房地產(chǎn)(含土地、在建工程)因其具有位置不可移動、壽命長久,、價值量大等特點,，已成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款樂于采用和廣泛接受的抵押物。為了保證貸款的安全,，銀行一般會要求對作為抵押物的房地產(chǎn)進行評估，然后按照估價結果所確定的價值，在一般不超過70％的抵押率范圍內確定貸款額度,。理論上講，按此操作的房地產(chǎn)抵押貸款應該具有較大安全性，但實際結果往往并非如此,。大量的處置抵押物償債實例表明,，房地產(chǎn)變現(xiàn)收入往往并不能按評估價值彌補貸款本息，銀行仍承受了相當大的損失,。為什么按照符合估價規(guī)范的估價結果確定的抵押物價值并不能保證銀行貸款的安全,，如何正確理解和使用估價報告，如何測算出能夠充分保障貸款安全的抵押權價值,，根據(jù)工作實踐,，本文對上述問題作初步的探討。
一,、銀行抵押物潛藏的主要風險
銀行處置抵押物遭遇兩大風險
在借款人無力歸還銀行抵押貸款的情況下,，抵押人同意以處置抵押物所得用于優(yōu)先清償借款人到期貸款，是銀行以非訴方式實現(xiàn)抵押權的最快捷簡約的途徑之一,。但是,，銀行受抵押人的委托，以自己的名義委托拍賣公司以公開方式處置抵押物（或稱拍賣標的）,，容易導致下列兩大風險：
1,、對拍賣標的承擔瑕疵擔保責任的風險。拍賣標的瑕疵主要有產(chǎn)權方面的瑕疵和實物方面的瑕疵,。根據(jù)《拍賣法》“委托人應當向拍賣人說明拍賣標的的來源和瑕疵” 之規(guī)定,，銀行在接受抵押人的委托后，以自己的名義與拍賣人辦理委托拍賣抵押物手續(xù)前,，若由于自己的原因未向拍賣人詳盡說明拍賣標的的瑕疵,，從而導致拍賣人未向競買人披露拍賣標的瑕疵的，則拍賣成交后,，一旦買受人發(fā)現(xiàn)拍賣標的存在未經(jīng)披露的瑕疵并主張權利的,，作為拍賣標的委托人的銀行就容易被訴并應自行對拍賣標的承擔瑕疵擔保責任。
2,、無法如期交付拍賣標的的風險,。該風險主要來自兩方面的原因：一是抵押人主觀方面的原因。由于銀行對抵押人只享有他項權利而不是所有權,，對于委托拍賣合同中的交付條款,，只要抵押人不配合，銀行就無法自行履行,。因此,，如果抵押物拍賣成交后，抵押人反悔,，不配合辦理拍賣標的的產(chǎn)權過戶手續(xù)或騰空拍賣標的,，銀行就構成違約,。另一是因拍賣標的被司法機關查封而無法交付。在抵押人與借款人同為一人的情況下,，如果抵押人對外有多項負債,，則其委托銀行處置抵押物后，抵押物在拍賣成交產(chǎn)權過戶未辦妥前被司法機關查封的,，往往導致拍賣標的無法如期交付,，銀行作為拍賣標的委托人只能承擔拍賣標的不能交付的違約風險。
上述兩大風險,，輕則應根據(jù)過錯程度承擔相應的違約責任,，重則拍賣合同被解除，既應返還全部拍賣成交款又得賠償買受人的實際損失,。在抵押人同意通過非訴途徑,、以處置抵押物所得還貸的情況下，應當由抵押人自行委托拍賣公司拍賣,。
1,、低租金、高違約成本導致抵押資產(chǎn)貶值
若抵押物用于租賃,，市場租金是抵押物市場價值的體現(xiàn),。一個租賃期長、租金嚴重低于市場租金且解約成本奇高的租賃合同,，及一個租賃期長,、一次性付清租金的租賃合同將嚴重降低抵押物價值。根據(jù)物權法規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的,，原租賃關系不受該抵押權影響,，即使實現(xiàn)抵押權，將抵押財產(chǎn)轉讓給債權人或者第三人,，抵押人與承租人之間原有的關系也不當然終止,。
