房地產(chǎn)(含土地,、在建工程)因其具有位置不可移動、壽命長久,、價值量大等特點,，已成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款樂于采用和廣泛接受的抵押物。為了保證貸款的安全,，銀行一般會要求對作為抵押物的房地產(chǎn)進行評估,，然后按照估價結(jié)果所確定的價值，在一般不超過70％的抵押率范圍內(nèi)確定貸款額度,。理論上講,，按此操作的房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)該具有較大安全性，但實際結(jié)果往往并非如此,。大量的處置抵押物償債實例表明,，房地產(chǎn)變現(xiàn)收入往往并不能按評估價值彌補貸款本息，銀行仍承受了相當(dāng)大的損失,。為什么按照符合估價規(guī)范的估價結(jié)果確定的抵押物價值并不能保證銀行貸款的安全,，如何正確理解和使用估價報告，如何測算出能夠充分保障貸款安全的抵押權(quán)價值,，根據(jù)工作實踐,，本文對上述問題作初步的探討。
一,、銀行抵押物潛藏的主要風(fēng)險
銀行處置抵押物遭遇兩大風(fēng)險
在借款人無力歸還銀行抵押貸款的情況下,，抵押人同意以處置抵押物所得用于優(yōu)先清償借款人到期貸款，是銀行以非訴方式實現(xiàn)抵押權(quán)的最快捷簡約的途徑之一,。但是,，銀行受抵押人的委托，以自己的名義委托拍賣公司以公開方式處置抵押物（或稱拍賣標(biāo)的）,，容易導(dǎo)致下列兩大風(fēng)險：
1,、對拍賣標(biāo)的承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險。拍賣標(biāo)的瑕疵主要有產(chǎn)權(quán)方面的瑕疵和實物方面的瑕疵,。根據(jù)《拍賣法》“委托人應(yīng)當(dāng)向拍賣人說明拍賣標(biāo)的的來源和瑕疵” 之規(guī)定,，銀行在接受抵押人的委托后，以自己的名義與拍賣人辦理委托拍賣抵押物手續(xù)前,，若由于自己的原因未向拍賣人詳盡說明拍賣標(biāo)的的瑕疵,，從而導(dǎo)致拍賣人未向競買人披露拍賣標(biāo)的瑕疵的,，則拍賣成交后，一旦買受人發(fā)現(xiàn)拍賣標(biāo)的存在未經(jīng)披露的瑕疵并主張權(quán)利的,，作為拍賣標(biāo)的委托人的銀行就容易被訴并應(yīng)自行對拍賣標(biāo)的承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任,。
2、無法如期交付拍賣標(biāo)的的風(fēng)險,。該風(fēng)險主要來自兩方面的原因：一是抵押人主觀方面的原因,。由于銀行對抵押人只享有他項權(quán)利而不是所有權(quán)，對于委托拍賣合同中的交付條款,，只要抵押人不配合,，銀行就無法自行履行。因此,，如果抵押物拍賣成交后,，抵押人反悔，不配合辦理拍賣標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)或騰空拍賣標(biāo)的,，銀行就構(gòu)成違約,。另一是因拍賣標(biāo)的被司法機關(guān)查封而無法交付,。在抵押人與借款人同為一人的情況下,，如果抵押人對外有多項負(fù)債，則其委托銀行處置抵押物后,，抵押物在拍賣成交產(chǎn)權(quán)過戶未辦妥前被司法機關(guān)查封的,，往往導(dǎo)致拍賣標(biāo)的無法如期交付，銀行作為拍賣標(biāo)的委托人只能承擔(dān)拍賣標(biāo)的不能交付的違約風(fēng)險,。
上述兩大風(fēng)險,，輕則應(yīng)根據(jù)過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，重則拍賣合同被解除,，既應(yīng)返還全部拍賣成交款又得賠償買受人的實際損失,。在抵押人同意通過非訴途徑、以處置抵押物所得還貸的情況下,，應(yīng)當(dāng)由抵押人自行委托拍賣公司拍賣,。
1、低租金,、高違約成本導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值
