康玲 駱曉紅 梁文輝
盡管不同房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱“估價機構(gòu)”）業(yè)務構(gòu)成比例不盡相同,，但從總體上來說,，估價機構(gòu)所做的估價業(yè)務中，房地產(chǎn)抵押估價占了大半,。在深圳,，房地產(chǎn)抵押估價被稱之為常規(guī)業(yè)務，也就是說是最普通的業(yè)務,，大部分新入行的技術(shù)人員都是從房地產(chǎn)抵押估價報告做起,。但是，實際上,，房地產(chǎn)抵押估價也有許多問題需要深入研究,，除了嚴格遵照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》外,，還有什么需要注意,？結(jié)合我們長期從事房地產(chǎn)抵押估價實際工作的經(jīng)驗，談一點看法,。
一,、 估價機構(gòu)的法律地位問題
估價機構(gòu)在“獨立、客觀,、公正”的法律地位的基礎(chǔ)上,，盡可能幫助委托人解決實際問題是一個普遍存在的問題,。估價機構(gòu)是傾向于律師行業(yè),，只對委托人——單方當事人負責,；還是傾向于會計師行業(yè),，對各方當事人負責，對社會負責,。應當肯定地說，估價機構(gòu),，無論從法律,、法規(guī),、規(guī)范的規(guī)定來看,，還是從社會實際認可（包括法律界的認可）來看,，都屬于后者。估價機構(gòu)必須認清自己的地位和作用,，我們不是委托方的咨詢機構(gòu),，對于委托方的不合理要求，要委婉地拒絕,，并說明理由,。在房地產(chǎn)抵押估價中有一個現(xiàn)象值得注意：除了借款人希望評估值較高以外,，基層金融機構(gòu)出于競爭和完成業(yè)績的需要，也要求盡量高評,，而上級金融機構(gòu)，出于控制風險的目的要求估價機構(gòu)謹慎高評,。這一方面使得估價機構(gòu)左右為難,，既害怕堅持原則失去某一項估價業(yè)務,，又害怕高評被上級金融機構(gòu)記入黑名單,，將來無法繼續(xù)入圍,，獲得選用；另一方面要求估價機構(gòu)有高超的溝通協(xié)調(diào)能力要說服借款人和基層金融機構(gòu)接受估價結(jié)果,。遇到這種情況,，我們是這樣做的：首先我們會組織較強的專業(yè)力量對抵押物的情況進行更為詳盡的摸底和調(diào)查,，并對其過去和未來的價格走勢作出相對較為客觀的研判，力求做到心中有底再去說服我們的客戶,。在與借款人和基層金融機構(gòu)的信貸人員溝通中要對把握其真實需求,。借款人要求高價格根本目的就是為了順利地獲得較高額度貸款，這時我們就需要進行耐心的說服工作,，首先較高的評估價并不是獲得高額貸款的必然條件,，貸審部門的折扣率是可以上下浮動的：當他們對抵押評估價的判斷為客觀或保守時,，借款人可以獲得六成甚至以上的貸款額度,；但當他們對抵押評估價的判斷為高評時,，借款人被批準的貸款額度就可能只有五成甚至以下了。這在各家銀行都有現(xiàn)成的案例,。所以只有客觀的評估價才是更有利于借款人獲得金融機構(gòu)的貸審部門信任并最終獲得貸款的前提,。對于基層的金融機構(gòu)信貸人員,我們更多的是從風險角度為其做分析,比如近期的價格走勢,，未來房地產(chǎn)市場可能的變化,抵押物的優(yōu)勢和缺點,三級市場交易的情況以及我們對其價格的判斷等等，幫助信貸人員判斷貸款可能存在的風險,。這樣做之后,無論業(yè)務能否成功,，都展現(xiàn)了我們的服務精神和專業(yè)素養(yǎng),在客戶那里，至少都認為我們是可以信賴的,。目前我們許多的業(yè)務都是基于這種信任而得到的,。同時深圳多家銀行的信貸審核部門及風險控制部門定期也會委托我們對其審批貸款的抵押物進行核價,以幫助他們控制風險。
二,、 估價結(jié)果是市場價值還是抵押價值
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第6.4.3條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值應是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保時的價值,。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值,?！薄斗康禺a(chǎn)抵押估價指導意見》第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款,?！笨梢钥闯觯瑹o論是《房地產(chǎn)估價規(guī)范》還是《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》,，都確認房地產(chǎn)的抵押價值就是該房地產(chǎn)在抵押時的市場價值,。