長租期、低租金或一次性付清租金的抵押物銀行在處置時將面臨無法處置或只能以極其低的價格變賣給承租人（極可能是借款人的關聯(lián)方）,。
2,、處置難導致抵押資產(chǎn)貶值
大宗抵押物（評估值在1億元以上）如整棟大廈、整棟商場等,，若處置,，由于購買該物業(yè)所需資金量大，一次性買斷的買家少,、變現(xiàn)難等，無法處置或處置價格往往較評估價格大幅降低,；對整棟物業(yè)分層抵押,、整層物業(yè)分割抵押的抵押物，如果無獨立通道或不能合法享有及分攤整體房地產(chǎn)的各項權益和服務配套設施，處置將非常被動,。另大商場周邊的小店鋪,，其交通及人流必依賴大商場，若大商場經(jīng)營狀況不好,，且大商場和小店鋪分別抵押給不同的銀行,，處置起來，特別是小店鋪抵押物,，極可能有價無市,；工業(yè)企業(yè)分幢分割抵押，分開處置將大大降低抵押物的價值,，如果無獨立通道或不能利用公用設施及道路的情況將導致難以處置,；非工業(yè)園區(qū)內的標準廠房，配套設施,、道路通達狀況及產(chǎn)業(yè)聚集度較差,，變現(xiàn)能力差。
車庫抵押風險：
（1）根據(jù)物權法規(guī)定,，業(yè)務對小區(qū)車位享有優(yōu)先購買權和使用權,，如果非業(yè)主購買車位抵押，將會帶來貶值風險,。
（2）車庫抵押時,，往往很多產(chǎn)權證為一個大證，并未對每個車庫面積進行分攤,，也沒有具體的車位個數(shù),，評估價值將會與實際車位的價值有較大出入。
集體土地上的房產(chǎn)抵押風險：根據(jù)法律規(guī)定,，單獨的集體土地不能抵押（荒山,、荒地和荒灘除外）。集體土地的農(nóng)村或鄉(xiāng)村房產(chǎn)雖可抵押,，但當處置抵押物時對買受有嚴格的限制——只能在農(nóng)村集體內轉讓,，使其變現(xiàn)價值嚴重縮水。
3,、土地評估中的疏漏導致抵押資產(chǎn)貶值
（1）土地基本情況未詳細核實
房產(chǎn)證載用途與實際用途不一致,，如證載用途為辦公，實際用途為商業(yè)等,；由于歷史原因,，有的老土地證在證載用途上寫的是綜合用地，沒有具體說明是哪兩種或兩種以上具體用途構成,，出讓合同可能也沒有說明,，往往會將其設定為商業(yè)和住宅兩種用途,，若實際用途與評估設定用途不一致，將導致評估價值不準確,；
存在一種土地證,，使用權類型上載明為出讓，但沒有土地的終止日期,，出現(xiàn)這種情況多數(shù)是政府部門為了融資貸款而做出的權屬證書,，實際是沒有繳納土地出讓金或出地出讓金未繳納全，這必然導致抵押物貶值,。
（2）待開發(fā)土地未按期動工或改變用途
根據(jù)有關規(guī)定,，以出讓土地方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按出讓合同約定的用途,、動工開發(fā)期限開發(fā)土地,。超過約定的動工日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收一定數(shù)額閑置費,，滿2年未動工開發(fā)的可以無償收回（特殊情況除外）,。
若待開發(fā)出地未如期動工開發(fā)，造成被收閑置費則加重客戶負擔,；若被無償收回,，則第二還款來源無保障。
4,、司法處置不利導致抵押資產(chǎn)貶值
（1）權利瑕疵導致無法處置
有產(chǎn)權瑕疵,，如產(chǎn)權糾紛、地役權限制等的抵押物,，很難處置,。
