杭州分公司 劉素芬
一,、集體土地改革相關(guān)內(nèi)容
中共十八界三中全會“三位一體改革思路,、八個重點改革領(lǐng)域、三個關(guān)聯(lián)性改革組合”的改革基本思路和行動方案中指出,，現(xiàn)行土地制度存在權(quán)利二元,、市場進(jìn)入不平等、價格扭曲和增值收益分配不公等弊端,。此次改革,，目標(biāo)是建立兩種所有制土地權(quán)利平等、市場統(tǒng)一,、增值收益公平共享的土地制度,，促進(jìn)土地利用方式和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。重點如下:
1,、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記
提供平等保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)的制度基礎(chǔ)設(shè)施 以落實集體成員權(quán)時點和量化集體資產(chǎn)為核心,，確保農(nóng)村土地承包關(guān)系長久不變。將農(nóng)村承包地,、宅基地,、林地、房屋等資源確權(quán),、登記,、頒證到每個農(nóng)民。實施以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。在現(xiàn)有土地權(quán)屬基礎(chǔ)上,，賦予農(nóng)民集體土地處置權(quán),、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。
2,、地價體系
構(gòu)建平等進(jìn)入,、公平交易的土地市場 在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場,，形成權(quán)利平等,、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系,。完善土地租賃,、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場,。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市,，相應(yīng)收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應(yīng),。在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下,，對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入,，妥善解決這一歷史遺留問題,。
3,、土地出讓
建立公平共享的土地增值收益分配制度 對被政府征收土地,，改原用途補(bǔ)償為公平補(bǔ)償,，農(nóng)民房屋按市價補(bǔ)償,，被征地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社保體系,。改革土地出讓制度和用地模式,，合理確定城市土地用于建設(shè)與農(nóng)民留用比例,。建立國家土地基金制度,。
4、土地價值評估
建立與現(xiàn)代社會發(fā)展相適應(yīng)的土地財產(chǎn)稅制度 建立土地價值評估體系,。將土地稅收計征重點從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié),，實施從價計征。率先對集體建設(shè)用地,、儲備土地和囤積土地征收土地增值稅。
5,、國有土地經(jīng)營
建立國有土地資產(chǎn)經(jīng)營制度和土地融資制度 改政府賣地為國有土地資產(chǎn)經(jīng)營,，政府以國有土地所有者身份獲得土地權(quán)益,，成立國有土地資產(chǎn)公司從事國有土地經(jīng)營,。改造國有土地儲備機(jī)構(gòu)，建立國有土地資產(chǎn)交易市場,。完善國有土地資產(chǎn)經(jīng)營收益使用管理制度，明確國有土地資產(chǎn)經(jīng)營收益不得當(dāng)期使用,，其用途和績效由人大審議監(jiān)督,。完善國有土地融資制度，用于抵押融資的土地必須權(quán)證和主體明確,，由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估。
6,、土地權(quán)屬管理
建立以權(quán)屬管理和用途管制為核心的現(xiàn)代土地管理體制 制定國土空間規(guī)劃體系,。強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃實施剛性，依法落實用途管制,。加強(qiáng)土地權(quán)屬管理，建立統(tǒng)一地籍管理體系,。逐步取消土地指標(biāo)審批和年度計劃管理，建立中央和地方權(quán)責(zé)對等的土地管理責(zé)任制度,。
二,、集體土地流轉(zhuǎn)模式
1,、土地互換、轉(zhuǎn)讓
互換,、轉(zhuǎn)讓土地,，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要,，對各自土地的承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行的簡單交換,、轉(zhuǎn)讓。
2,、出租
在市場利益驅(qū)動和政府引導(dǎo)下,，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營權(quán)出租給大戶,、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方,，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營權(quán)租金,。
3,、入股
入股，亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營,，是指在堅持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營權(quán)作價入股,，建立股份公司,。
4、宅基地?fù)Q住房,，承包地?fù)Q社保
農(nóng)民放棄宅基地置換為城市發(fā)展用地，可在城里獲得住房;放棄土地經(jīng)營權(quán),，享受城市社保,，建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制,。
5,、股份+合作
農(nóng)戶以土地經(jīng)營權(quán)為股份共同組建合作社。村里按照“群眾自愿,、土地入股,、集約經(jīng)營,、收益分紅,、利益保障”的原則。
6,、抵押
農(nóng)戶以集體土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為,。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán),。亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證,。其實質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財產(chǎn)的合法性和有效性,。
三,、集體土地流轉(zhuǎn)權(quán)屬分類
集體土地流轉(zhuǎn)過程中,，可以交易的業(yè)務(wù)和種類較多,，主要涉及林權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán),、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán),、集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)業(yè)類知識產(chǎn)權(quán),、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán),。
1,、土地承包經(jīng)營權(quán)
