摘 要：土地價格是反應土地供求關系的關鍵,，是土地市場建立的重要來源,，對于調節(jié)城市土地綜合利用的方式起著舉足輕重的指導性作用,。城市地價動態(tài)監(jiān)測對于及時、準確地掌握和了解土地的市場行情,充分發(fā)揮土地價格對城市土地綜合利用的政策調控和指導作用,；進一步加強城市地價的管理,建立公開,、公平規(guī)范有序的土地使用市場；進一步深化對土地的使用管理制度的改革,科學地合理配置城市土地利用資源等有著十分重要的指導性作用和重要意義,。
關鍵詞：城市,；地價；動態(tài)監(jiān)測
城市地價動態(tài)監(jiān)測對于及時,、準確地掌握和了解土地的市場行情,充分發(fā)揮土地價格對城市土地綜合利用的政策調控和指導作用,；進一步加強城市地價的管理,建立公開、公平規(guī)范有序的土地使用市場,；進一步深化對土地的使用管理制度的改革,科學地合理配置城市土地利用資源等有著十分重要的指導性作用和重要意義,。城市地價動態(tài)監(jiān)測工作看似離我們很遠，實則離我們很近,，工作的每一個環(huán)節(jié)均與估價工作息息相關,，且已有部分估價機構及估價師參與到城市地價動態(tài)監(jiān)測項目的工作中去。因此下文,，筆者將結合《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》來介紹城市地價動態(tài)監(jiān)測的一些相關概念,、技術路線及工作程序，讓大家更加熟悉這一工作的基本情況,，進而能夠更好的參與并服務于城市地價動態(tài)監(jiān)測的工作,。
一、城市地價動態(tài)監(jiān)測基本概念
（一）城市地價動態(tài)監(jiān)測的定義
城市地價動態(tài)監(jiān)測是根據(jù)城市土地開發(fā)使用市場的情況和特點,通過專門設立的地價動態(tài)監(jiān)測點,收集,、處理并分析生成了一系列的城市整體地價動態(tài)監(jiān)測指標,對城市的地價經濟發(fā)展狀況指標進行了觀測,、描述和綜合評價的一種監(jiān)測過程。
城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)是按照動態(tài)監(jiān)測制度的有關要求,以信息技術和網(wǎng)絡平臺為工具,建立起的對全國城市地價進行動態(tài)跟蹤監(jiān)測的管理系統(tǒng),。其數(shù)據(jù)庫的基本功能主要包括:對地價的信息分析采集,、數(shù)據(jù)分析、信息的發(fā)布和對地價的實時預測以及預警等,。
（二）相關概念
1,、監(jiān)測周期：城市地價動態(tài)監(jiān)測在設定的周期進行。全國范圍,、全省范圍和全城市范圍的地價宏觀監(jiān)測周期按照年度和季度進行,；重點區(qū)域和重點城市、重點區(qū)段,，以及專題性等,，周期根據(jù)具體情況設置。
2、地價監(jiān)測點：所謂的地價監(jiān)測點是指在一定的區(qū)段內規(guī)劃設立的,土地開發(fā)利用狀況以及土地開發(fā)程度等各個方面與其所在地區(qū)段的基準地價監(jiān)測內涵一致或相近,能夠準確地代表其所在區(qū)域實際地價處于較高水平的宗地,。
3,、監(jiān)測點地價：監(jiān)測點地價是通過評估或交易地價修正得到的監(jiān)測點在一定時點和一定條件下的地價水平。
4,、監(jiān)測地價類型：城市地價動態(tài)監(jiān)測中的地價分為城市商業(yè)地價,、居住地價、工業(yè)地價3種基本類別,，3種基本類別地價的內涵應該和城市基準地價的內涵保持一致,。根據(jù)不同的需求和目的還可以在這三種基礎分類的基礎上再增加其他的類別。
5,、監(jiān)測地價基準日：監(jiān)測地價必須具有統(tǒng)一的基準日,。通常來說，季度監(jiān)測地價的基準日應該為各季度的最后一日,，而年度監(jiān)測地價的基準日應該為每一年的12月31日,。