若抵押物用于租賃,，市場租金是抵押物市場價值的體現(xiàn)。一個租賃期長,、租金嚴(yán)重低于市場租金且解約成本奇高的租賃合同,，及一個租賃期長、一次性付清租金的租賃合同將嚴(yán)重降低抵押物價值,。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的,，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)影響，即使實現(xiàn)抵押權(quán)，將抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人或者第三人,，抵押人與承租人之間原有的關(guān)系也不當(dāng)然終止,。
長租期、低租金或一次性付清租金的抵押物銀行在處置時將面臨無法處置或只能以極其低的價格變賣給承租人（極可能是借款人的關(guān)聯(lián)方）,。
2,、處置難導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值
大宗抵押物（評估值在1億元以上）如整棟大廈、整棟商場等,，若處置,，由于購買該物業(yè)所需資金量大，一次性買斷的買家少,、變現(xiàn)難等,，無法處置或處置價格往往較評估價格大幅降低；對整棟物業(yè)分層抵押,、整層物業(yè)分割抵押的抵押物,，如果無獨立通道或不能合法享有及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項權(quán)益和服務(wù)配套設(shè)施，處置將非常被動,。另大商場周邊的小店鋪,，其交通及人流必依賴大商場，若大商場經(jīng)營狀況不好,，且大商場和小店鋪分別抵押給不同的銀行,，處置起來，特別是小店鋪抵押物,，極可能有價無市,；工業(yè)企業(yè)分幢分割抵押，分開處置將大大降低抵押物的價值,，如果無獨立通道或不能利用公用設(shè)施及道路的情況將導(dǎo)致難以處置,；非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房，配套設(shè)施,、道路通達(dá)狀況及產(chǎn)業(yè)聚集度較差,，變現(xiàn)能力差。
車庫抵押風(fēng)險：
（1）根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,，業(yè)務(wù)對小區(qū)車位享有優(yōu)先購買權(quán)和使用權(quán),，如果非業(yè)主購買車位抵押，將會帶來貶值風(fēng)險,。
（2）車庫抵押時,，往往很多產(chǎn)權(quán)證為一個大證，并未對每個車庫面積進行分?jǐn)?，也沒有具體的車位個數(shù),，評估價值將會與實際車位的價值有較大出入,。
集體土地上的房產(chǎn)抵押風(fēng)險：根據(jù)法律規(guī)定，單獨的集體土地不能抵押（荒山,、荒地和荒灘除外）,。集體土地的農(nóng)村或鄉(xiāng)村房產(chǎn)雖可抵押，但當(dāng)處置抵押物時對買受有嚴(yán)格的限制——只能在農(nóng)村集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓,，使其變現(xiàn)價值嚴(yán)重縮水,。
3、土地評估中的疏漏導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值
（1）土地基本情況未詳細(xì)核實
房產(chǎn)證載用途與實際用途不一致,，如證載用途為辦公,，實際用途為商業(yè)等；由于歷史原因,，有的老土地證在證載用途上寫的是綜合用地,，沒有具體說明是哪兩種或兩種以上具體用途構(gòu)成，出讓合同可能也沒有說明,，往往會將其設(shè)定為商業(yè)和住宅兩種用途,，若實際用途與評估設(shè)定用途不一致，將導(dǎo)致評估價值不準(zhǔn)確,；
存在一種土地證,，使用權(quán)類型上載明為出讓，但沒有土地的終止日期,，出現(xiàn)這種情況多數(shù)是政府部門為了融資貸款而做出的權(quán)屬證書,，實際是沒有繳納土地出讓金或出地出讓金未繳納全，這必然導(dǎo)致抵押物貶值,。
（2）待開發(fā)土地未按期動工或改變用途
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，以出讓土地方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,，必須按出讓合同約定的用途,、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過約定的動工日期滿1年未動工開發(fā)的,，可以征收一定數(shù)額閑置費,，滿2年未動工開發(fā)的可以無償收回（特殊情況除外）。
