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摘要：實地查勘是指估價師親自到估價對象現場觀察、檢查,、記錄估價對象狀況,，是房地產估價的一項基礎性工作,。《房地產抵押估價指導意見》、《城市房屋拆遷估價指導意見》,、《房地產估價規(guī)范》等與我們估價執(zhí)業(yè)密切相關的管理規(guī)定中都有對房地產估價實地查勘的描述,。實地查勘的質量,、獲得信息量的大小,，直接影響到估價方法的選擇,，從而影響房地產價格的客觀、公正,、科學的確定,，影響到估價師所承擔風險的大小。本文就房地產估價的實地查勘工作進行粗淺的分析,，讓實地查勘起到應有的作用,。

關鍵詞：房地產估價 實地查勘 注意問題

一、實地查勘的一般步驟

1,、前期資料收集,，了解項目基本情況，如：產證,、產權人情況、項目地址,、估價對象,、估價目的等。收集估價對象所處的區(qū)域信息,、樓盤信息,、估價對象總平面圖、典型房屋結構及造價等信息,。

2,、攜帶《評估委托書》、《優(yōu)先受償款調查表》,、《現場勘察表》,、照相機、測距儀等到查勘現場,。

3,、核實權屬文件中地址，包括邊界,、門牌號,、附屬物、道路關系等等,，并進行現場GPS定位,。

4,、查看房屋結構、裝修情況,、實際用途,、租賃狀況、層高等,，并進行拍照,。

5、對實物進行查看,，結合建成年代判斷房屋是否進行過重修,、翻新或改建。

6,、其他資料收集,，包括但不限于了解物業(yè)、人流量,、是否限行,、租金等情況。

按照規(guī)范和規(guī)定,，2人以上共同進行,，拆遷和抵押目的的估價必須是有估價師前往查勘。

《資產評估法》第十二條也指出評估專業(yè)人員享有的權利：要求委托人提供相關的權屬證明,、財務會計信息和其他資料,，以及為執(zhí)行公允的評估程序所需的必要協助；依法向有關國家機關或者其他組織查閱從事業(yè)務所需的文件,、證明和資料,。同時，按照《房地產估價規(guī)范》第4.0.5條規(guī)定：房地產估價人員必須對產權等資料進行核實,。

在以往的工作中常常會因為委托方提供資料不全,，或者故意隱瞞所需資料，給估價工作帶來了重大困難和風險,。為避免糾紛,，房地產估價人員應現場查驗委托人提供的資料，依據委托人提供的具體資料對房地,、地產數量的確認,，重點是確定房屋（戶內）建筑面積、土地面積,。評估人員往往不容易做到具體地計算測量,，但至少應以目測或步測，憑經驗來測定。若申報面積不實,，應以實測面積經委托方認可或建議測繪,，作為估價依據。

二,、不同估價方法的查勘側重點

1,、比較法：對可比案例應同步進行查勘，特別是交易情況,、交易日期,、區(qū)位因素和實物因素，注意可比案例成交價格的內涵,。

2,、收益法：對可比案例的客觀潛在毛收入、運營費用,、報酬率,、剩余使用年限、租約限制等關鍵因素進行查勘和核對,。

3,、成本法：對建筑物的結構、材料,、設備,、配件、建成年份,、維護情況,、耐用年限、設計使用壽命等進現場查勘,，并對土地取得費用、開發(fā)成本,、建安費用,、管理費用等過程費用進行調查。

4,、假設開發(fā)法：查勘待開發(fā)房地產的基本情況,、開發(fā)建設進度、續(xù)建投入,、施工限制,、規(guī)劃限制、其他影響開發(fā)價值的因素,。

三,、實地查勘要注意的幾個問題

1、實地查勘時委托方或領堪人通常會表現出對評估價值的關心，一般來說考慮到房地產估價的科學性和嚴謹性不宜現場報價,。

2,、實地查勘時需要攜帶《現場勘察表》，表上應有現場記錄人,、復核人的簽字,。同時表上應明確記載勘查時間、地點,、勘查人,、領堪人、物業(yè)的實物狀況,、區(qū)位狀況等,，并請領堪人簽名、蓋章,。

3,、時刻注意估價師的執(zhí)業(yè)道德風險。某些委托人過于好客,，一定要邀請估價人員吃飯,，并認為送紅包就能達到心理預期的估值。對于這類不良行為,，估價人員應有充分的認識和高度的警惕,。

4、可比案例的真實性查驗,。在實地查勘前,，估價人員在網絡上搜尋價格信息可能會發(fā)現一些掛牌價格特別高的案例，一定要實地走訪中介機構進行充分調查,、查驗掛牌價格的真實性,。

5、實地查勘后,，查勘底稿和查勘照片應及時留檔,，不同估價師對不同類型的房地產會有不同的查勘經驗，日積月累后將會極大地充實公司的內部數據庫,。

總結

實地查勘能力不是一日養(yǎng)成的,，需要在長期工作和生活中積累。規(guī)范的實地查勘能幫助估價師將估價對象,、周圍環(huán)境轉化為客觀數據,，減少估價師的主觀判斷，提高估價的質量,，提高估價師執(zhí)業(yè)水平,，降低甚至規(guī)避了估價師乃至估價機構的責任和風險。每一次實地查勘都是經驗的積累，優(yōu)秀的估價師必定是在一次又一次的查勘中成長起來的,。