這里有一個法律問題，抵押是擔保的一種形式,，而擔保要求相對應,。相對應有兩重含義，一是擔保針對的是主合同債權(quán),，即相對應于貸款合同,；二是擔保與主合同債權(quán)等額,。比如，我們貸款100萬人民幣,，可以用100萬人民幣存款或相當于100萬人民幣的外幣存款來擔保,。可是為什么我們提供市場價值100萬的房地產(chǎn)作為抵押物,，卻只能貸到60-70萬的貸款呢,？這里為什么就不對應了呢？這說明,，貸款人認為,，市場價值100萬的房地產(chǎn)其抵押價值只有60-70萬，在抵押時,，100萬的房地產(chǎn)與100萬的銀行存款不等值,。沒有哪一個貸款人會按房地產(chǎn)市場價值的100%貸款給你，為什么,？因為房地產(chǎn)的市場價值不是它的抵押價值,。房地產(chǎn)的抵押價值應當是房地產(chǎn)在貸款到期時受短期強制處分等因素限制狀態(tài)下的價值，或者說是房地產(chǎn)作為抵押物在抵押市場上被債權(quán)人共同認可的價值,。從估價實踐來看,，我們在為金融機構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價報告中的表述是：“確認估價對象在估價時點的公開市場價值為…… 元”，這里并沒有提到抵押價值,。我們認為,，這是正確的,，因為我們評估的的確不是抵押價值,，抵押價值是貸款人在自行考量未來市場風險和短期強制處分等因素后通過確定貸款比例來確定的。近兩年來,，中國建設銀行股份有限公司深圳分行要求初評報告要測算可抵押貸款額度,；交通銀行深圳分行也要求估價機構(gòu)出具的預估報告要確定強制變現(xiàn)價值。這在一定程度上就是抵押價值估價了,。
三,、 怎樣理解房地產(chǎn)抵押估價的謹慎原則
建設部、中國人民銀行,、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》引入了一個新的估價原則：謹慎原則,，同時用了很大的篇幅，從多個方面強調(diào)了如何落實謹慎原則,。實際上,，這個《指導意見》只是針對長期以來房地產(chǎn)抵押估價存在的風險意識不強，估價機構(gòu)過多考慮委托方要求,，過多考慮做成業(yè)務這樣一個現(xiàn)狀,，提出的一個改進意見,。但是，這個《指導意見》定性的東西多,，定量的東西少,，可操作性較差。應當強調(diào)的是,，任何一個負責任的估價師,、一個負責任的估價機構(gòu)，如果嚴格遵照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行估價,，謹慎本是應有之意,，離散的數(shù)據(jù)不應該、也不可能作為依據(jù)使用,?？桃飧吖馈⒌凸缹嶋H上都是為了迎合委托方的不合理要求,，為了競爭,、做成業(yè)務。這也是估價機構(gòu)技術(shù)部門與業(yè)務部門長期以來一直矛盾不斷的最主要原因,。如果要真正落實謹慎原則,，需要有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合，首先估價機構(gòu)要自律,，要嚴格遵守《估價規(guī)范》和《指導意見》要求,，真正為金融機構(gòu)的長遠利益著想，為其降低風險著想,；基層金融機構(gòu)也要謹慎,，不要迫于競爭、眼前利益,，放棄風險意識,；上級金融機構(gòu)要支持估價機構(gòu)堅持原則，保證入圍選用的都是比較謹慎的估價機構(gòu),；學會等管理部門也可以制定一些定量的指標,，比如，是不是規(guī)定抵押估價必須用兩種以上的估價方法（特別是收益法）,、各地學會是不是可以在調(diào)研的基礎(chǔ)上規(guī)定一些參數(shù)選定范圍,，既控制風險，又減少估價結(jié)果畸高畸低的現(xiàn)象出現(xiàn),，維護估價機構(gòu)的整體形象和信譽,。
《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》還引進了一個新的概念：法定優(yōu)先受償權(quán)利（法定優(yōu)先受償款）。法定優(yōu)先受償權(quán)利除了《指導意見》明確的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額之外,，還包括《擔保法》第四十七條,、《破產(chǎn)法》第三十四條有關(guān)規(guī)定確定的優(yōu)先于抵押權(quán)的一些債權(quán)和物權(quán)，還有并非法定優(yōu)先受償權(quán)利但是對房地產(chǎn)抵押價值有不利影響的某些因素,，如抵押人已經(jīng)收取的長期出租收益,、欠繳的水電費、物業(yè)管理費等,，如果估價師了解到了,，也應當在估價報告中披露，這樣才符合謹慎原則,。
