廖凡幼 《中國房地產(chǎn)估價師》 2004年第 4期
作為房地產(chǎn)估價機構(gòu)（含土地估價機構(gòu)，下同）,，在日常工作中經(jīng)常要為司法機關(guān)處置涉訟房地產(chǎn)出具估價報告,，報告中往往要涉及三個最基本的概念：一個是公開市場價值；一個是拍賣底價,；一個是拍賣保留價,。對于前者，由于有估價規(guī)范的嚴(yán)格規(guī)定,，一般沒有異議,。但是對于后二者，由于估價規(guī)范與《拍賣法》中的有關(guān)規(guī)定不一致,，因此,，對于什么是底價，什么是保留價,，兩者之間是什么關(guān)系,；它們與起拍價、抵債價又是什么關(guān)系,；估價機構(gòu)確定的拍賣底價或保留價的法律地位如何,，目前有一些不同看法。本文僅就拍賣底價,、保留價的準(zhǔn)確稱謂及其法律地位作一探討,，以期拋磚引玉,。
一,、什么是拍賣
《中華人民共和國拍賣法》第三條規(guī)定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式,。在實際經(jīng)濟生活中,，拍賣有兩種不同的性質(zhì)和兩種不同的形式。第一種性質(zhì)的拍賣是基于自愿原則的,，即拍賣委托人將自己所有的財物或權(quán)利委托拍賣人進行拍賣,。常見的有古董,、字畫、郵票等的拍賣,，土地使用權(quán)出讓拍賣也屬于這種性質(zhì),。另一種性質(zhì)的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現(xiàn)在破產(chǎn)清算,、涉訟涉案的情況中,，是一種被迫的強制拍賣。與此同時也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式,，報價由低到高,，不斷加價競買，直到無人再加價時,，即以最后應(yīng)價者競買成功為基本特征,。我國和世界上絕大多數(shù)國家一般都采用這種拍賣形式；另一種拍賣形式則是荷蘭式,，報價由高到低,，不斷減價，以第一位應(yīng)價者競買成功為基本特征,。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發(fā)市場和日本東京海鮮批發(fā)市場都采用這種拍賣形式,。近日，深圳市福田區(qū)“子悅臺”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進行了拍賣,。
與房地產(chǎn)估價有關(guān)的拍賣主要是第二種性質(zhì)的拍賣,，即強制拍賣。我們主要針對這種拍賣情況下的底價或保留價進行探討,。
二,、拍賣底價與拍賣保留價
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第 6、 10,、 2條規(guī)定：房地產(chǎn)拍賣底價評估,，首先應(yīng)以公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價,。
底價：最低商業(yè)價值,。在此基礎(chǔ)上確定拍賣保護價、起拍價,。最高應(yīng)價低于保護價的,，重新拍賣或變賣（大意）。（《海商法大辭典》 1988年版第 414頁）
保留價主要出現(xiàn)在《拍賣法》中,，《中華人民共和國拍賣法》第二十八條規(guī)定：委托人有權(quán)確定拍賣標(biāo)的的保留價,，并要求拍賣人保密。拍賣國有資產(chǎn),，依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需要評估的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評估機構(gòu)評估,，并根據(jù)評估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的的保留價。第四十四條規(guī)定：委托合同應(yīng)當(dāng)載明以下事項：……,；（三）,、委托人提出的保留價；第五十五條規(guī)定：拍賣無保留價的,，拍賣師應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明,。拍賣標(biāo)的有保留價的，競買人的最高應(yīng)價未達到保留價時,，該應(yīng)價不發(fā)生效力,，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。
