丁新潮 廖凡幼 發(fā)表于中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師 2006年第4期
建設(shè)部,、中國(guó)人民金融機(jī)構(gòu)、中國(guó)金融機(jī)構(gòu)業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)日前共同發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第四條第三款規(guī)定：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~,，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款,，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,，以及其他法定優(yōu)先受償款,。那么,，弄清楚什么是法定優(yōu)先受償權(quán)利,，優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)利都包括哪些具體內(nèi)容,，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)，作出必要的披露和限制,，是我們應(yīng)當(dāng)注意和研究的,。
一、法定優(yōu)先受償權(quán)利的含義
法定優(yōu)先受償權(quán)利是指依據(jù)法律規(guī)定,，某債權(quán)人相對(duì)于其他債權(quán)人對(duì)特定的財(cái)物享有優(yōu)先獲得受償?shù)臋?quán)利,。涉及抵押、質(zhì)押,、留置等擔(dān)保行為時(shí),，抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人,、留置權(quán)人均享有法定優(yōu)先受償權(quán),。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定,，本法所稱抵押,，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保,。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償,?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定，本辦法所稱房地產(chǎn)抵押,，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為,。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償,?？梢钥吹?，金融機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人，已經(jīng)享有法定優(yōu)先受償權(quán)利,。但是這種法定優(yōu)先受償權(quán)利受到一些限制,，就其范圍來(lái)說(shuō)僅限于抵押物；就其優(yōu)先的層次來(lái)說(shuō)也僅僅相對(duì)于其他普通債權(quán)人,。尚有一些物權(quán)和債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人所享有的優(yōu)先受償權(quán)利，這就是我們要研究的對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值有不利影響的法定優(yōu)先受償權(quán)利,。
二,、優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)利都有哪些？
法定優(yōu)先受償權(quán)利除了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》明確的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款,，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額之外,，還包括哪些？目前我們了解到的有以下一些：
1,、《擔(dān)保法》第四十七條規(guī)定,，處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用,；（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款,；（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；……,。
抵押房地產(chǎn)處分時(shí)發(fā)生的拍賣費(fèi),、評(píng)估費(fèi)、欠繳的稅費(fèi)及轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)顯然屬于法定優(yōu)先受償權(quán)利,。至于處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用包不包括訴訟費(fèi)用,、委托房屋中介變賣時(shí)應(yīng)支付的代理費(fèi)等，不甚明確,。但我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)包括,，因?yàn)榉ㄔ阂话阒苯訌牡盅悍康禺a(chǎn)拍賣價(jià)款中扣繳訴訟費(fèi)，而無(wú)須敗訴方（抵押人）另行支付訴訟費(fèi)（敗訴方實(shí)際也不會(huì)另行支付訴訟費(fèi)）,，金融機(jī)構(gòu)實(shí)際收回的價(jià)款顯然已經(jīng)又減少了一部分,；中介代理費(fèi)與拍賣費(fèi)具有相同的性質(zhì)，且一般不會(huì)同時(shí)發(fā)生,，理應(yīng)認(rèn)定為處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用,。
2、如果抵押人破產(chǎn),，法定優(yōu)先受償權(quán)利就更多了,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第三十四條規(guī)定：下列破產(chǎn)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先撥付：（一）破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的管理,、變賣和分配所需要的費(fèi)用,，包括聘任工作人員的費(fèi)用,；（二）破產(chǎn)案件的訴訟費(fèi)用；（三）為債權(quán)人的共同利益而在破產(chǎn)程序中支付的其他費(fèi)用,。第三十七條規(guī)定：破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用后,，按照下列順序清償：（一）破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用；（二）破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款,；（三）破產(chǎn)債權(quán),。金融機(jī)構(gòu)貸款屬于破產(chǎn)債權(quán)，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)擁有抵押權(quán)的抵押物已被變賣并用于支付破產(chǎn)費(fèi)用或破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用,、所欠稅款時(shí),，金融機(jī)構(gòu)則喪失了對(duì)于抵押物的法定優(yōu)先受償權(quán)利，只能和其他普通債權(quán)人一起參與破產(chǎn)企業(yè)剩余資產(chǎn)的分配,。
3,、此外，尚有一些非法定優(yōu)先受償權(quán)利也應(yīng)當(dāng)引起注意,。