土地承包經(jīng)營權(quán)是指個人,、單位通過依法訂立承包合同所取得的對集體所有或者國家所有的土地從事種植業(yè)、林業(yè),、畜牧業(yè),、漁業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。
2,、集體建設(shè)用地
是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地,，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個人投資或集資，進(jìn)行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地,。
3,、林權(quán)法律確認(rèn)的對森林所享有的權(quán)利
法律確認(rèn)的對森林、林地所享有的權(quán)利,。包括對森林的所有權(quán),、使用權(quán)和處理權(quán)以及對林地的使用權(quán)。中國森林主要屬于國家所有和集體所有,。
4,、其他包括農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)、農(nóng)業(yè)類知識產(chǎn)權(quán),、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)等等
已經(jīng)成立的交易機(jī)構(gòu)如成都農(nóng)村產(chǎn)交所與重慶的土地交易中心業(yè)務(wù)上各不相同,。
四、不同目的集體土地流轉(zhuǎn)估價
1,、土地互換,、轉(zhuǎn)讓
互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)過程中,，農(nóng)戶為實現(xiàn)集體土地權(quán)利價值的等價交換或置換而委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)作土地權(quán)利市場價值評估,。
2、集體土地出租
集體土地入市,，不可避免地會形成一個集體土地統(tǒng)一經(jīng)營的市場,，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營權(quán)出租給專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營或耕種,，而其租賃市場一時間沒有客觀公正的指導(dǎo)，出租方會委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)作土地權(quán)利租賃市場價值評估,。
3,、集體土地作價入股
集體土地作價入股過程中，農(nóng)戶為確定集體土地公允的市場價值而委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)作土地權(quán)利市場價值評估,。
4,、宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保
“農(nóng)民放棄宅基地置換為城市發(fā)展用地,，可在城里獲得住房;放棄土地經(jīng)營權(quán),，享受城市社保，建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制”,，其等價交換的前提是農(nóng)戶對以上權(quán)利有客觀的價格標(biāo)準(zhǔn),，所以，該類流轉(zhuǎn)模式下衍生出多種物業(yè)價值評估,。
5,、股份+合作
同第4）類流轉(zhuǎn)模式中所述一致，“農(nóng)戶以土地經(jīng)營權(quán)為股份共同組建合作社,?！币餐瑯友苌龆喾N物業(yè)價值評估。
6,、抵押
抵押是農(nóng)戶以集體土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為,。銀行未確定集體土地經(jīng)營權(quán)抵押價值而評估土地價值。估價過程中可參照國有土地相關(guān)技術(shù)思路,。
五,、不同類型集體土地估價
1、土地承包經(jīng)營權(quán)
土地承包經(jīng)營權(quán)主要是指對集體所有或者國家所有的土地從事種植業(yè),、林業(yè),、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的權(quán)利,。
可采用收益法,，運用適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩瑢㈩A(yù)期的估價對象未來各期的正常純收益（剝離生產(chǎn)經(jīng)營合理成本,、利息,、利潤等），折算到估價時點上的現(xiàn)值,，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的估價方法,。
2、集體建設(shè)用地
是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地,，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個人投資或集資,，進(jìn)行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地,。
依據(jù)“中共十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓,、租賃,、入股,，實行與國有土地同等入市,、同權(quán)同價”的指示，集體建設(shè)用地可參照國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)的估價方法,，具體可選用市場法,、假設(shè)開發(fā)法做估價。
3,、林權(quán)法律確認(rèn)的對森林所享有的權(quán)利
法律確認(rèn)的對森林,、林地所享有的權(quán)利。包括對森林的所有權(quán),、使用權(quán)和處理權(quán)以及對林地的使用權(quán),。中國森林主要屬于國家所有和集體所有。
林權(quán)的收益性首先確定其可采用收益法進(jìn)行估價,，另外依據(jù) “中共十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》,，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃,、入股,，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”的指示,，集體所有的林權(quán)價值可參照國有林權(quán)的價值做相應(yīng)修正進(jìn)行估價,，即可采用市場法做估價。
4,、其他包括農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán),、農(nóng)業(yè)類知識產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)等等
其他包括農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán),、農(nóng)業(yè)知識產(chǎn)權(quán),、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織股權(quán)等的市場價值評估思路，均可參照現(xiàn)有城鎮(zhèn)土地相關(guān)思路展開估價工作,。
六,、小結(jié)
綜上，集體土地入市政策越明晰,，集體土地估價方向越明了,，相應(yīng)估價思路及方法越豐富。以上拙見為作者基于目前政策給出的信息而述,，僅代表個人看法做行業(yè)內(nèi)探討,。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
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