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前言：2020年,，全世界被“新冠”肺炎席卷,，中國(guó)自然也無(wú)法幸免于難,。受疫情影響,，全國(guó)樓市低迷,，多數(shù)城市住宅成交量降至新低。上半年大小房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳,，下半年政府宏觀調(diào)控,，福州多項(xiàng)政策出臺(tái)，也對(duì)房地產(chǎn)造成一定的震動(dòng),。本文就2020年全年福州出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策做一個(gè)簡(jiǎn)單的梳理,，了解其帶來(lái)的市場(chǎng)變化及探討在這些新政策下福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

一,、福州出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策

（一）1月 大力推進(jìn)公租房棚改項(xiàng)目建設(shè)

公租房棚改項(xiàng)目建設(shè)以建立租購(gòu)并舉機(jī)制為重點(diǎn),，加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。將加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),，特別是長(zhǎng)期租賃，會(huì)同國(guó)稅,、金融等部門(mén)給予稅收,、授信、貸款利率等優(yōu)惠政策,。推進(jìn)國(guó)有租賃企業(yè)的建設(shè),，并著力發(fā)揮市場(chǎng)引領(lǐng)、規(guī)范,、激活和調(diào)控作用,，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展,。將公共租賃住房保障對(duì)象擴(kuò)大到非戶籍人口,，實(shí)行市場(chǎng)租金、分檔補(bǔ)貼,。

2020年,，福州市公布了覆蓋面積超百萬(wàn)平方米,、統(tǒng)共16個(gè)棚改項(xiàng)目、涉及鼓樓,、臺(tái)江,、晉安、馬尾,、閩清的棚改項(xiàng)目清單,，大力推進(jìn)公租房棚改項(xiàng)目建設(shè)。為全面落實(shí)“三年舊改行動(dòng)”打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),，三年將累計(jì)改造連片舊屋區(qū)項(xiàng)目106個(gè),。

（二）3月 對(duì)五城區(qū)群租房進(jìn)行排查整治

3月20日至6月20日，福州開(kāi)展為期三個(gè)月的排查整治專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng),，對(duì)五城區(qū)住宅小區(qū)群租房堅(jiān)持“零容忍”整治態(tài)度,，做到“三個(gè)一律”，整改期限內(nèi),，拒絕整改,，或整改不到位的，予以嚴(yán)厲追責(zé)處置,。福州市群租房排查整治百日攻堅(jiān)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)從今年3月開(kāi)始,。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，在本次百日攻堅(jiān)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)中,，各縣（市）區(qū)共排查疑似群租房12023戶,，福州市已認(rèn)定的7966戶群租房有7964戶通過(guò)整改驗(yàn)收，驗(yàn)收率達(dá)99.97%,。市政府相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示,，專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)基本實(shí)現(xiàn)了預(yù)期的去存量、防增量目標(biāo),，取得明顯成效,。

為鞏固整治成果，市相關(guān)部門(mén)將持續(xù)開(kāi)展排查,，繼續(xù)接受舉報(bào)信息,，落實(shí)整改措施，定期巡查防止回潮增量,。要在繼續(xù)排查整治的基礎(chǔ)上,，對(duì)百日攻堅(jiān)行動(dòng)開(kāi)展“回頭看”。一看排查是否全覆蓋,，重新梳理群眾舉報(bào)線索和可能遺漏疏忽的問(wèn)題,；二看整改是否到位，是否恢復(fù)房屋原設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)和使用功能,，是否拆除違法增設(shè)的衛(wèi)生間,、水表,、電表；三看驗(yàn)收是否到位,，嚴(yán)格按照《行動(dòng)方案》落實(shí)驗(yàn)收制度,。一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，責(zé)任部門(mén)將依法依規(guī)快查快處,。同時(shí),，堅(jiān)持基層治理、重心下移,，發(fā)揮物業(yè),、社區(qū)、街鎮(zhèn)的一線預(yù)警作用,，盡量將群租房消滅在萌芽狀態(tài)。

（三）5月 三年提供80萬(wàn)套政策性租賃住房

預(yù)計(jì)未來(lái)三年,，國(guó)家將合計(jì)籌集約80萬(wàn)套(間)政策性租賃住房,，解決上百萬(wàn)名新市民的安居問(wèn)題，試點(diǎn)城市分別是廣州,、杭州,、濟(jì)南、鄭州,、福州,、蘇州。政策性租賃住房可以推動(dòng)培育和發(fā)展租賃市場(chǎng),，補(bǔ)齊租賃市場(chǎng)缺少小戶型低租金租賃住房的短板,，穩(wěn)定市場(chǎng)租金。作為試點(diǎn)城市之一的福州,，正在對(duì)本市新市民的居住現(xiàn)狀和需求進(jìn)行全面調(diào)查,，并結(jié)合實(shí)際情況，制定政策性租賃住房發(fā)展試點(diǎn)工作計(jì)劃,。

