摘要：在房地產(chǎn)市場發(fā)展的今天，越來越多類型的房地產(chǎn)每天都在發(fā)生不同的交易,，無非就是辦公,、商業(yè)、和住宅,，那么在五花八門的房地產(chǎn)交易中，有一個(gè)最為特殊的房地產(chǎn)業(yè)態(tài),，被一些有錢人所熱衷,，這就是最能代表北京特色的老北京“四合院”。
關(guān)鍵詞：比較法,、收益法,、成本法
一、什么叫四合院
四合院,，又稱四合房,，是中國漢族的一種傳統(tǒng)合院式建筑,，，遼代時(shí)已初成規(guī)劃,，經(jīng)金,、元，至明,、清,，逐步完善，最后變成北京最有特色的寓居方式,。其格局為一個(gè)院子四面建有房屋,，從四面將庭院合圍在中間，故名四合院,。四合院是以正房,、倒座房、東西廂房占據(jù)四方,，圍繞中間庭院形成平面布局的傳統(tǒng)庭院式住宅的統(tǒng)稱,，所謂四合， “四”指東,、西,、南、北四面,， “合”即四面房屋圍在一起,，形成一個(gè)“口”字形。由于日照的影響,，四面的房子以坐北朝南為最好,，以中軸為對稱，大門開在院之東南,，不與正產(chǎn)相對,。
四合院規(guī)模不同，大小相差懸殊,。但無論大小,，都是由基本單元組成的。無南面倒座房屋,、由三面房屋組成的為三合院,，呈“∏”字型；由四面房屋圍合起一個(gè)庭院,，呈“口”字型,，為四合院的基本單元，稱為一進(jìn)四合院，兩個(gè)院落即為兩進(jìn)四合院,，呈“日”字型,；三個(gè)院落為三進(jìn)四合院，呈“目”字型.四合院不但依據(jù)規(guī)模不同有不同的組成單元,，連每個(gè)單元及每間屋的居住方式在傳統(tǒng)上都有不成文的規(guī)矩,，四合院內(nèi)坐北朝南的房屋為正房（長輩居住）,，東西兩邊相對的房屋叫廂房（晚輩居?。舷虮钡姆课萁械棺ㄗ骺蛷d或書房）,。四合院住房的格局,，長幼有序、上下有別,、內(nèi)外有分,，各居其所，體現(xiàn)著家族的秩序,。
二,、四合院的價(jià)值體現(xiàn)在哪
1、地理位置
四合院所處區(qū)位是決定四合院價(jià)值的核心因素,，在北京四合院主要集中在東城區(qū)的東四區(qū)域,、國子監(jiān)區(qū)域等，西城區(qū)的前門區(qū)域,、什剎海區(qū)域等,，地理位置的優(yōu)勢和悠久的歷史使得價(jià)格居高不下。
2,、四合院的布局
風(fēng)水搭配的是否講究影響著其自身的價(jià)值,，正規(guī)的四合院坐北朝南，大門設(shè)在院子的東南角,，進(jìn)門要有影背墻,，占地要以矩形或者正方形最佳，布局規(guī)整,。
3,、歷史背景
四合院都是歷經(jīng)百年留存下來的，追溯歷史的話如果有名人居住過,，傳至今日,，那么對于新主人也是非常榮耀的，盡管現(xiàn)在很多四合院經(jīng)過歲月的流轉(zhuǎn)可能已經(jīng)變成了所謂的大雜院,，那么追溯到百年以前也許這里居住過皇親國戚、王公大臣或者是八旗子弟也不是沒有可能的。
三,、適用的估價(jià)方法
1,、比較法：是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較,，根據(jù)其間的差異對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法,，在日常的房地產(chǎn)交易活動(dòng)中四合院的交易案例可以通過走訪代理機(jī)構(gòu)獲得，所以推薦使用比較法,。
2,、收益法：是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率,、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法,。在租賃市場中通過走訪代理機(jī)構(gòu)也可以獲得四合院租賃的價(jià)格，不同的四合院租賃的價(jià)格有高有低,、有的臨街整院出租可用作商業(yè)或者正規(guī)四合院這類的租賃價(jià)格略高,、合租的或者年久失修的小院價(jià)格就會(huì)低一些，盡管可以預(yù)測未來收益,，但是收益法不能真實(shí)反映估價(jià)對象的價(jià)值,，所以在評估四合院的時(shí)候收益法可適用，但是不推薦優(yōu)先選用,。
3,、成本法：成本法是測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法,。主要適用于房地產(chǎn)市場交易量較少及市場發(fā)展不成熟的地區(qū),，所以成本法也是適用的。
四,、適用的估價(jià)方法技術(shù)路線
（一）比較法
比較法的原理依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理,，在市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)主體的行為普遍追求效用最大化,。
比較法的計(jì)算公式如下所示：
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
一般來說運(yùn)用比較法我們要選取至少3個(gè)同區(qū)域同類型的市場交易案例,，然后對案例建立比較基礎(chǔ)，包括：統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍,、統(tǒng)一付款方式,、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位,；這樣才能進(jìn)行交易情況修正,、交易日期修正和房地產(chǎn)狀況調(diào)整
交易情況修正是指由于要求評估的估價(jià)對象的價(jià)值是客觀、合理的,，所以,，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格不是正常的，則應(yīng)把它修正為正常的。
