摘 要：司法鑒定業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價中的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，歷來,，司法鑒定評估業(yè)務(wù)均有多部法律支撐和依據(jù),，今年剛發(fā)布的《關(guān)于對外委托鑒定、評估工作的規(guī)定（試行）》又從多角度提出了司法估價的相關(guān)規(guī)定,。司法業(yè)務(wù)是很謹(jǐn)慎,、很專業(yè)的一項業(yè)務(wù)，作為注冊房地產(chǎn)估價師,，我們應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)遵司法業(yè)務(wù)規(guī)則,，更專業(yè)地為司法業(yè)務(wù)服務(wù)。
關(guān)鍵詞：司法鑒定,；房地產(chǎn)估價,；
一、概念
房地產(chǎn)司法鑒定評估,，是指在訴訟活動中,，為確定涉訴房地產(chǎn)的價值或者價值減損、相關(guān)經(jīng)濟損失進行分析,、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動,。估價目的表述為：為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價提供參考依據(jù)。司法處置的估價委托人只有人民法院,。估價對象應(yīng)當(dāng)在估價委托書中載明,，財產(chǎn)范圍需要在具體司法鑒定實務(wù)中,，根據(jù)實際情況來確定。價值時點一般為現(xiàn)場查勘完成之日,。
在經(jīng)濟下行過程中,，不良貸款會增加，人民法院拍賣,、變賣房地產(chǎn)會增加,，為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價服務(wù)的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)也會增加。
二,、司法業(yè)務(wù)程序
司法鑒定評估是一項專業(yè)的鑒定過程，在業(yè)務(wù)程序上尤為重要,。
第一步,，確定司法評估方式
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》（法釋[2018]15號）第三十四條，最高人民法院建設(shè)全國法院詢價評估系統(tǒng),。詢價評估系統(tǒng)與定向詢價機構(gòu),、司法網(wǎng)絡(luò)詢價平臺、全國性評估行業(yè)協(xié)會系統(tǒng)對接,，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享,。人民法院確定財產(chǎn)處置參考價時，在確定委托評估前,，還可以采用三種方式：當(dāng)事人議價、定向詢價,、網(wǎng)絡(luò)詢價來確定參考價,。采取委托評估方式確定參考價的，可以通過當(dāng)事人協(xié)商確定或者人民法院搖號兩種方式確定評估機構(gòu),，且一次確定三家評估機構(gòu)及順序,。
第二步，評估機構(gòu)確認(rèn)是否接受委托
順序在先的評估機構(gòu)得到人民法院出具的評估委托書后,，認(rèn)為有下列情形的,，提交不承接委托申請的書面資料：
1、與當(dāng)事人或者評估財產(chǎn)有利害關(guān)系,；
2,、企業(yè)已注銷或被吊銷營業(yè)執(zhí)照；
3,、依法不能進行評估的其他情形,。
需注意的是，評估機構(gòu)不能無故不接受委托,，評估機構(gòu)無正當(dāng)理由拒絕進行司法評估或者存在弄虛作假等情形的,，最高人民法院可以讓全國性評估行業(yè)協(xié)會將其從名單中除名,，除名后五年內(nèi)不得被納入名單庫。
鑒定人,、各方當(dāng)事人在承辦人的主持下商談鑒定評估費及繳納方式,，承擔(dān)鑒定評估費的當(dāng)事人需在評估機構(gòu)正式評估前繳納鑒定評估費用。
第三步,，獲取評估資料
人民法院應(yīng)當(dāng)在評估委托書中載明財產(chǎn)名稱,、物理特征、規(guī)格數(shù)量,、目的要求,、完成期限以及其他需要明確的內(nèi)容等，同時應(yīng)當(dāng)將查明的財產(chǎn)情況及相關(guān)資料一并移交給評估機構(gòu),。在鑒定評估過程中,，專業(yè)機構(gòu)或者鑒定人需要補充證據(jù)材料的，應(yīng)當(dāng)出具補充證據(jù)材料告知書,，寫明補充證據(jù)材料的名稱,、證明的目的等內(nèi)容。司法技術(shù)部門應(yīng)當(dāng)在收到補充證據(jù)材料告知書之日起2個工作日內(nèi)通知審判執(zhí)行部門補充證據(jù)材料,。需要注意的是,，在鑒定評估過程中，鑒定人不得私自要求當(dāng)事人提供證據(jù)材料,，不得私自接受當(dāng)事人提供的證據(jù)材料,。鑒定人私自會見當(dāng)事人或者私自接受當(dāng)事人提交的材料的，由市高級人民法院停止其委托業(yè)務(wù),，情節(jié)嚴(yán)重的,，在名冊或者相關(guān)平臺中予以除名。
