廣州分公司 潘麗珠
白云區(qū)位于廣州市老城區(qū)的北面,，地處北回歸線以南,，陽光充足,，雨量充沛,，氣候溫和，東鄰增城,、蘿崗,，西界南海，北接花都,、從化,，南連黃埔、天河,、越秀,、荔灣等4區(qū)，面積795.79平方公里,。白云區(qū)轄內有14條行政街,，4個中心鎮(zhèn)，即三元里街,、松洲街,、景泰街、黃石街,、同德街,、棠景街、新市街,、同和街,、京溪街、永平街,、均禾街,、嘉禾街、石井街,、金沙街和江高鎮(zhèn),、人和鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn),、鐘落潭鎮(zhèn)4個鎮(zhèn),。設居民委員會245個，村民委員會118個,，全區(qū)戶籍人口77萬多人,，流動人口約80萬。區(qū)內兼具有多種地貌,。東部和東北部是丘陵地區(qū),，林木茂盛,，大小水庫山塘遍布，湖光山色,，風景宜人，有廣州市最高的帽峰山（海拔534.9米）和著名的白云山風景名勝區(qū),；中部為廣花平原,，田園沃野，一望無邊,；西部是珠江水系,，河網交織，巴江河及流溪河流經境內,，既得灌溉之便,，更得航運之利。
白云區(qū)轄內有14條行政街,，4個中心鎮(zhèn),，即三元里街、松洲街,、景泰街,、黃石街、同德街,、棠景街,、新市街、同和街,、京溪街,、永平街、均禾街,、嘉禾街,、石井街、金沙街和江高鎮(zhèn),、人和鎮(zhèn),、太和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)4個鎮(zhèn),。設居民委員會245個,，村民委員會118個，全區(qū)常住人口為2222658人,，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的1519584人相比,，十年共增加703074人，增長46.27%,。年平均增長率為3.88%,。全區(qū)戶籍人口77萬多人,，流動人口約80萬。
白云區(qū)交通,，京廣電氣化鐵路,、105、106,、107,、324國道及京珠、廣惠,、北環(huán),、華南快速干線等高速公路穿越本區(qū)，廣花,、興泰,、羅南、沙泰等省道和地鐵二號線,、機場快速干線也行經區(qū)內,，使區(qū)內交通網絡四通八達。新舊白云國際機場,、華南最大的鐵路編組站都坐落在區(qū)內,，這些均使區(qū)內的基礎設施日趨完善。
白云區(qū)還有著深厚歷史文化傳統(tǒng),，三元里抗英,，陳子壯抗清故事，招子庸與粵謳,，石井橋,，石門返照等。歷史資源,、文化積淀,、人文景觀互為滲透融合，使白云大地糅合著獨特的地方色彩,。70多年前,，舊白云機場在白云山山腳拔地而起，此后的很長一段時間里,，老候機樓是老廣搭飛機去外地的必經驛站,。2004年，新白云國際機場啟用,，老機場完成了歷史使命光榮“退休”,，老候機樓、舊跑道也隨之停用荒廢,。日前,，荒廢了6年之久的老候機樓有“新動作”,，一座規(guī)模與“天河城”相當的大型購物廣場——“5號停機坪”購物廣場馬上要進駐老候機樓的“老殼”中，將建成中國第一個由機場候機樓改造的,，也是世界上首個航空文化主題購物中心
本次市場調查以白云新城及周邊街道租售為主,，主要以白云新城板塊商業(yè)物業(yè)租售狀況作深入調查分析。
廣州白云萬達廣場簡介：廣州白云萬達廣場是一座集商業(yè)中心,、五星級酒店,、商務酒店、室外步行街,、甲級寫字樓等業(yè)態(tài)為一體的廣場,，位于廣州白云區(qū),，東至云城東路,，西至云城西路，南至云城南四路,，北至云城南二路,。廣州白云萬達廣場由大型商業(yè)、甲級寫字樓,、酒店,、室外步行街等組成，總用地面積約21.09公頃,，總建筑面積56.3萬平米,。地上建筑面積44.4萬平米，其中大商業(yè)9.6萬平米,，寫字樓7.7萬平米,，酒店3.7萬平米，室外步行街2.0萬平米,。地下建筑面積11.9萬平米,，其中大商業(yè)地下7.4萬平米，甲級寫字樓地下2.5萬平米,，酒店地下0.8萬平米,。
項目介紹：
