北京 王曉飛
一,、前言
隨著城市化的飛速發(fā)展,土地利用方式由傳統(tǒng)的二維平面向三維空間拓展, 城市地下空間的開發(fā)利用也逐漸趨于主流。隨著近幾年城市經(jīng)濟(jì)的快速增長,，地下空間開發(fā)利用的規(guī)模,、應(yīng)用的范圍也逐漸增加，用途更加多樣化,，現(xiàn)在城市地下空間開發(fā)利用正在由點向面擴(kuò)展,，伴隨著中心城市的更新改造，高層建筑地下空間,、居住區(qū)地下空間的開發(fā)利用也形成了一定的規(guī)模,。地下空間功能多樣化，主要體現(xiàn)在大型地下空間綜合體,，以及用在文化,、娛樂、商場,、停車場等建設(shè)當(dāng)中,。通過對于地下空間的開發(fā)利用,，我們可以將城市地下空間使用分為盈利性和非盈利性，下文中主要針對盈利性地下空間使用的估價進(jìn)行了分析和探討,。
二,、評估方法的選擇及評估思路
（一）評估方法的選擇
對于地下空間使用權(quán)價格評估方法最適用、最常用的方法是收益還原法,、假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法,。
1.收益還原法主要用于估價對象為經(jīng)營性物業(yè)，有較為穩(wěn)定的收益,，地下空間的價值主要體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上,。
2.假設(shè)開發(fā)法是針對待開發(fā)的地下空間而言的，預(yù)測地下空間部分所帶來的售價額扣除建設(shè)地下工程費(fèi)用及各種費(fèi)用后的剩余價格來確定地下空間的地價,。
3.運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時,，可參照建設(shè)用地使用權(quán)完整的修正體系進(jìn)行評估。
在評估方法的選擇上,，現(xiàn)在國內(nèi)已經(jīng)有了一個大概的模式,。對于作為地下車庫、車位等的停車用途,，應(yīng)用剩余法評估地下空間使用權(quán)價格的條件已基本成熟,。由于地下空間的開發(fā)成本較高，以及利用過程中的長期穩(wěn)定收益較難預(yù)測,、客觀的土地還原利率等系數(shù)確定不易把握等原因,，收益還原法應(yīng)用于估價實務(wù)難度較大，但對特定地區(qū)如地鐵沿線等地下商鋪租賃比較活躍的地區(qū)應(yīng)用收益還原法評估地下空間使用權(quán)價格有一定可行性,。在地下空間使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估方法研究中,，認(rèn)為在全國城鎮(zhèn)已普遍建立城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價體系的基礎(chǔ)上，借鑒國外成熟的效用比法,，以地面基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ),，結(jié)合地下空間與地面空間土地利用的效用比率關(guān)系，并充分考慮土地劃分級別,，制訂不同級別的修正系數(shù),，以修正評估形成地下空間使用權(quán)基準(zhǔn)地價，來引導(dǎo)和規(guī)范地下空間使用權(quán)出讓和二級市場的交易,。
（二）評估思路及利弊分析
1.收益還原法的主要思路是：把購買地下空間作為一種投資,，地價款作為購買未來若干年地下空間土地收益而投入的資本，在估算地下空間未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上,，以一定的還原率,，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時收益總和的一種評估方法。該方法只適用于有收益或者潛在收益的地下空間及其建筑物,，而對于沒有收益的地下空間的估價大多不適用,。此外,，收益還原法評估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于地下空間的預(yù)期純收益及還原率的準(zhǔn)確程度，而這兩個數(shù)據(jù)的求取是比較困難的,。
