廖凡幼
隨著房地產(chǎn)估價行業(yè)第二個十年的度過,，房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱估價機構(gòu)）的生存問題已經(jīng)解決,，估價機構(gòu)的客觀公正性和權(quán)威性在房地產(chǎn)管理部門和金融機構(gòu)首先認可后，已基本得到社會的認可,。但是,，估價機構(gòu)的規(guī)模小型化、業(yè)務(wù)單一化,、技術(shù)表淺化,、評少估多的問題大量存在。所謂規(guī)模小型化,，是指雖然有國家一級二級估價機構(gòu)存在,，但是大量的是只有三、五個估價師的小型估價機構(gòu),；同時,，雖然國家一級估價機構(gòu)要求有注冊房地產(chǎn)估價師16人，但就其每一個分支機構(gòu)來說仍然是小型的,，僅有三,、五個估價師；在“寧為雞頭，不為鳳尾”的觀念影響下,，估價師也傾向于自己成立新的小型估價機構(gòu),。所謂業(yè)務(wù)單一化是指大部分中小型估價機構(gòu)都只有房地產(chǎn)抵押評估這一種業(yè)務(wù)，大型一點的也是以房地產(chǎn)抵押評估為其主要業(yè)務(wù),。所謂技術(shù)表淺化,、評少估多是指大部分估價報告只是套用模版，沒有（或者是無法----時間太緊,、技術(shù)能力有限等原因）仔細分析影響估價對象評估價格的各種因素,；只知套用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的條文，不會靈活運用房地產(chǎn)估價,、土地估價,、工程造價評估、房地產(chǎn)開發(fā)甚至資產(chǎn)評估的一些原理,、方法,；只是迎合委托方的要求，放棄了客觀公正的立場,，評估價格偏離市場,。這些問題的存在將影響估價機構(gòu)作為價格鑒證機構(gòu)的權(quán)威性，影響估價機構(gòu)的生存能力,，甚至影響房地產(chǎn)估價行業(yè)的長遠發(fā)展,。
一、估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴大和技術(shù)能力提升的內(nèi)涵
估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴大和技術(shù)能力提升,，從機構(gòu)的層面來說,，就是要延攬各種專業(yè)的人才，提高評估報告的專業(yè)水平,，不但評估價格要合理,，分析測算也要服人；要做大做強,，要取得相關(guān)評估資質(zhì),，立足房地產(chǎn)、土地評估,，兼做工程造價評估,、資產(chǎn)評估，使自己的業(yè)務(wù)范圍大大擴展,。從估價師層面來說,，就是不但要考取各種執(zhí)業(yè)證書，更重要的是學習其他評估的原理,、方法,，運用到估價實際工作中。
二、估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴大和技術(shù)能力提升是市場的要求
舉兩個例子,。比如在一個房屋拆遷評估項目中,，既有征收土地，也有收回土地,；既有房屋土地都在收地范圍內(nèi),，需要統(tǒng)一評估的，又有房屋不在收地范圍內(nèi),，需要對收回的那一部分土地單獨評估的,；既要評估房屋外的構(gòu)筑物,，又要評估房屋內(nèi)的裝飾裝修,；既要評估機器設(shè)備的搬遷費，又要對無法搬遷的設(shè)備評估買斷價,；有時還要評估市政工程重置成新價,、花木搬遷價,、買斷價。一份報告包含了房地產(chǎn)評估,、土地評估,、工程造價評估、資產(chǎn)評估四個方面的內(nèi)容,。拆遷評估委托方當然希望一家評估公司完成所有的工作,，而不需要委托三到四家評估公司來做這一件事,。這就要求我們估價機構(gòu)具有各方面的專門人才和技術(shù)能力,，能夠勝任這樣的復雜評估項目。又如法院委托評估房地產(chǎn)在建工程項目,，如果我們不了解房屋建筑工程的施工程序,，不了解工程造價評估的原理和方法，就無法準確把握在建房屋的成本價值,。從技術(shù)角度來看是這樣,，市場要求我們一專多能，甚至是多專多能,，我們必須適應(yīng),。從市場開拓角度來看更是這樣，金融機構(gòu)客戶的抵押評估既有房地產(chǎn),、土地評估,，又有資產(chǎn)評估，開拓一個金融機構(gòu)客戶只做一項與三項都做其成本是相近的,，而業(yè)務(wù)量和收益則大不同,。當一個拆遷評估委托人要求我們幾種評估一起做時，難道我們能表示我只能做房屋主體評估，裝修評估和設(shè)備搬遷費評估你另找人,？當然不能,，唯一的辦法就是提升技術(shù)能力，適應(yīng)市場要求,。
三,、估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴大和技術(shù)能力提升是其自身發(fā)展的要求
