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一般情況下,，我們對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估會(huì)將其視為一個(gè)整體,，不會(huì)簡(jiǎn)單將其分為相對(duì)獨(dú)立的兩個(gè)部分,。因?yàn)榉慨a(chǎn)和地產(chǎn)是房地產(chǎn)的兩個(gè)重要組成部分,，兩者共同作用實(shí)現(xiàn)房地的效用與價(jià)值，兩者價(jià)值相互依存,，難以分離,。但是有時(shí)很難找到合適的方法用整體評(píng)估的思路進(jìn)行評(píng)估，這時(shí)為了得出更科學(xué)的評(píng)估結(jié)果可以對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)分開(kāi)進(jìn)行評(píng)估,。例如運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估,，成本法可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分之和為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法,，基于成本法的評(píng)估理論,，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中各個(gè)組成部分在理論上的分離。在實(shí)踐中,，房產(chǎn)和土地又分別歸屬于房產(chǎn)管理部門(mén)和國(guó)土資源管理部門(mén)管理,，房產(chǎn)和土地管理人為地分離，使得房地產(chǎn)的評(píng)估工作也不得不人為地分離,。 

因此房地分離評(píng)估適用兩種狀況：主動(dòng)采取合適的評(píng)估的方法進(jìn)行分離評(píng)估及被動(dòng)分離評(píng)估兩種狀況,。

工業(yè)房地產(chǎn)一般采取房地分離評(píng)估。工業(yè)房地產(chǎn)一般占地面積較大,，附屬建筑較多且多樣化,，一般容積率較小，如果整體評(píng)估,，以建筑面積單價(jià)表示,，把價(jià)值較大的地價(jià)分?jǐn)偟捷^小的建筑面積上,，建筑面積的變化會(huì)引起單價(jià)的大幅度波動(dòng)，在實(shí)際中對(duì)案例的選擇和修正幅度及精度要求非常高,，很難形成可比性,。而一般工業(yè)區(qū)內(nèi)工業(yè)用地價(jià)格比較透明，建造成本相對(duì)較易評(píng)估,，因此一般對(duì)工業(yè)用地采取房地分離評(píng)估的評(píng)估方法,。對(duì)其土地可以采取基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本法或市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估,，對(duì)建筑物采取重置成本的評(píng)估方法,。

與工業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)似，房地分離估價(jià)在實(shí)踐中也適用于自建房,、別墅等土地面積對(duì)價(jià)格影響較大的物業(yè)中,。如一套別墅，建筑面積500平方米,，土地面積400平方米,，同小區(qū)內(nèi)另外一套別墅建筑面積480平方米，土地面積800平方米,，在寸土寸金的現(xiàn)代城市中,，兩者的單價(jià)差別是很大的，如果單純采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估,，很難確定準(zhǔn)確的修正幅度,，而且修正幅度可能會(huì)超出估價(jià)規(guī)范規(guī)定的范圍。在此種情況下,，可以采取房地分離的方法,，對(duì)土地評(píng)估時(shí)，一般采用市場(chǎng)比較法,，考慮容積率的影響,，對(duì)影響其價(jià)格的各因素進(jìn)行修正，可得出土地價(jià)格,，建筑物同樣可采取重置成本進(jìn)行評(píng)估,，從而可以比較合理的確定房地整體價(jià)格。

對(duì)于這兩種情況,，因?yàn)楦鞯氐牡貎r(jià)和房屋重置價(jià)都有較為成熟的標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的修正體系,，量化這些影響因素的依據(jù)相當(dāng)充分，從而擺脫了把不同實(shí)物和價(jià)值形態(tài)的房地合一作為整體來(lái)量化影響因素難以確定的狀態(tài),。

以上情況其實(shí)就是采用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,，即對(duì)房地產(chǎn)中的房產(chǎn)和地產(chǎn)分開(kāi)進(jìn)行評(píng)估，是估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行分析后主動(dòng)選擇的分離評(píng)估，但實(shí)際中也有被動(dòng)分離評(píng)估的情況存在,。