若待開發(fā)出地未如期動工開發(fā),，造成被收閑置費則加重客戶負(fù)擔(dān),；若被無償收回，則第二還款來源無保障,。
4,、司法處置不利導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值
（1）權(quán)利瑕疵導(dǎo)致無法處置
有產(chǎn)權(quán)瑕疵，如產(chǎn)權(quán)糾紛,、地役權(quán)限制等的抵押物,，很難處置,。
有合法產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)未必是合法的抵押物。如一在建工程報建手續(xù)中估價對象的用途為營業(yè)用房（庫房或車庫）,，但工程完工后開發(fā)商將其作為設(shè)備用房（公用）,，在申請法院強制拍賣時無法執(zhí)行——商業(yè)或住宅大樓的設(shè)備用房不能單獨變賣。
另：抵押物有合法產(chǎn)權(quán),，但因開發(fā)商與拆遷戶存在糾紛,，拆遷戶自行搬入抵押物居住，致使法院難以執(zhí)行,。
（2）抵押物有法定優(yōu)先受償款導(dǎo)致即使處置貸款難收回
法定優(yōu)先受償款是指假定在實現(xiàn)抵押權(quán)時,，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款,、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,、以及其他法定優(yōu)先受償款。
特別是在建工程,，若抵押物有法定優(yōu)先受償款,，將使我行的權(quán)益受到較大的損失。
（3）儲備用地,、專用設(shè)備,、根據(jù)生產(chǎn)工藝設(shè)計的生產(chǎn)廠房，處置時會受專業(yè)性限制,，變現(xiàn)困難,，導(dǎo)致資產(chǎn)貶值。
二,、加強風(fēng)險防范的措施
1,、任何支行或個人不得干涉評估機構(gòu)的獨立執(zhí)業(yè)
為保證抵押物評估工作的獨立、客觀性,，行內(nèi)任何機構(gòu)或個人不得干涉評估機構(gòu)的執(zhí)業(yè),，無理要求評估機構(gòu)調(diào)高評估價值。
銀行應(yīng)建立了評估信息溝通渠道,，若對評估機構(gòu)的執(zhí)業(yè)或評估報告有異議,，可填報《抵押資產(chǎn)評估情況反饋表》向上一級管理機構(gòu)反映。
2,、慎重選擇抵押物
在市場營銷過程中,，不是任意的資產(chǎn)都可用于貸款抵押，應(yīng)選擇權(quán)屬清晰,、無權(quán)利瑕疵,、無他項權(quán)利、無法定優(yōu)先受償款的資產(chǎn)用于抵押,，且優(yōu)先選擇變現(xiàn)能力強的資產(chǎn),。
房地產(chǎn)類資產(chǎn),，變現(xiàn)能力看，住宅強于商業(yè)用房,、商業(yè)用房強于工業(yè)用房,；商業(yè)用房中的獨立門市、商場和農(nóng)貿(mào)市場攤位易于變現(xiàn),；面積小或可以分割出售的易于變現(xiàn),；市場不活躍地區(qū)的、面積大又無法分割的,、對買受人有限制的,、價值量過大的、有權(quán)利瑕疵的等都不易變現(xiàn),。
（1）對租賃期長,、租金嚴(yán)重低于市場租金且解約成本較高的資產(chǎn)，原則上不能選擇作為我行貸款的抵押物,。
（2）對大宗房產(chǎn)（評估值在1億元以上）如整棟大廈,、整棟商場等、擬分層抵押的整棟物業(yè),、擬分割抵押的整層物業(yè),、擬分幢分割抵押的工業(yè)企業(yè)房產(chǎn)、遠(yuǎn)郊區(qū)或商業(yè)氛圍不濃的商業(yè)用房,，結(jié)合變現(xiàn)能力謹(jǐn)慎選擇作為抵押物,。
（3）對土地證記載無土地終止日期的土地，謹(jǐn)慎選擇作為抵押物,。
（4）拆除重建的土地或房產(chǎn)抵押的,，客戶經(jīng)理必須了解開發(fā)商與拆遷戶之間是否存在糾紛，若存在糾紛原則上不能用于抵押,。
（5）集體土地的農(nóng)村或鄉(xiāng)村房產(chǎn),，結(jié)合變現(xiàn)能力謹(jǐn)慎選擇作為抵押物。
（6）儲備用地,、專用設(shè)備、根據(jù)生產(chǎn)工藝而設(shè)計的生產(chǎn)廠房,，謹(jǐn)慎選擇作為抵押物,。
（7）公建用房不能作為抵押物。