交易日期修正是指由于不同時(shí)點(diǎn)間的利率變化,、通貨膨脹或通貨緊縮,、政府政策變動(dòng)、消費(fèi)觀念改變等原因,，房地產(chǎn)市場狀況也會(huì)不同,，單看價(jià)格是不具有比較性的，所以要對可比實(shí)例在交易日期的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,，調(diào)整到與估價(jià)對象有可比性的同一時(shí)點(diǎn)價(jià)格,。
房地產(chǎn)狀況調(diào)整主要包括區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況,。
1,、區(qū)位狀況
（1）地段：在老北京有一種說法，那就是“東富西貴,，南貧北賤”,，以前一般的王公大臣、皇親國戚一般都在現(xiàn)在的東城區(qū)和西城區(qū)這兩個(gè)區(qū)域,，所以這兩個(gè)區(qū)域的四合院相對集中,，還有就是靠近中軸線（故宮、景山,、后海）的四合院價(jià)格偏高,，其次就是在南鑼鼓巷、國子監(jiān),、雍和宮這些旅游景點(diǎn)周邊的,，位于歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)與保護(hù)區(qū)外，相對交易價(jià)格也有較大的差異,。
（2）環(huán)境：值得注意的是這里所指的環(huán)境不是四合院里的環(huán)境,，如果是院里的環(huán)境應(yīng)該屬于實(shí)物狀況，區(qū)位狀況里所指的環(huán)境是四合院所處區(qū)位地段的周邊環(huán)境,。
（3）居住成熟程度：不論四合院再怎么擁有歷史意義,，畢竟還是離不開周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套，所以周邊基礎(chǔ)設(shè)施越好,，生活配套越齊全的地段四合院的價(jià)格也就越高,，隨著現(xiàn)在的社會(huì)發(fā)展建設(shè)，大多數(shù)四合院周邊的生活配套都是很齊全的,，所以居住成熟程度都很高,。
2、實(shí)物狀況
（1）面積：這里所說的面積是土地面積,，往往面積越大,，每平方米的占地價(jià)格就會(huì)越高,，這可能是四合院與普通商品房最大的差別所在，這和人們重視四合院的布局有很大的關(guān)系,。
（2）房屋的成新率：成新率也會(huì)影響四合院的價(jià)格,，現(xiàn)在的四合院大多都是年代久遠(yuǎn)的磚木結(jié)構(gòu)，經(jīng)過多年風(fēng)雨的洗禮,，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)人在進(jìn)行規(guī)劃審批后會(huì)對院內(nèi)的房屋進(jìn)行翻新。
（3）私密性：在北京這樣的大都市,，如果四合院的周邊有一座高層建筑的話,，那么從樓上就能看見四合院院落內(nèi)部的情況，這對于一個(gè)四合院的私密性是極大的影響,，所以說周邊是否有高層建筑對于四合院的價(jià)格還是會(huì)有一定的影響性的,。
（4）是否為名人故居：北京胡同的名人故居備受推崇，隨著時(shí)間的推移,，名人故居的價(jià)值與日俱增,，但是也有部分名人故居由于歷史遺留問題，已經(jīng)被私人購買,，在四合院交易市場上流轉(zhuǎn),，所以留下過名人腳步的四合院在市場上是非常受青睞的。
3,、權(quán)益狀況
四合院的產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜,，辦理起來耗時(shí)較長，一幢產(chǎn)權(quán)清晰證件齊全的四合院的價(jià)位是相對較高的,，因?yàn)樵谵k理交易過戶上縮短了買受人的時(shí)間,，降低了時(shí)間成本。
（二）收益法
收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的,。預(yù)期原理揭示,，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素,，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值通常不是基于其過去的價(jià)格,、開發(fā)成本、收益或市場狀況,，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的收益預(yù)期,。
比較法的計(jì)算公式如下所示：
V=
在確定好各種公式取值之后，通過計(jì)算我們就可以得出估價(jià)對象的價(jià)值,，對于收益法而言最主要的參數(shù)就是有效毛收入,，運(yùn)營費(fèi)用、凈收益,、收益年限,、報(bào)酬率,。
1、有效毛收入
（1）租金：最關(guān)鍵的就是租金,，在北京的四合院有兩種,、一種就是自己用于居住的，還有一種就是出租當(dāng)商業(yè)經(jīng)營的,，在這兩種不同的現(xiàn)狀用途中出租當(dāng)做商業(yè)經(jīng)營的四合院租金遠(yuǎn)比用于居住的四合院租金高很多,，那么評估空置狀況下的四合院怎么去確定租金呢？首先我們可以依據(jù)合法原則按照居住用途來確定四合院的租金,，這樣的話可能會(huì)低估四合院的收益價(jià)值,，還有一種情況就是我們根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際狀況和所在的位置，如果是適合當(dāng)做商業(yè)出租的,，我們可以依據(jù)最高最佳原則按照商業(yè)出租確定租金,，這樣可以體現(xiàn)四合院的自身價(jià)值。
（2）空置及收租損失：是因空置或承租人拖欠租金造成的收入損失,，通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算,。
2、運(yùn)營費(fèi)用