6、地價區(qū)段：地價區(qū)段是以該城市的土地定級為基礎來進行劃分的,，在地價水平,、土地利用狀況、基礎設施狀況,、環(huán)境狀況等方面相類似或保持一致的區(qū)段,。
二、城市地價動態(tài)監(jiān)測的技術路線
通過系統(tǒng)建立地價監(jiān)測點,采用市場評估等多種手段,收集全國各個城市不同行政級別,、不同行政區(qū)段,、不同建設用地開發(fā)類型的土地價格及相關的數(shù)據(jù),對全國地價市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進行了調查和跟蹤觀測,然后通過這一系列的指標對每一個城市的地價發(fā)展狀況和趨勢進行全面的描述,對每一個城市整體地價的發(fā)展狀況做出基本的市場評價和判斷,最后通過系統(tǒng)生成與地價相關的信息并向社會發(fā)布。
三,、城市地價動態(tài)監(jiān)測工作程序
（一）監(jiān)測范圍的確定
城市地價動態(tài)監(jiān)測的范圍根據(jù)不同監(jiān)測的目標來分別設置,。城市內部是按照城市的某一種指標(比如規(guī)劃區(qū)的紅線、建成區(qū)的界限等指標)來界定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍,。而跨城市的區(qū)域則是通過行政區(qū)的劃分或者宏觀經濟區(qū)域來劃分城市地價動態(tài)監(jiān)測的范圍,。
城市地價動態(tài)監(jiān)測分為國家級城市地價動態(tài)監(jiān)測、省級城市地價動態(tài)監(jiān)測和城市級地價動態(tài)監(jiān)測3個層次,。國家級城市地價動態(tài)監(jiān)測,、省級城市地價動態(tài)監(jiān)測屬于區(qū)域性城市地價動態(tài)監(jiān)測范圍，而城市級地價動態(tài)監(jiān)測則是屬于城市內部地價動態(tài)監(jiān)測范圍,。
（二）地價監(jiān)測點的設立
地價監(jiān)測點設立的基本步驟包含了以下幾個方面：
1,、地價區(qū)段的劃分；
2,、地價區(qū)段內監(jiān)測點的合理布設,；
3,、地價監(jiān)測點初始資料的采集；
4,、地價監(jiān)測點的上圖與資料建檔,。
（三）地價監(jiān)測點的維護
1、地價監(jiān)測點定期檢查;每年都要對地價監(jiān)測點進行全面的跟蹤檢查,并對檢查的情況進行登記,。
2,、地價監(jiān)測點更新,；地價監(jiān)測點原則上應始終保持穩(wěn)定,，但如果遇到下列情況時應及時進行更新：地塊或地塊上的建筑物滅失、地塊的用途發(fā)生改變,、地塊被合并或進行分割,、地塊地質環(huán)境條件發(fā)生較大規(guī)模的惡性變化、土地長期被低效的利用,、城市的主城區(qū)或建成區(qū)的擴容,。
3、建立地價監(jiān)測點的資料庫,；每個地價監(jiān)測點須建立專門的地價登記資料庫,資料庫中所管理的地價登記資料主要內容包括:初始地價登記的資料,、變更登記的資料、各階段季度(年度)的成果資料,。
（四）地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)采集
地價監(jiān)測數(shù)據(jù)內容包括：
1,、地價監(jiān)測點數(shù)據(jù)：根據(jù)采集重點的不同分為了初始采集數(shù)據(jù)和常規(guī)采集數(shù)據(jù)，其中,，初始采集數(shù)據(jù)涵蓋了監(jiān)測點的土地權屬情況,，土地實際利用的情況、影響地價的因素,、監(jiān)測點的設定條件,、監(jiān)測點的價格狀況等基礎狀況；而常規(guī)采集數(shù)據(jù)主要為監(jiān)測點在監(jiān)測時段的現(xiàn)狀條件下進行地價的評估,、設定內涵條件下進行地價的評估,、評估的時間及評估人等；