2.假設(shè)開發(fā)法的主要思路是： 預(yù)測新增加地下空間部分所帶來的售價增加額扣除新增投資費(fèi)用及由此而增加的各種專業(yè)費(fèi)用,、利息、稅收后,，以價格余額來確定新增空間的地價,。計算公式是：地下空間建設(shè)用地使用權(quán)地價=售價增加額—建筑費(fèi)用—專業(yè)費(fèi)用—利息—開發(fā)商利潤。這一方法具有一定的合理性,，但問題在于,，在地下空間建設(shè)用地使用權(quán)出讓、開發(fā),、建設(shè)以前,，如何預(yù)測將來可能增加的建筑物價值增加額。在地下空間建設(shè)用地使用權(quán)還處于待出讓階段,，其將來的開發(fā)利用后的價值是很難精確預(yù)測的,，即便預(yù)測了一個數(shù)字，也難以保證其準(zhǔn)確性,。
3.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的主要思路是：通過對地下空間宗地地價影響因素的分析,，利用地表宗地地價修正的方法，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途或同一區(qū)域地表土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正,，從而估算地下空間宗地價格的方法,。基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是一種快速,、便捷的價格評估方法,。目前，全國98%以上城市均制定頒布了基準(zhǔn)地價,，各地基準(zhǔn)地價多是以一定容積率下的商業(yè)、住宅,、工業(yè)為類別的區(qū)域平均價格表示,。這種方法實質(zhì)上是通過參考地表土地價格的方式來評估相應(yīng)地下空間的土地價格。但問題是,，有時地下空間的利用性質(zhì),、利用條件和地表土地之間相差甚遠(yuǎn)，缺少足夠的可比性,，因此,，簡單地希望通過對地表土地價格的修正來評估地下空間土地價格，存在一定不足：（1）基準(zhǔn)地價法以統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ),，沒有體現(xiàn)同一級別不同地塊的個體差異,，難以很好地科學(xué)體現(xiàn)地下空間土地價格,；（2）在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上統(tǒng)一規(guī)定固定的地下空間價格遞減比例， 難以切實反映各地塊實際情況,；（3）基準(zhǔn)地價的穩(wěn)定性,、滯后性不能及時反映整體地價水平變動和區(qū)域地價變化的現(xiàn)實；（4）未充分說明地下空間建設(shè)用地使用權(quán)土地價格相對于基準(zhǔn)地價價格水平遞減比例的確切理由,，難以令人信服,。
綜上所述，每種方法都有各自的利弊,，我們必須對于影響地下空間土地價格的因素進(jìn)行全面的分析,，并在此基礎(chǔ)上提出一個操作性較強(qiáng)的地下空間建設(shè)用地使用權(quán)土地出讓金評估的方法。
（三）影響地下空間建設(shè)用地使用權(quán)土地價格的因素
資料顯示,，影響地下空間使用權(quán)出讓費(fèi)的因素很多,，但影響最大的是土地同一供需圈的地價與地下空間開發(fā)后的功能。我認(rèn)為還應(yīng)當(dāng)考慮地下建筑所增加的建造成本因素,，因為這也是決定社會公眾是否接受地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的一個重要因素,。下面，文章將分別對上述三個因素加以分析,。
1. 土地同一供需圈的地價
在同一土地供需圈內(nèi),，對于相同利用用途的地表建設(shè)用地使用權(quán)和地下空間建設(shè)用地使用權(quán)而言，兩者之間具有相當(dāng)?shù)目杀刃?。因此,，確定作為基本價格參照基礎(chǔ)的“土地同一供需圈的地價”是十分重要的。對于這一地價的確定,，不能簡單地照搬各地政府在相應(yīng)規(guī)劃區(qū)所定期公布的各類型土地的所謂基準(zhǔn)地價,，因為這些基準(zhǔn)地價由于具有滯后性，且未能切實考慮不同地塊之間的個體差異,，故存在一定的不準(zhǔn)確性,。所以應(yīng)在與土地用途相吻合的情況下，若存在相應(yīng)地下空間的地表土地出讓價格的,，則應(yīng)當(dāng)以該地表土地出讓價為基本參考地價,。若不存在相應(yīng)的地表土地出讓價格的，則可以參考周邊類似性質(zhì)的地表建設(shè)用地使用權(quán)的出讓價格,。
2.地下空間建筑所增加的建造成本