運(yùn)營費(fèi)用是維持估價(jià)對象正常使用或營業(yè)的必要支出,，包括房地產(chǎn)稅費(fèi),、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)用,、維修費(fèi)等,，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額,、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅,。
3、凈收益
凈收益時(shí)凈運(yùn)營收益的簡稱,，是有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用后歸因于估價(jià)對象的收益,。評估承租人權(quán)益價(jià)值的，凈收益為市場租金減去合同租金,。
4,、收益年限
在計(jì)算四合院的收益價(jià)值時(shí)，確定收益年限一般來說按照建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限來計(jì)取,，因?yàn)椤段餀?quán)法》和《民法典》中規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期,。如果建筑物日常維護(hù)保養(yǎng)好的話，收益年限還可以延長,，甚至可以獲得幾個(gè)收益年限,。
5、報(bào)酬率
報(bào)酬率也成為回報(bào)率,、收益率,，是將估價(jià)對象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的折現(xiàn)率,。
求取報(bào)酬率常用的方法有市場提取法、累加法
（1）市場提取法：是利用與估價(jià)對象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格,、凈收益,、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算出報(bào)酬率,。
（2）累加法：是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率,，即將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分,，再將他們相加得到報(bào)酬率,。安全利率是沒有風(fēng)險(xiǎn)或績效風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償,，即超過安全利率以上部分的報(bào)酬率，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象及所在地區(qū),、行業(yè),、市場等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定。
報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率
（三）成本法
成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向,，來求取房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值,，理論依據(jù)可以說是“生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論”，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的
成本法的公式如下所示：
成本法=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤-折舊
1,、土地取得成本
計(jì)算土地成本時(shí)應(yīng)注意,，土地價(jià)值應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。目前取得土地的途徑主要有3個(gè)：市場購買,、征收集體土地,、征收國有土地上房屋,計(jì)算土地市場價(jià)值的方法主要有比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法,。
（1）比較法：可以通過搜集估價(jià)對象近三年以來同類型的土地出讓案例來進(jìn)行比較,，但是在近些年中四合院集中的地方周邊案例微乎及微，所以在運(yùn)用比較法時(shí)有很大的障礙,，因?yàn)榈乩砦恢玫脑蛩暮显旱耐恋貎r(jià)值是很高的,，所以更多的時(shí)候是選取四合院的案例計(jì)算出土地面積的地價(jià)，通過比較法得出估價(jià)對象的土地價(jià)值,。
（2）基準(zhǔn)地價(jià)修正法：《北京市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果》對住宅用地的樓面價(jià)做了提高,，并且對不同影響因素也做了相應(yīng)的修正體系，四合院集中的片區(qū)屬于北京市的核心地段,，地理位置優(yōu)越,，本身基準(zhǔn)地價(jià)就高，周邊的配套設(shè)施和公共交通齊全,，又可以提高基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格,，在評估四合院的土地取得費(fèi)時(shí),，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一個(gè)好的選擇，但是基準(zhǔn)地價(jià)畢竟是同地塊同類型的平均價(jià)格,，所以計(jì)算出來的土地取得費(fèi)也趨近于平均值,。
（3）通過搜集征收案例：現(xiàn)在有著“拆遷拆遷，一步登天”的說話,，政府出讓土地的前提就是先收儲(chǔ)土地,，隨著現(xiàn)在老城區(qū)修繕改造提高百姓生活質(zhì)量、歷史文化保護(hù)區(qū)的騰退,、還有農(nóng)村宅基地和老城區(qū)的棚戶區(qū)改造,，越來越多的征收項(xiàng)目在北京開展，那么在東城區(qū)（含崇文區(qū)）,、西城區(qū)（含宣武區(qū)）這種四合院集中地片區(qū)土地是非常值錢的,，如果再做四合院的評估中，如果能夠獲得周邊正在進(jìn)行征收的土地一級(jí)開發(fā)價(jià)值再加上政府收益,，也許更能夠反應(yīng)四合院所占土地的價(jià)值,。
