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在建?程評估?法在實務(wù)中的應(yīng)?

摘 要：估價實務(wù)中,，經(jīng)常遇到在建工程評估，在建工程的特點是種類繁多、可比性差等,，評估方法比較專業(yè),、復(fù)雜，實踐中存在很多需要注意的問題，同時估價師運用專業(yè)且較復(fù)雜的評估方法時,，委托方不易理解，甚至外行指導(dǎo)內(nèi)行,，要求估價師運用特定的方法,，確定出滿足委托方要求的結(jié)果，又造成了委托方要求和專業(yè)評估的沖突,。本文從在建工程常用的幾種方法角度出發(fā),，介紹了各方法在實際運用中存在的問題及沖突，以供大家探討,。

關(guān)鍵詞：在建?程,；評估?法；估價實務(wù)

一,、在建?程定義及評估特點

在建?程,，指企業(yè)資產(chǎn)的新建、改建,、擴建,，或技術(shù)改造、設(shè)備更新和?修理?程等尚未完?的?程?出,。在建?程涵括了從剛剛投資興建的?程到已完?建設(shè)但尚未交付使?的?程,。這些在建?程完?進度差異?，造價差異?,、種類差異?,，從?可?性差，市場?法找到相似案例,，故很難運?市場?較法進?評估,，由于?程尚未完?，?法產(chǎn)?收益,，故收益法也不適?與在建?程評估,。?業(yè)內(nèi)?較接受的在建?程評估?法為剩余法和重置成本法，對于即將完?的在建?程,，也可以運?形象進度法進?評估,。

二、重置成本法在估價實務(wù)中的應(yīng)?

重置成本法評估在建?程的計算公式為：在建?程評估值=?地取得成本+取得稅費+（?程建安綜合造價+前期費?及其他費?+資?成本+合理利潤）*?程完?程度,，?程完?程度是指評估時已完成的?程概算造價與該項?程總概預(yù)算造價之?,。該?法的原理是計算在正常條件下，在評估基準(zhǔn)?重新形成該在建?程所需的?地投?及已完成的?程量所需發(fā)?的全部費?,。該費?可以根據(jù)類似建筑物客觀成本或重置核算法,、概算調(diào)整法來確定,，可以根據(jù)實際發(fā)??程量計算，也可以根據(jù)整體?程量及完?程度計算,。在建?程資?成本包括取得?地成本的利息及投?的建筑安裝?程成本的利息,。

由于在建?程價值并??程各項投?的簡單相加，此時要根據(jù)市場情況合理確定其潛在利潤,。在原所有者持續(xù)開發(fā)的前提下,，成本法中利潤率的取值，在建和全新商品房應(yīng)?致,。但遇到?部分的?地并未開發(fā),，只是開發(fā)??部分時，?部分?地的開發(fā)利潤并未實現(xiàn),，此時應(yīng)將利潤分?jǐn)?，僅考慮已建成建筑物分?jǐn)偟?地的管理費、利息利潤等,，未建部分的建筑物分?jǐn)偟?地按純?地評估,，不考慮其利息利潤。但是在被迫轉(zhuǎn)讓的前提下,，因為要讓渡利潤,，所以在建部分的利潤率要?正常值低些。即使沒有更換開發(fā)主體,，時間進度不同,，利潤的實現(xiàn)程度也不同，實踐中應(yīng)根據(jù)在建?程的實際情況,、?險程度,、評估?的等合理確定利潤率。在運?重置成本法評估時須注意,，?般正在建設(shè)中的在建?程,，不存在折舊，但是對于停?項?,，需根據(jù)停?時間及估價對象實際狀況計算其實體性,、經(jīng)濟性及功能性三類貶值。

三,、剩余法在估價實務(wù)中的應(yīng)?

剩余法的原理是?開發(fā)完成后房地產(chǎn)的價值扣除后續(xù)建設(shè)所需投?資?,，得到現(xiàn)有?程評估價值的?法,。運?剩余法評估在建?程的公式為：在建?程評估值=預(yù)期開發(fā)價值-續(xù)建開發(fā)成本-續(xù)建管理費?-續(xù)建投資利息-續(xù)建投資稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建?程稅費,。

在運?剩余法評估在建?程時需注意扣除的相關(guān)成本為續(xù)建的成本，續(xù)建投資利息不僅包含后續(xù)投??程的開發(fā)成本及相關(guān)費?的利息,，也包含取得在建?程的利息,，取得在建?程的款項視為初始投?成本,，計息期須覆蓋整個續(xù)建期，約定其它付款期限的除外,。?開發(fā)完成后價值可以根據(jù)開發(fā)完成后房地產(chǎn)的特點及市場條件運?市場?較法或收益法等?法評估得出,。

