廖凡幼
雖然從全國來看,，房地產(chǎn)市場價格拐點是否已經(jīng)出現(xiàn)還有爭論，從深圳來看,，房價拐點應(yīng)當(dāng)說已經(jīng)出現(xiàn),，深圳房價從2000年的谷底緩慢回升，到2005年下半年突然發(fā)力,，到2007年3季度上升到峰值,。2007年上半年，深圳房價同比漲幅有5個月維持在10%以上,，新建商品房均價從9400元/平方米猛漲至近15000元/平方米,，南山區(qū)甚至接連出現(xiàn)售價超過10萬元/平方米的高層住宅。10月份以后,，隨著市場交易量的持續(xù)大幅減少,，住宅市場由“有價無市”向“量價齊跌”轉(zhuǎn)折，到年底,，房價回歸10%左右,。
以筆者自住的一套多層住宅為例，1995年建成,，2003年曾希望以原購買價4500元/平方米的價格賣出,，無人問津，到2007年9月竟?jié)q到16000元/平方米,，接近翻兩番,，到2008年1月，價格回歸到13000元/平方米,。從我們房地產(chǎn)估價師的角度來看這一輪房價飛漲，只能用“瘋狂”和“干炒”來概括,?！隘偪瘛笔钦f漲得過快，半年翻一番,，租金收益率低到只有2-3%,，嚴(yán)重偏離正常范圍；參與的人不多,，但能量大,，由于同時段股市牛氣沖天，股市盈利資金轉(zhuǎn)而進入房地產(chǎn)市場,，加之房產(chǎn)中介機構(gòu)的工作人員也大量參與,，銀行房地產(chǎn)抵押貸款的放大效用，于是產(chǎn)生“暴漲”。記得2007年2,、3季度,，深圳估價機構(gòu)個人房產(chǎn)抵押貸款評估報告多得做都做不過來，只好大量招人,，到年底又少到幾乎為零,。“干炒”是說實際上深圳戶籍人口90%以上擁有自己的住房,，包括“城中村”在內(nèi)的大量出租房屋基本可以滿足非戶籍人口住房需求,，購買商品住房的剛性需求并不大，據(jù)中原地產(chǎn)等中介機構(gòu)統(tǒng)計,，此次房價上漲期間購房的,，如果以“購買第二套或以上住房并未自住，原有住房并未轉(zhuǎn)售”為標(biāo)準(zhǔn)界定“投資性買房”,，投資性買房占到60-80%,。這種虛假的需求是不能長期維持的，真正有購房需求的人會轉(zhuǎn)而租房,，因為租房更合算,，投資性買房者終將因為房價下跌、出租收益低于按揭款而陷入困境,。
一,、深圳本輪房地產(chǎn)市場波動的原因
房地產(chǎn)市場的波動，終極原因依然還是供給與需求不相協(xié)調(diào),。2005～2007年是深圳市住房市場供求關(guān)系比較緊張的時期,，由于深圳土地資源的緊缺以及國家土地管理政策的進一步嚴(yán)格，深圳市政府開始實施連續(xù)多年的土地供應(yīng)緊縮政策,，包括房地產(chǎn)用地在內(nèi)的全市各類建設(shè)用地都進行了供應(yīng)總量的嚴(yán)格控制,。這期間，每年新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)僅為1平方公里,，少于以前每年3平方公里的供應(yīng)規(guī)模,，且多位于特區(qū)外。隨著新增供應(yīng)的持續(xù)減少,，2005年以來,，全市可供應(yīng)的新建商品住房也隨之減少。2005,、2006,、2007三年，全市每年批準(zhǔn)預(yù)售的住房面積分別下降了11.77%,、2.39%,、15.83%；而可供應(yīng)規(guī)模的持續(xù)減少，直接引致商品住宅銷售面積的下降,，造成2006,、2007年連續(xù)出現(xiàn)21%、29%的銷售規(guī)模大幅下降,。供應(yīng)量的減少為市場炒作和房價“暴漲”埋下了禍根,。深圳本輪房價暴漲大大遲于溫州、杭州,、上海,，也遲于北京、天津,，這里有深圳商品住宅剛性需求不足,，市場化程度比較高、投資比較理性,，證券市場波動,，人民幣升值預(yù)期、港人投資深圳房地產(chǎn)保值等原因,，也有特區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)枯竭,，特區(qū)外交通、治安均不理想,，即使增加土地供應(yīng),，也難解特區(qū)內(nèi)商品住宅供應(yīng)偏緊的狀況的原因。
二,、政府對房價上漲的兩難處境
應(yīng)該說深圳市政府對本次房地產(chǎn)市場波動反應(yīng)比較遲緩,，有關(guān)價格調(diào)控政策力度也比較平緩，原來預(yù)期的強制按市場評估價征收營業(yè)稅和土地增值稅的政策沒有出臺,。由于多年來,，深圳已形成了二手樓買賣陰陽合同的慣例，即二手樓買賣交國土房產(chǎn)局備案的合同寫原值,，過戶后的房地產(chǎn)證也寫原值,，差價另行支付。如果強制按市場評估價征收營業(yè)稅和土地增值稅,，多年來累積的差價所應(yīng)征收的營業(yè)稅和土地增值稅將由最后一次轉(zhuǎn)讓的賣方承受，這將進一步推高二手樓轉(zhuǎn)讓價格,，同時會使“炒房”成本上升,，也會使成交量進一步萎縮。
