廖凡幼
隨著房地產估價行業(yè)第二個十年的度過,，房地產估價機構（以下簡稱估價機構）的生存問題已經解決,，估價機構的客觀公正性和權威性在房地產管理部門和金融機構首先認可后，已基本得到社會的認可,。但是,，估價機構的規(guī)模小型化、業(yè)務單一化,、技術表淺化,、評少估多的問題大量存在。所謂規(guī)模小型化,，是指雖然有國家一級二級估價機構存在,，但是大量的是只有三、五個估價師的小型估價機構,；同時,，雖然國家一級估價機構要求有注冊房地產估價師16人，但就其每一個分支機構來說仍然是小型的,，僅有三,、五個估價師；在“寧為雞頭,，不為鳳尾”的觀念影響下,，估價師也傾向于自己成立新的小型估價機構。所謂業(yè)務單一化是指大部分中小型估價機構都只有房地產抵押評估這一種業(yè)務,，大型一點的也是以房地產抵押評估為其主要業(yè)務,。所謂技術表淺化、評少估多是指大部分估價報告只是套用模版,，沒有（或者是無法----時間太緊,、技術能力有限等原因）仔細分析影響估價對象評估價格的各種因素；只知套用《房地產估價規(guī)范》的條文,，不會靈活運用房地產估價,、土地估價、工程造價評估,、房地產開發(fā)甚至資產評估的一些原理,、方法,；只是迎合委托方的要求,，放棄了客觀公正的立場，評估價格偏離市場,。這些問題的存在將影響估價機構作為價格鑒證機構的權威性,，影響估價機構的生存能力,，甚至影響房地產估價行業(yè)的長遠發(fā)展。
一,、估價機構業(yè)務范圍擴大和技術能力提升的內涵
估價機構業(yè)務范圍擴大和技術能力提升,，從機構的層面來說，就是要延攬各種專業(yè)的人才,，提高評估報告的專業(yè)水平,，不但評估價格要合理，分析測算也要服人,；要做大做強,，要取得相關評估資質，立足房地產,、土地評估,，兼做工程造價評估、資產評估,，使自己的業(yè)務范圍大大擴展,。從估價師層面來說，就是不但要考取各種執(zhí)業(yè)證書,，更重要的是學習其他評估的原理,、方法，運用到估價實際工作中,。
二,、估價機構業(yè)務范圍擴大和技術能力提升是市場的要求
舉兩個例子。比如在一個房屋拆遷評估項目中,，既有征收土地,，也有收回土地；既有房屋土地都在收地范圍內,，需要統(tǒng)一評估的,，又有房屋不在收地范圍內，需要對收回的那一部分土地單獨評估的,；既要評估房屋外的構筑物,，又要評估房屋內的裝飾裝修；既要評估機器設備的搬遷費,，又要對無法搬遷的設備評估買斷價,；有時還要評估市政工程重置成新價、花木搬遷價,、買斷價,。一份報告包含了房地產評估、土地評估、工程造價評估,、資產評估四個方面的內容,。拆遷評估委托方當然希望一家評估公司完成所有的工作，而不需要委托三到四家評估公司來做這一件事,。這就要求我們估價機構具有各方面的專門人才和技術能力,，能夠勝任這樣的復雜評估項目。又如法院委托評估房地產在建工程項目,，如果我們不了解房屋建筑工程的施工程序,，不了解工程造價評估的原理和方法，就無法準確把握在建房屋的成本價值,。從技術角度來看是這樣,，市場要求我們一專多能，甚至是多專多能,，我們必須適應,。從市場開拓角度來看更是這樣，金融機構客戶的抵押評估既有房地產,、土地評估,，又有資產評估，開拓一個金融機構客戶只做一項與三項都做其成本是相近的,，而業(yè)務量和收益則大不同,。當一個拆遷評估委托人要求我們幾種評估一起做時，難道我們能表示我只能做房屋主體評估,，裝修評估和設備搬遷費評估你另找人,？當然不能，唯一的辦法就是提升技術能力,，適應市場要求,。
三,、估價機構業(yè)務范圍擴大和技術能力提升是其自身發(fā)展的要求
各個估價行業(yè)協(xié)會,、學會從行業(yè)管理角度出發(fā)，制定一些市場準入的規(guī)定無可厚非,，但是估價機構要生存,、發(fā)展，必須著眼于市場機制的完善與發(fā)展,，不能自我限制,。在深圳，我們已經看到,，承攬估價業(yè)務已逐漸從依靠人際關系逐漸向依靠公司資質,、品牌,、既往業(yè)績方向傾斜，逐漸向依靠估價機構技術能力為客戶解決問題方向傾斜,。小型的單一資質的估價機構的生存空間已經越來越小,；而大型的,，具有多種評估資質的估價機構的發(fā)展空間將越來越大。有關政府部門在選定拆遷估價機構時,，不但要求估價機構具有國家二級以上的房地產評估資質,，參加過哪些拆遷項目評估也是重點考察項目，最終還要通過抽簽來確定估價機構,。