廣州白云萬達廣場總投資50億元，是萬達集團目前已開業(yè)和在建的60多座萬達廣場中第一個A級旗艦店,，更將被打造成廣州商業(yè)地產中的NO.1,。廣州白云萬達廣場為萬達第三代城市綜合體項目，購物,、逛街,、看電影、打電玩,、餐飲,、零售,、文化、體育,、娛樂等多種享受都可“一站式”完成,。作為萬達集團目前已開業(yè)和在建60多座萬達廣場中第一個A級旗艦店（目前全國只有四個A級店），廣州白云萬達廣場建筑面積投資之大,、設計理念之先進,、引入品牌檔次之高、將使其成為中國最好的商業(yè)中心,。如廣場內的萬千百貨將引入30多個國際國內一流品牌,；投資近億元的華南首塊巨型高清天幕；面積達4.5萬平方米的萬達希爾頓酒店,；三條同風格,、不同主題的步行街以及華南地區(qū)第一個數字IMAX影廳等等。
廣州白云萬達廣場將于2010年年底正式開業(yè),。廣場開業(yè)后,，將大大提升廣州市的商業(yè),、酒店水平,，推動白云新城區(qū)域的發(fā)展,。同時,，還將為廣州市創(chuàng)造近萬個穩(wěn)定就業(yè)崗位,，每年產生上億元稅收,。作為國內唯一的全國性商業(yè)地產商,，萬達正式憑借著獨創(chuàng)的商業(yè)訂單模式,，以及每進入一個城市都能得到當地政府大力扶持的政策優(yōu)惠,，從而帶動區(qū)域周邊的發(fā)展,。
品牌落位：
白云萬達廣場項目內容包括商業(yè)中心、五星級酒店,、城市步行街,、甲級寫字樓等。商業(yè)中心總建筑面積17.4萬平方米,，引入萬千百貨,、沃爾瑪、萬達影院,、國美電器,、大玩家超樂城、大歌星量販KTV等主力店,。10個月建成并投入使用,。
白云萬達廣場餐飲區(qū)面積超過1萬平方米，引入餐飲品牌20多個,，涵蓋各種菜系,。既有肯德基,、星巴克、麥當勞,、必勝客等國際品牌快餐,，也包括漢拿山、味千拉面等著名日韓美食,；還有國內聞名的德莊火鍋,、芙蓉樓等餐飲品牌。開業(yè)后的白云萬達廣場成為廣州新的流行時尚中心,。
主力店
廣州白云萬達廣場已引進萬千百貨,、萬達國際影城、沃爾瑪購物廣場,、大歌星KTV,、大玩家超樂場、國美電器,、萬達希爾頓酒店,、奇樂兒兒童游樂場,、大椰豐飯大酒樓等主力店,。
公司耗資1億元制作的面積達1600平方米商業(yè)天幕，將會為整條商業(yè)街帶來富于夢幻色彩和時尚品位的聲光組合,，成為一座吸引人潮的國際級奇觀,。廣場外墻設置了兩塊面積均超過100平方米的巨型LED屏幕，營造出獨特的購物休閑空間,。
現室外步行街商業(yè)街街鋪進入招商階段,。室外步行街長510米，通道寬9米,；城市步行街長640米,，寬35米，與地鐵飛翔公園站僅距300米,。
交通概況
199 云城西路南站
479 云城南二路 或 云城東路（云城南三路口）站
741 云城東路（云城南三路口）站 或 云城東路（云城南二路口）站
742云城南二路 或 云城東路（云城南三路口）站 或 云城東路（云城南二路口）站
975 云城南二路總站
980/夜75 云城南二路 或 云城東路（云城南三路口）站
981云城南二路 或 云城東路（云城南三路口）站 或 云城東路（云城南二路口）站
982云城南二路 或 云城東路（云城南三路口）站 或 云城東路（云城南二路口）站
地鐵2號線 飛翔公園站A出口
樓盤參數
占地面積:21.9萬公頃
總建筑面積:56.4萬平方米
樓層狀況:A地塊建設建筑10棟,，其中A-1和A-2為酒店功能，層數為9層,，建筑面積4.5萬平方米,，其余建筑為寫字樓，層數均為9層,；B地塊建設建筑物6棟,，層數為2～6層，功能主要為商業(yè)和娛樂,；C地塊建設建筑物10棟,，層數為2～8層,，主要功能為商業(yè)、辦公和住宅,。
租售價格