第四步,，現(xiàn)場查勘
房地產(chǎn)評估一般情況下需要進行現(xiàn)場查勘,，人民法院應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人到場；當(dāng)事人不到場的,，不影響查勘的進行,，但應(yīng)當(dāng)有見證人見證。實地查勘記錄應(yīng)由參加實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師和當(dāng)事人簽名或者蓋章,。
第五步,，評估機構(gòu)出具評估報告
評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)出具評估報告。具有下列情形之一的,，中止委托工作,，中止委托原因發(fā)生之日至結(jié)束之日的期間，不計入委托工作期限,。
1,、因不可抗力暫時不能進行鑒定評估工作的,；
2、暫時無法進行現(xiàn)場勘驗的,；
3,、暫時無法獲取必要的證據(jù)材料的；
4,、其他情形導(dǎo)致鑒定評估暫時無法進行的,。
評估機構(gòu)不能在期限內(nèi)出具評估報告的，應(yīng)當(dāng)在期限屆滿五日前向人民法院書面申請延長期限,。延長次數(shù)不超過兩次,，每次不超過十五日。若評估機構(gòu)未能在規(guī)定的期限內(nèi)出具評估報告的,，人民法院有權(quán)撤回委托,，另行委托下一順序的評估機構(gòu)。
第六步,，評估異議處理
當(dāng)事人對評估報告提出異議的，人民法院通過詢價評估系統(tǒng)向評估機構(gòu)發(fā)送評估異議說明或者補正通知,，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到通知后5日內(nèi)通過評估管理系統(tǒng)提交書面說明或者補正,，否則撤回委托，另行委托下一順序機構(gòu)評估,。
當(dāng)事人對評估機構(gòu)提交的書面說明仍有異議的,，由人民法院審查后，提交中房學(xué)或其指定的省級行業(yè)協(xié)會組織進行專業(yè)技術(shù)評審,。人民法院根據(jù)專業(yè)技術(shù)評審結(jié)論認(rèn)定評估結(jié)果或者責(zé)令原評估機構(gòu)予以補正,。
當(dāng)事人、利害關(guān)系人對評估報告未提出異議,、所提異議被駁回或者評估機構(gòu)已作出補正的,，人民法院應(yīng)當(dāng)以評估結(jié)果或者補正結(jié)果為參考價。
第七步,，歸檔,。
詢價評估系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具有記載當(dāng)事人議價、定向詢價,、網(wǎng)絡(luò)詢價,、委托評估、搖號過程等功能,，并形成固化數(shù)據(jù),，長期保存，隨案備查,。
三,、司法鑒定評估中的難點及解決方案
在司法鑒定實操中,，總會遇到各類疑難雜癥，應(yīng)該分析探索,，找到更優(yōu)的解決方案,，使得估價報告有理有據(jù)。本文對下面幾類問題進行探索與討論,，期望可以提供更優(yōu)的解決方案,。
（一）對估價對象的調(diào)查與查勘
評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對處置財產(chǎn)情況進行調(diào)查，內(nèi)容包括但不限于處置財產(chǎn)的區(qū)位狀況,、實物狀況和權(quán)益狀況,。房地產(chǎn)估價要以現(xiàn)場調(diào)查為主進行實地查勘，房地產(chǎn)估價師一定要遵守估價程序,，由至少一名注冊房地產(chǎn)估價師親自到現(xiàn)場進行查勘,，分析估價對象的內(nèi)外部狀況，界定估價范圍,，認(rèn)真核對產(chǎn)權(quán)資料和實物的異同,。實地查勘記錄應(yīng)由參加實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師和人民法院法官、雙方當(dāng)事人簽名或者蓋章,，作為報告附件附在鑒定報告里,。當(dāng)事人拒絕簽名或蓋章的，應(yīng)當(dāng)在評估報告中予以說明,。對于當(dāng)事人不能到現(xiàn)場的情況,，不影響查勘的進行。對于當(dāng)事人不到場或者不配合,、無法進入估價對象內(nèi)部查勘的,，經(jīng)征詢?nèi)嗣穹ㄔ阂庖姡纼r師應(yīng)當(dāng)對估價對象內(nèi)部布局,、室內(nèi)裝修,、利用情況等進行合理的假設(shè)，并估價報告“估價假設(shè)和限制條件”中“依據(jù)不足假設(shè)”中予以說明,，應(yīng)當(dāng)在報告中披露若情況不符可能引起對估價結(jié)果有影響的風(fēng)險,。