政府調(diào)控政策的反應(yīng)遲緩和力度平緩是有原因的,，從主觀因素來看,，深圳市一直是房地產(chǎn)市場化程度最高的城市之一，人均住宅面積排在各大城市前列，住宅空置率多年居高不下,，大量“城中村”住宅可供出租,，小戶型住宅因為適合市場需求，在2000年左右就大量上市,。在此情況下,，政府是不是應(yīng)當(dāng)直接干預(yù)房地產(chǎn)市場？干預(yù)的效果有多大,？對待房地產(chǎn)市場的周期性是不是應(yīng)當(dāng)更理性一些,？此外，深圳房價上漲滯后于華東華北甚至廣州,，屬于補漲,；房價上漲一定程度上有助于提升城市形象，促進產(chǎn)業(yè)升級,；房價上漲必然提升地價,，增加政府出讓土地收入等等，都使得政府出臺政策比較謹(jǐn)慎,。從客觀因素來看,，深圳特區(qū)內(nèi)確實已沒有多少土地可以用來平抑房價，只有華僑城片區(qū)的紅樹灣和南山商業(yè)中心區(qū)填海區(qū)還有大塊的土地,，但都已經(jīng)規(guī)劃為高檔住宅項目用地,，不可能滿足90/70指標(biāo)要求。目前有可能出臺政策,，鼓勵舊城改造,，多層改高層，提高土地集約化利用程度,，增加特區(qū)內(nèi)新建商品住宅供應(yīng)量,，以緩解供需矛盾。
總之,，地方政府對房價上漲是一種又愛又怕的心理狀態(tài),，歸根到底，房價持續(xù)上漲,，甚至居高不下,，最終將引起產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，減少財政收入來源,，這是地方政府不愿看到的,。
三、房地產(chǎn)市場波動中的房地產(chǎn)中介機構(gòu)
在深圳本輪房地產(chǎn)市場波動中,，深圳的房地產(chǎn)中介機構(gòu)或者起著推波助瀾的作用,，或者沒有得到合適的組織和引導(dǎo),，沒有發(fā)揮揭示真實價值，幫助當(dāng)事人規(guī)避風(fēng)險的作用,。
房地產(chǎn)銷售中介機構(gòu),，基于其市場地位，在新房銷售中積極協(xié)助開發(fā)商采用各種銷售策略,，推高房價賺取更多利潤,，其員工也不乏從中贏利者；在房地產(chǎn)三級市場中亦然,，甚至出現(xiàn)大規(guī)模倒閉,，老板攜款潛逃的現(xiàn)象。
房地產(chǎn)評估中介機構(gòu),，基于其客觀公正的立場,，本應(yīng)當(dāng)發(fā)揮揭示真實價值，幫助當(dāng)事人規(guī)避風(fēng)險的作用,，但由于沒有得到房地產(chǎn)管理部門,、行業(yè)協(xié)會（學(xué)會）和相關(guān)金融機構(gòu)的組織、引導(dǎo),，迫于市場競爭壓力,，沒有發(fā)揮幫助金融機構(gòu)控制風(fēng)險、規(guī)避風(fēng)險的作用,，甚至出現(xiàn)買房人利用評估報告獲得“零首付”的情況,，助推了“炒房”風(fēng)，加大了金融機構(gòu)的風(fēng)險,。如果得到合適的組織和引導(dǎo),，房地產(chǎn)評估機構(gòu)可以發(fā)揮以下作用：
1、利用房地產(chǎn)評估機構(gòu)對市場的敏感,，及時向房地產(chǎn)管理部門和金融機構(gòu)反饋市場價格變化,、租售比及投資回報率的變化，揭示風(fēng)險所在,，提醒有關(guān)部門采取相應(yīng)防范措施,；
2、修訂房地產(chǎn)抵押評估的技術(shù)路線,，加重收益法評估結(jié)果的權(quán)重,，揭示房地產(chǎn)的投資價值和市場價格泡沫的真實狀況，幫助金融機構(gòu)控制風(fēng)險,。
3,、組織房地產(chǎn)市場調(diào)查和專題研究，提前就市場走向和風(fēng)險為有關(guān)管理部門和社會大眾提供參考,。
參考文獻：《2000-2007深圳房地產(chǎn)市場價格運行與調(diào)控分析》深圳市房地產(chǎn)研究中心 王鋒
作者：廖凡幼 注冊房地產(chǎn)估價師,、土地估價師
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構(gòu) 全國A級資信土地估價機構(gòu)
土地規(guī)劃甲級資質(zhì)工程咨詢機構(gòu) 土地登記代理機構(gòu)
Copyright 2022 © 深圳市國策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 版權(quán)所有 粵ICP備10040144號