（四）7月 出臺(tái)福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管新辦法

《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》出臺(tái),，六城區(qū)范圍內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售資金的收繳、使用和監(jiān)督管理均納入監(jiān)管范圍,。新建商品房項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管額度原則上不高于項(xiàng)目工程總造價(jià)的1.2倍,，項(xiàng)目建設(shè)工程總造價(jià)以備案施工合同為準(zhǔn)。

（五）8月 五城區(qū)商品房項(xiàng)目“交房（地）即發(fā)證”

“交房(地)即發(fā)證”是指新建商品房等項(xiàng)目組織交房時(shí),，在相關(guān)準(zhǔn)備工作完成的前提下,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與稅務(wù)、金融機(jī)構(gòu)等部門(mén)聯(lián)動(dòng),，在交房現(xiàn)場(chǎng)為提出申請(qǐng)的購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū),，既節(jié)省了開(kāi)發(fā)企業(yè)的時(shí)間成本和財(cái)務(wù)成本,，也更有利于業(yè)主。

（六）10月 福州首發(fā)人才限價(jià)商品房

福州繼共有產(chǎn)權(quán)房之后,，又推出的保障性住房政策,，對(duì)比共有產(chǎn)權(quán)房而言，人才房的吸引力和性?xún)r(jià)比是相對(duì)較高的,，雖然有眾多限制,，面積較小，但是依然對(duì)不少外來(lái)人才落戶福州提供了一定的保障,。經(jīng)省物價(jià)局批準(zhǔn),，首批福建人才限價(jià)商品住房的預(yù)售基準(zhǔn)價(jià)已確定，按照周邊普通商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的70%,，帶電梯,、含裝修的住宅7360元/平方米，無(wú)電梯,、含裝修的住宅6200元/平方米,。

“福建人才限價(jià)商品住房”項(xiàng)目是貫徹落實(shí)省委、省政府人才引進(jìn)政策,，解決好引進(jìn)的高層次創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人才和青年骨干專(zhuān)業(yè)人才住房問(wèn)題的重要舉措,。同時(shí)也兼顧考慮解決現(xiàn)有企事業(yè)單位中高學(xué)歷、高職稱(chēng)人才,，以及機(jī)關(guān)和參照公務(wù)員法管理的事業(yè)單位中具有博士學(xué)位工作人員的住房困難問(wèn)題,。

規(guī)范發(fā)展人才限價(jià)商品住房，盡最大努力幫助新市民,、青年人等緩解住房困難,。合理增加居住用地的供應(yīng)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展,。

（七）12月 福州市全面放開(kāi)落戶限制

降低落戶條件,，放開(kāi)落戶限制，實(shí)現(xiàn)落戶“零門(mén)檻”,。自2021年1月1日起,，福州市將全面放開(kāi)落戶限制，實(shí)現(xiàn)落戶,、投靠“零門(mén)檻”,。措施明確，全面放開(kāi)落戶限制,，不設(shè)學(xué)歷,、年齡、就業(yè)創(chuàng)業(yè)限制，外省市人員均可申請(qǐng)?jiān)诟Ｖ菔新鋺?，六縣（市）,、長(zhǎng)樂(lè)區(qū)人員均可申請(qǐng)?jiān)诠臉恰⑴_(tái)江,、倉(cāng)山等五城區(qū)落戶,。

“零門(mén)檻”落戶政策的出臺(tái)是推進(jìn)“放管服”改革、營(yíng)造良好營(yíng)商環(huán)境的根本要求,，也是推動(dòng)人才和勞動(dòng)力資源有序流動(dòng)的迫切需要,。《實(shí)施細(xì)則》指出,，根據(jù)群眾提供的申請(qǐng)材料,，可在居住、就業(yè),、近親屬處落戶,。有合法產(chǎn)權(quán)房屋的可落戶在該產(chǎn)權(quán)房屋地址，無(wú)合法產(chǎn)權(quán)房屋的可選擇落戶在各類(lèi)集體戶地址,，同時(shí)根據(jù)群眾工作,、生活的便利需求，可兜底選擇任一公安派出所設(shè)立的公共地址集體戶落戶,，實(shí)現(xiàn)落戶“零門(mén)檻”,。

二,、福州新政下的市場(chǎng)狀況分析

2020年福州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1960.37億元,，增長(zhǎng)15.0%；項(xiàng)目投資增長(zhǎng)8.2%,，增速較去年同期提升6.8個(gè)百分點(diǎn),。

從成交量來(lái)看，四季度商品房成交面積達(dá)135.55萬(wàn)平方米,，環(huán)比上漲0.77%,，同比上漲46.86%。其中晉安區(qū)與倉(cāng)山區(qū)為拉動(dòng)整體市場(chǎng)的成交量起到了關(guān)鍵性作用,。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)策研究 國(guó)策易評(píng)數(shù)據(jù)庫(kù)

從成交均價(jià)來(lái)看,，四季度商品房成交均價(jià)為22,819元/平方米，環(huán)比上漲8.63%,，同比上漲3.35%,。其中，鼓樓區(qū)成交均價(jià)依舊占據(jù)榜首,，以40,783元/平方米的價(jià)格領(lǐng)跑福州商品房成交均價(jià),，臺(tái)江區(qū)屈居第二，以33,626元/平方米緊追鼓樓區(qū)之后,。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)策研究 國(guó)策易評(píng)數(shù)據(jù)庫(kù)

