梁文輝 賀亮芳
一、 加油站的概念及影響其價(jià)格的主要因素及特點(diǎn)
（1） 概念
加油站是汽車增添燃料的場(chǎng)所，主要由地下貯油罐,、加油柱和管理室三部分組成,。它的主要任務(wù)是貯存、保管,、供應(yīng)汽車用燃油(汽油和柴油)和潤(rùn)滑油等,。大多設(shè)置在交通干道處，即公共加油站,。此外,，尚有自用加油站，僅歸某單位自用,。加油站還應(yīng)有足夠的場(chǎng)地供車輛加油時(shí)通行,、臨時(shí)停放,、安裝消防設(shè)施和綠化之用。
加油站特許經(jīng)營(yíng),，是指特許人通過(guò)簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營(yíng)有關(guān)的商號(hào),、注冊(cè)商標(biāo)、專有技術(shù),、經(jīng)營(yíng)模式,、經(jīng)營(yíng)技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用,，被授權(quán)的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營(yíng)體系下從事成品油零售經(jīng)營(yíng)及相關(guān)服務(wù),，并向授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用。其中,，授予他人特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的企業(yè)為特許人,，被授予使用特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的加油站稱為被特許人。
（2） 影響加油站價(jià)格的主要因素及加油站的特點(diǎn)
1） 影響加油站價(jià)格的主要因素
加油站作為一種特殊用途的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),，位置極其重要并且區(qū)域分布性較強(qiáng),。
一般說(shuō)來(lái)，各加油站的建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量,、用料,、工藝及設(shè)備、設(shè)施條件等大同小異,，對(duì)其經(jīng)營(yíng)收益的影響也較小,，加油站的經(jīng)營(yíng)收益主要取決于臨路條件和車流量，另外,，加油站的車輛進(jìn)出口條件等對(duì)其經(jīng)營(yíng)收益也有影響,。因此，位于同一區(qū)域的類似規(guī)模,、設(shè)備條件和相同油價(jià)水平的兩個(gè)加油站,，可能因?yàn)樗R道路條件、交通車流量等的不同,，經(jīng)營(yíng)收益有很大差別,。可以這么說(shuō),，加油站價(jià)格主要取決于位置,，位置條件決定下的土地的價(jià)格更是加油站價(jià)格的主要構(gòu)成部分。同一區(qū)域內(nèi)的影響加油站價(jià)格的主要指標(biāo)有：道路密度,、車流量和加油站分布密度等,。加油站區(qū)位主要影響因素及其指標(biāo)可大致歸類如下：
表：加油站區(qū)位主要影響因素及其指標(biāo)
影響因素 修正指標(biāo)
接臨道路狀況 接臨道路類型 可分主干道、次干道、支路
接臨道路方向 可分三面臨路,、兩面臨路,、一面臨路
加油站密度 可按每平方公里加油站個(gè)數(shù)計(jì)，或計(jì)算相鄰兩加油站間距離
車流量 可按日平均車流量數(shù)分檔修正
入 口 入口方便程度
規(guī) 模 加油泵數(shù)量
2） 加油站的主要特點(diǎn)
(1)單一性,；(2)分散性,；(3)受限性；(4)行業(yè)壟斷性,；(5)價(jià)值量普遍較高,。
二、 加油站及加油站用地評(píng)估過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題
（1） 加油站的土地使用權(quán)價(jià)值和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值密不可分
加油站離開(kāi)了特許經(jīng)營(yíng)權(quán)就不成其為“加油站”,，其土地使用價(jià)值將大打折扣,。同時(shí)在加油站的整體資產(chǎn)價(jià)值中，土地和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是加油站收益的根本基礎(chǔ),，土地座落決定加油站的區(qū)位,，包括臨道路類型（或者說(shuō)所臨道路機(jī)動(dòng)車通行量）、車輛進(jìn)出的方便度,、區(qū)域加油站布局密度間距,、安全限制等，也就是決定了加油站的收益多少,，而特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是實(shí)現(xiàn)這種收益的充要條件,，二者密不可分，因此就一具體加油站看土地與特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是不可割裂的權(quán)益,。在加油站抵押,、作價(jià)出資等日常性評(píng)估中我們認(rèn)為不應(yīng)剝離特許經(jīng)營(yíng)權(quán)收益（或者說(shuō)壟斷收益），因?yàn)榫鸵痪唧w加油站看,，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是不可分離的,，但特許經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)益本身是無(wú)形的，它可以分離異地附著土地經(jīng)營(yíng),。我們可以拿加油站與房地產(chǎn)作一個(gè)類比,，正如一宗房地產(chǎn)的土地使用權(quán)與其地上建筑物密不可分一樣（雖然估價(jià)中有房地分估法），土地與特許經(jīng)營(yíng)權(quán)同樣是不能分割的,。
（2） 抵押,、作價(jià)入股目的的加油站土地評(píng)估中的價(jià)格定義問(wèn)題
