摘 要：土地價(jià)格是反應(yīng)土地供求關(guān)系的關(guān)鍵,，是土地市場建立的重要來源,，對于調(diào)節(jié)城市土地綜合利用的方式起著舉足輕重的指導(dǎo)性作用,。城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測對于及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握和了解土地的市場行情,充分發(fā)揮土地價(jià)格對城市土地綜合利用的政策調(diào)控和指導(dǎo)作用,；進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)的管理,建立公開,、公平規(guī)范有序的土地使用市場；進(jìn)一步深化對土地的使用管理制度的改革,科學(xué)地合理配置城市土地利用資源等有著十分重要的指導(dǎo)性作用和重要意義,。
關(guān)鍵詞：城市,；地價(jià)；動態(tài)監(jiān)測
城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測對于及時(shí),、準(zhǔn)確地掌握和了解土地的市場行情,充分發(fā)揮土地價(jià)格對城市土地綜合利用的政策調(diào)控和指導(dǎo)作用,；進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)的管理,建立公開、公平規(guī)范有序的土地使用市場,；進(jìn)一步深化對土地的使用管理制度的改革,科學(xué)地合理配置城市土地利用資源等有著十分重要的指導(dǎo)性作用和重要意義,。城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作看似離我們很遠(yuǎn)，實(shí)則離我們很近,，工作的每一個(gè)環(huán)節(jié)均與估價(jià)工作息息相關(guān),，且已有部分估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師參與到城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測項(xiàng)目的工作中去。因此下文,，筆者將結(jié)合《城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》來介紹城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的一些相關(guān)概念,、技術(shù)路線及工作程序,，讓大家更加熟悉這一工作的基本情況，進(jìn)而能夠更好的參與并服務(wù)于城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的工作,。
一,、城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測基本概念
（一）城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的定義
城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測是根據(jù)城市土地開發(fā)使用市場的情況和特點(diǎn),通過專門設(shè)立的地價(jià)動態(tài)監(jiān)測點(diǎn),收集、處理并分析生成了一系列的城市整體地價(jià)動態(tài)監(jiān)測指標(biāo),對城市的地價(jià)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r指標(biāo)進(jìn)行了觀測,、描述和綜合評價(jià)的一種監(jiān)測過程,。
城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)是按照動態(tài)監(jiān)測制度的有關(guān)要求,以信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)平臺為工具,建立起的對全國城市地價(jià)進(jìn)行動態(tài)跟蹤監(jiān)測的管理系統(tǒng)。其數(shù)據(jù)庫的基本功能主要包括:對地價(jià)的信息分析采集,、數(shù)據(jù)分析、信息的發(fā)布和對地價(jià)的實(shí)時(shí)預(yù)測以及預(yù)警等,。
（二）相關(guān)概念
1,、監(jiān)測周期：城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測在設(shè)定的周期進(jìn)行。全國范圍,、全省范圍和全城市范圍的地價(jià)宏觀監(jiān)測周期按照年度和季度進(jìn)行,；重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)段,，以及專題性等,，周期根據(jù)具體情況設(shè)置。
2,、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)：所謂的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)是指在一定的區(qū)段內(nèi)規(guī)劃設(shè)立的,土地開發(fā)利用狀況以及土地開發(fā)程度等各個(gè)方面與其所在地區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)監(jiān)測內(nèi)涵一致或相近,能夠準(zhǔn)確地代表其所在區(qū)域?qū)嶋H地價(jià)處于較高水平的宗地,。
3、監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)：監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)是通過評估或交易地價(jià)修正得到的監(jiān)測點(diǎn)在一定時(shí)點(diǎn)和一定條件下的地價(jià)水平,。
4,、監(jiān)測地價(jià)類型：城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測中的地價(jià)分為城市商業(yè)地價(jià)、居住地價(jià),、工業(yè)地價(jià)3種基本類別,，3種基本類別地價(jià)的內(nèi)涵應(yīng)該和城市基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵保持一致。根據(jù)不同的需求和目的還可以在這三種基礎(chǔ)分類的基礎(chǔ)上再增加其他的類別,。