同重置成本法，剩余法評估中也涉及到利潤問題,，此時同樣需要根據(jù)?程具體情況及市場實際情況確定合理利潤,。在剩余法中，扣除續(xù)建成本利息的基數(shù)是在建?程取得成本,、續(xù)建成本,、管理費?、銷售費?,?？鄢麧櫟幕鶖?shù)是在建?程取得成本、續(xù)建成本,、管理費?,、銷售費?和利息。應(yīng)扣除的利息和利潤的計取基數(shù)均包含在建?程價值——這與求取?地價值時計取基數(shù)包含應(yīng)求取的?地價值內(nèi)涵?致,。

四,、重置成本法和剩余法在實務(wù)應(yīng)?中存在的問題

?般在建?程評估，重置成本法和剩余法成為了最專業(yè)最具說服?的評估?法,。然?實際評估實務(wù)中,，這兩種?法很難被委托?理解和接受，這是因為這兩種?法都是把在建?程當(dāng)作?個整體,，分別從實際投?和未來收益扣除續(xù)期投資的?度來進?測算,，測算的結(jié)果應(yīng)該是在建?程整體價格。在?前我國預(yù)售制度存在的情況下,，在建?程抵押時往往已經(jīng)出售?部分,，這給整體核算增加了?定難度。另???,，由于抵押審批時效性不?,，在估價基準(zhǔn)?未售出的物業(yè)，在審核通過抵押登記之?可能已經(jīng)售出,，委托?為實際抵押?便,，往往要求估價結(jié)果具體到各樓棟、各種物業(yè)類型甚?具體到套的價格,，以?便隨時增減抵押物,。?這種要求，重置成本法和剩余法均?法實現(xiàn)，這是因為運?這兩種?法計算分?jǐn)偟礁髌?的單價均是?樣的,，體現(xiàn)不出不同類型物業(yè)的價值,，從?委托?的隨意增減抵押物也?實際意義。

五,、價格系數(shù)調(diào)整法

價格系數(shù)調(diào)整法并?單獨的計算在建?程價值的?法,，它只是在建?程評估過程中解決不同類型物業(yè)定價的?種?法。即針對在建?程難以分開定價的問題,，可以運?價格系數(shù)調(diào)整法來解決,。價格系數(shù)調(diào)整是估價師通過選取與估價對象建成后類似的房地產(chǎn)并計算它們各層或各類型的房地產(chǎn)價格?例系數(shù)來確定估價對象在建?程成本分?jǐn)傁禂?shù)，然后通過分?jǐn)傁禂?shù)分開定價,。?如某地?個商場樓層分?jǐn)傁禂?shù)表：

當(dāng)運?成本法或剩余法測算得出某在建?程平均單價為A時,，通過價格系數(shù)調(diào)整，可得出?層單價為1.85A,，?層,、三層、四層單價分別為0.92A,、0.73A,、0.62A。通過對在建?程總價值按照價格系數(shù)進?分?jǐn)?，可簡單實現(xiàn)委托?對各層,、各類型或各單元的價格要求。針對重置成本法和剩余法存在問題,，另外?種?便操作且容易被委托?接受并認(rèn)可的,，便是形象進度法。

六,、形象進度法

形象進度法評估在建?程是指選擇?夠的可?銷售實例,，根據(jù)在建?程建造完成后的市場價格，結(jié)合?程形象進度評估在建?程的?法,。筆者查閱了相關(guān)估價實務(wù)書籍及相關(guān)?獻,，形象進度法評估在建?程公式均如下表示：在建?程價值=建造完成后的房地產(chǎn)市場價值*?程形象進度百分?。其中,，在建?程建造完成后的房地產(chǎn)市場價值,，?般可采?市場法或收益法評估。?程形象進度百分?=（實際完成建筑?程量+實際完成安裝?程量）/總?程量*100%,。

筆者認(rèn)為此公式不夠嚴(yán)謹(jǐn),，因為運?市場法或收益法測算出的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價值，是包含房價和地價的整體價值,，?運?建筑?程量和安裝?程量所占?例計算出的?程形象進度百分?,，僅是指地上建筑物的形象進度，未考慮?地投資在整個?程項?中所占?例。舉個例?,，某項?程投資,，?地投資占40%,，建筑安裝?程投資占60%,，當(dāng)建筑安裝?程完成80%時，按上述公式計算出的形象進度也為80%,，但包含?地投資在內(nèi)的實際完?進度=40%+60%*80%=88%,，顯然，?開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價值作基數(shù)的話,，88%的完?進度更合理,。

    從形象進度法的計算過程可以看出，此?法容易滿?委托?關(guān)于分套評估的需求,，因為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價值較容易分套或分類型確定其價值,，則在建?程各部分或各套價值也較容易分開求出。形象進度法適合于?程完?或接近完?的情況,，評估時需要注意?程進度與付款進度不?致的情況,，合理確定?程的形象進度。由于在建?程種類繁多,，個性突出,，具體?程量不同，造價差異?,，實際評估?作中需要根據(jù)不同在建?程的具體特點進?分析,，選擇合適的評估?法，并對傳統(tǒng)的評估?法進?特殊修正后靈活運?,。