在加油站土地抵押貸款、作價(jià)入股等日常性的評(píng)估中,，我們主張不剝離特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值,，因此在土地價(jià)格定義除了估價(jià)對(duì)象宗地的權(quán)利狀況、用途,、容積率、使用年期、開(kāi)發(fā)程度,、估價(jià)基準(zhǔn)日等六大基本要素外,，應(yīng)將加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)因素納入宗地的價(jià)格定義中，并應(yīng)在土地估價(jià)結(jié)果一覽表中“土地估價(jià)結(jié)果的限定條件”,、“其它需要說(shuō)明的事項(xiàng)”予以披露和說(shuō)明,。
（3） 加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估中應(yīng)注意特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題
加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估中，當(dāng)加油站被拆遷終止經(jīng)營(yíng)不再易地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí),，加油站評(píng)估應(yīng)含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值,。當(dāng)加油站被拆遷進(jìn)行土地置換易地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán),，將被拆遷宗地和置換宗地均按可持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,，二者差額作為補(bǔ)償依據(jù)。
三,、 加油站整體資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)路線
加油站為收益性的資產(chǎn),，其整體資產(chǎn)評(píng)估自然用收益法來(lái)評(píng)估最科學(xué)。其年收益測(cè)算可以從加油站的歷史經(jīng)營(yíng)收入情況推算其預(yù)期收益,，結(jié)合周邊其它類似加油站的歷史經(jīng)營(yíng)情況來(lái)推算加油站的客觀收益,。
四、 加油站評(píng)估案例分析——深圳市某加油站
1,、概況
深圳市某加油站于2001年1月18日正式營(yíng)業(yè),，自開(kāi)業(yè)以來(lái)，經(jīng)濟(jì)效益良好,。2007年該公司完成銷售收入12,507萬(wàn)元,，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)804萬(wàn)元，資產(chǎn)總額7,590萬(wàn)元,，凈資產(chǎn)4,364萬(wàn)元,。目前加油站四周建有圍墻、單層建筑物2棟及2層建筑物1棟,。加油站上方建有一波浪形鋼制棚架,。2棟單層建筑物分別為壓縮機(jī)房及洗手間，2層建筑物為綜合樓用途：第1層為收費(fèi)站及小型超市,、第2層自用作辦公用房,。加油站上方建有一波浪形鋼制棚架，地上安裝7臺(tái)加油機(jī),，設(shè)44支加油槍,。地下安裝5個(gè)油罐和2個(gè)汽罐。
某加油站主要從事0#柴油,、90#清潔汽油,、93#清潔汽油,、97#清潔汽油、98#清潔汽油成品油零售經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),，因臨近文錦渡海關(guān),，特別以香港入境貨柜車輛為主；成品油由中石化深圳市石油分公司統(tǒng)一掛牌零售價(jià)格,，使用中石化能源卡網(wǎng)絡(luò)加油系統(tǒng)和深銀聯(lián)電子結(jié)算系統(tǒng),。
2、估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)登記資料
房地產(chǎn)名稱 某加油站 地理位置 羅湖區(qū)沿河路東
權(quán) 利 人 深圳市某加油站有限公司 使用年限 40年（從2000-06-09至2040-06-09止）
建筑面積 615.66㎡ 用地面積(M2) 2,054 購(gòu)建價(jià)款(元) 18,067,153
土地用途 加油站用地 房屋用途 加油站 竣工日期 2001/09/19
3.評(píng)估目的：為抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)
4.評(píng)估基準(zhǔn)日：（略）
5.評(píng)估方法及過(guò)程
根據(jù)實(shí)地勘察和對(duì)臨近地區(qū)的調(diào)查,，及所擁有的材料,，本標(biāo)的評(píng)估宜采用收益法。本次評(píng)估共搜集到3個(gè)深圳市加油站的財(cái)務(wù)信息,，其財(cái)務(wù)報(bào)表列示如下：
表：深圳市某3個(gè)加油站近3年財(cái)務(wù)信息（已審計(jì)）
項(xiàng)目 龍崗中心城
中南人防加油站 羅湖區(qū)
某加油站 龍崗中心城
新未來(lái)加油站
2005 2006 2007 2005 2006 2007 2004 2005 2006
一,、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 3480 4072 6820 9625 9908 12507 4145 5383 8089
減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 3135 3649 6206 8575 8727 1120 3679 4867 7232
主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 1.4 1.5 3.8 4 7 5 1.35 1.69 2.84
二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 344 422 610 1046 1174 1301 464 515 854
加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn) 3.4 9.4 11.3 0.2 1 5 0 0 0
減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用 0 0 0 425 186 191 30.3 0 46.21
管理費(fèi)用 143 194 317 109 118 93 142.1 199.3 237.2
財(cái)務(wù)費(fèi)用 -2.5 2.8 37.4 108 111 218 -0.95 0 4.43
