利用觀念的體現(xiàn),。 
    2,、深圳未來3類地產(chǎn)熱點 
   （1）重要節(jié)點類 
    從《規(guī)劃》來看，深圳以下個重要節(jié)點預計會成為熱點區(qū)域： 
    沙井西北沿江地區(qū),，將發(fā)展成為高端制造業(yè)基地和區(qū)域性商貿(mào)中心,，以后將成為深圳西北部的重要門戶。 
    蛇口,，深圳南部發(fā)展帶確定為以原特區(qū)帶狀組團結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ),打造與香港全面對接的都市功能帶,經(jīng)蛇口半島跨珠江向西建立與珠江西岸濱海地區(qū)聯(lián)系,通過鹽壩高速公路經(jīng)大鵬半島向東連接大亞灣以及稔平半島等東部濱海地區(qū)?蛇口成為深圳西南方向的鏈接香港和珠江西岸濱海地區(qū)的重要節(jié)點,。 
    蓮塘口岸，將承擔香港與深圳東部?惠州?粵東?贛南?閩南等地區(qū)之間的過境交通,，將推動深港跨界公路交通“西進西出,，東進東出”的總體格局，成為東南方向重要節(jié)點,。 
    龍崗中心,，作為深圳的5個城市副中心之一，包括大運新城和龍崗中心城,在發(fā)揮對東部分區(qū)綜合服務職能的同時,承擔市級文化體育和會展服務功能,并作為深圳輻射帶動粵東地區(qū)發(fā)展的重要節(jié)點? 
    （2）規(guī)劃影響類 
    從《規(guī)劃》看,，深圳今后有2個區(qū)域由于規(guī)劃的影響而成為熱點區(qū)域： 
    前海中心,，由前海?后海和寶安中心區(qū)組成, 將打造成為深圳主中心之一,，主要發(fā)展區(qū)域性的現(xiàn)代服務業(yè)與總部經(jīng)濟,并作為深化深港合作以及推進國際合作的核心功能區(qū)? 
    平湖，從物流上看,，平湖是深圳的鐵路綜合物流園區(qū),，聯(lián)接東?西部港區(qū),發(fā)展公鐵聯(lián)運?海鐵聯(lián)運,面向珠江三角洲及內(nèi)地形成中遠距離貨物集疏運?內(nèi)地與香港中轉(zhuǎn)物流基地?從金融產(chǎn)業(yè)布局來看，平湖規(guī)劃為后臺金融服務基地,。 
    （3）更新驅(qū)動類 
    龍華,，坂田，布吉,，寶安中心區(qū)這四個區(qū)域,。從《規(guī)劃》上看，這四個區(qū)域是居住用地較集中的區(qū)域,，未來也會成為城市更新項目扎堆的區(qū)域,。預計這四個區(qū)域城市更新可以驅(qū)動其成為地產(chǎn)熱點區(qū)域。 
    3,、居住熱點區(qū)域 
    從《深圳市城市總體規(guī)劃(2010-2020)》建設(shè)用地規(guī)劃圖和居住用地布局看,，今后福田地區(qū)和羅湖地區(qū)新增開發(fā)建設(shè)較少，主要以改造更新為主,。南山區(qū)可以適度開發(fā),，集中在前海、后海,、西麗片區(qū),。 
    重點開發(fā)的居住片區(qū)為寶安中心區(qū)，龍華,，布吉片區(qū),。這三個片區(qū)將發(fā)展成為獨居特色的現(xiàn)代居住片區(qū)。從地理位置看,，就像是深圳中心區(qū)向外的開疆擴土,，離深圳中心較近。西鄉(xiāng),、福永,、橫崗地區(qū)將優(yōu)先發(fā)展商品房。 
    沙井,，光明新城,，坪山新城，坪山,，坪地,，坑梓等區(qū)也成為人口聚集地，但其住宅主要是與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相配套的建設(shè),。 
    鹽田區(qū),，葵涌,，大鵬，南澳等東部海濱區(qū)主要發(fā)展為高品質(zhì)住宅區(qū),。處于海岸線的保護原則,，這些居住區(qū)開發(fā)密度均較低。 
   四．結(jié)論 
   1．深圳今后熱點區(qū)域 
   深圳今后地產(chǎn)熱點區(qū)域總結(jié)為以下地區(qū)：寶安中心區(qū),，龍華,，布吉，前海中心,，龍崗中心,。光明新城，坪山新城,，沙井的住宅主要是與產(chǎn)業(yè)相配套,。福田區(qū)，羅湖區(qū)今后推盤量少,，主要為舊改。鹽田區(qū)推盤量也少,，新推盤主要集中在鹽排高速與鹽壩高速交匯處,。從投資的角度分析，龍華,，坂田,，布吉，龍崗中心區(qū)域樓盤具有較大投資價值,。 
   2,、市場雙軌制下房價上漲存在懸疑 
   深圳房地產(chǎn)市場城市更新多于新盤供應，深圳保障房與商品房兩個市場并軌已經(jīng)基本確定,。保障房的供應可以有效分流一部分剛性需求,。另外，隨著開發(fā)商投資從一,。二線城市轉(zhuǎn)向三,、四線城市，三,。四線城市的供應逐漸增強,，可對市場需求分流起強大作用。在這些因素刺激下,，一二線城市的房價能否一直堅挺存在較大懸疑,。