地下空間建筑和地表建筑之間的一個顯著差異在于,，前者會增加許多建造成本。地下建筑需要開挖土地,，增加大量工作量,。而且，地下建筑受制于地下地質(zhì)情況，由于巖層性質(zhì),、地下水走向,，以及維護(hù)相鄰建筑物地基安全等考慮，地下空間建筑必然會增加許多建造成本,。通常情況下,，從成本角度考慮，社會主體當(dāng)然會傾向于選擇成本較低的地表土地使用權(quán),。因此,，為了增加地下空間建設(shè)用地使用權(quán)出讓時的吸引力，在評估地價時,，必須將因此增加的建造成本予以相應(yīng)的扣除,。當(dāng)然，從某種角度考慮,，地下空建筑也會因此減少一些成本支出,。地下建筑的優(yōu)點是不受氣候影響，節(jié)能而且安靜,，且運(yùn)營費(fèi)用低,，如采暖和制冷，地下建筑比傳統(tǒng)同類用途的建筑要省一半到2/3 的費(fèi)用,。以上地下空間建筑和地表建筑在建造成本上的差異,，均應(yīng)當(dāng)在評估地下使用權(quán)價格時予以考慮。
3.地下空間開發(fā)與地表開發(fā)利用效能遞減比例
通常情況下,，相同類型的土地開發(fā),，地下空間開發(fā)所能夠產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益要比地表土地開發(fā)所能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益差。因此,，在評估地下空間建設(shè)用地使用權(quán)土地出讓金時,，必須對于這一遞減比例加以考慮。在廣泛調(diào)查的基礎(chǔ)上,，國外對此遞減比例已經(jīng)形成了一些共識,。在德國，根據(jù)史基墨滾動法,，假設(shè)地面一層土地利用效用為1.0,，就混合商業(yè)地帶而言：地下一層為0.12、地下二層為0.12,；就繁華商業(yè)地帶而言：地下一層為0.84,、地下二層為0.16,；就辦公場地而言：地下一層為0.5,、地下二層為0.17。在日本，一般認(rèn)為,，假設(shè)地面上0—10 m土地利用效益為1.0,，那么，0—負(fù)10 m 為0.1,，負(fù)10—負(fù)50 m 為0.05,。其實國外形成的這些經(jīng)驗具有相當(dāng)?shù)慕梃b價值，但是也不能完全照搬,，我們應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)調(diào)查,、評估，通過科學(xué)計算,，準(zhǔn)確估算出特定地下空間開發(fā)利用和地表開發(fā)利用相比的遞減比例,。如有些學(xué)者根據(jù)客流的類別估算地鐵出入口地下商業(yè)設(shè)施的開發(fā)價值，十分值得借鑒,。
（四）地下空間建設(shè)用地使用權(quán)估價計算公式
綜合以上各項考量因素,，有學(xué)者提出一項地下空間建設(shè)用地使用權(quán)土地出讓金估價計算公式：地下空間建設(shè)用地使用權(quán)土地出讓金=（參考地價—地下空間建筑所增加的建造成本）×地下空間開發(fā)利用效能遞減比例。
1.參考地價
第一,，該參考地價是指土地利用性質(zhì),、面積、容積率相同的地表建設(shè)用地使用權(quán)的土地總價,。第二,，如前所述，在土地用途相吻合的情況下,，若存在相應(yīng)地下空間的地表土地出讓價格的,，則應(yīng)當(dāng)以該地表土地出讓價為基本參考地價。若不存在相應(yīng)地表土地出讓價格的,，則可以參考周邊類似性質(zhì)的地表建設(shè)用地使用權(quán)的出讓價格,，或參考規(guī)劃區(qū)內(nèi)有關(guān)政府頒布的同類型土地的基準(zhǔn)地價。
2.地下空間建筑所增加的建造成本
這是指因為地下空間建筑所增加的勘測支出,、建筑支出,、風(fēng)險防范支出等各項建造成本。具體數(shù)額應(yīng)當(dāng)通過與相同性質(zhì)的地表建筑物的建造成本的比較計算出來,。當(dāng)然,，一定情況下，地下空間建設(shè)也可能節(jié)約一定的建造成本,，若如此,，則也應(yīng)當(dāng)予以相應(yīng)的扣減。
3.地下空間開發(fā)利用效能遞減比例
結(jié)合國外研究成果以及我國各地目前已有實踐,，這一遞減比例可以原則界定為地下一層為地表的30%-20%,，地下二層為地表的20%-10%,，地下三層為地表的 5%-0%。在具體評估計算某地下空間利用效能的遞減比例時,，可以根據(jù)該特定地下空間的情況,，在相應(yīng)數(shù)據(jù)調(diào)查、評估的基礎(chǔ)上,，予以適當(dāng)?shù)男拚?。需要說明的是，以上公式只是提供了一種評估地下空間建設(shè)用地使用權(quán)估價的方式,，是否準(zhǔn)確,，還需要實踐的檢驗。因此,，實際操作中,，在用此方法計算出數(shù)額后，可以再通過前述的剩余法,、收益還原法等方法進(jìn)行復(fù)核,，從而綜合確定評估價格。
