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廖凡幼        發(fā)表于《房地產(chǎn)評(píng)估》2004年第七期 

      在我們深圳,，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所做的評(píng)估業(yè)務(wù)中,，抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估占了大約 3/4,，全國(guó)其它地方應(yīng)該與此大同小異,。但是我們對(duì)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值 概念的了解是模糊的,。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是不是就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,？在這一點(diǎn)上,，我認(rèn)為《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定是不嚴(yán)密的,，也是與評(píng)估實(shí)踐相脫節(jié)的,。這里我們主要以房地產(chǎn)抵押貸款這種典型的債權(quán)及其擔(dān)保形式為例來(lái)做一點(diǎn)探討,。 

    一、問(wèn)題的提出  

　 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 642條規(guī)定： “房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估,，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響 ”,；第 643條規(guī)定： “房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān) 保時(shí)的價(jià)值,。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值 ”?？梢钥闯?，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，房地產(chǎn)的抵押價(jià)值就是該房地產(chǎn)在抵押時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值,。這里有一個(gè)問(wèn)題,，抵押是擔(dān)保的一種形式，而擔(dān)保要求相對(duì)應(yīng),。相對(duì)應(yīng)有兩重含義,，一是擔(dān)保針對(duì)的是主合同債權(quán)；二是擔(dān)保與主合同債權(quán)等額,。比如,，我們貸款 40萬(wàn) 人民幣，可以用 40萬(wàn)人民幣存款或相當(dāng)于 40萬(wàn)人民幣的外幣存款來(lái)?yè)?dān)保,，而不用存 50萬(wàn)人民幣或更多,；我們?cè)诜ㄔ捍蚬偎荆笤V訟保全,，查封被告方的銀行存款,，法院會(huì)要求我們提供與查封金額相等的資產(chǎn)作為擔(dān)保，而不用提供超出查封金額的資產(chǎn),。這就是擔(dān)保與債權(quán)的相對(duì)應(yīng),。可是為什么我們提供市場(chǎng)價(jià)值 100萬(wàn) 的房地產(chǎn)作為抵押物,，卻只能貸到 60-70萬(wàn)的貸款呢,？這里為什么就不對(duì)應(yīng)了呢？顯然,，在貸款人眼里,，市場(chǎng)價(jià)值 100萬(wàn)的房地產(chǎn)其抵押價(jià)值只有 60-70 萬(wàn)，在抵押時(shí),， 100萬(wàn)的房地產(chǎn)與 100萬(wàn)的銀行存款不等值,。沒(méi)有哪一個(gè)貸款人會(huì)按房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的 100%貸款給你，為什么,？因?yàn)榉康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不是 它的抵押價(jià)值,。 

     二、房地產(chǎn)抵押價(jià)值的內(nèi)涵   

　　那么,，房地產(chǎn)的抵押價(jià)值到底是什么,？我認(rèn)為，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 642條已經(jīng)把抵押價(jià)值的含義包括進(jìn)去了,，只是沒(méi)有更為肯定地表達(dá),。 從評(píng)估理論角度來(lái)看，房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)在貸款到期時(shí)受短期強(qiáng)制處分等因素限制狀態(tài)下的價(jià)值,，或者說(shuō)是房地產(chǎn)作為抵押物在抵押市場(chǎng)上被債權(quán)人共同認(rèn)可的價(jià)值,。客觀地看,，貸款人為確保貸款本息按時(shí)回收,，并將風(fēng)險(xiǎn)降到最小，必然要考慮到貸款到期時(shí),，借款人不愿或不能歸還全部或部分貸款本息時(shí)可能發(fā)生 的訴訟,、拍賣對(duì)抵押物的減值影響以及可能發(fā)生的費(fèi)用，只能按抵押物市場(chǎng)價(jià)值的一定比例來(lái)確定其抵押價(jià)值,，給予相應(yīng)的貸款,。實(shí)際上，我們也知道,，大部分逾期的房地產(chǎn)抵押貸款都要通過(guò)司法途徑來(lái)解決,，被抵押的房地產(chǎn)在拍賣市場(chǎng)上是不可能按其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值來(lái)拍賣的。 

　　從評(píng)估實(shí)踐來(lái)看,，我們?cè)跒殂y行提供的抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告中的表述是： “確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為 ××元 ”,，這里并沒(méi)有提到抵押價(jià)值。我認(rèn)為,，這是正確的,，因?yàn)槲覀冊(cè)u(píng)估的的確不是抵押價(jià)值，抵押價(jià)值是貸款人在自行考量未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素后通過(guò)確定貸款比例來(lái)確定的,。在房地產(chǎn)估價(jià)制度建立之前,，貸款人（主要是銀行）就是憑借經(jīng)驗(yàn)來(lái)做這件事的，目前仍然在做,。將來(lái),，在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)建立起足夠大 的權(quán)威之后，貸款人會(huì)將評(píng)估房地產(chǎn)（建議）抵押價(jià)值的工作交付給我們,。實(shí)際上,，近兩年來(lái)，廣東發(fā)展銀行深圳分行已經(jīng)要求評(píng)估報(bào)告后要附 “貸款（比例）建議書(shū) ”,；交通銀行深圳分行也要求評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的預(yù)估報(bào)告要確定強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值,。這在一定程度上就是抵押價(jià)值評(píng)估了。  