有合法產(chǎn)權的資產(chǎn)未必是合法的抵押物。如一在建工程報建手續(xù)中估價對象的用途為營業(yè)用房（庫房或車庫）,，但工程完工后開發(fā)商將其作為設備用房（公用）,，在申請法院強制拍賣時無法執(zhí)行——商業(yè)或住宅大樓的設備用房不能單獨變賣。
另：抵押物有合法產(chǎn)權,，但因開發(fā)商與拆遷戶存在糾紛,，拆遷戶自行搬入抵押物居住，致使法院難以執(zhí)行,。
（2）抵押物有法定優(yōu)先受償款導致即使處置貸款難收回
法定優(yōu)先受償款是指假定在實現(xiàn)抵押權時,，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款,、已抵押擔保的債權數(shù)額,、以及其他法定優(yōu)先受償款。
特別是在建工程,，若抵押物有法定優(yōu)先受償款,，將使我行的權益受到較大的損失,。
（3）儲備用地、專用設備,、根據(jù)生產(chǎn)工藝設計的生產(chǎn)廠房，處置時會受專業(yè)性限制,，變現(xiàn)困難,，導致資產(chǎn)貶值。
二,、加強風險防范的措施
1,、任何支行或個人不得干涉評估機構的獨立執(zhí)業(yè)
為保證抵押物評估工作的獨立、客觀性,，行內任何機構或個人不得干涉評估機構的執(zhí)業(yè),，無理要求評估機構調高評估價值。
銀行應建立了評估信息溝通渠道,，若對評估機構的執(zhí)業(yè)或評估報告有異議,，可填報《抵押資產(chǎn)評估情況反饋表》向上一級管理機構反映。
2,、慎重選擇抵押物
在市場營銷過程中,，不是任意的資產(chǎn)都可用于貸款抵押，應選擇權屬清晰,、無權利瑕疵,、無他項權利、無法定優(yōu)先受償款的資產(chǎn)用于抵押,，且優(yōu)先選擇變現(xiàn)能力強的資產(chǎn),。
房地產(chǎn)類資產(chǎn)，變現(xiàn)能力看,，住宅強于商業(yè)用房,、商業(yè)用房強于工業(yè)用房；商業(yè)用房中的獨立門市,、商場和農(nóng)貿(mào)市場攤位易于變現(xiàn),；面積小或可以分割出售的易于變現(xiàn)；市場不活躍地區(qū)的,、面積大又無法分割的,、對買受人有限制的、價值量過大的,、有權利瑕疵的等都不易變現(xiàn),。
（1）對租賃期長、租金嚴重低于市場租金且解約成本較高的資產(chǎn),，原則上不能選擇作為我行貸款的抵押物,。
（2）對大宗房產(chǎn)（評估值在1億元以上）如整棟大廈,、整棟商場等、擬分層抵押的整棟物業(yè),、擬分割抵押的整層物業(yè),、擬分幢分割抵押的工業(yè)企業(yè)房產(chǎn)、遠郊區(qū)或商業(yè)氛圍不濃的商業(yè)用房,，結合變現(xiàn)能力謹慎選擇作為抵押物,。
（3）對土地證記載無土地終止日期的土地，謹慎選擇作為抵押物,。
（4）拆除重建的土地或房產(chǎn)抵押的,，客戶經(jīng)理必須了解開發(fā)商與拆遷戶之間是否存在糾紛，若存在糾紛原則上不能用于抵押,。
（5）集體土地的農(nóng)村或鄉(xiāng)村房產(chǎn),，結合變現(xiàn)能力謹慎選擇作為抵押物。
（6）儲備用地,、專用設備,、根據(jù)生產(chǎn)工藝而設計的生產(chǎn)廠房，謹慎選擇作為抵押物,。
（7）公建用房不能作為抵押物,。
3、詳細核實擬抵押資產(chǎn)的基本情況
