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佛山分公司  吳麗娟

引言

2013年上半年大佛山整體市場(chǎng)穩(wěn)健回升,，延續(xù)去年的回暖走勢(shì)，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面：在“國五條”調(diào)控政策遇冷的同時(shí),，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖,、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升,、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲,、土地市場(chǎng)供求兩旺,。但由于受到購房名額,、貸款難度以及房產(chǎn)稅即將擴(kuò)征等因素影響,，不少改善型買家依然處于觀望的態(tài)度當(dāng)中,，從消化率較高的項(xiàng)目來看，剛需產(chǎn)品成為了推貨量最多以及最為熱銷的戶型,，樓市目前是名副其實(shí)的“剛需市場(chǎng)”,。

總的來說，2013年上半年樓市雖受“國五條”影響,，但無論是土地市場(chǎng)還是商品房市場(chǎng)都有明顯的上揚(yáng)態(tài)勢(shì),，在剛需客戶的帶動(dòng)下，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了一定的升幅,。而成交均價(jià)方面,，上半年一直穩(wěn)步上升，得益于成交市場(chǎng)及土地市場(chǎng)的回暖,，不少項(xiàng)目的成交價(jià)格隨之有所拉升,。“穩(wěn)中帶升”是2013年樓市乃至未來一段時(shí)間的主要基調(diào),，且剛需產(chǎn)品會(huì)繼續(xù)成為市場(chǎng)的主導(dǎo),。

一、政策分析

1.國五條與廣東新國五條細(xì)則：廣深珠佛繼續(xù)限購

2013年上半年,，“國五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊,，對(duì)熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求的抑制再度升級(jí)，北京,、上海等城市配套細(xì)則相對(duì)嚴(yán)格,，其他地方政府消極響應(yīng)。預(yù)售監(jiān)管力度的驟然加大使得部分城市供求更加趨于緊張,，房?jī)r(jià)上漲壓力依然巨大,。在短期的限購、限貸等調(diào)控政策收緊的同時(shí),，中央也在加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制,，日趨明晰的保障房政策、逐見雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動(dòng)產(chǎn)登記條例,，以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍可能擴(kuò)大等都在一定程度上為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期及今后房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展提供了保障,。

“新國五條”調(diào)控效果：

關(guān)于“二手房個(gè)稅按轉(zhuǎn)讓所得20%征收”，算是此次政策最來勢(shì)洶洶的一條,，然而在各地方細(xì)則出臺(tái)后,，僅北京等少數(shù)地方落地實(shí)施，此條例顯得“名存實(shí)亡”,。

關(guān)于“限購”,，雖然新政繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“上漲過快的城市要限購”，但全國僅僅沈陽一個(gè)地區(qū)把“限購令”由局部擴(kuò)至全市,，對(duì)于其他地區(qū),，均對(duì)“限購令”避之若虎，且不像去年那樣需要通過各種小措施的出臺(tái)來遮掩,，而是直接“忽視”,。

關(guān)于“二套房貸”，全國僅北京將二套房提至7成,，其他地方僅強(qiáng)調(diào)“利率提升”,，對(duì)提高首付“置若罔聞”。

?各地出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則毫無新意,，僅為老生常談

?調(diào)控落實(shí)監(jiān)督力不強(qiáng),，佛山甚至并無出臺(tái)細(xì)則，僅按“粵細(xì)則”執(zhí)行

?調(diào)控在各地遇冷后,，直接導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期向好,，地王頻生、二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)走高

自推出“新國五條”之際,，整個(gè)上半年,，一直在提及“房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍”，北京,、南京,、蘇州、常州等均傳出過房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案,，按照目前的試點(diǎn)方案,，征收范圍都是“增量房”，且稅率較低,；但即使如此,，幾個(gè)試點(diǎn)地區(qū)仍遲遲未能正式公布。

就現(xiàn)階段而言,，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的負(fù)面影響并非稅收的多少,，更多在于影響區(qū)域市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而影響一,、二級(jí)市場(chǎng)的銷售,，因而即使稅率較低，征收范圍窄,，但仍然很多地區(qū)對(duì)其表現(xiàn)興致缺缺,，能拖則拖,。

雖然地方推行有阻力，但房產(chǎn)稅是至目前為止提出的唯一一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制,，中央的推進(jìn)決心十分大,，已明確指出今年會(huì)有具體動(dòng)作推進(jìn)。

房產(chǎn)稅被看作“限購令”退出市場(chǎng)的替代政策,，但從目前情況來看,，僅試點(diǎn)城市的推進(jìn)就已困難重重，全面推行更顯遙遙無期,。

2.佛山多家銀行取消首套房貸利率打折

工商銀行,、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行,、中國銀行都取消首套房貸利率8.5折優(yōu)惠,，但調(diào)整后的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)有所不同。工商銀行將首套房貸利率從8.5折上調(diào)至9折,；農(nóng)業(yè)銀行有9.3折優(yōu)惠,；建設(shè)銀行則執(zhí)行基準(zhǔn)利率。中國銀行甚至在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮5%,，相較于去年6月最低9折上浮15%,。此外，南海農(nóng)商銀行仍有首套房貸利率8.5折優(yōu)惠,。外資銀行中,，恒生銀行首套房貸利率還有8.4折優(yōu)惠。一直以來對(duì)于申請(qǐng)首套房房貸85折的申請(qǐng)者要求較高,，并未大范圍普及,。而此次工行明確取消85折房貸優(yōu)惠，實(shí)質(zhì)性意義并不大,，但其象征性意義還是對(duì)剛剛有所起色的樓市市場(chǎng)造成一定影響,，或?qū)⒘畈糠仲彿空咧鼗赜^望。

