廖凡幼 發(fā)表于《房地產(chǎn)評估》2005年第5期
建設部,、中國人民銀行,、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會日前共同發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》第五條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押估價應當遵守獨立、客觀,、公正,、合法,、謹慎的原則。第十五條規(guī)定：在存在不確定因素的情況下,，房地產(chǎn)估價師作出估價相關判斷時,，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制,、未來可能發(fā)生的風險和損失,，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款,，并在估價報告中作出必要的風險提示,。這是第一次將謹慎原則引入房地產(chǎn)估價活動，而謹慎性原則長期以來一直是會計行業(yè),、資產(chǎn)評估行業(yè)遵循的原則,。因此，要做好房地產(chǎn)抵押估價,，我們不但要嚴格遵循《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》中的各項具體規(guī)定,，還應該了解謹慎性原則的含義和其在房地產(chǎn)抵押估價中的應用，才能真正為金融機構把關,，化解金融風險,，確立房地產(chǎn)估價機構的地位和權威。
一,、會計行業(yè)謹慎性原則的含義
謹慎性原則起源于中世紀財產(chǎn)托管人解脫其受托責任的策略,，二十世紀初至三十年代前是一項占支配地位的會計原則，當時主要表現(xiàn)為對資產(chǎn)的低估,；經(jīng)濟危機之后,，謹慎性原則所體現(xiàn)的內(nèi)容擴大到對收益的確認和會計報表披露。隨著會計環(huán)境的變化,，會計目標從報告經(jīng)管責任向為信息使用者提供決策有用的會計信息轉(zhuǎn)化,，謹慎性原則也逐漸成為對披露具有相關性和可靠性質(zhì)量特征的會計信息的修訂性原則。我國《企業(yè)會計準則》中規(guī)定：會計核算應當遵循謹慎性原則的要求,，合理核算可能發(fā)生的損失和費用,；在《企業(yè)會計制度》中規(guī)定：企業(yè)在會計核算時，應當遵循謹慎性原則的要求,，不得多計資產(chǎn)或收益，少計負債和費用,。謹慎性原則又稱穩(wěn)健性原則,，是指在處理企業(yè)不確定的經(jīng)濟業(yè)務時，應持謹慎的態(tài)度,。也就是說,，凡是可以預見的損失和費用都應予以記錄和確認,，而沒有十足把握的收入則不能予以確認和入帳。謹慎性原則應用于企業(yè)和金融機構會計核算時,，具體體現(xiàn)是提取壞帳準備,、低估存貨、加速折舊,。其目的是提供謹慎的,、保守的財務信息，保證企業(yè)和金融機構的決策者準確判斷形勢,，作出正確的決策,。
二、謹慎原則應用于房地產(chǎn)抵押估價中的具體要求
可以說《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》通篇體現(xiàn)著謹慎原則,，雖然絕大部分內(nèi)容是《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中已經(jīng)作了規(guī)定的,，但《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》本著謹慎、保守作了近一步的限制性規(guī)定,，具體來說主要有以下幾個主要方面的內(nèi)容：
1,、確立謹慎原則為房地產(chǎn)抵押估價的估價原則。
2,、要求房地產(chǎn)估價師在估價的全過程更加嚴格地審查有關證書,、文件，認真進行現(xiàn)場查勘,，審慎選取估價參數(shù),，充分估計未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值,。
3,、確立法定優(yōu)先受償權利的概念，要求房地產(chǎn)估價師要設法了解估價對象是否存在法定優(yōu)先受償權利,，并在估價報告中作出披露,。
4、不可濫用假設與限制條件,。
5,、對估價對象的變現(xiàn)能力進行分析評估。
6,、在估價報告中作出必要的風險提示,。