總用地面積約21.09公頃,，總建筑面積56.3萬平米。地上建筑面積44.4萬平米,，其中大商業(yè)9.6萬平米,，寫字樓7.7萬平米，酒店3.7萬平米,，室外步行街2.0萬平米,。地下建筑面積11.9萬平米，其中大商業(yè)地下7.4萬平米,，甲級寫字樓地下2.5萬平米,，酒店地下0.8萬平米。其中寫字樓使用率為75%,，物管費2.5元/㎡·月,，寫字樓為商業(yè)租金約80-150元/㎡，售價約35000-40000元/㎡,，2層及以上以上辦公租金為60-70元/㎡,， 2層及以上以上辦公售價20000-22000元/㎡。 萬達廣場天幕步行街首層街口位置租金約250元/㎡,，售價約60000-70000元/㎡,，天幕步行街中部租金約110-150元/㎡，售價約40000-50000元/㎡,，萬達廣場商場內鋪首層租金約300-400元/㎡,，售價約10萬-12萬元/㎡，三層租金約100-150元/㎡,，售價約35000-40000元/㎡,，
廣州五號停機坪概況：G5（5號停機坪）位于原廣州白云國際機場候機樓，廣州白云新城商圈核心地塊,。 為保留舊機場歷史人文情懷,，G5創(chuàng)新采用“航空”為商場主題，整座建筑由原廣州白云國際機場候機樓改建而成,，并結合富有航空元素的建筑空間設計,、最新的投影成像技術，將“航空”的主題以不一樣的表現方式呈現,。 為了讓航空文化最大程度被保留,，原建筑“指揮塔”將被保留，將被改建為“星會所”。
目前,，橙天嘉禾國際電影院,、廣州酒家首家新概念店“天極品”、Jusco精品超市,、星期八小鎮(zhèn)兒童職業(yè)體驗樂園,，FTV時尚國際精品店“I LOVE FASHION”已相繼落戶，特色餐飲等幾大業(yè)態(tài)也將集于一體,。 立足舊機場歷史文化,，占據廣州新興商圈的核心位置，周邊大型社區(qū)的潛在需求,，輻射市場的空白點,，G5將成為全球首個以“航空”為主題的綜合型主題購物商場。
為保留舊機場的歷史人文情懷,，G5創(chuàng)新地采用“航空”為商場主題,，并配合富有航空元素的建筑規(guī)劃、最新的投影技術,，將有限的空間,，表現無限的創(chuàng)意思維，讓每一個在G5購礦物客戶的視覺,、聽覺,、觸覺等感官感受新鮮的航空體驗。
為了讓航空文化能最大程度地保留,，原建筑“航空賓館”將被保留,。為迎合廣東對飲食的要求,，原“航空賓館”將被重新包裝為“食樓”,，集西餐、上海菜,、韓國菜,、泰國菜、川菜,、越南菜,、茶藝館等特色美食于此，讓廣州市民擁有一個在享受美食,，還能緬懷舊機場的地方,。
除“食樓”外，嘉禾電影院已落戶G5,，其余超市,、主題店、時尚零售店、美容美體,、兒童主題樂園等幾大業(yè)態(tài)也集于一體,。
立足舊機場歷史人文、占據廣州新興商圈的核心位置,，周邊大型社區(qū)的潛在需求,，輻射市場的空白點，G5將會打造成為廣州商業(yè)零售首個以“航空”為主題的綜合商業(yè)體,。
遠景路商業(yè)街被譽為白云區(qū)的“北京路”,，充滿現代化氣息。機場一遷引來商機萬千,！昨日,，有白云區(qū)“北京路”之稱的遠景商業(yè)街搶閘開通，它與規(guī)劃中的白云新城核心區(qū)僅隔一條機場路,，成為白云新城及周邊地區(qū)首個啟動的大型商業(yè)項目,。全長850米的遠景商業(yè)街相當于2條北京路的長度，集購物,、休閑,、娛樂、飲食等多項功能,，有關部門預計3年內將達到日均10萬人次的人流量,。
昔日：城中村“斷頭路”遠景路商業(yè)街正對舊白云機場，呈東西向連通機場路與三元里大道,，全長850米,，寬26米。昨日,，記者在現場看到,，這條四車道的嶄新道路兩邊粉飾一新，道路北面的商鋪已裝飾一新,，新穎的廣告招貼不時映入眼簾,，商業(yè)氛圍已與老城區(qū)鬧市無異，道路南面則仍在改造中,。
看到眼前景象,，誰會想到這里兩年前還是一條城中村的“斷頭路”，僅開通的300米路面,，因為泥濘行車都很困難,，余下的500多米被倉庫、廠房以及大量違章建設的商鋪和市場堵塞得水泄不通,。2002年,，白云區(qū)政府投入990萬元，拆除了規(guī)劃路上3.5萬平方米的“兩違”建筑物，將這條斷頭路打通,，隨后引進社會資金3000多萬元改造成商業(yè)街,。
如今：東段面積等于2個天河城，據介紹,，遠景商業(yè)街東段核心區(qū)———時代新都匯總長400米,，建有8個商業(yè)項目，共計營業(yè)面積達11.4萬平方米,，相當于2個天河城（天河城營業(yè)面積接近6萬平方米）,，估計分3年陸續(xù)建成開放。
