房地產(chǎn)評估是一個新興的行業(yè)，它對理論和實踐要求較高,，在掌握了扎實的理論知識基礎(chǔ)上,，也要求我們擁有一定的查勘現(xiàn)場的實踐經(jīng)驗，自接受估價委托至估價項目完成,，實地查勘現(xiàn)場是我們每一個估價人員進入評估行業(yè)最先掌握到的基礎(chǔ)性工作,，認真,、詳實地核查每一個估價對象的實際情況，有助于提高我們個人的專業(yè)水平,。同時,，實地查勘是估價機構(gòu)規(guī)避項目風(fēng)險的第一道屏障,，實地查勘結(jié)果能夠嚴(yán)重影響評估價值的合理性。
現(xiàn)場查勘是指房地產(chǎn)估價人員根據(jù)委托人提供的估價對象有關(guān)情況,，親臨現(xiàn)場對估價對象的有關(guān)內(nèi)容進行實地考查，親臨現(xiàn)場感受估價對象的位置,，周圍的環(huán)境，景觀的優(yōu)勢,，查勘估價對象的外觀，建筑結(jié)構(gòu),，裝修等狀況,，了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情，對估價對象及其周圍環(huán)境,，景觀或臨路狀況進行拍照等,，補充搜集估價所需要的其他資料。
一,、查勘現(xiàn)場的重要性
在國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）對實地查勘做出一系列的規(guī)定（其中3.0.7條規(guī)定）：①應(yīng)觀察,、詢問、檢查,、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況,；②應(yīng)拍攝反應(yīng)估價對象內(nèi)部狀況,、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料,；③應(yīng)制作實地查勘記錄，并應(yīng)記載實地查勘的對象,、內(nèi)容,、結(jié)果、時間和人員及其簽名,，記載的內(nèi)容應(yīng)真實,、客觀、準(zhǔn)確,、完整,、清晰,，因此估價人員必須到現(xiàn)場進行查勘。
依照中華人民共和國建設(shè)部,、中國人民銀行,、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)對估價對象進行實地查勘,，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，全面,、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄,，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境,、景觀的照片,。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件,。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露,。實地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價檔案資料妥善保管,。
查勘有助于更好的了解估價對象情況,，現(xiàn)場能夠體驗廠房周邊的環(huán)境,，廠房高度，裝修,，設(shè)施設(shè)備,，消防,，暖氣,，中央空調(diào),，天車，監(jiān)控,，電梯，貨梯,、圍墻,、地面、路燈,，供水,，排水，是否有防水,、保溫、隔熱,、隔音,、通風(fēng)裝置等都可能影響廠房的定價,，只有進行現(xiàn)場查勘才能使估價結(jié)果更加準(zhǔn)確，才能快速形成對估價對象的初步判斷和感性的認識,，同時通過實地查勘,，還可以發(fā)現(xiàn)偽造的房地產(chǎn)權(quán)屬證書或虛構(gòu)估價對象的狀況，進而規(guī)避風(fēng)險,、豐富報告的內(nèi)容,、提高估價報告的質(zhì)量。
二,、如何進行工業(yè)廠房的查勘
前期的準(zhǔn)備工作是少不了的,，從接受委托開始，首先需要我們明確估價目的,，明確查勘的主要內(nèi)容和查勘的重點,，估價人員需要準(zhǔn)備好數(shù)碼相機或者手機，測距儀,，查勘表,，簽字筆，以及其他查勘測量工具等,，查勘前還需要與客戶確定查勘時間,，地點以及交通工具，及時與客戶溝通,；通知客戶準(zhǔn)備房地產(chǎn)權(quán)證原件（必須帶附圖）,，營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件,需要客戶需要蓋章的委托書，優(yōu)先受償款情況說明等,。