3,、詳細(xì)核實擬抵押資產(chǎn)的基本情況
（1）客戶經(jīng)理必須實地查看擬抵押資產(chǎn),；核實資產(chǎn)是否權(quán)屬清晰；核實擬抵押資產(chǎn)是否租賃,，尤其價值較大的資產(chǎn)須到政府租賃管理部門核實租賃情況,；核實擬抵押資產(chǎn)是否存在他項權(quán)利,，是否已抵押等。
（2）核實擬抵押資產(chǎn)是否存在優(yōu)先受償款,，如應(yīng)付未付工程款,、土地出讓金、儲備土地中征地拆遷費等,。對在建工程應(yīng)要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權(quán)的承諾,。
（3）對性質(zhì)為綜合用地的土地，客戶經(jīng)理必須在規(guī)劃部門核實該地塊片區(qū)的整體規(guī)劃用途,。
（4）對擬用車位進行抵押的,，客戶經(jīng)理必須核實所有權(quán)人是否是小區(qū)業(yè)主；若車庫只有一個大證,，未對每個車庫面積進行分?jǐn)偟?，到房產(chǎn)、規(guī)劃部門核實具體車位數(shù)量,。
4,、謹(jǐn)慎確認(rèn)擬抵押資產(chǎn)的評估價值
鑒于國家對房地產(chǎn)價格正在實施調(diào)控，全國性房地產(chǎn)價格變數(shù)因素較多,，支行應(yīng)結(jié)合擬抵押資產(chǎn)的變現(xiàn)能力,，謹(jǐn)慎確認(rèn)評估價值，尤其對不易變現(xiàn)的抵押資產(chǎn)如大宗資產(chǎn),、分層抵押,、分割抵押、集體土地上的房產(chǎn),、部分抵押給其他銀行的資產(chǎn)等,，更應(yīng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。對續(xù)貸項目的抵押資產(chǎn)更應(yīng)客觀,、公正的確認(rèn)評估價值,。
正確確定抵押系數(shù)，目前在上級行確定的是一般的系數(shù),，各地要根據(jù)地域環(huán)境,、抵押物的具體情況、抵押物變現(xiàn)風(fēng)險確定系數(shù),，要充分考慮風(fēng)險因素,。
5、嚴(yán)格抵押登記辦理手續(xù),，杜絕虛假登記
每筆抵押登記必須由經(jīng)辦行專人辦理登記,，杜絕虛假證件、虛假抵押登記,、重復(fù)抵押登記,。
6,、加強對抵押物的貸后監(jiān)控
（1）抵押資產(chǎn)的用途
定期檢查抵押資產(chǎn)用途是否改變，尤其是在建工程,，若用途改變給銀行債權(quán)帶來不利影響,，立即采取措施，置換抵押物或提前還款等防范風(fēng)險,。
（2）抵押資產(chǎn)出租情況
抵押資產(chǎn)用于出租的,，定期監(jiān)控出租情況，租賃人,、租期,、租金等是否有異常變動。
（3）抵押資產(chǎn)的存在與價值情況
定期監(jiān)控抵押資產(chǎn)是否存在,、有無毀損,，使用是否正常，價值是否大幅下降,。
（4）商業(yè)房產(chǎn)
關(guān)注整體經(jīng)營內(nèi)容,、經(jīng)營情況，與重要商戶所簽的租約期限等是否有重大變化,。
（5）在建工程或待開發(fā)土地
適時跟蹤檢查在建工程用途是否與批復(fù)一致,、工程進度是否按期進行、是否會形成爛尾樓,、有無拖欠承包人的建筑工程價款等其他法定優(yōu)先受償款,；監(jiān)控待開發(fā)土地是否按出讓合同約定的用途、動工期限進行開發(fā)等,。
擬抵押資產(chǎn)的價值由經(jīng)辦支行確認(rèn),，各經(jīng)辦行應(yīng)在前期調(diào)查中核實擬抵押資產(chǎn)的基本情況，參考評估機構(gòu)的評估報告,，結(jié)合資產(chǎn)變現(xiàn)能力,，合理確認(rèn)資產(chǎn)價值，對變現(xiàn)能力較差的資產(chǎn)加強風(fēng)險控制措施,。在貸后做好抵押資產(chǎn)的監(jiān)控,，發(fā)現(xiàn)有損我行權(quán)益的異常情況應(yīng)立即采取措施降低風(fēng)險。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構(gòu) 全國A級資信土地估價機構(gòu)
土地規(guī)劃甲級資質(zhì)工程咨詢機構(gòu) 土地登記代理機構(gòu)
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