例如：司法鑒定評估的一處商業(yè)項目，總層數(shù)為四層,，現(xiàn)場查勘階段,，申請人和被申請人均未參與，只有法官個估價師去了查勘,，現(xiàn)場查勘發(fā)現(xiàn)一至四層均為空置,，資料只有法院提供的不動產(chǎn)登記簿。在拍賣處置時卻有發(fā)現(xiàn)一樓被案外人占用了。遇到這種情況時,，不確定估價對象是否有出租,，不能理所應(yīng)當(dāng)?shù)卣J(rèn)為空置即是無租約。作為專業(yè)的房地產(chǎn)估價師,，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)場查勘情況,，根據(jù)委托提供的資料情況，在未定事項假設(shè)里假設(shè)估價對象不存在租約,，并揭示若有租約限制將會帶來什么樣的風(fēng)險,。
進行實地查勘、核實估價對象是估價師進行估價業(yè)務(wù)的首要工作,，履行基本職業(yè)道德,，謹(jǐn)遵估價程序，對估價對象進行盡職調(diào)查與查勘,，真實披露估價對象的真實信息,，避免房地產(chǎn)估價機構(gòu)可能出現(xiàn)的估價風(fēng)險。
（二）評估資料缺失
人民法院未按照規(guī)范附件中列明的委托評估需要提供的材料清單提供全部材料,，評估機構(gòu)認(rèn)為無法進行評估或影響評估結(jié)果的,，應(yīng)當(dāng)及時告知人民法院。人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人,，并要求當(dāng)事人提供材料或材料線索,。補充材料應(yīng)當(dāng)由人民法院提交給鑒定機構(gòu)。
例如：在某涉執(zhí)房地產(chǎn)處置評估過程時,，申請人在現(xiàn)場查勘階段提交了長達20年的租約合同，承租人為案外人,，申請人欠案外人材料款,，故拿房租抵材料款，但提供不出材料購買合同等其他相關(guān)資料,，亦未在該房地產(chǎn)抵押擔(dān)保時提出已出租的情況說明,，人民法院懷疑其租約的有效性，我們也應(yīng)當(dāng)慎重考慮租約對房地產(chǎn)價值的影響,。因此在征詢了人民法院的書面意見之后,，在報告中披露存在長期租約，未考慮此租約對于房地產(chǎn)價值的影響,，并揭露此租約對于房地產(chǎn)處置的影響,，提醒報告使用者注意風(fēng)險。
若當(dāng)事人不提供或未能提供,，以及根據(jù)當(dāng)事人提供的線索無法提取到相關(guān)材料的,，人民法院通知評估機構(gòu)根據(jù)現(xiàn)有材料進行評估時，評估報告應(yīng)當(dāng)充分披露材料的不完整性，以及對于估價對象合理的假設(shè)說明,，并在評估報告中說明因缺少評估所必需的材料可能影響評估結(jié)果的風(fēng)險,。房地產(chǎn)估價機構(gòu)提交的補充材料申請和人民法院出具的書面說明應(yīng)當(dāng)作為評估報告的附件。
（三）估價對象財產(chǎn)范圍的分析與界定
估價對象應(yīng)該在估價委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上,，根據(jù)估價目的依法確定,。應(yīng)明確界定其財產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu),。并需說明估價對象進行相應(yīng)買賣或租賃,、抵押、作為出資等活動的合法性,。屬于不動產(chǎn)范疇的房屋配套,、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修,、相關(guān)場地等財產(chǎn),，一般應(yīng)列入評估對象的財產(chǎn)范圍內(nèi)。但也有例外情況,，例如：估價對象是某工業(yè)廠房,，但是由承租人改造成了冷庫，并在使用中,。評估范圍包括冷庫裝修嗎,？需與法官聯(lián)系溝通，根據(jù)案情需要,，參閱判決書等資料,，了解案件全貌，最終與人民法院確定估價對象的財產(chǎn)范圍,。