（4）土地取得稅費(fèi)。包括契稅,、印花稅等,，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格的一定比例來測算,。
2,、建設(shè)成本
建設(shè)成本是在取得的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的費(fèi)用等,。
（1）建安工程費(fèi)用包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi),、安裝工程費(fèi)、裝修工程費(fèi)等,，應(yīng)根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)類型確定其建安工程的單位造價(jià),。
（2）前期費(fèi)用，如市場調(diào)研,、可行性研究,、項(xiàng)目策劃等開發(fā)項(xiàng)目前期工作的必要支出。一般按建安工程費(fèi)用的5%-8%,。
（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線,、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。主要包括：自來水,、雨水,、污水、燃?xì)?、熱力,、供電,、電信、道路,、綠化,、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用,。一般按建安工程費(fèi)用的5%-15%計(jì)取,。
（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括居委會(huì),、派出所等,。一般按建安工程費(fèi)用的5%-10%計(jì)取。
（5）其他工程費(fèi),，包括工程監(jiān)理費(fèi),、工程檢測費(fèi)等。
（6）開發(fā)期間稅費(fèi),，包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門收取的費(fèi)用,，如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等其他費(fèi)用,。一般按建安工程費(fèi)用的2%-4%計(jì)取。
3,、管理費(fèi)用
管理費(fèi)用是指管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必要的費(fèi)用,，包括人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi),、差旅費(fèi)等,，管理費(fèi)用按建安費(fèi)的3%-5%計(jì)。
4,、銷售費(fèi)用
銷售費(fèi)用是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用,，包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)等,。通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來測算,，通常為2%-5%。
5,、投資利息
房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息,。
（1）計(jì)息項(xiàng)目：土地成本、已發(fā)生的開發(fā)建設(shè)成本,、管理費(fèi)用,、銷售費(fèi)用。
（2）計(jì)息期：在土地成本假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)一次性付清,，計(jì)息起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn),。已投入的建設(shè)成本,、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常分散在一段時(shí)間內(nèi)均勻發(fā)生,，所以假設(shè)為所發(fā)生的時(shí)間段的期中,。計(jì)息時(shí)間取一半。
（3）利息率取值：以項(xiàng)目的完整開發(fā)周期確定利息率,。
6,、銷售稅費(fèi)
銷售稅費(fèi)是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，一般是按照房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例收取,，具體包括：增值稅,、增值稅附加、由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅等,。
7,、開發(fā)利潤
開發(fā)利潤可以采用投資利潤率，利潤率一般為15%-30%,，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況及社會(huì)平均利潤率確定,。
8、折舊
住宅建筑物不論經(jīng)濟(jì)壽命是早于還是晚于土地使用期限結(jié)束,，均按照其經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊,。
總體來說老北京的四合院是很有文化底蘊(yùn)的，我們的估價(jià)人員在處理四合院項(xiàng)目評估時(shí),，不應(yīng)簡簡單單的當(dāng)做住宅項(xiàng)目來對待,，各方面考慮不周全的話，都會(huì)造成四合院價(jià)值的偏離,，所有四合院的估價(jià)很有意思,，也很有意義。
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