二,、 住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)

1.2013上半年佛山各區(qū)商品房預(yù)售情況

縱觀上半年供應(yīng)市場(chǎng),，截止6月30日為止，全市共新增住宅單位36191套,，面積達(dá)375.25萬㎡,。與12年同期比較，13年上半年表現(xiàn)平穩(wěn)并沒有較明顯升幅,，上升不達(dá)1成,。五區(qū)情況，禪城區(qū)新增7325套，新增面積為67.46萬㎡,，面積同比位居全市首席達(dá)21.31%,；南海區(qū)新增預(yù)售有14020套，面積達(dá)147.93萬㎡,，同比上升17.21%,；順德區(qū)新增單位8434套，預(yù)售面積為91.82萬㎡,，同期下滑18.79%；三水區(qū)表現(xiàn)偏軟,，新增預(yù)售共3718套,，預(yù)售面積達(dá)36.48萬㎡，同比萎縮20.66%,；而高明區(qū)新增2694套,，新增面積為31.56萬㎡，同比12年穩(wěn)中有升,，微幅上漲2.68%,。

2.成交量

2.1佛山市商品住宅成交量

佛山市2013年上半年一手住宅共成交38232套，成交面積435.53萬平米,，環(huán)比增長(zhǎng)14.3%,，同比增長(zhǎng)49.6%。在2011年受到限購令的影響,，成交大跌之后,，市場(chǎng)成交量逐步恢復(fù)，今年成交量?jī)H低于2010年下半年的成交,。2013年上半年全市整體成交均價(jià)為8181元/平方米,，環(huán)比上漲8.9%，同比上漲4.9%,。價(jià)格出現(xiàn)了微漲的趨勢(shì),，由去年的七字頭漲至八千。

2.2 佛山各區(qū)商品住宅成交量

禪城

2013年上半年禪城區(qū)共成交一手住宅61.64萬平米,，同比去年上半年上漲29.33%,。從各月從成交均價(jià)上來看，禪城區(qū)2013年上半年均價(jià)9765元/平米,，同比去年上半年上漲14.87%,。今年上半年禪城區(qū)月度房?jī)r(jià)都在9千元以上變化，在6月份房?jī)r(jià)達(dá)到萬元,。

2013年上半年南海區(qū)共成交一手住宅147.26萬平米,，同比去年上半年上漲38.6%。從各月成交面積的走勢(shì)來看，月度成交量一直在高位運(yùn)行,，上半年有4個(gè)月成交量超過了25萬平米（1月,、3月、4月,、6月）,。從成交均價(jià)上來看，南海區(qū)2013年上半年均價(jià) 9435元/平米,，同比去年上半年上漲1.5%,。同禪城一樣，各月度房?jī)r(jià)都在9千元以上,，3月份一度接近萬元大關(guān),。

2013年上半年順德區(qū)共成交一手住宅161.28萬平米，同比去年上半年大幅增長(zhǎng)62.2%,。各月成交量均達(dá)到20萬平米,，更有4月份成交量有31.61萬平米。從成交均價(jià)上來看,，順德區(qū)整體均價(jià)不高,，月度均價(jià)都是七千多元。2013年上半年均價(jià)7347元/平米,，同比去年上半年上漲8.7%,。

2013年上半年三水區(qū)共成交一手住宅37.75萬平米，同比去年上半年大幅增長(zhǎng)97.4%,。月度成交量都在超過10萬平米,，最低的是2月份，有5.38萬平米,。從成交均價(jià)上來看,，三水區(qū)的房?jī)r(jià)，低于順德區(qū),，2013年上半年均價(jià)6127元/平米,，同比去年上半年上漲7.4%。

高明

2013年上半年高明區(qū)共成交一手住宅27.64萬平米,，同比去年上半年上漲48.2%,。從各月成交面積的走勢(shì)來看，月度成交量是全市最少的,，最高的不超過7萬平米,，最低的是2月份的2,87萬平米。從成交均價(jià)上來看,，高明區(qū)2013年上半年均價(jià)5640元/平米,，是全市房?jī)r(jià)最低的區(qū)域，同比去年上半年上漲8.8%。

三,、總結(jié)

2013年上半年,，“國五條”的落地讓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控再一次趨緊，但除了北京,，上海等一線城市,，其他地方政策響應(yīng)消極，對(duì)樓市影響并不大,。預(yù)計(jì)下半年不會(huì)有大力度的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，而在新的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策出臺(tái)之前，經(jīng)濟(jì)情況難有較大的起色,。

佛山大市供需市場(chǎng)雙方理性入市,，市場(chǎng)穩(wěn)健上升。萬科,、綠地、保利,、中海等品牌發(fā)展商更是突破了600億的大關(guān),，由于市場(chǎng)的回暖，開發(fā)商資金充足,，開始重視優(yōu)質(zhì)地塊的選擇,，造成土地成交溢價(jià)率攀升，地王項(xiàng)目頻繁出現(xiàn),。上半年購房者需求得到充分釋放,，一方面是限購以來被壓制太久，另一方面是害怕房?jī)r(jià)再漲所以提前入市,，所以造成了上半年市場(chǎng)的熱售現(xiàn)象,。但在多次出現(xiàn)的日光盤中，多數(shù)以剛需產(chǎn)品為主,，新增的改善型產(chǎn)品出貨較慢,，有一定的積壓。預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)的產(chǎn)品類型多元化,，改善型產(chǎn)品以去化存貨為主,，而剛需產(chǎn)品依然是市場(chǎng)的主導(dǎo)。