在建?程評估?法在實務中的應?
摘 要：估價實務中，經常遇到在建工程評估,，在建工程的特點是種類繁多,、可比性差等，評估方法比較專業(yè),、復雜,，實踐中存在很多需要注意的問題，同時估價師運用專業(yè)且較復雜的評估方法時,，委托方不易理解,，甚至外行指導內行，要求估價師運用特定的方法,，確定出滿足委托方要求的結果,，又造成了委托方要求和專業(yè)評估的沖突,。本文從在建工程常用的幾種方法角度出發(fā)，介紹了各方法在實際運用中存在的問題及沖突,，以供大家探討,。
關鍵詞：在建?程；評估?法,；估價實務
一,、在建?程定義及評估特點
在建?程，指企業(yè)資產的新建,、改建,、擴建，或技術改造,、設備更新和?修理?程等尚未完?的?程?出,。在建?程涵括了從剛剛投資興建的?程到已完?建設但尚未交付使?的?程。這些在建?程完?進度差異?,，造價差異?,、種類差異?，從?可?性差,，市場?法找到相似案例,，故很難運?市場?較法進?評估，由于?程尚未完?,，?法產?收益,，故收益法也不適?與在建?程評估。?業(yè)內?較接受的在建?程評估?法為剩余法和重置成本法,，對于即將完?的在建?程,，也可以運?形象進度法進?評估。
二,、重置成本法在估價實務中的應?
重置成本法評估在建?程的計算公式為：在建?程評估值=?地取得成本+取得稅費+（?程建安綜合造價+前期費?及其他費?+資?成本+合理利潤）*?程完?程度,，?程完?程度是指評估時已完成的?程概算造價與該項?程總概預算造價之?。該?法的原理是計算在正常條件下,，在評估基準?重新形成該在建?程所需的?地投?及已完成的?程量所需發(fā)?的全部費?,。該費?可以根據類似建筑物客觀成本或重置核算法、概算調整法來確定,，可以根據實際發(fā)??程量計算,，也可以根據整體?程量及完?程度計算。在建?程資?成本包括取得?地成本的利息及投?的建筑安裝?程成本的利息,。
由于在建?程價值并??程各項投?的簡單相加，此時要根據市場情況合理確定其潛在利潤,。在原所有者持續(xù)開發(fā)的前提下,，成本法中利潤率的取值,，在建和全新商品房應?致。但遇到?部分的?地并未開發(fā),，只是開發(fā)??部分時,，?部分?地的開發(fā)利潤并未實現，此時應將利潤分攤,，僅考慮已建成建筑物分攤的?地的管理費,、利息利潤等，未建部分的建筑物分攤的?地按純?地評估,，不考慮其利息利潤,。但是在被迫轉讓的前提下，因為要讓渡利潤,，所以在建部分的利潤率要?正常值低些,。即使沒有更換開發(fā)主體，時間進度不同,，利潤的實現程度也不同,，實踐中應根據在建?程的實際情況、?險程度,、評估?的等合理確定利潤率,。在運?重置成本法評估時須注意，?般正在建設中的在建?程,，不存在折舊,，但是對于停?項?，需根據停?時間及估價對象實際狀況計算其實體性,、經濟性及功能性三類貶值,。
三、剩余法在估價實務中的應?