四,、 房地產(chǎn)抵押估價的幾個具體問題
1、 模板與培訓問題
抵押估價報告有較多的程式化部分,在日常工作我們即遵照估價規(guī)范要求,，同時考慮方便使用和估價機構(gòu)人力物力的節(jié)省的需要,組織有經(jīng)驗的估價師按辦公,、住宅、商業(yè)等不同用途物業(yè)制定報告模板,，同時制作各類測算表,，對各類表格進行公式編輯和表間鏈接。在深圳,，抵押估價報告是需要測算預計稅費的,，同時各家銀行對預計稅費的計取要求各不相同，既使是同一家銀行,，其不同類的貸款稅費計算也不一樣,，比如農(nóng)業(yè)銀行深圳分行就分商業(yè)（辦公、工業(yè)）物業(yè),、個人住宅及小企業(yè)簡式貸款規(guī)定了不同的計稅要求,。建立科學的測算表格就顯得更加重要。一方面能夠提高工作的效率,，另一方面也能夠避免個別使用中誤操作問題,。當然,，因為這類表格的測算都是按一定的邏輯和公式自動計算的,，所以對使用人的培訓就很重要，需要估價師理解表間關(guān)系,，把握關(guān)鍵點,。優(yōu)質(zhì)高效的完成估價報告的制作。
2,、 公開市場價格的確認問題
深圳的房地產(chǎn)市場是比較活躍的,，盡管如此，大量的成交信息也是很難取得的,，因此,，規(guī)模比較大的估價機構(gòu)都會建立自己的市場數(shù)據(jù)庫系統(tǒng),，同時要求估價師對市場價格高度關(guān)注，實時了解不同物業(yè)的成交信息,，并與三級市場報價進行比照,，發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律性，比如市場火爆時,，三級市場的報盤價會高于其實際成交價,，而交投冷清時，報盤價往往會低于其成交價,。找出其規(guī)律性,，有些時候可以通過調(diào)整三級市場報價的方式判斷估價對象的公開市場價格區(qū)間。
公開市場價格確認最重要的依據(jù)應該是現(xiàn)場勘查,，深圳物業(yè)的個體差異是比較大的,，就拿住宅物業(yè)來講，即使是同一個樓盤,，不同的單位有時也會在單價上差幾千元,，特別是存在附送面積（這在深圳的住宅物業(yè)中是常見的）的情況，還有樓層,、朝向,、景觀等等，都會使物業(yè)價值產(chǎn)生較大差異,。所以估價師認真做好現(xiàn)場勘查是做到客觀謹慎評估的重要前提,。
3、 估價技術(shù)路線問題
在確定估價技術(shù)路線的過程中,，對三大估價方法的選取上要有所側(cè)重,，比如：對于收益性房地產(chǎn)應該首選收益法，并將該方法付以較大的權(quán)重,。多年的估價經(jīng)驗告訴我們,，在相對還是很不成熟的市場中，租售不配比或是房地產(chǎn)市場泡沫比較嚴重時,，用市場比較法評估的結(jié)果其實是認同了這種畸形的價格,，使評估結(jié)果虛高。而相對穩(wěn)定的租金收益更能體現(xiàn)物業(yè)的價值,。還比如：在許多地方,，工業(yè)房地產(chǎn)評估時首選的是成本法，因為市場上出租或出售的工業(yè)房地產(chǎn)鳳毛麟角,，選取其他方法時存在諸多困難,。可是在深圳、甚至是珠三角的許多地方,，許多的工業(yè)廠房建造之初就是為了出租或出售的,，而且工業(yè)房地產(chǎn)的三級市場也是比較活躍的。這時三大估價方法均可使用,，而且評估結(jié)果相差不會太大,。
4、 整體和片區(qū)市場走勢的了解問題
要做好抵押估價,，評估人員需要隨時的了解房地產(chǎn)市場狀況,。對全國、本地區(qū)甚至是估價對象所在片區(qū)的市場走勢都要有所了解,。估價機構(gòu)需要定期收集諸如經(jīng)濟走勢,、房地產(chǎn)市場政策、市場分析方面的資料,，對估價人員做定期的培訓,。使他們對市場的大趨勢有一定的認識。而片區(qū)市場走勢更是我們關(guān)注的焦點,。定期維護片區(qū)的市場調(diào)查和熱點樓盤的跟蹤是做好片區(qū)市場走勢分析的基礎(chǔ),。大的估價機構(gòu)一般都會安排經(jīng)驗豐富的估價師做好這方面資料的收集和維護工作。我們還定期為深圳的各家分行信貸和風險控制部門提供我們的專業(yè)雜志及房地產(chǎn)市場分析報告,。這樣,，一方面滿足了客戶想了解市場的需求。另一方面,，也提升了我們的估價師對房地產(chǎn)市場分析和判斷的能力,。
以上是我們的工作體會，提供給大家參考,。
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