摘要:我國各個城市或多或少都有工業(yè)總部基地的存在,。工業(yè)總部基地入駐企業(yè)主要以高新技術(shù)、研發(fā),、孵化等產(chǎn)業(yè)為主,。土地開發(fā)完成后建筑形態(tài)區(qū)別于傳統(tǒng)工業(yè)房地產(chǎn)，其功能及形態(tài)與寫字樓類似?，F(xiàn)針對工業(yè)總部基地內(nèi)的非生產(chǎn)性工業(yè)用地估價方法的選擇和運用進行簡要分析,。
關(guān)鍵詞：工業(yè)總部基地、寫字樓,、非生產(chǎn)性工業(yè)用地
一,、引言
生產(chǎn)性工業(yè)用地是指獨立設(shè)置的工廠、車間,、手工業(yè)作坊,、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣(灰)場地等用地,。非生產(chǎn)性工業(yè)用地是指在規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)建設(shè)的為工業(yè)總部企業(yè)發(fā)展提供平臺和載體的工業(yè)性建設(shè)項目用地,。該類用地，屬于工業(yè)用地范疇,。但卻區(qū)別于傳統(tǒng)工業(yè)用地,，其性質(zhì)介于商業(yè)用地與工業(yè)用地之間。該類土地有容積率高,、建筑密度低,、開發(fā)完成后建筑物利用接近辦公物業(yè)等特點。
二,、非生產(chǎn)性工業(yè)用地估價方法選擇
非生產(chǎn)性工業(yè)用地性質(zhì)特殊,，介于商業(yè)用地與工業(yè)用地之間。該類工業(yè)用地,，開發(fā)完成后預(yù)期可獲取收益,，具有投資經(jīng)營、銷售的潛力,。因此在實際估價時應(yīng)充分考慮,，該類工業(yè)用地的特點，選擇合理的估價方法進行評估,。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》,，常用的地價估價方法有市場比較法、收益還原法,、剩余法（待開發(fā)用地）,、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等?，F(xiàn)根據(jù)上述方法的特點分析非生產(chǎn)性工業(yè)用地適合的估價方法,。
(一),、市場比較法
市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的,，且在估價時點近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較,，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正,，以此估算待估土地客觀合理價格的方法,。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價格因競爭而趨于一致,。
非生產(chǎn)性工業(yè)用地,，通常位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，可以享受政府關(guān)于區(qū)域發(fā)展的各種優(yōu)惠政策,，包括拿地,、稅收等；同時也有一系列的限制條件,。例如,，成都市龍?zhí)犊偛炕兀诮?jīng)過整體的規(guī)劃后,，政府成立管委會及相應(yīng)的招商部門,，自己獨立開發(fā)了東廣總部樓等產(chǎn)業(yè)樓。同時,，已將園區(qū)中的工業(yè)用地打造為熟地進行招商入駐,，要求入駐企業(yè)的投資強度在500萬元/畝(含地價)以上，稅收30萬元/畝?年以上,，容積率2.0以上,，還要在合同中約定開工時間、建設(shè)周期,、規(guī)范建設(shè)條款和違約責任等,，對整個園區(qū)的建設(shè)和檔次上進行了約束。
因此,，非生產(chǎn)性工業(yè)用地成交案例均有相關(guān)優(yōu)惠政策及限制條件。在實際估價中,，應(yīng)該充分了解園區(qū)相關(guān)政策,、優(yōu)惠力度。確保修正后的土地成交實例能夠符合市場客觀價格,。
(二),、收益還原法
收益還原法是將預(yù)計的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評估時點后累加,，以此估算待估土地的客觀合理價格的方法,。土地未來地租的資本化是其基本原理,。
收益還原法只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價,。不適用于沒有收益的不動產(chǎn)估價,。非生產(chǎn)性工業(yè)用地，通常以自主開發(fā)為主,，單純土地出租案例較少,，難以確定估價對象合理的租金水平，雖然開發(fā)完成后房地產(chǎn)能夠采集到相關(guān)的租賃價格,，但房地產(chǎn)總收益如何剝離房和地的收益及相關(guān)還原利率的合理水平均較難客觀確定,，使得采用收益還原法比較難準確確定非生產(chǎn)性工業(yè)用地的土地使用權(quán)價格。