剩余法的原理是?開發(fā)完成后房地產的價值扣除后續(xù)建設所需投?資?,，得到現有?程評估價值的?法,。運?剩余法評估在建?程的公式為：在建?程評估值=預期開發(fā)價值-續(xù)建開發(fā)成本-續(xù)建管理費?-續(xù)建投資利息-續(xù)建投資稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建?程稅費。
在運?剩余法評估在建?程時需注意扣除的相關成本為續(xù)建的成本,，續(xù)建投資利息不僅包含后續(xù)投??程的開發(fā)成本及相關費?的利息,，也包含取得在建?程的利息，取得在建?程的款項視為初始投?成本,，計息期須覆蓋整個續(xù)建期,，約定其它付款期限的除外。?開發(fā)完成后價值可以根據開發(fā)完成后房地產的特點及市場條件運?市場?較法或收益法等?法評估得出,。
同重置成本法,，剩余法評估中也涉及到利潤問題，此時同樣需要根據?程具體情況及市場實際情況確定合理利潤,。在剩余法中,，扣除續(xù)建成本利息的基數是在建?程取得成本,、續(xù)建成本、管理費?,、銷售費?,。扣除利潤的基數是在建?程取得成本,、續(xù)建成本,、管理費?、銷售費?和利息,。應扣除的利息和利潤的計取基數均包含在建?程價值——這與求取?地價值時計取基數包含應求取的?地價值內涵?致,。
四、重置成本法和剩余法在實務應?中存在的問題
?般在建?程評估,，重置成本法和剩余法成為了最專業(yè)最具說服?的評估?法,。然?實際評估實務中，這兩種?法很難被委托?理解和接受,，這是因為這兩種?法都是把在建?程當作?個整體,，分別從實際投?和未來收益扣除續(xù)期投資的?度來進?測算，測算的結果應該是在建?程整體價格,。在?前我國預售制度存在的情況下,，在建?程抵押時往往已經出售?部分，這給整體核算增加了?定難度,。另???,，由于抵押審批時效性不?，在估價基準?未售出的物業(yè),，在審核通過抵押登記之?可能已經售出,，委托?為實際抵押?便，往往要求估價結果具體到各樓棟,、各種物業(yè)類型甚?具體到套的價格,，以?便隨時增減抵押物。?這種要求,，重置成本法和剩余法均?法實現,，這是因為運?這兩種?法計算分攤到各平?的單價均是?樣的，體現不出不同類型物業(yè)的價值,，從?委托?的隨意增減抵押物也?實際意義,。
五、價格系數調整法
價格系數調整法并?單獨的計算在建?程價值的?法,，它只是在建?程評估過程中解決不同類型物業(yè)定價的?種?法,。即針對在建?程難以分開定價的問題，可以運?價格系數調整法來解決。價格系數調整是估價師通過選取與估價對象建成后類似的房地產并計算它們各層或各類型的房地產價格?例系數來確定估價對象在建?程成本分攤系數,，然后通過分攤系數分開定價,。?如某地?個商場樓層分攤系數表：
當運?成本法或剩余法測算得出某在建?程平均單價為A時，通過價格系數調整,，可得出?層單價為1.85A，?層,、三層,、四層單價分別為0.92A、0.73A,、0.62A,。通過對在建?程總價值按照價格系數進?分攤，可簡單實現委托?對各層,、各類型或各單元的價格要求,。針對重置成本法和剩余法存在問題，另外?種?便操作且容易被委托?接受并認可的,，便是形象進度法,。
六、形象進度法
形象進度法評估在建?程是指選擇?夠的可?銷售實例,，根據在建?程建造完成后的市場價格,，結合?程形象進度評估在建?程的?法。筆者查閱了相關估價實務書籍及相關?獻,，形象進度法評估在建?程公式均如下表示：在建?程價值=建造完成后的房地產市場價值*?程形象進度百分?,。其中，在建?程建造完成后的房地產市場價值,，?般可采?市場法或收益法評估,。?程形象進度百分?=（實際完成建筑?程量+實際完成安裝?程量）/總?程量*100%。
筆者認為此公式不夠嚴謹,，因為運?市場法或收益法測算出的開發(fā)完成后的房地產市場價值,，是包含房價和地價的整體價值，?運?建筑?程量和安裝?程量所占?例計算出的?程形象進度百分?,，僅是指地上建筑物的形象進度,，未考慮?地投資在整個?程項?中所占?例。舉個例?,，某項?程投資,，?地投資占40%，建筑安裝?程投資占60%,，當建筑安裝?程完成80%時,，按上述公式計算出的形象進度也為80%，但包含?地投資在內的實際完?進度=40%+60%*80%=88%，顯然,，?開發(fā)完成后的房地產市場價值作基數的話,，88%的完?進度更合理。
從形象進度法的計算過程可以看出,，此?法容易滿?委托?關于分套評估的需求,，因為開發(fā)完成后的房地產市場價值較容易分套或分類型確定其價值，則在建?程各部分或各套價值也較容易分開求出,。形象進度法適合于?程完?或接近完?的情況,，評估時需要注意?程進度與付款進度不?致的情況，合理確定?程的形象進度,。由于在建?程種類繁多,，個性突出，具體?程量不同,，造價差異?,，實際評估?作中需要根據不同在建?程的具體特點進?分析，選擇合適的評估?法,，并對傳統的評估?法進?特殊修正后靈活運?,。
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