（1）客戶經(jīng)理必須實地查看擬抵押資產(chǎn),；核實資產(chǎn)是否權屬清晰,；核實擬抵押資產(chǎn)是否租賃，尤其價值較大的資產(chǎn)須到政府租賃管理部門核實租賃情況,；核實擬抵押資產(chǎn)是否存在他項權利,，是否已抵押等。
（2）核實擬抵押資產(chǎn)是否存在優(yōu)先受償款,，如應付未付工程款,、土地出讓金、儲備土地中征地拆遷費等,。對在建工程應要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權的承諾,。
（3）對性質為綜合用地的土地，客戶經(jīng)理必須在規(guī)劃部門核實該地塊片區(qū)的整體規(guī)劃用途,。
（4）對擬用車位進行抵押的,，客戶經(jīng)理必須核實所有權人是否是小區(qū)業(yè)主；若車庫只有一個大證,，未對每個車庫面積進行分攤的,，到房產(chǎn)、規(guī)劃部門核實具體車位數(shù)量。
4,、謹慎確認擬抵押資產(chǎn)的評估價值
鑒于國家對房地產(chǎn)價格正在實施調控,，全國性房地產(chǎn)價格變數(shù)因素較多，支行應結合擬抵押資產(chǎn)的變現(xiàn)能力,，謹慎確認評估價值,，尤其對不易變現(xiàn)的抵押資產(chǎn)如大宗資產(chǎn)、分層抵押,、分割抵押,、集體土地上的房產(chǎn)、部分抵押給其他銀行的資產(chǎn)等,，更應保持謹慎的態(tài)度。對續(xù)貸項目的抵押資產(chǎn)更應客觀,、公正的確認評估價值,。
正確確定抵押系數(shù)，目前在上級行確定的是一般的系數(shù),，各地要根據(jù)地域環(huán)境,、抵押物的具體情況、抵押物變現(xiàn)風險確定系數(shù),，要充分考慮風險因素,。
5、嚴格抵押登記辦理手續(xù),，杜絕虛假登記
每筆抵押登記必須由經(jīng)辦行專人辦理登記,，杜絕虛假證件、虛假抵押登記,、重復抵押登記,。
6、加強對抵押物的貸后監(jiān)控
（1）抵押資產(chǎn)的用途
定期檢查抵押資產(chǎn)用途是否改變,，尤其是在建工程,，若用途改變給銀行債權帶來不利影響，立即采取措施,，置換抵押物或提前還款等防范風險,。
（2）抵押資產(chǎn)出租情況
抵押資產(chǎn)用于出租的，定期監(jiān)控出租情況,，租賃人,、租期、租金等是否有異常變動,。
（3）抵押資產(chǎn)的存在與價值情況
定期監(jiān)控抵押資產(chǎn)是否存在,、有無毀損，使用是否正常,，價值是否大幅下降,。
（4）商業(yè)房產(chǎn)
關注整體經(jīng)營內容,、經(jīng)營情況，與重要商戶所簽的租約期限等是否有重大變化,。
（5）在建工程或待開發(fā)土地
適時跟蹤檢查在建工程用途是否與批復一致,、工程進度是否按期進行、是否會形成爛尾樓,、有無拖欠承包人的建筑工程價款等其他法定優(yōu)先受償款,；監(jiān)控待開發(fā)土地是否按出讓合同約定的用途、動工期限進行開發(fā)等,。
擬抵押資產(chǎn)的價值由經(jīng)辦支行確認,，各經(jīng)辦行應在前期調查中核實擬抵押資產(chǎn)的基本情況，參考評估機構的評估報告,，結合資產(chǎn)變現(xiàn)能力,，合理確認資產(chǎn)價值，對變現(xiàn)能力較差的資產(chǎn)加強風險控制措施,。在貸后做好抵押資產(chǎn)的監(jiān)控,，發(fā)現(xiàn)有損我行權益的異常情況應立即采取措施降低風險。
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