摘要：日常接觸到的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)中,，我們對住宅或商鋪等房地產(chǎn)的評估范圍已包括房屋的內(nèi)部裝修,，裝修往往是在比較法,、收益法等方法測算中作為一個指標(biāo)影響因素，不需單列計(jì)算裝修的具體價值,。那么當(dāng)委托方需要針對房屋的裝飾裝修部分進(jìn)行評估時,，我們應(yīng)遵循哪些原則及程序，選取適當(dāng)?shù)脑u估方法以估算準(zhǔn)確的裝修價值呢,？本文根據(jù)在實(shí)際工作中接觸到的相關(guān)裝修評估業(yè)務(wù),，來探討評估過程中的具體操作程序及方法,。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價值評估 裝飾裝修評估 成本法
一、房屋裝飾裝修的認(rèn)識及估價需求
1、基本概念
房屋裝飾裝修即在房屋主體結(jié)構(gòu)工程完工之后,，對其進(jìn)一步的完善,，使建筑物的內(nèi)外表面及空間美化處理的過程,，工程一般分為室外裝修工程和室內(nèi)裝修工程,。室外裝修工程即外墻體裝飾,，通常用玻璃,、石材,、外墻涂料根據(jù)設(shè)計(jì)的不同要求施工,；室內(nèi)裝修工程主要包括：裝飾（吊頂,、墻體、地面裝飾）,、安裝（水電線路鋪設(shè),、空調(diào)管路及通風(fēng)管路鋪設(shè),、弱電線路及點(diǎn)位設(shè)置,、防水,、燈具潔具安裝等),。
2 、裝飾裝修的估價需求
根據(jù)接觸到的房屋裝飾裝修工程評估業(yè)務(wù),，其估價原因可總結(jié)為以下幾種
（1）征收房屋補(bǔ)償?shù)男枰?/span>
《國有土地房屋征收評估方法》第十四條規(guī)定：被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位,、用途,、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度,、建筑面積以及占地面積,、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素,。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機(jī)器設(shè)備,、物資等搬遷費(fèi)用,，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定,；協(xié)商不成的,，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定,。根據(jù)此規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)可以承接房屋室內(nèi)裝修裝修價值評估的業(yè)務(wù),。
（2）房屋租賃糾紛
常見的主要為出租方提前解除租賃合同,，而承租方已出資對房屋進(jìn)行裝修,。承租方為申請賠償而委托評估機(jī)構(gòu)確定房屋裝飾裝修價值。
（3）房屋裝修合同糾紛或?qū)ρb修工程質(zhì)量存在異議而要求評估
合同糾紛主要因?yàn)榧滓曳街g在裝修工程進(jìn)行中產(chǎn)生的意見不一致,，或者由一方違反合同約定而導(dǎo)致裝修進(jìn)度中止,。若雙方產(chǎn)生糾紛需要確定裝修工程中的賠償金額，則需要委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)來確定已裝修部分的現(xiàn)狀價值,。
（4）因房屋損毀等原因?yàn)樯暾堎r償而需要對房屋裝修價值評估
這一類屬于人為等因素造成房屋損毀,，業(yè)主申請賠償時需要確定裝修殘余價值。
二,、評估方法的選擇
根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定,，對房地產(chǎn)的估價方法一般選擇比較法、收益法,、成本法等,。而在房屋裝飾裝修評估過程中，可分別對以上幾種方法的適用性進(jìn)行分析,。
1,、比較法
比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價對象進(jìn)行比較,，根據(jù)其各因素的差異對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行處理后得到估價對象價值或價格的方法,。在裝修評估中，估價對象的裝飾裝修往往是根據(jù)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)狀況,、習(xí)慣偏好等呈現(xiàn)出多種類型的裝修風(fēng)格,，個性化較強(qiáng)。難以收集與估價對象類似的可比案例,，且在個別因素修正時往往難以找到一個可供量化的標(biāo)準(zhǔn),，難以確定修正的幅度。