三,、房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估 

 　　假如真的讓我們?cè)u(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值,，那么應(yīng)該注意些什么呢？我認(rèn)為應(yīng)考慮以下幾個(gè)因素： 

　　 1,、估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為貸款到期日,，必須考慮貸款存續(xù)期間房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)抵押房地產(chǎn)的影響,； 

　　 2、并非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值,，而是受短期強(qiáng)制處分因素限制狀態(tài)下的價(jià)值,。實(shí)際上與房地產(chǎn)拍賣底價(jià)有些類似；  

　　 3,、應(yīng)當(dāng)扣除實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)（拍賣變現(xiàn)）時(shí)發(fā)生的費(fèi)用,，包括訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi),、拍賣費(fèi)以及轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)等,。因?yàn)檫@些稅費(fèi)最終都可能在房地產(chǎn)拍賣成交價(jià)款中扣除； 

 　　4,、無(wú)須考慮貸款人所發(fā)生的人工成本和律師費(fèi)用等,，這是因?yàn)樽匪鬟@部分費(fèi)用于法無(wú)據(jù)，法院不支持,。從另一個(gè)角度看,，貸款人實(shí)際上已將著部分費(fèi)用分?jǐn)偟劫J款利息中去了； 

　　 5,、應(yīng)謹(jǐn)慎地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,，較少考慮房地產(chǎn)漲價(jià)因素，以降低風(fēng)險(xiǎn),；  

　　 6,、大宗整體房地產(chǎn)變現(xiàn)困難，其抵押價(jià)值應(yīng)低些,。但是大宗房地產(chǎn)可以拆零的,，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)與不能拆零的有所不同。 

 　　可以看出,，上述 6條基本上都是降低貸款人風(fēng)險(xiǎn),，保護(hù)貸款人利益的。為什么這樣,，有 4條理由： 

　　 1,、貸款市場(chǎng)是開(kāi)放的，借款人如果認(rèn)為貸款人條件過(guò)于苛刻,，可以去找其他貸款人,，除了銀行以外還有擔(dān)保公司、私人放貸者等等,；  

　　 2,、當(dāng)貸款合同簽定時(shí)，借貸雙方都是誠(chéng)信的,。但當(dāng)借款人不還貸時(shí),，他已喪失了誠(chéng)信,，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)誠(chéng)信者。降低貸款人的風(fēng)險(xiǎn),，提高借款人不履行合同的代價(jià),，有利于保證貸款合同的完全履行；  

　　 3,、在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)（即抵押房地產(chǎn)強(qiáng)制快速變現(xiàn)）后，變現(xiàn)款抵扣了貸款本息和其它稅費(fèi)之后的剩余部分是要返還給抵押人的,。在這里,，法律保護(hù)了抵押人的合法權(quán)益；  

　　 4,、評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值是要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的?，F(xiàn)在是由貸款人獨(dú)力承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，將來(lái)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)要承擔(dān)這方面的評(píng)估,，也必然要適當(dāng)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn),。  

四、房地產(chǎn)按揭抵押的特殊性  

　　房地產(chǎn)按揭貸款也是一種抵押貸款,，但它比較特殊,。隨著按揭款的不斷支付，貸款額在不斷下降,，房地產(chǎn)的抵押價(jià)值卻并不是隨之下降,，甚至在按揭款支付一定年限之后，多余的抵押額可以用作另一項(xiàng)貸款的抵押物,。因此,，除非按揭抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生迅速下降的情況，按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是比較小的,， 貸款人的利益比較有保障,。但是此時(shí)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值也是扣除了首期款后的價(jià)值，與上面的論述并無(wú)矛盾,。 

　五,、結(jié)束語(yǔ) 

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值的準(zhǔn)確定義，有利于完善擔(dān)保法有關(guān)抵押物價(jià)值的規(guī)定,；有利于債權(quán)人名正言順地保護(hù)自己的利益,；也有利于債務(wù)人了解抵押的風(fēng)險(xiǎn)所在，促進(jìn)債務(wù)人嚴(yán)格履行合同,。我們不排除有的債權(quán)人同意債務(wù)人按房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為債權(quán)擔(dān)保,，但這是不慎重、不安全的,，一旦發(fā)生債務(wù)人不履行債務(wù),， 債權(quán)人就要吃虧,，受損失。這樣的事例大量存在,。抵押貸款作為一種具有長(zhǎng)期實(shí)踐,，比較客觀、比較規(guī)范的典型的債權(quán)及其擔(dān)保形式,，其中一些規(guī)律性的東西是我們研究房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)借鑒和參考的,。推而廣之，機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值也不是它們的抵押價(jià)值,，用于質(zhì)押的股票的市場(chǎng)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)就更加有目共睹了,。  

　　此外，評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值,，除了要求估價(jià)機(jī)構(gòu)更加專業(yè),，承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)外，也要求有一系列的配套措施,，包括規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)（例如投保）的措施,，收費(fèi)也應(yīng)相應(yīng)提高，以與承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相適應(yīng),。  

　　房地產(chǎn)估價(jià)制度剛剛建立了十年,，許多方面還在不斷地完善中，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，建立估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)威,，提高評(píng)估價(jià)格的社會(huì)認(rèn)可度是我們共同的任務(wù)。完善房地產(chǎn)抵押價(jià)值的概念,，開(kāi)展抵押價(jià)值的評(píng)估將是這個(gè)任務(wù)的一部分,。