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深圳是一座創(chuàng)新型城市,，隨著產(chǎn)業(yè)升級及城市發(fā)展,，原有的低密度、重污染、成本高的傳統(tǒng)工業(yè)物業(yè)已經(jīng)遠遠不能滿足城市的發(fā)展,。針對工業(yè)物業(yè),，深圳市政府出臺了一系列政策促使產(chǎn)業(yè)升級,、轉(zhuǎn)型,，使傳統(tǒng)工業(yè)物業(yè)向高新技術項目、新型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,，針對這一變化,，本文分析了不同時期工業(yè)物業(yè)的特點，并闡述了相應的評估思路,。

    一,、深圳工業(yè)物業(yè)的發(fā)展情況

1、80-90年代的傳統(tǒng)工業(yè)

傳統(tǒng)工業(yè)物業(yè)較集中在寶安區(qū)松崗,、沙井,，龍崗區(qū)，龍華區(qū)的公明,、觀瀾,。這些廠房特點是：①政府80年代-90年初批地；②成新率較低,，目前主要還是生產(chǎn)性廠房,，用于產(chǎn)品加工；③容積率較低,，在1.0-2.0,，因占地面積大，有些位置較好的廠房被列入城市更新范圍,；④部分非法建筑,，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性非法建筑若干規(guī)定》進行登記變?yōu)槭袌錾唐贩浚?/span>⑤平均月租金在15-20元/平方米。

2,、高新技術項目

?高新技術園區(qū)

    高新園區(qū)土地性質(zhì)一般為高新技術園區(qū)用地,，有商品房和非市場商品房，根據(jù)土地出讓合同記載,，非商品房項目不得分割辦證轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)批準不得用地抵押,，而且入園企業(yè)限制性很高,。目前深圳市較成熟的高新園區(qū)有南山高新園區(qū)和光明高新園區(qū)，高新區(qū)享受國家,、廣東省以及深圳市扶持高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各項優(yōu)惠政策,。

?高新技術項目

    2000年以后深圳出現(xiàn)了高新技術項目用地，土地性質(zhì)為非商品房用途，部分物業(yè)證載不得進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,，未經(jīng)批準不得轉(zhuǎn)讓,。部分物業(yè)根據(jù)土地出讓合同記載，發(fā)生轉(zhuǎn)讓時,，應補交地價,，廠房也同時享有政府及園區(qū)的優(yōu)惠政策。

    3,、研發(fā)用房

    隨著深圳產(chǎn)業(yè)升級及轉(zhuǎn)型,，新型產(chǎn)業(yè)用地成政府供地的主要模式，建研發(fā)用房用于商業(yè)及精密型企業(yè)辦公,，主要特點是可以分割辦證,，既有高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相關行業(yè)條例限制和優(yōu)惠，又有政府政策的扶持,，允許在市場上公開交易轉(zhuǎn)讓,，形式比較靈活。比較典型的有天安云谷,、深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地,、星河銀河谷。

        4,、改變用途

有些傳統(tǒng)工業(yè)物業(yè)因區(qū)位較好,，或臨主路、或近地鐵,、或因自身建筑類型因素已經(jīng)改變用途,，轉(zhuǎn)型為成熟的商業(yè)、公寓,、酒店等,。

    ?工業(yè)改商業(yè)

    華強北的賽格工業(yè)園是深圳市最大的電子批發(fā)市場，目前整個工業(yè)園區(qū)全部改變?yōu)橐陨虡I(yè)為主,，辦公為輔的成熟商貿(mào)區(qū),。臨街商鋪月租金高達800-1000元/平方米，內(nèi)鋪300-500元/平方米,。臨街商鋪市場價格在15-20萬元/平方米,，內(nèi)鋪5-8萬元/平方米。

    ?工業(yè)改公寓或宿舍

    傳統(tǒng)開放型工業(yè)區(qū)宿舍改變成公寓,，可以分割辦證,，其面積小，市場總價低,，很好滿足居住需求,，部分還可以申請學位,，深受剛需群眾的喜愛，市場交易比較活躍,。比較典型的賽格工業(yè)園區(qū),，蓮塘工業(yè)區(qū)，賽格工業(yè)區(qū)宿舍,，鵬基公寓,，寶安區(qū)風尚時代，TATA公寓,。

    ?工業(yè)改酒店

    工業(yè)廠房臨街位置較好,，或者近車站等特殊位置，通過重新翻新裝修,，改變了原有的廠房功能,，改造成酒店，整體出租或者經(jīng)營,，實現(xiàn)收益的最大化,。

    二、評估思路

    針對不同情況的工業(yè)物業(yè),，我們也要根據(jù)不同的評估目的進行價格的調(diào)整：

1,、普通的工業(yè)廠房我們可以根據(jù)位置確定周邊的客觀租金，利用租金收益進行測算,；了解政府對于片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃,，是否已經(jīng)納入城市更新范圍。如果納入城市更新范圍,，我們可根據(jù)政府批復,，適當考慮更新因素對價格的影響，秉著謹慎及最高最佳的原則進行評估,。

    2,、針對高新技術項目用地非商品房物業(yè)，我們可以根據(jù)土地出讓合同了解政府的限制性因素,，針對銀行抵押業(yè)務我們要本著謹慎的原則,，控制風險，按照不超原值的方式評估,，如出讓合同明確可以轉(zhuǎn)讓的,，我們可以按市場價扣減應補地價的思路評估，并做相應的風險提示,。

    3,、高新園區(qū)的工業(yè)物業(yè)，根據(jù)高新園條例“第二十九條 禁止轉(zhuǎn)讓高新區(qū)內(nèi)以協(xié)議方式出讓并減免土地使用權出讓金的土地及其地上建筑物,。因破產(chǎn)、清算、自愿或者強制遷出高新區(qū)等情形確需轉(zhuǎn)讓的,，其土地轉(zhuǎn)讓價格不得高于原出讓合同價,，建筑物轉(zhuǎn)讓價格不得高于成本價減折舊。轉(zhuǎn)讓土地或者建筑物的受讓方應當符合規(guī)定的入?yún)^(qū)資格,。企業(yè)以拍賣,、投標等非協(xié)議方式取得土地使用權的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓和出租。但受讓方和承租方應當符合規(guī)定的入?yún)^(qū)資格”,。我們評估高新園區(qū)的物業(yè),，嚴格按照條例規(guī)定，進行不超原值評估,，并做相關的限制性說明,。

    4、對于已經(jīng)改變成辦公的物業(yè),，能分割轉(zhuǎn)讓的,，以比較法為主，收益法為輔進行評估,，改變成商業(yè),、酒店的物業(yè)，根據(jù)最高最佳使用原則,，以法定用途為基礎,，考慮現(xiàn)狀用途的影響，使用收益法進行評估,，對于改變?yōu)樽≌墓I(yè)物業(yè),，市場交易較活躍，適用于比較法進行評估,。