如抵押人在抵押前將房地產(chǎn)長(zhǎng)期出租,，并一次性收取租金的，抵押權(quán)人即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),，也不能獲得租期有效期內(nèi)的收益,，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值會(huì)產(chǎn)生不利的影響。
又如抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)一般都經(jīng)過(guò)一個(gè)交涉,、查封和訴訟的過(guò)程,，有的甚至長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，這其中往往發(fā)生欠交水電費(fèi),、物業(yè)管理費(fèi)等情況,，這些費(fèi)用雖然不是法定優(yōu)先受償權(quán)利，但也對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值產(chǎn)生不利的影響,。
三,、針對(duì)法定優(yōu)先受償權(quán)利，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)怎么做
雖然優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)利有上述種種,，但是房地產(chǎn)抵押估價(jià)中并不需要全部涉及,。
首先涉及企業(yè)破產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利無(wú)須考慮，因?yàn)槿绻呀?jīng)預(yù)見(jiàn)到在房地產(chǎn)抵押貸款存續(xù)期間貸款企業(yè)可能破產(chǎn),，金融機(jī)構(gòu)也不可能向其發(fā)放貸款,；同時(shí)企業(yè)破產(chǎn)是企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況不良的結(jié)果，而考察企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況是金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任,，而非房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任,。
其次，一般只有土地和在建工程抵押才有發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款的可能存在。已建成房地產(chǎn)在普通購(gòu)房者辦理了房地產(chǎn)證后,，即不受開(kāi)發(fā)商所欠債務(wù)的追索,。
房地產(chǎn)估價(jià)師要做的是：
1、認(rèn)真審查委托人提供的情況和資料,，并進(jìn)行必要的核實(shí),，特別是土地使用權(quán)出讓合同和房地產(chǎn)證要爭(zhēng)取核對(duì)原件。要結(jié)合土地使用權(quán)出讓合同或房地產(chǎn)證上的記載,，或者它項(xiàng)權(quán)利證書(shū)上的記載（各地規(guī)定不一）,，對(duì)抵押房地產(chǎn)是否已經(jīng)進(jìn)行了抵押和抵押金額作出披露，進(jìn)而確定房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值,。
2,、對(duì)土地和在建工程抵押估價(jià)，要要求委托方提供發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款情況,，并在估價(jià)報(bào)告中加以披露，進(jìn)而確定房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值,。
3,、各類房地產(chǎn)抵押估價(jià)都應(yīng)當(dāng)根據(jù)《擔(dān)保法》第四十七條規(guī)定，扣除預(yù)計(jì)應(yīng)支付的處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用和抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款后確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值,。在深圳房地產(chǎn)抵押估價(jià)現(xiàn)實(shí)中,，只有農(nóng)業(yè)銀行要求額外扣除抵押房地產(chǎn)拍賣費(fèi)用，其它銀行僅要求扣除預(yù)計(jì)抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的稅費(fèi),。
4,、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告要對(duì)估價(jià)對(duì)象涉及的法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況收集情況加以披露，對(duì)委托方是否提供有關(guān)情況和估價(jià)師是否收集到有關(guān)情況作出聲明,，并對(duì)所確定的估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值加以限制和說(shuō)明,。
房地產(chǎn)抵押估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)主要的業(yè)務(wù)內(nèi)容?！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值作出了明確的定義,。雖然我們認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價(jià)值實(shí)際上應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)在貸款到期時(shí)受短期強(qiáng)制處分等因素限制狀態(tài)下的價(jià)值，或者說(shuō)是房地產(chǎn)作為抵押物在抵押市場(chǎng)上被債權(quán)人共同認(rèn)可的價(jià)值,，說(shuō)的更直白一點(diǎn),，就是銀行打折后實(shí)際發(fā)放貸款的數(shù)額。但是既然金融機(jī)構(gòu)不需要我們做的那么深,，我們也不愿意承擔(dān)那么大的風(fēng)險(xiǎn),，那么我們只需按照《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)估價(jià)對(duì)象涉及的法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況做收集、披露工作,，并對(duì)所確定的估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值加以限制和說(shuō)明就可以了,。
（附錄：法定優(yōu)先權(quán)，拍賣費(fèi),、訴訟費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）
作者：丁新潮 執(zhí)業(yè)高級(jí)律師 廖凡幼 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 土地估價(jià)師
作者單位：深圳市晟典律師事務(wù)所 作者單位：深圳市國(guó)策房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司
附錄1： 法定優(yōu)先權(quán)
一,、建筑工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)
《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款,。發(fā)包人逾期不支付的,，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外,，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償,。