小型的估價機構就被排斥在外了,。金融機構選定定點評估機構時，也要看估價機構的資質,，要看既往合作狀況,，新成立的小型估價機構很難找到立足之地。加之工商,、稅務,、行業(yè)管理部門的各種管理措施、各種收費,，小型估價機構原有的人員少,、費用低、主要靠回扣攬業(yè)務的優(yōu)勢已不復存在,。從市場的角度來看,，擁有多種評估資質的大型估價機構受到行業(yè)市場準入限制較少，開拓市場的成本總量較多,，但平攤下來反而較少,；業(yè)務量和收益比較穩(wěn)定；利于公司長遠發(fā)展,。從估價技術角度來看,，擁有多種評估資質的大型估價機構可以較好地完成大型復雜的評估項目,，可以臨時抽調較多的人員去應付大型項目集中的現(xiàn)場勘查和市場調研工作,；能夠承攬收費水平較高的政府項目，而不用靠回扣,、靠低收費來惡性競爭,；可以完善知識積累，留住骨干人才,。
四、估價機構業(yè)務范圍擴大和技術能力提升是估價師自身發(fā)展的要求
隨著每年相當數量的各種估價師進入評估行業(yè)，估價師之間的競爭也會越來越激烈,，僅僅擁有一個房地產估價師執(zhí)業(yè)資格的就比不過擁有雙證，甚至多證的,；只會做抵押估價報告的就比不過會做多種估價報告,，甚至是大型開發(fā)項目報告的；只會在辦公室做報告的就比不上既能做報告,，又能完成復雜項目現(xiàn)場查勘,、為委托人提供比較好的評估方案、甚至能夠參與談判,，說服各方當事人接受估價報告的。舉一個例子,，一家國有企業(yè)正在進行改制,，其上級主管單位委托的估價機構出具的評估報告房產評估價格偏高?？匆幌逻@個評估報告,，發(fā)現(xiàn)僅采用了市場法進行評估，而且采用了估價時點之后很久的成交案例,。評估價格偏高除了可比案例沒有進行交易日期修正外,，更為關鍵的是改制企業(yè)房產要考慮其在改制后長期經營，不可能賣房分錢散伙的因素,，應當主要采用收益法進行評估。在市場波動較大,，房價虛高,、租售比嚴重偏離合理范圍的情況下，收益法評估的價格較為合理,。推而廣之,，在房地產市場波動較大的所謂“一線城市”,，即使是房地產抵押評估也應當主要采用收益法進行評估,，這樣比較能夠體現(xiàn)“謹慎”原則，幫助金融機構控制風險,。又如在一份加油站土地評估報告中,，收益還原法評估的整體價值還要進行無形資產價值剝離,，我們引入了資產評估中的“三分法”確認其無形資產價值，受到廣東省土地估價師協(xié)會的肯定和推薦,。我們很多估價師只知如何做報告,，卻不知如何向客戶解釋報告；只知有技術路線,，卻不知如何靈活地選擇技術路線,；只知道有不同目的的房地產估價，卻不知道同一房產在不同估價目的的房地產估價中有不同的價值,?？傊纼r師也要提升自己的技術能力,，擴大相關知識范圍,，取得相關執(zhí)業(yè)資格,，才能應對競爭環(huán)境,，立于不敗之地。
五,、估價機構業(yè)務范圍擴大應注意的一個問題
估價機構提高綜合技術能力總是正確的,，是沒有問題的。但是,，估價機構擴大業(yè)務范圍卻要注意一個問題,，那就是要保持估價機構客觀公正的地位，無論是房地產估價,、土地估價,，還是資產評估、工程造價評估,，都是一種客觀公正的價格評估,。無論委托人是誰，我們的估價結果都是要對各方當事人負責的,。因此,，雖然估價機構可以利用自己的技術能力、知識結構去成立項目策劃,、銷售代理公司,、項目咨詢顧問公司甚至是拆遷服務公司，但一定要把這些業(yè)務與評估業(yè)務切割開來,，因為這些業(yè)務雖然也是中介服務,，但卻只是對委托人負責的，不存在客觀公正的問題,；這些業(yè)務與評估業(yè)務混在一起,，會影響估價機構的社會形象；估價機構管理的有關規(guī)定也要求我們這樣做,。
綜上所述,，估價機構業(yè)務范圍擴大和技術能力提升是行業(yè)發(fā)展的要求,，是大勢所趨，相信不久的將來會出現(xiàn)與目前已經存在的大型律師事務所,、大型會計師事務所并駕齊驅的大型估價機構,，這將對估價行業(yè)健康發(fā)展起到很好的推動作用。
作者：廖凡幼 注冊房地產估價師,、土地估價師
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