2,、土地交易樣本數(shù)據(jù)：與土地交易息息相關的數(shù)據(jù),；
3、房屋交易樣本數(shù)據(jù)：與房屋交易息息相關相關的數(shù)據(jù),；
4,、城市一般數(shù)據(jù)：為城市土地的年度供需統(tǒng)計的相關數(shù)據(jù)、城市房屋的年度供需統(tǒng)計的相關數(shù)據(jù),、城市的社會經濟統(tǒng)計的相關數(shù)據(jù),、城市相關基準地價等資料,。
（五）地價動態(tài)監(jiān)測指標
1、地價水平值：地價水平值是在一定范圍內的平均地價,，反映了某一時點地價水平高低狀況的指標,。涵蓋了商業(yè)、住宅,、工業(yè),、綜合四類的地價水平值。
2,、地價變化量：地價變化量是指在某一時間范圍內地價價位的變化情況,，以地價增加（或減少）的數(shù)量來表示。
3,、地價增長率：地價增長率是反映在某一時間范圍內地價的變化幅度,，通常是通過不同時期地價變化量與基期地價水平值的比值計算得出，通過百分率來表示,。
4,、地價指數(shù)：地價指數(shù)是反映在不同時點的地價水平與某一時點地價水平比較的相對關系，以地價水平值比值的100倍來表示,。
（六）地價動態(tài)監(jiān)測指標值計算
1,、地價水平值計算
某一時點、某一用途區(qū)段的地價水平值,，等于地價區(qū)段內該用途樣本地價的算術平均值,。計算公式如下：
式中：
－第k個地價區(qū)段某一時點某一用途的地價水平值
－第k個地價區(qū)段內某一時點某一用途第i個樣本地價
n －第k個地價區(qū)段內某一時點某一用途地價樣本的總數(shù)
區(qū)域地價水平值計算
2、區(qū)域地價水平值計算
某一時點,、某一用途區(qū)域（如級別）地價水平值,，等于區(qū)域內區(qū)段地價水平值的加權平均值。計算公式如下：
式中：
－第j級別某一時點某一用途的區(qū)域地價水平值
－第k個區(qū)段某一時點某一用途地價水平值
－第k個區(qū)段某一時點某一用途實際土地面積
m－第j區(qū)域內某一時點某一用途地價區(qū)段的總數(shù)
3,、城市整體地價水平值計算
城市整體地價水平值,，等于在城市的監(jiān)測范圍內某一用途的區(qū)段（或區(qū)域）地價水平值來進行加權平均計算
4、城市綜合地價水平值計算
城市綜合地價水平值,，采用各種用途地價水平值按照每一種用途的實際土地面積來進行加權平均計算,。
5、區(qū)域城市地價水平值計算
區(qū)域城市地價水平值,，采用每個城市的整體地價水平值來進行加權平均計算,。
6、地價變化量計算
地價變化量是以地價水平值為計算基礎,，包括了年度的地價變化量和季度的地價變化量,。年度的地價變化量，等于某一年度,、某一用途的地價水平值減去上一年度該用途的地價水平值,。季度的地價變化量,，等于某一季度、某一用途的地價水平值減去上一季度該用途的地價水平值,。
7,、地價增長率計算
地價增長率是以地價水平值為基礎來進行計算。
年度的地價增長率,，等于某一年度,、某一用途的地價變化量與上一年度該用途的地價水平值的比率。
季度的地價增長率,，等于某一季度,、某一用途的地價變化量與上一季度該用途的地價水平值的比率。
季度同比地價增長率,，等于某一季度,、某一用途的地價水平值和上一年的同季度該用途地價水平值的差值與上一年同季度該用途地價水平值的比率,。
計算公式如下：
×100％
8,、地價指數(shù)計算
地價指數(shù)以對應城市內部區(qū)域的地價水平值為基礎進行計算。
定比地價指數(shù)等于某一用途某年（季）度的地價水平值與固定基期的地價水平值的比率,，此時基期的地價指數(shù)應設定為100,。年度定比地價指數(shù)計算公式如下：