到達估價對象需要明確的調(diào)查信息包括：①了解工業(yè)集聚度：是否在工業(yè)園區(qū),、園區(qū)概況、產(chǎn)業(yè)類型,、集聚狀況,、政府投資力度、園區(qū)產(chǎn)業(yè)限制,、工業(yè)區(qū)內(nèi)部布置示意圖等,；②交通通達度：道路類型（距港口碼頭、機場,、高速出入口距離）,；臨路類型（國道、省道,、區(qū)內(nèi)道路等）,、路寬、幾車道、有無限制,；③周圍配套：生產(chǎn),、生活設(shè)施；④個體狀況：土地開發(fā)程度,、建筑物建筑年代,、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修,、使用狀況,、各樓層功能分布、層高,、柱間距,、跨度、有無吊機,、是否有污染及腐蝕,、電梯配置（噸位、產(chǎn)地）,、空調(diào)系統(tǒng),、專業(yè)廠房配置、承載能力,、防震設(shè)計,、生產(chǎn)產(chǎn)品；⑤市場價格：一般是租金或土地取得成本,、建筑建造成本
對工業(yè)廠房的拍照順序可按照估價人員的進場順序,，由外到內(nèi)、由粗到細進行拍攝,。到達一個估價對象時,，我們先看到的是工業(yè)廠房門口，我們第一個就是要拍大門門口事物景象,，包括估價對象公司門口的名字，圍墻,，鄰近的工業(yè)廠房,，臨近的道路狀況，出行的交通狀況,，附近可以到達的公交線路,。從大門口向廠區(qū)院里拍大門口及廠區(qū)的一些總體情況，比如這個時候可能看到辦公樓,，車間,，宿舍這些建筑物都在廠院什么方位，綠化如何，廠區(qū)道路如何,，通過這樣的照片,，我們可以將整體廠區(qū)的布局一收眼底。有的時候看不到所有的建筑物,，我們就要另擇所站立的位置,，盡量將建筑物的布局和高度拍下來，是相互之間形成參照物,，能夠進行對比,。如圖：
進入到廠區(qū)內(nèi)，可以按照從外向內(nèi)的順序拍照,，首先要將車間相鄰的建筑物,，估價對象高度參照物，建筑結(jié)構(gòu),，地基,，建筑層數(shù)，外面裝修,，頂棚,，門窗拍攝下來；然后進入車間里面,，要把車間總體狀況,，內(nèi)部裝修，設(shè)施設(shè)備,，跨度,，柱距，貨梯,，有否天車,，是否有防塵、防靜電,、防潮裝修等拍攝下來,。辦公樓宿舍主要拍的就是樓梯，裝修,，設(shè)施設(shè)備,，消防，暖氣,，中央空調(diào),，電梯等。如圖：
最后根據(jù)實際情況填寫查勘表中的項目名稱,、土地面積,、建筑總面積、建成年代、四至,、工業(yè)聚集度,，規(guī)劃狀況，交通便利程度,，基礎(chǔ)設(shè)施,，宗地形狀、環(huán)境狀況,，各建筑物的裝修,、設(shè)施、結(jié)構(gòu),、成新率,，周邊廠區(qū)情況等情況，查勘表的填寫要準(zhǔn)確而且全面,，查勘時間與查勘人必須在查勘表上寫明,，查勘人、領(lǐng)勘人也需要簽字,。
三,、查勘注意事項
① 實地查勘工業(yè)房地產(chǎn)時經(jīng)常會碰到客戶提供的房產(chǎn)證證載建筑物棟數(shù)與實際現(xiàn)場房屋數(shù)量不一致，這個時候就應(yīng)該與客戶核實清楚,，我們應(yīng)該按照產(chǎn)權(quán)證附圖挨個房屋進行查勘,，不漏不重，檢查建筑物位置是否與附圖位置一致,，檢查附圖中的建筑物外形是否與實物一致,，看看有無拆除、擴建,、重建或者加層情況,；
② 對照航空影像圖（現(xiàn)場前、現(xiàn)場回來后）,，看是否一致,，建筑物是否有變化或超出紅線范圍，房產(chǎn)證附圖上記載建筑物壓占道路紅線的時候,，我們應(yīng)該在實地查勘時提醒客戶該部分房屋不能設(shè)定抵押,，做好客戶的解釋工作；
③ 記載內(nèi)容（所在層,、總層數(shù),、建筑面積,、土地面積,、用途、結(jié)構(gòu)）和實際看到的情況是否一樣；
④ 異地房地產(chǎn)查勘現(xiàn)場時,，對于客戶提供的參考資料有出入的要在現(xiàn)場核實清楚避免工作中產(chǎn)生重復(fù)溝通,，對于證載位置與現(xiàn)實位置不符的情況應(yīng)與客戶做好詳盡的核實工作，對于偏遠地區(qū),，要用手機定位,，以防找不到估價對象具體位置；
⑤ 多層建筑物,，上樓先拍上行樓梯,，再拍該層，下樓拍下行樓梯,，再拍該層,，在實際查勘中，房本上可能有10個建筑物,，而查勘人員則是只有拍8個建筑物,，這個時候應(yīng)該與客戶核對好房本中的每一個建筑物多個房子，可以先編號1234,，之后按照編號拍照,，拍照時候建筑物的先后順序要和查勘表上所列的建筑物順序一致；
⑥ 照片角度不合理：對著地板或天花板拍照,、沒有拍到外觀全景等,，照相要有大局思想，有整體意識,，先照整體,，再照局部，先照建筑物—大門—內(nèi)部,；
⑦ 核對產(chǎn)權(quán)人是否與委托人一致,，核對產(chǎn)權(quán)證件之間記載的產(chǎn)權(quán)人是否一致；
⑧ 照相一定要清楚,，不能虛化,。相機都有一個定格的功能，確定清楚了再按下快門,，不要調(diào)節(jié)相機的照相距離去照,，會讓照片尺寸發(fā)生變化，恢復(fù)正常尺寸時就不清楚了,。
綜上所述,，查勘不僅僅是拍照，估價人員應(yīng)當(dāng)觀察估價對象的內(nèi)外部狀況,，認真核對權(quán)屬資料和實物的異同,，分析估價對象的實物狀況,、區(qū)位狀況和權(quán)益狀況，才能更好地為房地產(chǎn)估價服務(wù),。
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