可以看出,，底價是標(biāo)的物的最低商業(yè)價值,，或者說是第三方（估價機構(gòu)）確認(rèn)的標(biāo)的物在拍賣市場 ----這樣一個受強制快速變現(xiàn)因素影響而形成的一個不完全市場上的最可能的成交價，相對于拍賣委托人來說是一種客觀性的價格,；保留價則是拍賣委托人在底價基礎(chǔ)上根據(jù)評估底價確定的,，相對來說更具有主觀的意味。
在第一種性質(zhì)的拍賣,，即基于自愿原則的拍賣情形下,，拍賣委托人是拍賣標(biāo)的的所有人，有權(quán)自行確定拍賣標(biāo)的的底價或最低商業(yè)價值,，自行確定拍賣保留價,。通俗地說就是：我就打算按這個價錢賣，低于這個價錢我就不賣了,。此時,，底價即保留價。在拍賣未成交的情況下,，委托人可以降低自己的底價（保留價）,，因為最低商業(yè)價值是他自己確定的，他自己可以更改,。在第二種性質(zhì)的拍賣,，即強制拍賣的情形下，作為最低商業(yè)價值的底價就不能與保留價等同了,。這是因為：第一,，這兩個價格是由不同的主體確定的，底價是由法定的評估機構(gòu)依法確定的,；保留價則是由拍賣委托人,，即司法機關(guān)或清算組,、債權(quán)人委員會在委托拍賣合同中確定的,。第二,，底價在評估報告有效期內(nèi)，如無特殊情況一般不能更改,；保留價則可以在多次拍賣中向下調(diào)整,，以期能夠成交，但不能低于底價,。第三,，底價的更改必須由法定的評估機構(gòu)依據(jù)變化了的條件做出新的評估；保留價則可以在底價之上,，根據(jù)市場和拍賣的具體情況靈活確定,。
總之，由房地產(chǎn)評估機構(gòu)依法確定的拍賣底價是拍賣的最終保留價,，是不可突破的價格底線,。
三、拍賣底價的法律地位
以拍賣為估價目的房地產(chǎn)估價報告（其中最重要的部分是確定拍賣底價）作為價格鑒證文件,，在訴訟中的作用相當(dāng)于法醫(yī)鑒定,、筆跡鑒定這一類專業(yè)技術(shù)鑒定，具有專業(yè)性,、權(quán)威性和嚴(yán)肅的法律意義,，即在沒有相反的證據(jù)的情況下，法院可以據(jù)此作出判斷,。而這種判斷對當(dāng)事人的利益將產(chǎn)生最直接的影響,。拍賣底價的法律地位還表現(xiàn)在以下幾點：
1 、拍賣底價是確定保留價,、起拍價的依據(jù),；
2 、拍賣底價不可隨意更改,；
3 ,、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執(zhí)行工作的一種選擇,，此時,，拍賣底價就是抵債價；
4 ,、拍賣底價的確定必須由法定估價機構(gòu)按照法定程序完成,。
5 、房地產(chǎn)估價機構(gòu)確定拍賣底價必須承擔(dān)法律責(zé)任,。
四,、拍賣底價確定中的幾個問題
1 、拍賣底價的法律地位對房地產(chǎn)估價機構(gòu)及全體估價師提出了更高的要求，即客觀,、準(zhǔn)確地評估房地產(chǎn)拍賣底價,。
2 、不能簡單地一律打幾折,，必須依照估價規(guī)范要求,，準(zhǔn)確把握所評房地產(chǎn)因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價是標(biāo)的物在拍賣市場上最可能的成交價這個角度考慮,，拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與評估機構(gòu)未能準(zhǔn)確把握所評房地產(chǎn)因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響有關(guān),。
3 、盡可能多地收集房地產(chǎn)拍賣市場行情,，仔細分析拍賣成交價與市場價,、拍賣底價之間的關(guān)系。以目前深圳房地產(chǎn)拍賣市場為例,，一般來說,，住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價,；辦公樓卻常常無人競拍,。多套住宅整體拍賣無人問津；拆零再拍,，就可以以高于底價的價格成交,。這種狀況說明：一種可能 ---機構(gòu)尚未重視拍賣市場，另一種可能 ---整體拍賣,，機構(gòu)買下后再拆零來賣,，中間有約 10%的稅費，其他風(fēng)險還在外,，使機構(gòu)投資者卻步,。但我們也可以從中得出不同用途房地產(chǎn)拍賣底價與市場價的差距應(yīng)有不同；整體拍賣與拆零拍賣,，拍賣底價也應(yīng)有不同這樣兩個結(jié)論,。