三,、政策的影響及分析

從上述數(shù)據(jù)可以看出,，2020年全年度市場(chǎng)成交量同比有漲，隨著國(guó)內(nèi)疫情影響持續(xù)減弱,，宏觀政策全面發(fā)力,，市場(chǎng)預(yù)期不斷完善，前期受到抑制的消費(fèi)和投資需求得到加速釋放,，加快了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,。

由于外來(lái)人口較多，福州的群租房現(xiàn)象也較為明顯,。群租房存在居住環(huán)境較差,，生活設(shè)施不完善，社會(huì)問(wèn)題突出,，綜合治理較難等問(wèn)題,，福州大力推進(jìn)公租房棚改項(xiàng)目建設(shè)。“三年舊改行動(dòng)”,，三年將累計(jì)改造連片舊屋區(qū)項(xiàng)目106個(gè),。

為響應(yīng)群租房整治工作的要求，構(gòu)建和諧,、樂(lè)居,、平安的社區(qū)環(huán)境，優(yōu)化租住雙方關(guān)系,，福州政府也相繼推出各大利好政策應(yīng)對(duì)此現(xiàn)象,，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，保障群眾住有所居,，解決好“租房難”這一問(wèn)題,。

人才限價(jià)房和公租房的申請(qǐng)熱度持續(xù)上漲，其實(shí)購(gòu)房剛需人數(shù)眾多,，大家不是不想買(mǎi)房,，只是房?jī)r(jià)太高實(shí)在買(mǎi)不起。為吸引人才,，特別是吸引年輕人才,，福州推出的人才限價(jià)商品房及公租房項(xiàng)目，讓外來(lái)人才留在福州,，讓當(dāng)?shù)匕傩瞻簿訕?lè)業(yè),，讓福州永葆生機(jī)和活力。

隨著落戶“零門(mén)檻”時(shí)代的到來(lái),，福州作為福建省首個(gè)放開(kāi)的城市,，對(duì)于周邊省內(nèi)城市人群，有著一波新的吸附力。尤其是像寧德這樣“買(mǎi)房難”,、“房?jī)r(jià)直逼省會(huì)”的周邊城市來(lái)說(shuō),，這一波政策屬實(shí)誘人。而且福州作為福建的省會(huì)城市,，政策及資源上的傾斜也會(huì)相對(duì)較大,。由此可見(jiàn)，大福州發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁,。

政策的制訂離不開(kāi)實(shí)際的市場(chǎng)環(huán)境,，政策反映的問(wèn)題是實(shí)際的市場(chǎng)問(wèn)題。從上面的政策盤(pán)點(diǎn)及分析中不難看出,，2020年全年福州市政府都在進(jìn)行各種各樣的政策調(diào)控,，想要全面、快速,、合理地解決住房問(wèn)題,，促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)操作規(guī)范化,對(duì)于房?jī)r(jià)有一定的利好影響。

四,、總結(jié)

2020年福州樓市是魔幻又現(xiàn)實(shí)的一年,。受疫情影響，年初售樓處紛紛關(guān)門(mén),、項(xiàng)目建設(shè)停工,，房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上“自救”，下半年“三道紅線”融資新規(guī)落地,，房地產(chǎn)調(diào)控收緊,。重重壓力下，有的房企乘風(fēng)破浪,，終撥云見(jiàn)日,，也有房企在殘酷競(jìng)爭(zhēng)中淘汰出局,?？傮w來(lái)說(shuō)，當(dāng)前樓市庫(kù)存量大,，且項(xiàng)目同質(zhì)化,，缺少真正高性?xún)r(jià)比的好房源是2020年福州樓市開(kāi)盤(pán)去化不佳主要原因，項(xiàng)目產(chǎn)品與價(jià)格錯(cuò)配,、價(jià)格與區(qū)域錯(cuò)配現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮,。此外，2020年整體經(jīng)濟(jì)下行,，許多購(gòu)房者預(yù)期收入降低,，選擇置業(yè)的購(gòu)房者也愈發(fā)謹(jǐn)慎，消費(fèi)趨向于保守。盡管2020年的福州樓市不像往年那樣擁有較好的市場(chǎng)大環(huán)境,，面臨的挑戰(zhàn)也更為嚴(yán)峻,，不過(guò)還是有不少項(xiàng)目突出重圍，貢獻(xiàn)了相當(dāng)可觀的成交數(shù)據(jù),。眼看2021年已至,，落戶“零門(mén)檻”等利好政策已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，進(jìn)一步深化戶籍制度改革,，促進(jìn)人口和勞動(dòng)力資源有序流入,，壯大人口規(guī)模同時(shí)，也提振福州的樓市,，為2021年樓市開(kāi)篇注入強(qiáng)心劑,。相信未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必然會(huì)越來(lái)越理性，房?jī)r(jià)趨向更加穩(wěn)健,。