2,、收益法
收益法是預(yù)測估價對象未來的收益,，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價值得到估價對象價值或價格的方法,。一般情況下,，一套商品房完成裝飾裝修后可以給出租方帶來收益,，那么房屋的裝飾裝修工程價值可以用收益現(xiàn)值化來衡量。而根據(jù)裝飾裝修材料的耐用年限,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)建筑物的使用年限,，且裝飾裝修工程帶來的收益價值呈日漸遞減趨勢，與房屋租金的漲幅相背離,，在收益法測算中往往難以單獨(dú)剝離出裝修部分的價值,。
3、成本法
成本法是測算估價對象在價值時點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊,，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法,。在房屋裝飾裝修評估中，直接按照裝飾裝修工程量來計(jì)算材料的成本費(fèi)用,，再減去折舊等費(fèi)用,，以此估算估價對象合理的價值或價格。
綜合以上分析,，成本法能夠較客觀反映出房屋裝修價值,，通過細(xì)分裝修工程量，計(jì)算主材料,、輔料,、人工費(fèi)等成本及管理費(fèi)、利潤,、稅金等費(fèi)用得到估價對象于價值時點(diǎn)的價值,。
三、成本法在房屋裝飾裝修評估中的測算過程
在房屋裝飾裝修評估業(yè)務(wù)中,，較多的采用成本法進(jìn)行評估價值,。以下分析成本法測算過程中主要考慮的幾項(xiàng)內(nèi)容。首先需要清楚的是評估范圍,，了解委托方的實(shí)際需求,，然后確定待估房屋裝飾裝修工程量，對裝飾裝修材料細(xì)分定價得出客觀合理的評估價值,。
1,、確定評估范圍
在評估過程中，一般按照建筑裝飾的部位分類來確定評估內(nèi)容,，根據(jù)建筑物的不同裝飾部位，氛圍室外裝飾和室內(nèi)裝飾兩類：
室外：外墻裝飾材料：外墻,、陽臺等建筑物全部外露的外部裝飾所用的材料,。
室內(nèi)：①吊頂材料：鋁扣板、石膏板,、鋁方通等,；
②內(nèi)墻材料：墻面掛網(wǎng)批蕩,、乳膠漆、壁紙等,；
③地面材料：地磚,、木板、地毯等裝飾材料,；
④隔斷材料：不銹鋼鋼化玻璃隔斷,、輕鋼龍骨石膏板隔斷、移動隔斷等,；
⑤室內(nèi)裝飾用品及配套設(shè)備：裝飾燈具,、空調(diào)設(shè)備、衛(wèi)生潔具等,；
⑥電氣設(shè)備材料：變配電系統(tǒng),、照明系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng),、燈具及相關(guān)管線等,；
⑦給排水：給水系統(tǒng)、污水排水系統(tǒng),、衛(wèi)生潔具及相關(guān)管線等,；
⑧消防：消防栓系統(tǒng)、煙感噴淋系統(tǒng)及相關(guān)管線等,。
2,、選取裝飾裝修工程計(jì)價方式
房屋裝飾裝修工程屬于建筑工程中單位工程的一項(xiàng)。工程計(jì)價的方法適用于房屋裝修工程材料成本的統(tǒng)計(jì)與計(jì)算,。工程造價計(jì)價分為定額計(jì)價和工程量清單計(jì)價兩種方法,。
①定額計(jì)價是指工程造價中材料為定額的直接費(fèi)、間接費(fèi),、稅費(fèi)及利潤的計(jì)價形式,。定額計(jì)價是依據(jù)政府部門公布的各種工程預(yù)算定額來計(jì)算工程造價。在實(shí)際評估業(yè)務(wù)中,，隨著裝修水平的提高和材料的選擇多樣化,，定額計(jì)價的方式往往不能真實(shí)反映材料的價格，并難以根據(jù)估價對象的實(shí)際情況進(jìn)行修正調(diào)節(jié),。因此,，若要準(zhǔn)確反映裝修材料成本，還需制定相關(guān)的工程量,、成本標(biāo)準(zhǔn),，便可以得到不同建筑結(jié)構(gòu)和裝飾層次類別的重置成本公式。