5,、監(jiān)測地價(jià)基準(zhǔn)日：監(jiān)測地價(jià)必須具有統(tǒng)一的基準(zhǔn)日。通常來說,，季度監(jiān)測地價(jià)的基準(zhǔn)日應(yīng)該為各季度的最后一日,，而年度監(jiān)測地價(jià)的基準(zhǔn)日應(yīng)該為每一年的12月31日。
6,、地價(jià)區(qū)段：地價(jià)區(qū)段是以該城市的土地定級為基礎(chǔ)來進(jìn)行劃分的,，在地價(jià)水平、土地利用狀況,、基礎(chǔ)設(shè)施狀況,、環(huán)境狀況等方面相類似或保持一致的區(qū)段,。
二、城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的技術(shù)路線
通過系統(tǒng)建立地價(jià)監(jiān)測點(diǎn),采用市場評估等多種手段,收集全國各個(gè)城市不同行政級別,、不同行政區(qū)段,、不同建設(shè)用地開發(fā)類型的土地價(jià)格及相關(guān)的數(shù)據(jù),對全國地價(jià)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進(jìn)行了調(diào)查和跟蹤觀測,然后通過這一系列的指標(biāo)對每一個(gè)城市的地價(jià)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢進(jìn)行全面的描述,對每一個(gè)城市整體地價(jià)的發(fā)展?fàn)顩r做出基本的市場評價(jià)和判斷,最后通過系統(tǒng)生成與地價(jià)相關(guān)的信息并向社會發(fā)布。
三,、城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作程序
（一）監(jiān)測范圍的確定
城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的范圍根據(jù)不同監(jiān)測的目標(biāo)來分別設(shè)置,。城市內(nèi)部是按照城市的某一種指標(biāo)(比如規(guī)劃區(qū)的紅線、建成區(qū)的界限等指標(biāo))來界定地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的范圍,。而跨城市的區(qū)域則是通過行政區(qū)的劃分或者宏觀經(jīng)濟(jì)區(qū)域來劃分城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的范圍,。
城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測分為國家級城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測、省級城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測和城市級地價(jià)動態(tài)監(jiān)測3個(gè)層次,。國家級城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測,、省級城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測屬于區(qū)域性城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測范圍，而城市級地價(jià)動態(tài)監(jiān)測則是屬于城市內(nèi)部地價(jià)動態(tài)監(jiān)測范圍,。
（二）地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立
地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)設(shè)立的基本步驟包含了以下幾個(gè)方面：
1,、地價(jià)區(qū)段的劃分；
2,、地價(jià)區(qū)段內(nèi)監(jiān)測點(diǎn)的合理布設(shè),；
3、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)初始資料的采集,；
4,、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的上圖與資料建檔。
（三）地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的維護(hù)
1,、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)定期檢查;每年都要對地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)進(jìn)行全面的跟蹤檢查,并對檢查的情況進(jìn)行登記,。
2、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)更新,；地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)原則上應(yīng)始終保持穩(wěn)定,，但如果遇到下列情況時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行更新：地塊或地塊上的建筑物滅失、地塊的用途發(fā)生改變,、地塊被合并或進(jìn)行分割,、地塊地質(zhì)環(huán)境條件發(fā)生較大規(guī)模的惡性變化、土地長期被低效的利用,、城市的主城區(qū)或建成區(qū)的擴(kuò)容,。
3、建立地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的資料庫,；每個(gè)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)須建立專門的地價(jià)登記資料庫,資料庫中所管理的地價(jià)登記資料主要內(nèi)容包括:初始地價(jià)登記的資料,、變更登記的資料、各階段季度(年度)的成果資料。
（四）地價(jià)動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)采集
地價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù)內(nèi)容包括：
1,、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)數(shù)據(jù)：根據(jù)采集重點(diǎn)的不同分為了初始采集數(shù)據(jù)和常規(guī)采集數(shù)據(jù),，其中，初始采集數(shù)據(jù)涵蓋了監(jiān)測點(diǎn)的土地權(quán)屬情況,，土地實(shí)際利用的情況,、影響地價(jià)的因素、監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)定條件,、監(jiān)測點(diǎn)的價(jià)格狀況等基礎(chǔ)狀況,；而常規(guī)采集數(shù)據(jù)主要為監(jiān)測點(diǎn)在監(jiān)測時(shí)段的現(xiàn)狀條件下進(jìn)行地價(jià)的評估、設(shè)定內(nèi)涵條件下進(jìn)行地價(jià)的評估,、評估的時(shí)間及評估人等,；
