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佛山分公司  吳麗娟

引言

2013年上半年大佛山整體市場穩(wěn)健回升,，延續(xù)去年的回暖走勢,，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面：在“國五條”調控政策遇冷的同時,，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖,、城市住宅市場成交量持續(xù)回升,、重點城市房價普漲,、土地市場供求兩旺,。但由于受到購房名額,、貸款難度以及房產(chǎn)稅即將擴征等因素影響,，不少改善型買家依然處于觀望的態(tài)度當中,，從消化率較高的項目來看，剛需產(chǎn)品成為了推貨量最多以及最為熱銷的戶型,，樓市目前是名副其實的“剛需市場”,。

總的來說，2013年上半年樓市雖受“國五條”影響,，但無論是土地市場還是商品房市場都有明顯的上揚態(tài)勢,，在剛需客戶的帶動下,，市場成交量出現(xiàn)了一定的升幅。而成交均價方面,，上半年一直穩(wěn)步上升,，得益于成交市場及土地市場的回暖，不少項目的成交價格隨之有所拉升,?！胺€(wěn)中帶升”是2013年樓市乃至未來一段時間的主要基調，且剛需產(chǎn)品會繼續(xù)成為市場的主導,。

一,、政策分析

1.國五條與廣東新國五條細則：廣深珠佛繼續(xù)限購

2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產(chǎn)調控進一步趨緊,，對熱點城市投資投機需求的抑制再度升級,，北京、上海等城市配套細則相對嚴格,，其他地方政府消極響應,。預售監(jiān)管力度的驟然加大使得部分城市供求更加趨于緊張，房價上漲壓力依然巨大,。在短期的限購,、限貸等調控政策收緊的同時，中央也在加緊完善房地產(chǎn)調控的長效機制,，日趨明晰的保障房政策,、逐見雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動產(chǎn)登記條例，以及房產(chǎn)稅試點范圍可能擴大等都在一定程度上為穩(wěn)定市場預期及今后房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展提供了保障,。

“新國五條”調控效果：

關于“二手房個稅按轉讓所得20%征收”,，算是此次政策最來勢洶洶的一條，然而在各地方細則出臺后,，僅北京等少數(shù)地方落地實施,，此條例顯得“名存實亡”。

關于“限購”,，雖然新政繼續(xù)強調“上漲過快的城市要限購”,，但全國僅僅沈陽一個地區(qū)把“限購令”由局部擴至全市,，對于其他地區(qū),，均對“限購令”避之若虎，且不像去年那樣需要通過各種小措施的出臺來遮掩,，而是直接“忽視”,。

關于“二套房貸”，全國僅北京將二套房提至7成,，其他地方僅強調“利率提升”,，對提高首付“置若罔聞”,。

?各地出臺的調控細則毫無新意，僅為老生常談

?調控落實監(jiān)督力不強,，佛山甚至并無出臺細則,，僅按“粵細則”執(zhí)行

?調控在各地遇冷后，直接導致市場預期向好,，地王頻生,、二級市場持續(xù)走高

自推出“新國五條”之際，整個上半年,，一直在提及“房產(chǎn)稅試點擴圍”,，北京、南京,、蘇州,、常州等均傳出過房產(chǎn)稅的試點方案，按照目前的試點方案,，征收范圍都是“增量房”,，且稅率較低；但即使如此,，幾個試點地區(qū)仍遲遲未能正式公布,。

就現(xiàn)階段而言，房產(chǎn)稅試點的負面影響并非稅收的多少,，更多在于影響區(qū)域市場預期,，進而影響一、二級市場的銷售,，因而即使稅率較低,，征收范圍窄，但仍然很多地區(qū)對其表現(xiàn)興致缺缺,，能拖則拖,。

雖然地方推行有阻力，但房產(chǎn)稅是至目前為止提出的唯一一項長效機制,，中央的推進決心十分大,，已明確指出今年會有具體動作推進。

房產(chǎn)稅被看作“限購令”退出市場的替代政策,，但從目前情況來看,，僅試點城市的推進就已困難重重，全面推行更顯遙遙無期,。

2.佛山多家銀行取消首套房貸利率打折

工商銀行,、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行,、中國銀行都取消首套房貸利率8.5折優(yōu)惠,，但調整后的執(zhí)行標準有所不同,。工商銀行將首套房貸利率從8.5折上調至9折；農(nóng)業(yè)銀行有9.3折優(yōu)惠,；建設銀行則執(zhí)行基準利率,。中國銀行甚至在基準利率的基礎上上浮5%，相較于去年6月最低9折上浮15%,。此外,，南海農(nóng)商銀行仍有首套房貸利率8.5折優(yōu)惠。外資銀行中,，恒生銀行首套房貸利率還有8.4折優(yōu)惠,。一直以來對于申請首套房房貸85折的申請者要求較高，并未大范圍普及,。而此次工行明確取消85折房貸優(yōu)惠,，實質性意義并不大，但其象征性意義還是對剛剛有所起色的樓市市場造成一定影響,，或將令部分購房者重回觀望,。