4 、評估報告一定要披露被拍賣財產(chǎn)存在的瑕疵,，并在確定拍賣底價時加以考慮,。涉訟房地產(chǎn)一般都經(jīng)過一個查封和訴訟的過程，有的甚至長達數(shù)年,；有的欠交水電費,、物業(yè)管理費；有的有租約限制,；有的涉及另外的訴訟,；有的還要補地價,；這些情況都使被拍賣財產(chǎn)的價值受到影響。評估報告一定要將被拍賣財產(chǎn)存在的瑕疵加以披露,，并根據(jù)影響大小對被拍賣財產(chǎn)的市場價值特別是拍賣底價做向下修正,，以保護競拍人的利益。
5 ,、要注意保護被拍賣財產(chǎn)所有人的利益。被拍賣財產(chǎn)的受償人（一般是抵押權(quán)人）總是希望拍賣底價低一些,，以便盡快變現(xiàn),，收回現(xiàn)款；司法機關(guān)出于盡快結(jié)案的考慮,，也可能希望拍賣底價低一些,。這時，合理確定拍賣底價,，就是對被拍賣財產(chǎn)所有人（敗訴方）的合法權(quán)益的保護,，特別是當(dāng)被拍賣財產(chǎn)所有人還有其他財產(chǎn)時其意義更加明顯。
五,、實踐中的拍賣底價與拍賣保留價
1 ,、目前，深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機構(gòu)的作法,，即法院將部分房地產(chǎn)評估機構(gòu)確定為定點評估機構(gòu),，每月兩次舉行搖珠抽簽會抽簽決定具體案件的評估機構(gòu)，評估機構(gòu)不與拍賣行和原被告雙方接觸,。這個作法保證了評估機構(gòu)能夠獨立,、客觀地出具評估報告。在確定拍賣底價和拍賣保留價的問題上,，雖然廣東省高級人民法院曾經(jīng)有過通知,，要求各級法院執(zhí)行部門可以在評估市場價的基礎(chǔ)上降
15個百分點確定第一次拍賣的保留價；如果拍賣不成交,，則再降 15個百分點確定第二次拍賣的保留價,；如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價作為抵債價格,，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方（債權(quán)人）,。但實際上，在大多數(shù)情況下,，各級法院仍以房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的拍賣底價作為拍賣保留價,。經(jīng)兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價作為抵債價格,，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方（債權(quán)人）,。房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估報告只確定該房地產(chǎn)的市場價值和拍賣底價,，并不確定拍賣保留價（部分評估報告中提到的“拍賣保留價”實際應(yīng)當(dāng)是拍賣底價）。拍賣保留價由法院在委托拍賣時確定,。
2 ,、在當(dāng)前深圳房地產(chǎn)拍賣市場上，商鋪的拍賣底價一般應(yīng)當(dāng)在市場價的 6—— 8成之間,；住宅的拍賣底價一般應(yīng)當(dāng)在市場價的 7— 8成之間,；寫字樓、廠房的拍賣底價一般應(yīng)當(dāng)在市場價的 6— 7成之間,。具體要由評估機構(gòu)根據(jù)實際情況確定,。
綜上所述，我們應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識拍賣底價的準(zhǔn)確含義,，將它與拍賣保留價區(qū)分開來,，堅持它的權(quán)威性和應(yīng)有的法律地位，同時在相關(guān)法規(guī)和規(guī)范中加以確認(rèn),，逐步使社會各方面對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的權(quán)威性和法律地位有比較深刻的認(rèn)識,。當(dāng)然，這也離不開我們所有估價機構(gòu)和全體估價師的共同努力,。
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