三,、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 207 234 267 404 760 804 293 316 566
加：營(yíng)業(yè)外收入 1.3 0 0.1 0 0 0 0.21 0 0.35
減：營(yíng)業(yè)外支出 0.2 0 0.01 0 0 0 0 0 0
四,、利潤(rùn)總額 208 234 267 404 760 804 293 316 567
減：所得稅 6 3.8 6.2 60.6 114 120 0 0 0
五、凈利潤(rùn) 202 230 261 343.4 646 684 293 316 567
a）銷售收入
根據(jù)該加油站的會(huì)計(jì)報(bào)表,，2007年其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為12507萬(wàn)元(不含增值稅),，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查并結(jié)合深圳市羅湖區(qū)類似加油站收入狀況考察了解，并與評(píng)估標(biāo)的作比較分析,，該加油站近幾年來(lái)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入有遞增之勢(shì),，故將其正常運(yùn)營(yíng)的月均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確定為1200萬(wàn)元 (不含增值稅)，則有：
年銷售收入=1200×12=14400（萬(wàn)元）
b）銷售成本
銷售成本為加油站商品購(gòu)入價(jià)款(不含增值稅),，經(jīng)對(duì)上述3家加油站近三年的銷售成本核查,，測(cè)算該銷售成本約占銷售收入的89%，即：
銷售成本=14400×89%=12816（萬(wàn)元）
c）營(yíng)業(yè)費(fèi)用,、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用
營(yíng)業(yè)費(fèi)用包括工作人員的工資費(fèi)用及福利費(fèi),、交通運(yùn)輸費(fèi)、廣告費(fèi)等,，經(jīng)對(duì)上述3家加油站近三年的的三大費(fèi)用核算,，測(cè)算營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用約占銷售收入的5%,，即：
營(yíng)業(yè)費(fèi)用=14400萬(wàn)元×5%=720萬(wàn)元
d）營(yíng)業(yè)稅金及附加
其城建稅及教育費(fèi)附加按應(yīng)繳增值稅的4%計(jì)算,，增值稅稅率為17%，即：營(yíng)業(yè)稅金及附加=增值稅×4%=[14400-12816] ×17%×4%=10.77萬(wàn)元
e）年?duì)I業(yè)利潤(rùn)
年?duì)I業(yè)利潤(rùn)＝銷售收入－銷售成本－營(yíng)業(yè)費(fèi)用,、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅金及附加
＝14400－12816－720－10.77
＝853.23萬(wàn)元
6,、所得稅
根據(jù)深圳市企業(yè)所得稅稅率有關(guān)規(guī)定，2009年至2011年企業(yè)所得稅稅率分別為20%,、22%,、24%,，從2012年開(kāi)始企業(yè)所得稅稅率為25%，則：
2009年企業(yè)所得稅＝年?duì)I業(yè)利潤(rùn)×20%＝170.65萬(wàn)元
2010年企業(yè)所得稅＝年?duì)I業(yè)利潤(rùn)×22%＝187.71萬(wàn)元
2011年企業(yè)所得稅＝年?duì)I業(yè)利潤(rùn)×24%＝204.78萬(wàn)元
2012年以后每年的企業(yè)所得稅=＝年?duì)I業(yè)利潤(rùn)×25%＝213.31萬(wàn)元
7,、凈收益a
凈收益a＝年?duì)I業(yè)利潤(rùn)－所得稅
8,、收益年限n
其《房地產(chǎn)證》記載的土地使用年限40年(2000-06-09至2040-06-08)，則其剩余收益年限n為31.4年,。
9、折現(xiàn)率r
采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型（Capital Asset Pricing Model or “CAPM”）,。CAPM 是通常估算投資者收益要求的方法,。它可以用下列公式表述：
r= Rg+β(Rm-Rg)+Rsp
其中： Rg=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；
β=Beta企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù),；
Rm=市場(chǎng)期望報(bào)酬率,；
Rm-Rg=市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)
Rsp=規(guī)模調(diào)整系數(shù)。
經(jīng)測(cè)算,，確定折現(xiàn)率為12.2%（由于篇幅關(guān)系,，折現(xiàn)率的詳細(xì)測(cè)算過(guò)程從略）。
10,、加油站整體資產(chǎn)價(jià)值的確定
收益法計(jì)算公式：V＝A1/（1+r）+ A2/[（1+r）2）]+……+ An/[（1+ r）n]
其中：
V表示加油站整體資產(chǎn)的價(jià)格,；
a表示加油站年凈收益；
r表示加油站折現(xiàn)率(12.2%),；
n表示加油站的有效使用年限(31.4年),。
數(shù)據(jù)代入計(jì)算公式可得評(píng)估價(jià)值＝4,780（萬(wàn)元）(取整)
國(guó)家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
全國(guó)范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國(guó)A級(jí)資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
土地規(guī)劃甲級(jí)資質(zhì)工程咨詢機(jī)構(gòu) 土地登記代理機(jī)構(gòu)
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