二、 住宅房地產(chǎn)市場

1.2013上半年佛山各區(qū)商品房預售情況

縱觀上半年供應市場,，截止6月30日為止,，全市共新增住宅單位36191套，面積達375.25萬㎡,。與12年同期比較,，13年上半年表現(xiàn)平穩(wěn)并沒有較明顯升幅，上升不達1成,。五區(qū)情況,，禪城區(qū)新增7325套，新增面積為67.46萬㎡,，面積同比位居全市首席達21.31%,；南海區(qū)新增預售有14020套，面積達147.93萬㎡,，同比上升17.21%,；順德區(qū)新增單位8434套，預售面積為91.82萬㎡,，同期下滑18.79%,；三水區(qū)表現(xiàn)偏軟，新增預售共3718套,，預售面積達36.48萬㎡,，同比萎縮20.66%,；而高明區(qū)新增2694套,，新增面積為31.56萬㎡,，同比12年穩(wěn)中有升，微幅上漲2.68%,。

2.成交量

2.1佛山市商品住宅成交量

佛山市2013年上半年一手住宅共成交38232套,，成交面積435.53萬平米，環(huán)比增長14.3%,，同比增長49.6%,。在2011年受到限購令的影響，成交大跌之后,，市場成交量逐步恢復,，今年成交量僅低于2010年下半年的成交。2013年上半年全市整體成交均價為8181元/平方米,，環(huán)比上漲8.9%,，同比上漲4.9%。價格出現(xiàn)了微漲的趨勢,，由去年的七字頭漲至八千,。

2.2 佛山各區(qū)商品住宅成交量

禪城

2013年上半年禪城區(qū)共成交一手住宅61.64萬平米，同比去年上半年上漲29.33%,。從各月從成交均價上來看,，禪城區(qū)2013年上半年均價9765元/平米，同比去年上半年上漲14.87%,。今年上半年禪城區(qū)月度房價都在9千元以上變化,，在6月份房價達到萬元。

2013年上半年南海區(qū)共成交一手住宅147.26萬平米,，同比去年上半年上漲38.6%,。從各月成交面積的走勢來看，月度成交量一直在高位運行,，上半年有4個月成交量超過了25萬平米（1月,、3月、4月,、6月）,。從成交均價上來看，南海區(qū)2013年上半年均價 9435元/平米,，同比去年上半年上漲1.5%,。同禪城一樣，各月度房價都在9千元以上,，3月份一度接近萬元大關,。

2013年上半年順德區(qū)共成交一手住宅161.28萬平米，同比去年上半年大幅增長62.2%,。各月成交量均達到20萬平米,，更有4月份成交量有31.61萬平米,。從成交均價上來看，順德區(qū)整體均價不高,，月度均價都是七千多元,。2013年上半年均價7347元/平米，同比去年上半年上漲8.7%,。

2013年上半年三水區(qū)共成交一手住宅37.75萬平米,，同比去年上半年大幅增長97.4%。月度成交量都在超過10萬平米,，最低的是2月份,，有5.38萬平米。從成交均價上來看,，三水區(qū)的房價,，低于順德區(qū)，2013年上半年均價6127元/平米,，同比去年上半年上漲7.4%,。

高明

2013年上半年高明區(qū)共成交一手住宅27.64萬平米，同比去年上半年上漲48.2%,。從各月成交面積的走勢來看,，月度成交量是全市最少的，最高的不超過7萬平米,，最低的是2月份的2,87萬平米,。從成交均價上來看，高明區(qū)2013年上半年均價5640元/平米,，是全市房價最低的區(qū)域,，同比去年上半年上漲8.8%。

三,、總結

2013年上半年,，“國五條”的落地讓房地產(chǎn)市場調控再一次趨緊，但除了北京,，上海等一線城市,，其他地方政策響應消極，對樓市影響并不大,。預計下半年不會有大力度的房地產(chǎn)調控政策,，而在新的經(jīng)濟調控政策出臺之前，經(jīng)濟情況難有較大的起色,。

佛山大市供需市場雙方理性入市,，市場穩(wěn)健上升。萬科、綠地,、保利,、中海等品牌發(fā)展商更是突破了600億的大關，由于市場的回暖,，開發(fā)商資金充足，開始重視優(yōu)質地塊的選擇,，造成土地成交溢價率攀升,，地王項目頻繁出現(xiàn)。上半年購房者需求得到充分釋放,，一方面是限購以來被壓制太久,，另一方面是害怕房價再漲所以提前入市，所以造成了上半年市場的熱售現(xiàn)象,。但在多次出現(xiàn)的日光盤中,，多數(shù)以剛需產(chǎn)品為主，新增的改善型產(chǎn)品出貨較慢,，有一定的積壓,。預計下半年市場的產(chǎn)品類型多元化，改善型產(chǎn)品以去化存貨為主,，而剛需產(chǎn)品依然是市場的主導,。