對(duì)于一些特定目的的評(píng)估需要人為地對(duì)房地分開(kāi)進(jìn)行評(píng)估,，如在對(duì)房產(chǎn)課稅及土地課稅中，需要人為地將土地或房產(chǎn)的價(jià)格剔除,；對(duì)于一些特定要求的評(píng)估也需要人為地對(duì)房地分開(kāi)進(jìn)行評(píng)估,，如當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)和土地管理分開(kāi)管理，需要分開(kāi)進(jìn)行審核或登記時(shí),，房地產(chǎn)的評(píng)估工作也不得不人為地分離,。

對(duì)于這兩種情況，可采用合適的方法單獨(dú)對(duì)房產(chǎn)及土地進(jìn)行評(píng)估,，但在沒(méi)有合適的方法或條件單獨(dú)評(píng)估時(shí),，就需要先對(duì)房地產(chǎn)整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，再剝離出房產(chǎn)或土地價(jià)值,。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行整體評(píng)估時(shí),，可采用收益法、市場(chǎng)比較法等常規(guī)評(píng)估方法,。房產(chǎn)價(jià)值剝離一般可采用重置成本法,，而采用市場(chǎng)比較法或其他方法可剝離出土地價(jià)值。這種被動(dòng)分離評(píng)估類(lèi)似于剩余法,，或者說(shuō)是成本法的倒推,。

房地分離估價(jià)在實(shí)際運(yùn)用中不算少，但任何評(píng)估方法都不會(huì)十全十美,，其中存在的一些問(wèn)題值得思考,。

1、房地客觀上難以分離 

房地產(chǎn)價(jià)格并不是簡(jiǎn)單的房產(chǎn)和地產(chǎn)價(jià)格相加,。房以地為載體,，地以房而升值，房地在客觀上相輔相成,，難以分離,。房地產(chǎn)的價(jià)格主要由市場(chǎng)形成，地價(jià)會(huì)因其地上建筑物的建筑面積大小,、建筑物的形狀,、裝修狀況,、利用情況,、施工質(zhì)量等不同而影響地價(jià)，而房?jī)r(jià)更不可能離開(kāi)土地而成為空中樓閣空談價(jià)格,，房?jī)r(jià)和地價(jià)很難嚴(yán)格界定,。如對(duì)于多層、高層房屋而言,，其所占土地的比例是不同的,，如果房地分離估價(jià),，房屋和土地的獨(dú)立價(jià)格及其合理比例在實(shí)際操作中必定很難把握。這就要求我們?cè)趯?shí)際評(píng)估中認(rèn)清各種估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn),，合理選用估價(jià)方法,，正確使用房地合一評(píng)估和分離評(píng)估，真正做到房產(chǎn)和地產(chǎn)內(nèi)在的統(tǒng)一,。

2,、房地合一后增值部分分?jǐn)傠y度較大

土地和建筑兩者共同作用實(shí)現(xiàn)房地的效用，開(kāi)發(fā)建設(shè)后,，超過(guò)總成本的效用價(jià)值是由土地和建筑物共同創(chuàng)造的,，如果沒(méi)有土地的有利環(huán)境因素，則建筑物就沒(méi)有產(chǎn)生效用價(jià)值的條件,；而如果沒(méi)有建筑物的營(yíng)造,，則土地的價(jià)格應(yīng)該屬于生地的價(jià)格，也不能真正體現(xiàn)其效用價(jià)值,。土地是基礎(chǔ),，建筑物是實(shí)現(xiàn)手段，而且好的建筑更能大大提升房地的價(jià)值,，房地合一后的房地產(chǎn)增值了,，那么增值部分是地產(chǎn)、房產(chǎn)單獨(dú)占有,，還是房地分?jǐn)?、如何分?jǐn)偅蔀榉康胤蛛x估價(jià)實(shí)務(wù)的難點(diǎn),。另外房地產(chǎn)的價(jià)格主要由市場(chǎng)形成,，人為房地分離后，采用傳統(tǒng)評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估,，市場(chǎng)增值部分一般體現(xiàn)在地價(jià)中,，很難從房?jī)r(jià)中體現(xiàn)出來(lái)。因此,，在具體分?jǐn)傊?，?yīng)當(dāng)按照土地和建筑的成本價(jià)值，根據(jù)所處區(qū)位的不同,，測(cè)算不同的房地權(quán)重值按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>