廖凡幼 發(fā)表于《房地產(chǎn)評估》2004年第七期
在我們深圳,，房地產(chǎn)評估機構(gòu)所做的評估業(yè)務(wù)中,，抵押房地產(chǎn)價值評估占了大約 3/4,，全國其它地方應(yīng)該與此大同小異。但是我們對于房地產(chǎn)抵押價值 概念的了解是模糊的,。房地產(chǎn)的抵押價值是不是就是房地產(chǎn)的市場價值？在這一點上,，我認為《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的規(guī)定是不嚴密的,，也是與評估實踐相脫節(jié)的。這里我們主要以房地產(chǎn)抵押貸款這種典型的債權(quán)及其擔(dān)保形式為例來做一點探討,。
一,、問題的提出
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第 642條規(guī)定： “房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準,，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行,，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響 ”；第 643條規(guī)定： “房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān) 保時的價值,。首次抵押的房地產(chǎn),，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值 ”?？梢钥闯?，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，房地產(chǎn)的抵押價值就是該房地產(chǎn)在抵押時的市場價值,。這里有一個問題,，抵押是擔(dān)保的一種形式，而擔(dān)保要求相對應(yīng),。相對應(yīng)有兩重含義,，一是擔(dān)保針對的是主合同債權(quán)；二是擔(dān)保與主合同債權(quán)等額,。比如,，我們貸款 40萬 人民幣,，可以用 40萬人民幣存款或相當(dāng)于 40萬人民幣的外幣存款來擔(dān)保，而不用存 50萬人民幣或更多,；我們在法院打官司,，要求訴訟保全，查封被告方的銀行存款,，法院會要求我們提供與查封金額相等的資產(chǎn)作為擔(dān)保,，而不用提供超出查封金額的資產(chǎn)。這就是擔(dān)保與債權(quán)的相對應(yīng),?？墒菫槭裁次覀兲峁┦袌鰞r值 100萬 的房地產(chǎn)作為抵押物，卻只能貸到 60-70萬的貸款呢,？這里為什么就不對應(yīng)了呢,？顯然，在貸款人眼里,，市場價值 100萬的房地產(chǎn)其抵押價值只有 60-70 萬,，在抵押時， 100萬的房地產(chǎn)與 100萬的銀行存款不等值,。沒有哪一個貸款人會按房地產(chǎn)市場價值的 100%貸款給你,，為什么？因為房地產(chǎn)的市場價值不是 它的抵押價值,。
二,、房地產(chǎn)抵押價值的內(nèi)涵
那么，房地產(chǎn)的抵押價值到底是什么,？我認為，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第 642條已經(jīng)把抵押價值的含義包括進去了,，只是沒有更為肯定地表達,。 從評估理論角度來看，房地產(chǎn)的抵押價值應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)在貸款到期時受短期強制處分等因素限制狀態(tài)下的價值,，或者說是房地產(chǎn)作為抵押物在抵押市場上被債權(quán)人共同認可的價值?？陀^地看,，貸款人為確保貸款本息按時回收，并將風(fēng)險降到最小,，必然要考慮到貸款到期時,，借款人不愿或不能歸還全部或部分貸款本息時可能發(fā)生 的訴訟、拍賣對抵押物的減值影響以及可能發(fā)生的費用,，只能按抵押物市場價值的一定比例來確定其抵押價值,，給予相應(yīng)的貸款,。實際上，我們也知道,，大部分逾期的房地產(chǎn)抵押貸款都要通過司法途徑來解決,，被抵押的房地產(chǎn)在拍賣市場上是不可能按其公開市場價值來拍賣的。
從評估實踐來看,，我們在為銀行提供的抵押房地產(chǎn)價值評估報告中的表述是： “確認估價對象在估價時點的公開市場價值為 ××元 ”,，這里并沒有提到抵押價值。我認為,，這是正確的,，因為我們評估的的確不是抵押價值，抵押價值是貸款人在自行考量未來市場風(fēng)險和短期強制處分等因素后通過確定貸款比例來確定的,。在房地產(chǎn)估價制度建立之前,，貸款人（主要是銀行）就是憑借經(jīng)驗來做這件事的，目前仍然在做,。將來,，在房地產(chǎn)估價機構(gòu)建立起足夠大 的權(quán)威之后，貸款人會將評估房地產(chǎn)（建議）抵押價值的工作交付給我們,。實際上,，近兩年來，廣東發(fā)展銀行深圳分行已經(jīng)要求評估報告后要附 “貸款（比例）建議書 ”,；交通銀行深圳分行也要求評估機構(gòu)出具的預(yù)估報告要確定強制變現(xiàn)價值,。這在一定程度上就是抵押價值評估了。