實際上，除了房地產(chǎn)抵押估價報告要符合上述6個方面及其它在《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》中有明確規(guī)定的要求之外,，如果我們自覺地在謹慎原則的指導下進行估價,，還有許多問題需要注意。例如,，在確定房地產(chǎn)抵押價值時,，即使預期房地產(chǎn)市場價格仍將上漲,，但我們評估時也應十分慎重，基本不應予以考慮,；相反還應當提示上漲趨勢存在發(fā)生轉(zhuǎn)折的風險,。同樣，雖然房地產(chǎn)往往有二次裝修價值,，但估價時我們不能肯定將來的買主不會將其拆除重新裝修,，因此也應慎重，需要根據(jù)經(jīng)驗加以分析,。比如商業(yè)用房的裝修不用考慮,，因為絕大部分商家都要重新裝修；別墅的裝修也基本不用考慮,，因為買得起別墅的人一般有能力按自己喜歡的風格重新裝修,；只有中低檔住宅的裝修價值要給予適當考慮，因為買賣雙方都會對二次裝修價值予以考慮,。這樣的例子還有很多,。
《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》出臺以后，現(xiàn)在的房地產(chǎn)抵押估價就與原來的房地產(chǎn)抵押價值估價有很大不同了,，評估的范圍擴大了,、深度加深了，對房地產(chǎn)估價師的要求也更高了,。我們應當加強學習,，要增進與金融機構的交流，了解他們的真實需要（各銀行可能因為理解不同而對估價報告提出不同的要求）,，真正為金融機構化解金融風險服好務,，同時也保證我們房地產(chǎn)估價機構不被淘汰。
三,、尚待明確的幾個問題
可以肯定,，《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》吸收了很多銀行方面的意見和要求，因此也有一些概念和問題需要加以明確,。
1,、其它法定優(yōu)先受償權利。法定優(yōu)先受償權利除了《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》明確的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款,，已抵押擔保的債權數(shù)額之外,，還包括哪些？抵押房地產(chǎn)處置時發(fā)生的拍賣費,，轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的稅費顯然屬于法定優(yōu)先受償權利,。如果抵押人破產(chǎn)，法定優(yōu)先受償權利就更多了，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第三十四條規(guī)定：下列破產(chǎn)費用,，應當從破產(chǎn)財產(chǎn)中優(yōu)先撥付：（一）破產(chǎn)財產(chǎn)的管理、變賣和分配所需要的費用,，包括聘任工作人員的費用,；（二）破產(chǎn)案件的訴訟費用；（三）為債權人的共同利益而在破產(chǎn)程序中支付的其他費用,。第三十七條規(guī)定：破產(chǎn)財產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費用后,，按照下列順序清償：（一）破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用；（二）破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款,；（三）破產(chǎn)債權,。銀行貸款屬于破產(chǎn)債權。這個問題應當有一些明確的規(guī)定,。
2,、抵押房地產(chǎn)是否存在法定優(yōu)先受償權利，數(shù)量有多大,。這些信息委托方,、估價方均有責任收集，但收集不到或不能保證其完整性是否須作一聲明,？由于《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》很多問題都規(guī)定的比較具體,，類似的聲明恐怕還有不少。
3,、變現(xiàn)能力分析要包括變現(xiàn)時間長短的分析,。實際上，如果包括訴訟,，變現(xiàn)時間的長短很大程度上是由委托人決定的,；如果不包括訴訟，則與法院確定的拍賣保留價有很大關系,。要估價機構作出分析,，意義不大。
還有一些其它問題相信在實踐中會逐步得到解決,。
房地產(chǎn)抵押估價是房地產(chǎn)估價機構主要的業(yè)務內(nèi)容,。《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》的出臺和實施,，不但將有效地提高房地產(chǎn)抵押估價報告對委托方的適用性,，提供更多的與抵押房地產(chǎn)有關的信息，幫助金融機構準確地把握抵押貸款的風險,，同時也將促進房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價師水平的提高,，穩(wěn)固房地產(chǎn)估價機構作為市場經(jīng)濟活動中不可或缺的中介機構的地位和權威
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