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成都技術(shù)部 李霞

房地產(chǎn)估價的定義為：專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序,，選用適宜的估價方法,，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動,。也就是說房地產(chǎn)估價所產(chǎn)生的價格或價值依托于既定的估價目的,，估價過程中遵循相應(yīng)原則。其中需遵循的原則有：獨立,、客觀公正原則,，合法原則，最高最佳使用原則,，替代原則,，估價時點原則，謹慎原則,。在我們的實務(wù)工作中,，須做到遵循各項原則，但往往會遇到各項原則在應(yīng)用時的不協(xié)調(diào)問題,，特別是合法原則與最高最佳使用原則,。

遵循合法原則,，是指應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價,。也就是說在估價中應(yīng)確定估價對象的合法產(chǎn)權(quán),、合法用途，在涉及交易或是處分時,，其交易或處分方式應(yīng)合法,。那么，在大多數(shù)估價目的下,，合法原則對我們提出的要求就是需按照估價對象合法的權(quán)利狀況進行估價,。

遵循最高最佳使用原則，是指應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價,，最高最佳使用是指法律上允許,、技術(shù)上可行、經(jīng)濟上可能,，經(jīng)過充分合理的論證,，并能給估價對象帶來最高價值的使用。筆者理解,，“法律上允許,、技術(shù)上可行、經(jīng)濟上可能,，經(jīng)過充分合理的論證”,，這是一個遞進且不可逆的關(guān)系，即技術(shù)上可行是在法律允許下的“技術(shù)上可行”,，經(jīng)濟上可能是在法律允許下且技術(shù)上可行下的“經(jīng)濟上可能”,，并且需充分分析在法律允許下、技術(shù)上可行下的各種經(jīng)濟上可能,，最終確定估價對象的最高最佳使用是什么狀況,。

既然合法原則與最高最佳使用原則均在強調(diào)合法，二者又怎會存在不協(xié)調(diào)呢,？筆者在具體的估價實務(wù)中,，不斷思考這個問題，亦從中體會一二,，借此文略作淺析,。

在日常估價中，經(jīng)常會遇見經(jīng)濟適用房,、拆遷安置房,、房改房等政策性住房的抵押價值估價，該類住宅用房某些地方存在上市交易、抵押等的限制,，并且土地使用權(quán)類型多為劃撥,。我們在估價時，首先應(yīng)核實清楚地方政策,，是否對其上市交易等經(jīng)濟行為進行了限制,，如果屬限制范疇，那么就沒有做估價報告的必要了,。另外，其土地使用權(quán)類型為劃撥,，一般來講,，住宅房地產(chǎn)市場較為成熟，交易量大,，估價方法首選市場比較法,，我們在應(yīng)用市場比較法進行估價時應(yīng)明確調(diào)查清楚可比實例交易時補交土地出讓金事項及成交價格內(nèi)涵，正確體現(xiàn)估價對象在交易時應(yīng)補繳的土地出讓金價值,。在估價過程中遵循合法原則及法律上允許的重點在于,，首先考慮其是否在屬法律允許的上市交易范疇，再有就是考慮其合法權(quán)利,，土地使用權(quán)類型為劃撥,，在交易時應(yīng)補繳土地出讓金。

還有一個較為典型的估價對象就是破墻開店的1樓臨街住宅用房的估價,，其法定用途為住宅,，實際用途為商業(yè)。從合法原則來看,，估價對象法定用途明確為住宅,；從最高最佳使用原則的“技術(shù)上可行”來看，破墻開店經(jīng)營已成事實,，技術(shù)上可行,。作為商業(yè)用途更加能夠體現(xiàn)其價值實現(xiàn)的最大化，且該區(qū)域破墻開店的物業(yè)不會是只此一家,，多為整棟樓或數(shù)棟樓1樓臨街面均打開做商業(yè)用途,。從市場的接受程度來講，該類物業(yè)的轉(zhuǎn)變用途為市場所接受,，并且已經(jīng)形成商業(yè)需求及氛圍,。那么單從“經(jīng)濟上可能”來講，其商業(yè)用途更能體現(xiàn)估價對象客觀價值,。這時,，合法原則與最高最佳使用原則就產(chǎn)生了不協(xié)調(diào)性，體現(xiàn)為法律是否允許。

該類物業(yè)的估價路線應(yīng)分別對待,，不可一概而論,。物權(quán)法第七十七條規(guī)定，“業(yè)主不得違反法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，除遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”,。也就是說從法律角度來講,，該類物業(yè)破墻開店需要針得有利害關(guān)系業(yè)主的同意，并且也應(yīng)征得當?shù)貒?、?guī)劃等主管部門的同意,，涉及完善手續(xù)，補繳費用的需按規(guī)定完善,。在完善用途變更手續(xù)的前提下,，可按商業(yè)房地產(chǎn)估價路線進行估價。但往往實際情況多為實際用途與法定用途不符,，業(yè)主認為其物業(yè)為商業(yè)物業(yè),，價值遠高于住宅物業(yè)。在估價時,，筆者認為首先應(yīng)遵循合法原則,，其次再結(jié)合最高最佳使用原則，估價方法首選市場比較法,，在選取交易實例時應(yīng)選取同類物業(yè)的交易實例,，難點在于核實交易實例的法定用途，不能選取區(qū)域內(nèi)商業(yè)交易實例作為可比實例,；另外,，若考慮其存在收益，選取收益法作為估價方法,，則應(yīng)以政府主管部門和利害關(guān)系人是否允許變更土地用途及房產(chǎn)用途為前提,，在變更用途可合法實現(xiàn)的前提下，應(yīng)用收益法評估的估價結(jié)果應(yīng)按地方政策規(guī)定扣除變更用途應(yīng)繳納的土地出讓金,。

總之,，在估價過程須遵循各估價原則，并且客觀,、中立的了解估價對象具體情況,，具體問題具體分析之,，方能得出客觀合理的估價結(jié)果。