②工程量清單計(jì)價過程是在統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則的基礎(chǔ)上,，根據(jù)具體工程的施工圖紙計(jì)算出各個清單項(xiàng)目的工程量,，再根據(jù)所獲得的工程造價信息和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)計(jì)算得到工程造價,。工程量清單由分部分項(xiàng)工程量清單、措施項(xiàng)目清單,、其他項(xiàng)目清單,、規(guī)費(fèi)項(xiàng)目清單、稅金項(xiàng)目清單組成,，工程量清單計(jì)價方法以綜合單價為基礎(chǔ),，即包括材料費(fèi)、人工費(fèi),、機(jī)械使用費(fèi),、管理費(fèi)、利潤,。
工程量清單計(jì)價是將各種原材料分部分項(xiàng)的單個計(jì)算,，能夠直接反映原材料的成本。但一般會加大工作量,。在接觸到的裝修評估業(yè)務(wù)中,，若估價委托人未提供關(guān)于待評估房屋室內(nèi)裝飾材料的清單，則計(jì)算材料數(shù)量一般采用工料測量法,，即通過估價師實(shí)地測量得到評估范圍內(nèi)的各裝飾材料的數(shù)量或面積（如隔斷墻的面積,、鋪設(shè)地磚的數(shù)量等）。若估價委托人有提供相關(guān)的裝修材料清單,，則我們可以在估價委托人的帶領(lǐng)下,，在現(xiàn)場依次核查清點(diǎn)材料的裝修情況，并整理出材料清點(diǎn)表,。確定單一材料成本時,，可通過相關(guān)網(wǎng)站查詢材料價格，同時需要估價師自身積累豐富的評估經(jīng)驗(yàn),，能夠準(zhǔn)確判斷裝飾裝修材料的合理成本,。
3、綜合考慮人工費(fèi),、折舊等因素
①人工費(fèi),，即房屋裝飾裝修過程中產(chǎn)生的人工費(fèi)用。一般按照當(dāng)?shù)厥袌鼋ㄖこ倘斯べM(fèi)用計(jì)算,。
②折舊因素,，指房屋裝飾裝修材料同房地產(chǎn)一樣，存在時間及功能的折舊,。一般是指根據(jù)各類裝飾裝修材料的磨損消耗而確定裝飾裝修項(xiàng)目的耐用年限,，結(jié)合裝飾裝修材料性質(zhì)和強(qiáng)度的變化，隨著裝修材料多樣化的更新,，原有材料在某些功能上的落后造成價值的損失,。
四、成本法在房屋裝飾裝修評估中存在的問題
1,、工程量材料價格的確定存在差異
在計(jì)算工程量時,，我們一般是在比較正規(guī)的材料交易網(wǎng)站上查詢對比價格。對于每位估價師而言,，材料價格的確定往往存在較大的主觀性,，在成本法測算時會得出相差較大的結(jié)果。且裝飾材料價格更新較快,，在價值時點(diǎn)的評估價格或許與裝修時的成本相差較大,。因此我們應(yīng)補(bǔ)充相關(guān)的知識量，多多了解建筑裝飾裝修工程中各種材料的市場行情,，夯實(shí)日常裝修評估的知識基礎(chǔ),。
2、前期數(shù)據(jù)獲取方式效率低
成本法測算過程中,，前期工作需要獲取估價對象的裝飾裝修工程量,。對房屋裝飾裝修工程量的計(jì)算，往往是按照裝修清單或者估價師現(xiàn)場測量清點(diǎn)的方法,，測算過程中的數(shù)據(jù)也是基于價值時點(diǎn)所清點(diǎn)到的工程量,。在低效率的工作方式下，難以保證清點(diǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性,。目前缺乏相應(yīng)的裝飾裝修評估規(guī)范,，若制定較規(guī)范的裝飾裝修工程量的標(biāo)準(zhǔn)，劃分裝修等級與價值的對應(yīng)關(guān)系,，則可以在評估過程中對各種裝修材料劃分類別,，參照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確有效的得出現(xiàn)有價值,，從而提高工作效率,。
五、結(jié)語
目前,，房屋裝飾裝修評估并未有針對性的評估準(zhǔn)則,，而是參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及建筑工程造價等內(nèi)容進(jìn)行評估工作。因此在每項(xiàng)實(shí)際的評估業(yè)務(wù)中,，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況具體分析,，以求得到客觀公正合理的評估結(jié)果。更重要的是需要建立成熟標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范體系,，使得房屋裝飾裝修評估過程中操作流程更加規(guī)范,，評估結(jié)果有更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。
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