對于估價對象有結(jié)構(gòu)改造,、建筑物移除等情況的，要充分考慮估價委托書的內(nèi)容,，確定估價對象的財產(chǎn)范圍,，并揭示其對評估價值的影響，提示拍賣處理可能遇到的風(fēng)險,。
經(jīng)實地查勘,，估價對象用途與證載情況不一致的，一般應(yīng)當(dāng)按照登記用途進行評估,，人民法院要求按照實際用途進行評估的,，應(yīng)當(dāng)考慮登記用途調(diào)整為實際用途需要補繳的土地使用權(quán)出讓金和相關(guān)稅費，并在報告中“估價假設(shè)和限制條件”的“不相一致假設(shè)”中披露,。
（四）估價對象權(quán)益狀況分析
涉案房地產(chǎn)司法鑒定評估應(yīng)當(dāng)結(jié)合委托評估材料,，調(diào)查核實估價對象的權(quán)益狀況,，如是否有抵押、查封等,，是否存在租賃權(quán),、居住權(quán)、地役權(quán)或其他占用使用情況等,。
一般情況下,，涉執(zhí)房地產(chǎn)處置的估價對象都是被查封的，設(shè)有抵押擔(dān)保權(quán),，正是因為原有的抵押擔(dān)保權(quán)實現(xiàn),，導(dǎo)致了查封和本次司法處置，有的估價對象還有其他優(yōu)先受償情況,，這種情況下,，涉案房地產(chǎn)的司法鑒定評估不應(yīng)考慮估價對象查封及設(shè)定抵押擔(dān)保和其他優(yōu)先受償權(quán)情況，應(yīng)當(dāng)按照估價對象處于完整權(quán)益狀況進行評估,，并在報告中“估價假設(shè)和限制條件”的“背離事實假設(shè)”中披露,。
對于存在租賃權(quán)、居住權(quán),、地役權(quán)或其他占用使用情況的,，不應(yīng)低估原有租賃權(quán)、居住權(quán),、地役權(quán)及其他占用使用情況對于估價結(jié)果的影響,。因為估價對象上原設(shè)定的租賃權(quán)、居住權(quán),、地役權(quán)不受估價對象所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而消失,，且人民法院未在委托書上載明原租賃權(quán)、居住權(quán)或者地役權(quán)等將會在拍賣前去除,，應(yīng)當(dāng)評估估價對象在設(shè)有租賃權(quán),、居住權(quán)或地役權(quán)限制下的房地產(chǎn)市場價值，且租賃權(quán),、居住權(quán)和地役權(quán)等情況應(yīng)當(dāng)在報告中披露。
對于評估對象租賃合同尚未到期且存在已預(yù)收租金的,，人民法院未明確該預(yù)收租金從財產(chǎn)處置價中扣除或者由被執(zhí)行人另行負(fù)擔(dān)的,，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除已預(yù)收的剩余合同有效期內(nèi)的租金。
對于在建工程項目,，需要關(guān)注工程進度,，是否停工，能否在規(guī)定時間內(nèi)竣工驗收,，是否有預(yù)售,，以及售價與周邊類似房地產(chǎn)價格的關(guān)系等。對于在建工程評估需要遵循被迫轉(zhuǎn)讓前提進行估價。提示在建工程不能按時按質(zhì)量完工所帶來的風(fēng)險,，或者竣工驗收后不能依法取得產(chǎn)權(quán)登記,、無法進行銷售的風(fēng)險。
四,、小結(jié)
為適應(yīng)經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展,，精細化管理的要求，我們應(yīng)當(dāng)不斷深化和拓展司法業(yè)務(wù),，關(guān)注并解決在司法鑒定實務(wù)中的困難,，推動房地產(chǎn)估價機構(gòu)及行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。房地產(chǎn)司法鑒定評估業(yè)務(wù)要謹(jǐn)遵規(guī)范,、規(guī)定的要求,，重視司法程序，合理解決司法實務(wù)中遇到的難題,，有效披露司法鑒定中的相關(guān)問題,，防范司法鑒定業(yè)務(wù)風(fēng)險。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構(gòu) 全國A級資信土地估價機構(gòu)
土地規(guī)劃甲級資質(zhì)工程咨詢機構(gòu) 土地登記代理機構(gòu)
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