2、土地交易樣本數(shù)據(jù)：與土地交易息息相關(guān)的數(shù)據(jù),；
3,、房屋交易樣本數(shù)據(jù)：與房屋交易息息相關(guān)相關(guān)的數(shù)據(jù)；
4,、城市一般數(shù)據(jù)：為城市土地的年度供需統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)、城市房屋的年度供需統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù),、城市的社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù),、城市相關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)等資料。
（五）地價(jià)動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)
1,、地價(jià)水平值：地價(jià)水平值是在一定范圍內(nèi)的平均地價(jià),，反映了某一時(shí)點(diǎn)地價(jià)水平高低狀況的指標(biāo)。涵蓋了商業(yè),、住宅,、工業(yè)、綜合四類的地價(jià)水平值,。
2,、地價(jià)變化量：地價(jià)變化量是指在某一時(shí)間范圍內(nèi)地價(jià)價(jià)位的變化情況，以地價(jià)增加（或減少）的數(shù)量來表示,。
3,、地價(jià)增長率：地價(jià)增長率是反映在某一時(shí)間范圍內(nèi)地價(jià)的變化幅度，通常是通過不同時(shí)期地價(jià)變化量與基期地價(jià)水平值的比值計(jì)算得出,，通過百分率來表示,。
4、地價(jià)指數(shù)：地價(jià)指數(shù)是反映在不同時(shí)點(diǎn)的地價(jià)水平與某一時(shí)點(diǎn)地價(jià)水平比較的相對關(guān)系,，以地價(jià)水平值比值的100倍來表示,。
（六）地價(jià)動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)值計(jì)算
1、地價(jià)水平值計(jì)算
某一時(shí)點(diǎn)、某一用途區(qū)段的地價(jià)水平值,，等于地價(jià)區(qū)段內(nèi)該用途樣本地價(jià)的算術(shù)平均值,。計(jì)算公式如下：
式中：
－第k個(gè)地價(jià)區(qū)段某一時(shí)點(diǎn)某一用途的地價(jià)水平值
－第k個(gè)地價(jià)區(qū)段內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)某一用途第i個(gè)樣本地價(jià)
n －第k個(gè)地價(jià)區(qū)段內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)某一用途地價(jià)樣本的總數(shù)
區(qū)域地價(jià)水平值計(jì)算
2、區(qū)域地價(jià)水平值計(jì)算
某一時(shí)點(diǎn),、某一用途區(qū)域（如級別）地價(jià)水平值,，等于區(qū)域內(nèi)區(qū)段地價(jià)水平值的加權(quán)平均值。計(jì)算公式如下：
式中：
－第j級別某一時(shí)點(diǎn)某一用途的區(qū)域地價(jià)水平值
－第k個(gè)區(qū)段某一時(shí)點(diǎn)某一用途地價(jià)水平值
－第k個(gè)區(qū)段某一時(shí)點(diǎn)某一用途實(shí)際土地面積
m－第j區(qū)域內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)某一用途地價(jià)區(qū)段的總數(shù)
3,、城市整體地價(jià)水平值計(jì)算
城市整體地價(jià)水平值,，等于在城市的監(jiān)測范圍內(nèi)某一用途的區(qū)段（或區(qū)域）地價(jià)水平值來進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算
4、城市綜合地價(jià)水平值計(jì)算
城市綜合地價(jià)水平值,，采用各種用途地價(jià)水平值按照每一種用途的實(shí)際土地面積來進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算,。
5、區(qū)域城市地價(jià)水平值計(jì)算
區(qū)域城市地價(jià)水平值,，采用每個(gè)城市的整體地價(jià)水平值來進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算,。
6、地價(jià)變化量計(jì)算
地價(jià)變化量是以地價(jià)水平值為計(jì)算基礎(chǔ),，包括了年度的地價(jià)變化量和季度的地價(jià)變化量,。年度的地價(jià)變化量，等于某一年度,、某一用途的地價(jià)水平值減去上一年度該用途的地價(jià)水平值,。季度的地價(jià)變化量，等于某一季度,、某一用途的地價(jià)水平值減去上一季度該用途的地價(jià)水平值,。
7、地價(jià)增長率計(jì)算
地價(jià)增長率是以地價(jià)水平值為基礎(chǔ)來進(jìn)行計(jì)算,。
年度的地價(jià)增長率,，等于某一年度、某一用途的地價(jià)變化量與上一年度該用途的地價(jià)水平值的比率,。
季度的地價(jià)增長率,，等于某一季度、某一用途的地價(jià)變化量與上一季度該用途的地價(jià)水平值的比率,。
季度同比地價(jià)增長率,，等于某一季度、某一用途的地價(jià)水平值和上一年的同季度該用途地價(jià)水平值的差值與上一年同季度該用途地價(jià)水平值的比率,。
計(jì)算公式如下：
×100％
8,、地價(jià)指數(shù)計(jì)算
地價(jià)指數(shù)以對應(yīng)城市內(nèi)部區(qū)域的地價(jià)水平值為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。
定比地價(jià)指數(shù)等于某一用途某年（季）度的地價(jià)水平值與固定基期的地價(jià)水平值的比率,，此時(shí)基期的地價(jià)指數(shù)應(yīng)設(shè)定為100,。年度定比地價(jià)指數(shù)計(jì)算公式如下：
