廖凡幼 發(fā)表于《房地產評估》2005年第5期
建設部,、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會日前共同發(fā)布的《房地產抵押估價指導意見》第五條規(guī)定：房地產抵押估價應當遵守獨立、客觀,、公正,、合法,、謹慎的原則,。第十五條規(guī)定：在存在不確定因素的情況下，房地產估價師作出估價相關判斷時,，應當保持必要的謹慎,，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失,，不高估市場價值,，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示,。這是第一次將謹慎原則引入房地產估價活動,，而謹慎性原則長期以來一直是會計行業(yè)、資產評估行業(yè)遵循的原則,。因此,，要做好房地產抵押估價，我們不但要嚴格遵循《房地產抵押估價指導意見》中的各項具體規(guī)定,，還應該了解謹慎性原則的含義和其在房地產抵押估價中的應用,，才能真正為金融機構把關，化解金融風險,，確立房地產估價機構的地位和權威,。
一、會計行業(yè)謹慎性原則的含義
謹慎性原則起源于中世紀財產托管人解脫其受托責任的策略,，二十世紀初至三十年代前是一項占支配地位的會計原則,，當時主要表現為對資產的低估；經濟危機之后,，謹慎性原則所體現的內容擴大到對收益的確認和會計報表披露,。隨著會計環(huán)境的變化，會計目標從報告經管責任向為信息使用者提供決策有用的會計信息轉化,，謹慎性原則也逐漸成為對披露具有相關性和可靠性質量特征的會計信息的修訂性原則,。我國《企業(yè)會計準則》中規(guī)定：會計核算應當遵循謹慎性原則的要求，合理核算可能發(fā)生的損失和費用,；在《企業(yè)會計制度》中規(guī)定：企業(yè)在會計核算時，應當遵循謹慎性原則的要求,，不得多計資產或收益,，少計負債和費用。謹慎性原則又稱穩(wěn)健性原則,，是指在處理企業(yè)不確定的經濟業(yè)務時,，應持謹慎的態(tài)度,。也就是說，凡是可以預見的損失和費用都應予以記錄和確認,，而沒有十足把握的收入則不能予以確認和入帳,。謹慎性原則應用于企業(yè)和金融機構會計核算時，具體體現是提取壞帳準備,、低估存貨,、加速折舊。其目的是提供謹慎的,、保守的財務信息,，保證企業(yè)和金融機構的決策者準確判斷形勢，作出正確的決策,。
二,、謹慎原則應用于房地產抵押估價中的具體要求
可以說《房地產抵押估價指導意見》通篇體現著謹慎原則，雖然絕大部分內容是《房地產估價規(guī)范》中已經作了規(guī)定的,，但《房地產抵押估價指導意見》本著謹慎,、保守作了近一步的限制性規(guī)定，具體來說主要有以下幾個主要方面的內容：
1,、確立謹慎原則為房地產抵押估價的估價原則,。
2、要求房地產估價師在估價的全過程更加嚴格地審查有關證書,、文件,，認真進行現場查勘，審慎選取估價參數,，充分估計未來可能發(fā)生的風險和損失,，不高估市場價值。
3,、確立法定優(yōu)先受償權利的概念,，要求房地產估價師要設法了解估價對象是否存在法定優(yōu)先受償權利，并在估價報告中作出披露,。
4,、不可濫用假設與限制條件。
5,、對估價對象的變現能力進行分析評估,。
6、在估價報告中作出必要的風險提示,。
實際上,，除了房地產抵押估價報告要符合上述6個方面及其它在《房地產抵押估價指導意見》中有明確規(guī)定的要求之外，如果我們自覺地在謹慎原則的指導下進行估價，還有許多問題需要注意,。例如,，在確定房地產抵押價值時，即使預期房地產市場價格仍將上漲,，但我們評估時也應十分慎重,，基本不應予以考慮；相反還應當提示上漲趨勢存在發(fā)生轉折的風險,。同樣,，雖然房地產往往有二次裝修價值，但估價時我們不能肯定將來的買主不會將其拆除重新裝修,，因此也應慎重,，需要根據經驗加以分析。比如商業(yè)用房的裝修不用考慮,，因為絕大部分商家都要重新裝修,；別墅的裝修也基本不用考慮，因為買得起別墅的人一般有能力按自己喜歡的風格重新裝修,；只有中低檔住宅的裝修價值要給予適當考慮,，因為買賣雙方都會對二次裝修價值予以考慮。這樣的例子還有很多,。
《房地產抵押估價指導意見》出臺以后,，現在的房地產抵押估價就與原來的房地產抵押價值估價有很大不同了，評估的范圍擴大了,、深度加深了,，對房地產估價師的要求也更高了。我們應當加強學習,，要增進與金融機構的交流,，了解他們的真實需要（各銀行可能因為理解不同而對估價報告提出不同的要求），真正為金融機構化解金融風險服好務,，同時也保證我們房地產估價機構不被淘汰,。
三、尚待明確的幾個問題
可以肯定,，《房地產抵押估價指導意見》吸收了很多銀行方面的意見和要求,，因此也有一些概念和問題需要加以明確。
1,、其它法定優(yōu)先受償權利,。法定優(yōu)先受償權利除了《房地產抵押估價指導意見》明確的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額之外,，還包括哪些,？抵押房地產處置時發(fā)生的拍賣費,，轉讓時發(fā)生的稅費顯然屬于法定優(yōu)先受償權利。如果抵押人破產,，法定優(yōu)先受償權利就更多了，根據《中華人民共和國企業(yè)破產法》第三十四條規(guī)定：下列破產費用,，應當從破產財產中優(yōu)先撥付：（一）破產財產的管理,、變賣和分配所需要的費用，包括聘任工作人員的費用,；（二）破產案件的訴訟費用,；（三）為債權人的共同利益而在破產程序中支付的其他費用。第三十七條規(guī)定：破產財產優(yōu)先撥付破產費用后,，按照下列順序清償：（一）破產企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用,；（二）破產企業(yè)所欠稅款；（三）破產債權,。銀行貸款屬于破產債權,。這個問題應當有一些明確的規(guī)定。
2,、抵押房地產是否存在法定優(yōu)先受償權利,，數量有多大。這些信息委托方,、估價方均有責任收集,，但收集不到或不能保證其完整性是否須作一聲明？由于《房地產抵押估價指導意見》很多問題都規(guī)定的比較具體,，類似的聲明恐怕還有不少,。
3、變現能力分析要包括變現時間長短的分析,。實際上,，如果包括訴訟，變現時間的長短很大程度上是由委托人決定的,；如果不包括訴訟,，則與法院確定的拍賣保留價有很大關系。要估價機構作出分析,，意義不大,。
還有一些其它問題相信在實踐中會逐步得到解決。
房地產抵押估價是房地產估價機構主要的業(yè)務內容,?！斗康禺a抵押估價指導意見》的出臺和實施，不但將有效地提高房地產抵押估價報告對委托方的適用性,，提供更多的與抵押房地產有關的信息,，幫助金融機構準確地把握抵押貸款的風險,，同時也將促進房地產估價機構和房地產估價師水平的提高，穩(wěn)固房地產估價機構作為市場經濟活動中不可或缺的中介機構的地位和權威
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