《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》 一,、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定,，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán),。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人,。
二、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
1,、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條 房屋所有人出賣出租房屋,，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下,，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。
2、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第一百一十八條 出租人出賣出租房屋,，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣無(wú)效。
3,、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利,。
三,、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán),、留置權(quán)的優(yōu)先順序
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)的解釋第七十九條 同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí),，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償,。
四,、船舶優(yōu)先權(quán)
《中華人民共和國(guó)海商法》第二十二條 下列各項(xiàng)海事請(qǐng)求具有船舶優(yōu)先權(quán)：（一）船長(zhǎng)、船員和在船上工作的其他在編人員根據(jù)勞動(dòng)法律,、行政法規(guī)或者勞動(dòng)合同所產(chǎn)生的工資,、其他勞動(dòng)報(bào)酬、船員遣返費(fèi)用和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用的給付請(qǐng)求,；（二）在船舶營(yíng)運(yùn)中發(fā)生的人身傷亡的賠償請(qǐng)求,；（三）船舶噸稅、引航費(fèi),、港務(wù)費(fèi)和其他港口規(guī)費(fèi)的繳付請(qǐng)求,；（四）海難救助的救助款項(xiàng)的給付請(qǐng)求；（五）船舶在營(yíng)運(yùn)中因侵權(quán)行為產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)賠償請(qǐng)求,。載運(yùn)２０００噸以上的散裝貨油的船舶,，持有有效的證書(shū)，證明已經(jīng)進(jìn)行油污損害民事責(zé)任保險(xiǎn)或者具有相應(yīng)的財(cái)務(wù)保證的,，對(duì)其造成的油污損害的賠償請(qǐng)求,，不屬于前款第（五）項(xiàng)規(guī)定的范圍。
五,、破產(chǎn)費(fèi)用及清算費(fèi)用的優(yōu)先權(quán)
1、《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第三十四條第一款 下列破產(chǎn)費(fèi)用,，應(yīng)當(dāng)從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先撥付：（一）破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的管理,、變賣和分配所需要的費(fèi)用，包括聘任工作人員的費(fèi)用,；（二）破產(chǎn)案件的訴訟費(fèi)用,； （三）為債權(quán)人的共同利益而在破產(chǎn)程序中支付的其他費(fèi)用。
2,、《外商投資企業(yè)清算辦法》第二十三條 下列清算費(fèi)用從清算財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先支付： (一) 管理,、變賣和分配企業(yè)清算財(cái)產(chǎn)所需要的費(fèi)用； (二) 公告,、訴訟,、仲裁費(fèi)用； (三) 在清算過(guò)程中需要支付的其他費(fèi)用,。
六,、職工工資及勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)的優(yōu)先權(quán)
1、《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第三十七條第二款 破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用后,，按照下列順序清償： （一）破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用,； （二）破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款； （三）破產(chǎn)債權(quán)。
2,、《外商投資企業(yè)清算辦法》第二十五條 清算財(cái)產(chǎn)優(yōu)先支付清算費(fèi)用后,，按照下列順序清償：(一) 職工的工資、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi),； (二) 國(guó)家稅款,； (三) 其他債務(wù)
附錄2
《中華人民共和國(guó)拍賣法》 第五十六條 委托人、買(mǎi)受人可以與拍賣人約定傭金的比例,。 委托人,、買(mǎi)受人與拍賣人對(duì)傭金比例未作約定，拍賣成交的,，拍賣人可以向委托人,、買(mǎi)受人各收取不超過(guò)拍賣成交價(jià)百分之五的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價(jià)成反比的原則確定,。
《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》第二條 財(cái)產(chǎn)案件,、行政案件的當(dāng)事人，除向人民法院交納案件受理費(fèi)外,，還應(yīng)當(dāng)交納下列費(fèi)用：
（一）勘驗(yàn),、鑒定、公告,、翻譯（當(dāng)?shù)赝ㄓ玫拿褡逭Z(yǔ)言,、文字除外）費(fèi)；
（二）證人,、鑒定人,、翻譯人員在人民法院決定日期出庭的交通費(fèi)、住宿費(fèi),、生活費(fèi)和誤工補(bǔ)貼費(fèi),；
（三）采取訴訟保全措施的申請(qǐng)費(fèi)和實(shí)際支出的費(fèi)用；
（四）執(zhí)行判決,、裁定或者調(diào)解協(xié)議所實(shí)際支出的費(fèi)用,。
《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》第五條 案件受理費(fèi)
（四）財(cái)產(chǎn)案件，按爭(zhēng)議的價(jià)額或金額,，照下列比例交納：
１．不滿一千元的,，每件交五十元；
２．超過(guò)一千元至五萬(wàn)元的部分,，按百分之四交納,；
３．超過(guò)五萬(wàn)元至十萬(wàn)元的部分，按百分之三交納,；
４．超過(guò)十萬(wàn)元至二十萬(wàn)元的部分,，按百分之二交納,；
５．超過(guò)二十萬(wàn)元至五十萬(wàn)元的部分，按百分之一點(diǎn)五交納,；
６．超過(guò)五十萬(wàn)元至一百萬(wàn)元的部分,，按百分之一交納；
７．超過(guò)一百萬(wàn)元的部分,，按百分之零點(diǎn)五交納,。
國(guó)家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
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