(三),、成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù),，再加上一定的利潤、利息,、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的方法,。
成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的價格評估，特別適用于土地市場狹小,，土地成交實例不多,，無法利用市場比較法進行估價時采用。同時,，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校,、公園等公共建筑、公益設(shè)施等具特殊性的土地估價項目也比較適用,。非生產(chǎn)性工業(yè)用地屬于高效用的土地,，采用成本逼近法有可能會與市場產(chǎn)生較大的偏差。
(四),、剩余法
剩余法以稱假設(shè)開發(fā)法,是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用,、利息、利潤和稅收等,，以價格余額來估算待估土地價格的方法,。
剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。允許運用于以下情形：（1）待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價,；（2）僅將土地整理成可供直接利用的土地估價,；（3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。非生產(chǎn)性工業(yè)用地,，開發(fā)完成后房地產(chǎn)其功能及形態(tài)與寫字樓類似,，開發(fā)完成后不動產(chǎn)以出租、銷售為主,，開發(fā)完成后的價值能夠把握,。估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值,，可以采用市場比較法，收益還原法來確定其價值,。
(五),、基準地價系數(shù)修正法
基準地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，對各城市已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正,，估算宗地客觀價格的方法,。
基準地價系數(shù)修正法適用于已公布基準地價的城市的宗地地價評估。特別適用于土地出讓底價,、土地抵押價格,、課稅地價和國有企業(yè)兼并等行為中的土地評估,。非生產(chǎn)性工業(yè)用地預(yù)期可獲取收益,，具有投資經(jīng)營潛力，采用基準地價系數(shù)修正法難以具體準確的反映客觀市場地價,。同時,，基準地價具有平均性及滯后性，基準地價價格與區(qū)域內(nèi)近期市場土地成交價格差異較大,，因此在實際估價過程中不建議采用基準地價系數(shù)修正法評估非生產(chǎn)性工業(yè)用地,。
三、非生產(chǎn)性工業(yè)用地估價中注意事項
(一),、土地交易實例
在收集交易實例過程中,，土地價格受園區(qū)自己政策的影響比較大，土地交易實例成交價格受到政府招商,、引資及企業(yè)自身優(yōu)惠政策等因素的影響,。
(二)、園區(qū)優(yōu)惠政策及限制條件
各個總部基地均設(shè)定有不同的入駐優(yōu)惠政策及限制條件,。在估價過程中要充分了解園區(qū)優(yōu)惠政策及限制條件,，明確開發(fā)完成后不動產(chǎn)運營模式。例如,，《成都市人民政府辦公廳關(guān)于加快五城區(qū)工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)項目建設(shè)的意見》（成辦發(fā)〔2016〕32號）,，①經(jīng)區(qū)政府審查同意完善相關(guān)手續(xù)和續(xù)建的存量非生產(chǎn)性項目，項目建成后開發(fā)單位須持有50%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán),，剩余部分可按最小基本單元面積不少于300平方米分割轉(zhuǎn)讓,；②產(chǎn)權(quán)受讓人須是企業(yè)（機構(gòu)）法人。該類文件限制了開發(fā)完成后購買人群,，購買建筑面積等,。除此之外,還有對新入駐總部基地年納稅200萬元以上的總部企業(yè)，在總部基地新購置自用辦公用房的,，按500元/平方米的標準給予一次性補貼,，補貼面積不超過2000平方米,；租賃自用辦公用房的，按10元/月.平方米的標準,，給予2年的房租補貼,，補貼面積不超過2000平方米等優(yōu)惠政策。因此,，在計算開發(fā)完成后的價值應(yīng)充分考慮項目自身運營模式,、相關(guān)限制、優(yōu)惠政策,，準確判斷開發(fā)完成的價值,。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構(gòu) 全國A級資信土地估價機構(gòu)
土地規(guī)劃甲級資質(zhì)工程咨詢機構(gòu) 土地登記代理機構(gòu)
Copyright 2022 © 深圳市國策房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 版權(quán)所有 粵ICP備10040144號