式中：
－某一用途第y年年度的定比地價(jià)指數(shù)
－某一用途第y年的地價(jià)水平值
－某一用途固定基期的某地價(jià)水平值
季度定比地價(jià)的指數(shù)計(jì)算方法與年度定比地價(jià)指數(shù)方法一致,。
（七）地價(jià)狀況分析
地價(jià)狀況分析包括了地價(jià)水平狀況分析、地價(jià)變化趨勢分析,、地價(jià)與土地供需協(xié)調(diào)狀況分析,、地價(jià)與房屋市場協(xié)調(diào)狀況分析、地價(jià)與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況分析及地價(jià)與城市土地利用協(xié)調(diào)狀況分析這六個(gè)方面,。
（八）地價(jià)動態(tài)監(jiān)測報(bào)告
地價(jià)動態(tài)監(jiān)測報(bào)告包含了地價(jià)動態(tài)監(jiān)測年度報(bào)告,、地價(jià)動態(tài)監(jiān)測季度報(bào)告、地價(jià)動態(tài)監(jiān)測專題報(bào)告,。而地價(jià)動態(tài)監(jiān)測報(bào)告的內(nèi)容主要包含了基本界定,、監(jiān)測內(nèi)容、基本分析,、技術(shù)說明這四個(gè)方面,。
（九）地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)設(shè)立與維護(hù)成果
地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)初始登記設(shè)立的成果,包括了試點(diǎn)城市地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的登記表(初始)、地價(jià)監(jiān)測區(qū)段分布點(diǎn)登記表(初始),、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的區(qū)域分布圖,、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的區(qū)段分布路線圖、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的宗地圖,、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的影像資料及照片,。地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的年度整體規(guī)劃變更情況的調(diào)查成果則包括了：地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)、區(qū)段的變化及相關(guān)的資料,。而監(jiān)測數(shù)據(jù)采集成果包括了:年度數(shù)據(jù)采集的成果及季度數(shù)據(jù)采集的成果,。
（十）地價(jià)動態(tài)監(jiān)測信息發(fā)布
地價(jià)動態(tài)監(jiān)測信息發(fā)布包含了國家級的發(fā)布信息、省級的發(fā)布信息,、城市級的發(fā)布信息這三種發(fā)布途徑；地價(jià)監(jiān)測信息發(fā)布方式包括了公告發(fā)布,、新聞披露及信息系統(tǒng)查詢這三種方式,。
四、結(jié)語
城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)能為城市社會和人民公眾提供準(zhǔn)確及時(shí)的反映城市地價(jià)水平及其變化趨勢的相關(guān)信息,發(fā)揮城市地價(jià)的"晴雨表"的作用,引導(dǎo)市場投資,實(shí)現(xiàn)通過與地價(jià)市場杠桿調(diào)節(jié)的土地市場資源配置的長期發(fā)展目標(biāo),；對與地價(jià)市場相關(guān)信息的變化進(jìn)行深層次的分析,理清城市地價(jià)變化規(guī)律,分析城市地價(jià)的變化與全國土地開發(fā)市場供需的相互關(guān)系,為各級人民政府有關(guān)部門調(diào)控土地市場供應(yīng)的變化提供決策依據(jù),有利于土地行政管理部門參與經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控;同時(shí)通過城市地價(jià)比較數(shù)據(jù)分析城市地價(jià)的變化與反映國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀的指標(biāo),、房地產(chǎn)市場的發(fā)展微觀指標(biāo)及其變化的相互關(guān)系,判斷城市地價(jià)與反映國民經(jīng)濟(jì)宏觀發(fā)展的形勢及房地產(chǎn)開。
但目前城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測的運(yùn)行工作還不夠明確,，某些地區(qū)及政府對此項(xiàng)工作的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,，造成該項(xiàng)工作難以開展、信息采集的難度增大,、工作無法善終的完成,；加上該項(xiàng)工作的經(jīng)費(fèi)不夠充足，而工作的開展又需要大量的估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師來參與,，這也是城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作遇到的一個(gè)重要問題,。
從長遠(yuǎn)的發(fā)展情況并結(jié)合各地的實(shí)際情況，各地財(cái)政部門應(yīng)給予城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作更大的支持，保證監(jiān)測工作能夠長期穩(wěn)定的運(yùn)行下去,；其次在采集信息的各個(gè)環(huán)節(jié)中要保證信息的準(zhǔn)確性,，才能報(bào)告最終成果的真實(shí)性及可用性；只有做好城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作,，才能更好的為土地市場服務(wù),，促進(jìn)土地的合理利用。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國A級資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
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