三,、北京地下空間利用分析
北京城市地下空間開發(fā)活動正處方興未艾的階段,。開發(fā)地下空間，能夠使城市發(fā)展獲得更大的活力和潛力,，也是促進(jìn)土地節(jié)約集約利用,，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的重要途徑和必然選擇,，對于保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展,，緩解保護(hù)耕地與建設(shè)用地矛盾，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展具有重要現(xiàn)實意義,。
北京地下空間開發(fā)利用方式主要有以下幾種：
（一）交通設(shè)施
在北京地區(qū)最常見的就是地鐵,、地下步道、地下車庫等,。修建地鐵可以完善綜合交通體系,、提升城市建設(shè)品質(zhì)，提高公共交通服務(wù)水平,、改善投資環(huán)境,，對拉動經(jīng)濟(jì)的作用不可小視。當(dāng)然積極開發(fā)地鐵沿線房地產(chǎn)項目,、加強(qiáng)廣告管理,、運(yùn)作物業(yè)管理等項目還可以實現(xiàn)地鐵項目的盈利；地下步道是指建于地下的供公共使用的步道,。多條地下步道有序組織在一起,，形成地下步行系統(tǒng),。地下步道只有形成連續(xù)系統(tǒng)，才能夠有效發(fā)揮作用,。地下步道有聯(lián)系地下空間、促進(jìn)人車分流,、分擔(dān)步行人流的作用,，地下公共步道由單獨(dú)的道路部分與分支部分組成；修建地下車庫是比較好的利用方式,。首先,，國家土地有限，地價又高,，地下車庫可使土地資源得以充分利用,，其次，地下車庫一般為“平戰(zhàn)兩用”,，和平時期當(dāng)車庫,，戰(zhàn)爭時期可以防空。現(xiàn)在新建的小區(qū)一般都是地下停車庫,，這樣使得小區(qū)的居住品質(zhì)更高,。并且從自身的角度來講，購買車庫也不失為一種很好的投資,。
（二）其他設(shè)施
還有就是一些市政設(shè)施,，如管道等；防災(zāi)設(shè)施,，如防空地下室等,。
四、計算案例
（一）案例簡介
北京某投資有限公司擬受讓北京市一塊地下建筑面積為16348m2的地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán),，估價目的是對該地下建筑面積16348m2涉及的地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)價格進(jìn)行評估,，為辦理相關(guān)土地出讓手續(xù)、顯化土地資產(chǎn),、提供土地價格參考依據(jù),，根據(jù)《土地出讓項目地價評估條件》、《北京房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》以及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,，待估宗地證載土地用途為商業(yè)用地,，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》，設(shè)定估價對象的土地用途為商業(yè)用地,，本次評估的標(biāo)的物為地下建筑面積為16348m2的地下空間國有土地使用權(quán),，涉及地塊的地上建筑面積為 59421.38m2，土地面積為42801.5m2 ,。
（二）計算過程
1.測算地面土地使用權(quán)價格
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和評估人員現(xiàn)場查勘,，以及對估價對象的特點,、評估目的及待估宗地所處區(qū)域的影響因素等資料進(jìn)行收集、分析和整理,，結(jié)合估價對象的實際情況,，采用假設(shè)開發(fā)法和收益還原法進(jìn)行估價確定評估值。主要基于以下考慮：估價對象土地使用權(quán)為近期受讓的待開發(fā)用地,，符合假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用條件及適用范圍,，可采用假設(shè)開發(fā)法作為估價方法之一；同時掌握了估價對象周圍房地產(chǎn)的收益價格和房屋建造成本,，因此選用收益還原法作為估價方法之二,。