各個估價行業(yè)協(xié)會、學會從行業(yè)管理角度出發(fā),，制定一些市場準入的規(guī)定無可厚非,，但是估價機構(gòu)要生存、發(fā)展,，必須著眼于市場機制的完善與發(fā)展,，不能自我限制。在深圳,，我們已經(jīng)看到,，承攬估價業(yè)務(wù)已逐漸從依靠人際關(guān)系逐漸向依靠公司資質(zhì)、品牌,、既往業(yè)績方向傾斜,，逐漸向依靠估價機構(gòu)技術(shù)能力為客戶解決問題方向傾斜。小型的單一資質(zhì)的估價機構(gòu)的生存空間已經(jīng)越來越??；而大型的，具有多種評估資質(zhì)的估價機構(gòu)的發(fā)展空間將越來越大,。有關(guān)政府部門在選定拆遷估價機構(gòu)時,，不但要求估價機構(gòu)具有國家二級以上的房地產(chǎn)評估資質(zhì)，參加過哪些拆遷項目評估也是重點考察項目,，最終還要通過抽簽來確定估價機構(gòu),。小型的估價機構(gòu)就被排斥在外了。金融機構(gòu)選定定點評估機構(gòu)時,，也要看估價機構(gòu)的資質(zhì),，要看既往合作狀況，新成立的小型估價機構(gòu)很難找到立足之地,。加之工商,、稅務(wù)、行業(yè)管理部門的各種管理措施,、各種收費,，小型估價機構(gòu)原有的人員少、費用低,、主要靠回扣攬業(yè)務(wù)的優(yōu)勢已不復存在,。從市場的角度來看,，擁有多種評估資質(zhì)的大型估價機構(gòu)受到行業(yè)市場準入限制較少，開拓市場的成本總量較多,，但平攤下來反而較少,；業(yè)務(wù)量和收益比較穩(wěn)定；利于公司長遠發(fā)展,。從估價技術(shù)角度來看,，擁有多種評估資質(zhì)的大型估價機構(gòu)可以較好地完成大型復雜的評估項目，可以臨時抽調(diào)較多的人員去應(yīng)付大型項目集中的現(xiàn)場勘查和市場調(diào)研工作,；能夠承攬收費水平較高的政府項目,，而不用靠回扣、靠低收費來惡性競爭,；可以完善知識積累,，留住骨干人才。
四,、估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴大和技術(shù)能力提升是估價師自身發(fā)展的要求
隨著每年相當數(shù)量的各種估價師進入評估行業(yè),，估價師之間的競爭也會越來越激烈，僅僅擁有一個房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的就比不過擁有雙證,，甚至多證的,；只會做抵押估價報告的就比不過會做多種估價報告，甚至是大型開發(fā)項目報告的,；只會在辦公室做報告的就比不上既能做報告,，又能完成復雜項目現(xiàn)場查勘、為委托人提供比較好的評估方案,、甚至能夠參與談判,，說服各方當事人接受估價報告的。舉一個例子,，一家國有企業(yè)正在進行改制,，其上級主管單位委托的估價機構(gòu)出具的評估報告房產(chǎn)評估價格偏高?？匆幌逻@個評估報告，發(fā)現(xiàn)僅采用了市場法進行評估,，而且采用了估價時點之后很久的成交案例,。評估價格偏高除了可比案例沒有進行交易日期修正外，更為關(guān)鍵的是改制企業(yè)房產(chǎn)要考慮其在改制后長期經(jīng)營,，不可能賣房分錢散伙的因素,，應(yīng)當主要采用收益法進行評估。在市場波動較大,，房價虛高,、租售比嚴重偏離合理范圍的情況下,，收益法評估的價格較為合理。推而廣之,，在房地產(chǎn)市場波動較大的所謂“一線城市”,，即使是房地產(chǎn)抵押評估也應(yīng)當主要采用收益法進行評估，這樣比較能夠體現(xiàn)“謹慎”原則,，幫助金融機構(gòu)控制風險,。又如在一份加油站土地評估報告中，收益還原法評估的整體價值還要進行無形資產(chǎn)價值剝離,，我們引入了資產(chǎn)評估中的“三分法”確認其無形資產(chǎn)價值,，受到廣東省土地估價師協(xié)會的肯定和推薦。我們很多估價師只知如何做報告,，卻不知如何向客戶解釋報告,；只知有技術(shù)路線，卻不知如何靈活地選擇技術(shù)路線,；只知道有不同目的的房地產(chǎn)估價,，卻不知道同一房產(chǎn)在不同估價目的的房地產(chǎn)估價中有不同的價值?？傊?，估價師也要提升自己的技術(shù)能力，擴大相關(guān)知識范圍,，取得相關(guān)執(zhí)業(yè)資格,，才能應(yīng)對競爭環(huán)境，立于不敗之地,。
五,、估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴大應(yīng)注意的一個問題
估價機構(gòu)提高綜合技術(shù)能力總是正確的，是沒有問題的,。但是,，估價機構(gòu)擴大業(yè)務(wù)范圍卻要注意一個問題，那就是要保持估價機構(gòu)客觀公正的地位,，無論是房地產(chǎn)估價,、土地估價，還是資產(chǎn)評估,、工程造價評估,，都是一種客觀公正的價格評估。無論委托人是誰,，我們的估價結(jié)果都是要對各方當事人負責的,。因此，雖然估價機構(gòu)可以利用自己的技術(shù)能力,、知識結(jié)構(gòu)去成立項目策劃,、銷售代理公司,、項目咨詢顧問公司甚至是拆遷服務(wù)公司，但一定要把這些業(yè)務(wù)與評估業(yè)務(wù)切割開來,，因為這些業(yè)務(wù)雖然也是中介服務(wù),，但卻只是對委托人負責的，不存在客觀公正的問題,；這些業(yè)務(wù)與評估業(yè)務(wù)混在一起,，會影響估價機構(gòu)的社會形象；估價機構(gòu)管理的有關(guān)規(guī)定也要求我們這樣做,。
綜上所述,，估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴大和技術(shù)能力提升是行業(yè)發(fā)展的要求，是大勢所趨,，相信不久的將來會出現(xiàn)與目前已經(jīng)存在的大型律師事務(wù)所,、大型會計師事務(wù)所并駕齊驅(qū)的大型估價機構(gòu)，這將對估價行業(yè)健康發(fā)展起到很好的推動作用,。
作者：廖凡幼 注冊房地產(chǎn)估價師,、土地估價師
單位：深圳市國策房地產(chǎn)土地估價有限公司
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