杭州分公司 劉素芬
一、集體土地改革相關內容
中共十八界三中全會“三位一體改革思路,、八個重點改革領域,、三個關聯(lián)性改革組合”的改革基本思路和行動方案中指出,，現行土地制度存在權利二元、市場進入不平等,、價格扭曲和增值收益分配不公等弊端,。此次改革，目標是建立兩種所有制土地權利平等,、市場統(tǒng)一,、增值收益公平共享的土地制度，促進土地利用方式和經濟發(fā)展方式轉變,。重點如下:
1,、不動產統(tǒng)一登記
提供平等保護土地產權的制度基礎設施 以落實集體成員權時點和量化集體資產為核心，確保農村土地承包關系長久不變,。將農村承包地,、宅基地、林地,、房屋等資源確權,、登記、頒證到每個農民,。實施以土地為基礎的不動產統(tǒng)一登記制度,。在現有土地權屬基礎上，賦予農民集體土地處置權,、抵押權和轉讓權,。
2、地價體系
構建平等進入,、公平交易的土地市場 在規(guī)劃和用途管制下,，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等,、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺,，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。完善土地租賃,、轉讓,、抵押二級市場。隨著農村集體建設用地直接入市,，相應收縮政府征地范圍,，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應。在集體建設用地入市交易的架構下,，對已經形成的“小產權房”,，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題,。
3,、土地出讓
建立公平共享的土地增值收益分配制度 對被政府征收土地,，改原用途補償為公平補償，農民房屋按市價補償,，被征地農民納入城鎮(zhèn)社保體系,。改革土地出讓制度和用地模式，合理確定城市土地用于建設與農民留用比例,。建立國家土地基金制度,。
4、土地價值評估
建立與現代社會發(fā)展相適應的土地財產稅制度 建立土地價值評估體系,。將土地稅收計征重點從流轉環(huán)節(jié)轉向保有環(huán)節(jié),，實施從價計征。率先對集體建設用地,、儲備土地和囤積土地征收土地增值稅,。
5、國有土地經營
建立國有土地資產經營制度和土地融資制度 改政府賣地為國有土地資產經營,，政府以國有土地所有者身份獲得土地權益,，成立國有土地資產公司從事國有土地經營。改造國有土地儲備機構,，建立國有土地資產交易市場,。完善國有土地資產經營收益使用管理制度，明確國有土地資產經營收益不得當期使用,，其用途和績效由人大審議監(jiān)督,。完善國有土地融資制度，用于抵押融資的土地必須權證和主體明確,，由第三方機構進行資產評估,。
6、土地權屬管理
建立以權屬管理和用途管制為核心的現代土地管理體制 制定國土空間規(guī)劃體系,。強化土地利用總體規(guī)劃實施剛性,，依法落實用途管制。加強土地權屬管理,，建立統(tǒng)一地籍管理體系,。逐步取消土地指標審批和年度計劃管理，建立中央和地方權責對等的土地管理責任制度,。
二,、集體土地流轉模式
1、土地互換,、轉讓
互換,、轉讓土地，是農村集體經濟組織內部的農戶，為方便耕種和各自的需要,，對各自土地的承包經營權進行的簡單交換、轉讓,。
2,、出租
在市場利益驅動和政府引導下，農民將其承包土地經營權出租給大戶,、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方,，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經營權租金。
3,、入股
入股,，亦稱“股田制”或股份合作經營，是指在堅持承包戶自愿的基礎上,，將承包土地經營權作價入股,，建立股份公司。
4,、宅基地換住房,，承包地換社保
農民放棄宅基地置換為城市發(fā)展用地，可在城里獲得住房;放棄土地經營權,，享受城市社保,，建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務體制。
5,、股份+合作
農戶以土地經營權為股份共同組建合作社,。村里按照“群眾自愿、土地入股,、集約經營,、收益分紅、利益保障”的原則,。
6,、抵押
農戶以集體土地使用權擔保債務履行的法律行為。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權,，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權,。亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證,，維護財產的合法性和有效性,。
三、集體土地流轉權屬分類
