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抵質(zhì)押貸款是銀行普遍采用的貸款方式,，影響房地產(chǎn)抵押貸款額度的因素有房地產(chǎn)押品種類,、押品估值及抵押率等相關(guān)信息,。房地產(chǎn)押品一般包括建筑物,、構(gòu)筑物、土地（包括建設(shè)用地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)）,、在建工程等,。

房地產(chǎn)押品估值風(fēng)險在于估價機構(gòu)是否按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（建住房〔2006〕8號）規(guī)定的估價作業(yè)程序,，本著獨立客觀公正的原則,，去分析影響房地產(chǎn)價格的因素,，估價方法是否科學(xué)、合理、嚴(yán)謹(jǐn),。要做到押品估值準(zhǔn)確,，必須嚴(yán)格遵守估價程序，規(guī)范估價過程,。一般情況下,，估值風(fēng)險來源于以下幾點：

一、是否進行實地查勘,盡職調(diào)查

實地查勘,、核實抵押物的真實性是估價師必須親自做的核心工作之一。也有少數(shù)估價機構(gòu)違反職業(yè)道德,，實行“走過場式”房產(chǎn)評估：不去現(xiàn)場查勘,。這樣做有可能隱藏抵押物的真實信息，比如：實際樓層與房產(chǎn)證所載不符,，實際房產(chǎn)已滅失等,。例如：以前我公司復(fù)估一個底商價格，估價對象是南開區(qū)萬德莊大街某住宅小區(qū)一樓的底商,，房產(chǎn)證上明確載明樓層為一樓,。經(jīng)實地查勘，此估價對象樓下尚有一層,，此估價對象需要從小區(qū)內(nèi)部上坡后進入,，和正常一樓的底商有不同的出入口。經(jīng)實地查勘,，可知估價對象價值和正常臨街的一樓底商相差甚遠(yuǎn),。

查勘不充分也同樣會有風(fēng)險。尤其是估價對象建筑物較多時,，估價人員更應(yīng)該盡職調(diào)查,。例如：

1、某工業(yè)廠房有一層混合結(jié)構(gòu)建筑物已滅失,，并在此建筑物所在位置上重新建造二層鋼結(jié)構(gòu)建筑物,。在進行抵押評估時，一層混合結(jié)構(gòu)建筑物已滅失,，因此此建筑物評估值為零,；因為二層鋼結(jié)構(gòu)建筑物不在房本記載，無法辦理他項登記,，不在本次估價范圍內(nèi),，因此也不能對其進行估價。

2,、某銀行放貸抵押的房地產(chǎn)在進行查封時發(fā)現(xiàn),，房地產(chǎn)根本不存在。某住宅小區(qū)最高層數(shù)為六層,，而抵押物為第七層的房屋,。這樣的錯誤明顯是委托方惡意造假,，只要估價師進行查勘就不會存在這種明顯瑕疵的漏洞。因此估價人員一定要遵守估價程序,，親自到現(xiàn)場進行查勘,，查勘不僅僅是拍照，不能由委托方代勞,。

二,、核實權(quán)屬資料

對于委托方提供的權(quán)屬資料等信息，估價機構(gòu)有義務(wù)核實其真?zhèn)涡浴?016年12月1日實施的《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》明確規(guī)定：“委托人提供的相應(yīng)的,、所需的材料,，估價人員和估價機構(gòu)有核查和驗證的義務(wù)，要對評估報告的真實性負(fù)責(zé)”,。

資產(chǎn)評估法的實施把資料真實性的責(zé)任全部拿到估價師和估價機構(gòu)身上來,，就算是委托人惡意造假，如果估價師和估價機構(gòu)沒有盡到相應(yīng)責(zé)任,，出了問題也必須承擔(dān)責(zé)任,，所以估價機構(gòu)必須核實資料的真假虛實。

例如,，對于出租的商業(yè)房產(chǎn),，權(quán)利人提供的租賃合同，估價師一定要認(rèn)真核實,，看看合同條款是否符合實際情況,，租金是否客觀合理。還有一些產(chǎn)權(quán)資料信息是否與實際查勘情況相符,，若不符,，需要估價人員與銀行相關(guān)人員進行溝通提醒，在房地產(chǎn)抵押評估報告中進行披露,，給出風(fēng)險提示,。近期有一筆項目，估價對象位于河西區(qū)某獨棟辦公樓,，合同租金12元/平方米·天,，信貸人員也已經(jīng)核實企業(yè)流水，確定該租賃合同和流水一致,，覺得是真實的租賃情況,。但是我公司估價師經(jīng)過對該抵押物的坐落位置、業(yè)態(tài),、規(guī)模進行分析,、對比，認(rèn)為該租賃合同租金明顯偏高，并告之信貸人員我司認(rèn)定合理的租金水平范圍,。也就是說,，有些手續(xù)合法合規(guī)，但不一定合理,，這個合理,，也需要估價師根據(jù)經(jīng)驗結(jié)合數(shù)據(jù)庫作出判斷，切不可盲目采信,。

三,、評估值過高

有些估價機構(gòu)唯利是圖，串通客戶或信貸經(jīng)理,，高估套現(xiàn),。當(dāng)事人拿著這個價值虛高的評估報告去尋求貸款，就存在給行里造成貸款損失的案例,。這種情況在規(guī)模小一點或者實力差一點的評估企業(yè)是可能存在的,。一些估價機構(gòu)沒有投入研發(fā)經(jīng)費去購買數(shù)據(jù),、采集數(shù)據(jù),、挖掘并分析數(shù)據(jù)，就從互聯(lián)網(wǎng)平臺去查一些相近的房地產(chǎn)掛牌價,，然后進行適當(dāng)調(diào)整,，出高值時就選擇掛牌價高的案例，造成與實際成交價格不符,。

房地產(chǎn)押品估值風(fēng)險還要考慮房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力,。變現(xiàn)能力一般和市場狀況、房地產(chǎn)自身特點有關(guān),。如果市場正處于上升階段,，價格上漲時期，則押品較容易變現(xiàn),；相反,，如果價格在下滑，押品就不容易變現(xiàn),。房地產(chǎn)自身的特點主要包括：是否通用,、是否有轉(zhuǎn)讓分割性、體量大小,、區(qū)位狀況等,，都會影響押品的變現(xiàn)能力。

總之,，除了尋找合作良好,、風(fēng)控體系健全的評估機構(gòu)進行合作之外，還建議銀行從多方面控制估值風(fēng)險，采取有效的防控措施,，比如建立押品管理信息系統(tǒng),，持續(xù)收集押品種類、押品估值,、抵質(zhì)押率等相關(guān)信息,；支持對押品及其擔(dān)保業(yè)務(wù)開展統(tǒng)計分析，動態(tài)監(jiān)控押品抵押價值以保障債權(quán)和緩釋風(fēng)險,，定期對押品做批量復(fù)估,，確保抵押物真實存在、抵押價值變化情況可控,，以減少信貸風(fēng)險,；將業(yè)務(wù)管控規(guī)則嵌入信息系統(tǒng)，加強系統(tǒng)制約,，防范房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)風(fēng)險,。