（1） 假設(shè)開發(fā)法
首先測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價，然后扣除建安費(fèi)用,、專業(yè)費(fèi),、利息、利潤,、稅收等費(fèi)用,，以此確定土地使用權(quán)價格。測算公式為：
VG= A-（B + C）
式中：VG為土地使用權(quán)價格,；A 為房地產(chǎn)總價,；B 為房地產(chǎn)開發(fā)成本；
C為利潤,。
（2） 收益還原法
首先測算土地使用權(quán)在未來一定年期的純收益,，然后按照一定的土地還原利率將純收益折現(xiàn)到估價時點，測算公式為：
VG=（a/r）[1 - 1（/1 + r）n]
式中：VG為土地使用權(quán)價格,；a 為土地純收益,；r 為土地還原利率；n 為土地使用年期,。
根據(jù)以上兩個公式,，本著公正、公平,、公開的原則,，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益還原法和假設(shè)開發(fā)法,，經(jīng)測算確定估價對象地面土地使用權(quán)價格為：VG=樓面地價= 6342元/m2,。
2.測算地下空間土地使用權(quán)價格V
（1）通過調(diào)查市場資料，采用市場比較法確定PG,、Pi（PG,、Pi分別為地面土地使用權(quán)價格和地下空間第i層使用權(quán)價格）。市場比較法是根據(jù)替代原則,，將在同一供需圈內(nèi)近期發(fā)生的,、具有可比性的交易案例與估價對象的交易情況,、日期、區(qū)域以及個別因素進(jìn)行比較修正,，得出估價對象估價時點時的市場價值,。由于估價對象所在區(qū)域內(nèi)與其用途和現(xiàn)狀相同或相似的交易案例較多，所以可以采用市場比較法測算PG,、Pi,，基本公式為：
P = Pn× A × B × C × D
式中：P為待估房地產(chǎn)價格；Pn為比較實例價格,；A為交易狀況修正系數(shù)；B為交易日期修正系數(shù),；C為區(qū)域因素修正系數(shù),；D為個別因素修正系數(shù)。根據(jù)上述公式,，在同類供需圈選擇3個可比實例進(jìn)行修正,，得出：
PG=17200元/m2；Pi=7400 元/m2,。
（2）依據(jù)《北京市建筑工程預(yù)算基價》,，參考同類建筑的建安費(fèi)用，可測算出 CG和 Ci,。
CG= 7150元/m2,；Ci= 2600元/m2。
（三）最終結(jié)果
根據(jù)公式（Vi+ Ci）/Pi=（VG+ CG）/PG來計算地下空間土地使用權(quán)價格,，Vi=樓面地價=3197元/m2,。由此，該建筑物于估價基準(zhǔn)日在滿足價格定義和全部假設(shè)條件下的地下空間土地使用權(quán)價格為：樓面地價=3197元/m2,；土地總價格=52264556元,。
五、總結(jié)
1.地下空間土地使用權(quán)評估是土地估價領(lǐng)域里的一個新內(nèi)容,，探索建立科學(xué)的地下空間土地使用權(quán)評估模型,、估價方法和價格體系，可為地下空間土地使用權(quán)交易提供價格依據(jù),，促進(jìn)土地交易依法有序地進(jìn)行,，是對我國現(xiàn)行地價體系的有益補(bǔ)充。
2.地下空間土地使用權(quán)評估必須依據(jù)現(xiàn)有地價評估理論與方法,。地下空間土地使用權(quán)利用效益主要取決于地表土地區(qū)位及其地上土地使用權(quán)用途,，因此，地下空間土地使用權(quán)利用效益及空間收益與地面土地使用權(quán)的價值趨勢基本一致,。由此,，可建立一套地面到地下土地使用權(quán)價格對應(yīng)模型,，在運(yùn)用現(xiàn)有估價評估理論與方法得到地面土地使用權(quán)價格的基礎(chǔ)上，通過修正快速得到地下空間土地使用權(quán)價格,。
綜上所述,，地下空間使用權(quán)估價是土地價格和房地產(chǎn)領(lǐng)域里的一個新問題，地下空間的面積取地下建筑物垂直投影面積是比較合理的,，容積率過高,，地下空間開發(fā)的深度不能太大，層數(shù)也不能太多,，否則在現(xiàn)有的技術(shù)條件下成本太高,。根據(jù)用途、使用要求等因素,，地下空間土地使用權(quán)價格可以計算出來,。
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