式中：
－某一用途第y年年度的定比地價指數(shù)
－某一用途第y年的地價水平值
－某一用途固定基期的某地價水平值
季度定比地價的指數(shù)計算方法與年度定比地價指數(shù)方法一致。
（七）地價狀況分析
地價狀況分析包括了地價水平狀況分析,、地價變化趨勢分析,、地價與土地供需協(xié)調狀況分析、地價與房屋市場協(xié)調狀況分析,、地價與社會經濟協(xié)調狀況分析及地價與城市土地利用協(xié)調狀況分析這六個方面,。
（八）地價動態(tài)監(jiān)測報告
地價動態(tài)監(jiān)測報告包含了地價動態(tài)監(jiān)測年度報告、地價動態(tài)監(jiān)測季度報告,、地價動態(tài)監(jiān)測專題報告,。而地價動態(tài)監(jiān)測報告的內容主要包含了基本界定、監(jiān)測內容,、基本分析,、技術說明這四個方面。
（九）地價監(jiān)測點設立與維護成果
地價監(jiān)測點初始登記設立的成果,包括了試點城市地價監(jiān)測點的登記表(初始),、地價監(jiān)測區(qū)段分布點登記表(初始),、地價監(jiān)測點的區(qū)域分布圖、地價監(jiān)測點的區(qū)段分布路線圖,、地價監(jiān)測點的宗地圖,、地價監(jiān)測點的影像資料及照片。地價監(jiān)測點的年度整體規(guī)劃變更情況的調查成果則包括了：地價監(jiān)測點,、區(qū)段的變化及相關的資料,。而監(jiān)測數(shù)據(jù)采集成果包括了:年度數(shù)據(jù)采集的成果及季度數(shù)據(jù)采集的成果,。
（十）地價動態(tài)監(jiān)測信息發(fā)布
地價動態(tài)監(jiān)測信息發(fā)布包含了國家級的發(fā)布信息、省級的發(fā)布信息,、城市級的發(fā)布信息這三種發(fā)布途徑,；地價監(jiān)測信息發(fā)布方式包括了公告發(fā)布、新聞披露及信息系統(tǒng)查詢這三種方式,。
四,、結語
城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)能為城市社會和人民公眾提供準確及時的反映城市地價水平及其變化趨勢的相關信息,發(fā)揮城市地價的"晴雨表"的作用,引導市場投資,實現(xiàn)通過與地價市場杠桿調節(jié)的土地市場資源配置的長期發(fā)展目標；對與地價市場相關信息的變化進行深層次的分析,理清城市地價變化規(guī)律,分析城市地價的變化與全國土地開發(fā)市場供需的相互關系,為各級人民政府有關部門調控土地市場供應的變化提供決策依據(jù),有利于土地行政管理部門參與經濟宏觀調控;同時通過城市地價比較數(shù)據(jù)分析城市地價的變化與反映國民經濟發(fā)展宏觀的指標,、房地產市場的發(fā)展微觀指標及其變化的相互關系,判斷城市地價與反映國民經濟宏觀發(fā)展的形勢及房地產開,。
但目前城市地價動態(tài)監(jiān)測的運行工作還不夠明確，某些地區(qū)及政府對此項工作的重視程度遠遠不夠,，造成該項工作難以開展,、信息采集的難度增大、工作無法善終的完成,；加上該項工作的經費不夠充足,，而工作的開展又需要大量的估價機構及估價師來參與，這也是城市地價動態(tài)監(jiān)測工作遇到的一個重要問題,。
從長遠的發(fā)展情況并結合各地的實際情況,，各地財政部門應給予城市地價動態(tài)監(jiān)測工作更大的支持，保證監(jiān)測工作能夠長期穩(wěn)定的運行下去,；其次在采集信息的各個環(huán)節(jié)中要保證信息的準確性,，才能報告最終成果的真實性及可用性；只有做好城市地價動態(tài)監(jiān)測工作,，才能更好的為土地市場服務,，促進土地的合理利用。
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