首期開放的時代商業(yè)中心A,、B兩座都位于遠景街北側,，主要經營服裝、皮具,、百貨,、美容、餐飲,，目前麥當勞,、鱷魚恤等品牌已進駐。北側還有兩個項目都是休閑餐飲類,，東邊為南美娛樂大酒店,，總面積達1.8萬平方米，由棠景魚類批發(fā)市場改造而成,，總投資達3000多萬元,，擁有電影院、歌舞廳,、健身中心等多種娛樂設施,。昨日記者在現場看到批發(fā)市場早已停業(yè)，正在進行內部改造,，據透露再過數月即將開業(yè),。西邊為時代美食園，主要集聚廣州美食,、小吃及酒吧，總面積為4500平方米,。北側最西邊的一個商業(yè)項目名為“魅力加油站”,，經營化妝品、文具,、體育用品,，還設計有書城、酒吧。
遠景商業(yè)街南側目前仍在改造中,，按規(guī)劃從東到西分別設有時代城,、時代超市及時代新天地3個項目。時代城共有6層,，“經營面積及商品類型都與天河城相似,，設計有主題商場、品牌主力店及娛樂天地”,；時代超市分兩層,，配套有停車場；時代新天地營業(yè)面積近萬平方米,，設計有文化用品,、娛樂館及康樂保健館等。
在這8個項目中,，屬于新建的只有兩個,，即時代商業(yè)中心A、B座,，其他的都是由原有廠房或者商業(yè)物業(yè)改建而成,。
規(guī)劃1.6萬平方米高檔寫字樓
據介紹，遠景路商業(yè)街結束了白云區(qū)沒有高檔寫字樓的歷史,，首期開放的時代商業(yè)中心A,、B座3層以上全部設計為高檔寫字樓，總面積約為1.6萬平方米,。據介紹,，寫字樓獨創(chuàng)的SHOW－ROOM設計，集展示,、貿易于一體,，所有單位的前廳都設置有展示櫥窗與樣品區(qū)，隨時可進行看樣訂貨洽談,。
在昨日的開通儀式上,，白云區(qū)政府、棠景街道辦及發(fā)展商都表示對遠景路商業(yè)街的前景十分看好,，首先它填補了白云區(qū)缺乏一個大型零售商圈的空白,；二是在遠景路周邊方圓2公里以內有時代花園、翠逸家園等多個優(yōu)質住宅小區(qū),，以及三元里,、民航生活小區(qū)，總計達50余萬人,，他們都是高收入,、高消費的客戶群,。
專家：商圈錯位經營才能共贏昨日，在開通儀式結束后舉行了“機場搬遷·北翼商圈機遇與挑戰(zhàn)”論壇,。暨南大學MBA教育中心副主任,、博士張建斌表示，市內商圈一定要實行錯位經營,，目前上下九,、北京路及天河城都各具特色，遠景路商業(yè)街不能模仿人家的經營模式,，“這樣才能真正做到共贏”,。他說，世界多個大都市的發(fā)展經歷已證實,，在城市中心與機場之間是財富集聚區(qū),，北翼商圈恰處于這個位置。他建議商家最好在目前北翼商圈的氛圍尚未最后形成之前進駐,，“此時商鋪的租金低廉,，具有占位優(yōu)勢”。
總結
本次市場調查的主要目的是把握白云區(qū)寫字樓物業(yè)租售價格,，我們主要是選擇了白云新城周邊商業(yè)街進行市場調研,。白云新城周邊商業(yè)物業(yè)主要有以下特點：
1、大部分（約占90%）寫字樓物業(yè)是市政府,、區(qū)政府,、區(qū)管委會成批近期全新開發(fā)的，用地性質為商業(yè)用地或非居住用地,，房屋規(guī)劃用途為生產辦公及研發(fā)配套樓,，月租金25-35元/㎡,租期1年，管理費5元/㎡,售價不超過15000元/㎡,；
2,、大部分寫字樓物業(yè)是為各類科技企業(yè)、中小型創(chuàng)業(yè)高新技術企業(yè)提供優(yōu)質創(chuàng)業(yè)環(huán)境和全方位孵化扶持服務的,，只租不售,；
3、對入駐企業(yè)有要求,，有只能用于總部辦公的,，有只能用于研發(fā)辦公、不能用于生產的,，等等,，如廣州開發(fā)區(qū)總部經濟區(qū)用于總部辦公且注冊地在蘿崗區(qū)；
4,、房屋規(guī)劃用途為非居住用房,、生產辦公及研發(fā)配套樓；
5,、同時存在小部分工業(yè)寫字樓,，即用地性質為工業(yè)，如廣州科技園,、科學城信息大廈產業(yè)園,，月租金35-40元/㎡，暫不售,。
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