三,、房地產(chǎn)抵押價值的評估
假如真的讓我們評估房地產(chǎn)的抵押價值,，那么應(yīng)該注意些什么呢？我認為應(yīng)考慮以下幾個因素：
1,、估價時點應(yīng)為貸款到期日,，必須考慮貸款存續(xù)期間房地產(chǎn)的市場風(fēng)險因素對抵押房地產(chǎn)的影響；
2,、并非公開市場價值,，而是受短期強制處分因素限制狀態(tài)下的價值。實際上與房地產(chǎn)拍賣底價有些類似,；
3,、應(yīng)當(dāng)扣除實現(xiàn)抵押權(quán)（拍賣變現(xiàn)）時發(fā)生的費用，包括訴訟費,、評估費,、拍賣費以及轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的稅費等。因為這些稅費最終都可能在房地產(chǎn)拍賣成交價款中扣除；
4,、無須考慮貸款人所發(fā)生的人工成本和律師費用等,，這是因為追索這部分費用于法無據(jù)，法院不支持,。從另一個角度看,，貸款人實際上已將著部分費用分攤到貸款利息中去了；
5,、應(yīng)謹慎地預(yù)測房地產(chǎn)市場的發(fā)展,，較少考慮房地產(chǎn)漲價因素，以降低風(fēng)險,；
6,、大宗整體房地產(chǎn)變現(xiàn)困難，其抵押價值應(yīng)低些,。但是大宗房地產(chǎn)可以拆零的,，其抵押價值應(yīng)當(dāng)與不能拆零的有所不同。
可以看出,，上述 6條基本上都是降低貸款人風(fēng)險,，保護貸款人利益的。為什么這樣,，有 4條理由：
1,、貸款市場是開放的，借款人如果認為貸款人條件過于苛刻,，可以去找其他貸款人,，除了銀行以外還有擔(dān)保公司、私人放貸者等等,；
2,、當(dāng)貸款合同簽定時，借貸雙方都是誠信的,。但當(dāng)借款人不還貸時,，他已喪失了誠信，法律應(yīng)當(dāng)保護誠信者,。降低貸款人的風(fēng)險,，提高借款人不履行合同的代價，有利于保證貸款合同的完全履行,；
3,、在抵押權(quán)實現(xiàn)（即抵押房地產(chǎn)強制快速變現(xiàn)）后，變現(xiàn)款抵扣了貸款本息和其它稅費之后的剩余部分是要返還給抵押人的,。在這里，法律保護了抵押人的合法權(quán)益；
4,、評估房地產(chǎn)抵押價值是要承擔(dān)風(fēng)險的?，F(xiàn)在是由貸款人獨力承擔(dān)這個風(fēng)險，將來房地產(chǎn)評估機構(gòu)要承擔(dān)這方面的評估,，也必然要適當(dāng)承擔(dān)一定的風(fēng)險,。
四、房地產(chǎn)按揭抵押的特殊性
房地產(chǎn)按揭貸款也是一種抵押貸款,，但它比較特殊,。隨著按揭款的不斷支付，貸款額在不斷下降,，房地產(chǎn)的抵押價值卻并不是隨之下降,，甚至在按揭款支付一定年限之后，多余的抵押額可以用作另一項貸款的抵押物,。因此,，除非按揭抵押房地產(chǎn)的市場價值發(fā)生迅速下降的情況，按揭貸款的風(fēng)險是比較小的,， 貸款人的利益比較有保障,。但是此時的房地產(chǎn)抵押價值也是扣除了首期款后的價值，與上面的論述并無矛盾,。
五,、結(jié)束語
房地產(chǎn)抵押價值的準確定義，有利于完善擔(dān)保法有關(guān)抵押物價值的規(guī)定,；有利于債權(quán)人名正言順地保護自己的利益,；也有利于債務(wù)人了解抵押的風(fēng)險所在，促進債務(wù)人嚴格履行合同,。我們不排除有的債權(quán)人同意債務(wù)人按房地產(chǎn)的市場價值為債權(quán)擔(dān)保,，但這是不慎重、不安全的,，一旦發(fā)生債務(wù)人不履行債務(wù),， 債權(quán)人就要吃虧，受損失,。這樣的事例大量存在,。抵押貸款作為一種具有長期實踐，比較客觀,、比較規(guī)范的典型的債權(quán)及其擔(dān)保形式,，其中一些規(guī)律性的東西是我們研究房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)當(dāng)借鑒和參考的。推而廣之,，機器設(shè)備等動產(chǎn)的市場價值也不是它們的抵押價值,，用于質(zhì)押的股票的市場價值的風(fēng)險就更加有目共睹了,。
此外，評估房地產(chǎn)抵押價值,，除了要求估價機構(gòu)更加專業(yè),，承擔(dān)更多風(fēng)險外，也要求有一系列的配套措施,，包括規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險（例如投保）的措施,，收費也應(yīng)相應(yīng)提高，以與承擔(dān)的風(fēng)險相適應(yīng),。
房地產(chǎn)估價制度剛剛建立了十年,，許多方面還在不斷地完善中，從長遠來看,，建立估價機構(gòu)的權(quán)威,，提高評估價格的社會認可度是我們共同的任務(wù)。完善房地產(chǎn)抵押價值的概念,，開展抵押價值的評估將是這個任務(wù)的一部分,。
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