集體土地流轉過程中,，可以交易的業(yè)務和種類較多,，主要涉及林權、土地承包經營權,、農村房屋產權,、集體建設用地使用權,、農業(yè)類知識產權、農業(yè)經濟組織股權等農村產權,。
1,、土地承包經營權
土地承包經營權是指個人、單位通過依法訂立承包合同所取得的對集體所有或者國家所有的土地從事種植業(yè),、林業(yè),、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產經營,。
2,、集體建設用地
是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經濟組織和農村個人投資或集資,，進行各項非農業(yè)建設所使用的土地,。
3、林權法律確認的對森林所享有的權利
法律確認的對森林,、林地所享有的權利,。包括對森林的所有權、使用權和處理權以及對林地的使用權,。中國森林主要屬于國家所有和集體所有,。
4、其他包括農村房屋產權,、農業(yè)類知識產權,、農村經濟組織股權等等
已經成立的交易機構如成都農村產交所與重慶的土地交易中心業(yè)務上各不相同。
四,、不同目的集體土地流轉估價
1,、土地互換、轉讓
互換,、轉讓土地承包經營權過程中,，農戶為實現集體土地權利價值的等價交換或置換而委托有資質的機構作土地權利市場價值評估。
2,、集體土地出租
集體土地入市,，不可避免地會形成一個集體土地統(tǒng)一經營的市場，農民將其承包土地經營權出租給專業(yè)機構經營或耕種,，而其租賃市場一時間沒有客觀公正的指導,，出租方會委托有資質的機構作土地權利租賃市場價值評估。
3,、集體土地作價入股
集體土地作價入股過程中,，農戶為確定集體土地公允的市場價值而委托有資質的機構作土地權利市場價值評估。
4、宅基地換住房,，承包地換社保
“農民放棄宅基地置換為城市發(fā)展用地,，可在城里獲得住房;放棄土地經營權，享受城市社保,，建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務體制”,，其等價交換的前提是農戶對以上權利有客觀的價格標準，所以,，該類流轉模式下衍生出多種物業(yè)價值評估。
5,、股份+合作
同第4）類流轉模式中所述一致,，“農戶以土地經營權為股份共同組建合作社?！币餐瑯友苌龆喾N物業(yè)價值評估,。
6、抵押
抵押是農戶以集體土地使用權擔保債務履行的法律行為,。銀行未確定集體土地經營權抵押價值而評估土地價值,。估價過程中可參照國有土地相關技術思路。
五,、不同類型集體土地估價
1,、土地承包經營權
土地承包經營權主要是指對集體所有或者國家所有的土地從事種植業(yè)、林業(yè),、畜牧業(yè),、漁業(yè)生產經營的權利。
可采用收益法,，運用適當的報酬率,，將預期的估價對象未來各期的正常純收益（剝離生產經營合理成本、利息,、利潤等）,，折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產價格的估價方法,。
2,、集體建設用地
是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經濟組織和農村個人投資或集資,，進行各項非農業(yè)建設所使用的土地,。
依據“中共十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，允許農村集體經營性建設用地出讓,、租賃,、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”的指示,，集體建設用地可參照國有出讓建設用地使用權的估價方法,，具體可選用市場法、假設開發(fā)法做估價,。
3,、林權法律確認的對森林所享有的權利
法律確認的對森林、林地所享有的權利,。包括對森林的所有權,、使用權和處理權以及對林地的使用權。中國森林主要屬于國家所有和集體所有,。
林權的收益性首先確定其可采用收益法進行估價,，另外依據 “中共十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，允許農村集體經營性建設用地出讓,、租賃,、入股，實行與國有土地同等入市,、同權同價”的指示,，集體所有的林權價值可參照國有林權的價值做相應修正進行估價，即可采用市場法做估價,。
4,、其他包括農村房屋產權、農業(yè)類知識產權,、農村經濟組織股權等等
其他包括農村房屋產權,、農業(yè)知識產權、農村經濟組織股權等的市場價值評估思路,，均可參照現有城鎮(zhèn)土地相關思路展開估價工作,。
六、小結
綜上,，集體土地入市政策越明晰,，集體土地估價方向越明了，相應估價思路及方法越豐富,。以上拙見為作者基于目前政策給出的信息而述,，僅代表個人看法做行業(yè)內探討。
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