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佛山分公司  吳麗娟

    一、 地下商業(yè)產(chǎn)生的前提

    隨著我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、人口增長,、居民消費(fèi)需求的不斷提升，傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)布局模式已顯得局促，商業(yè)物業(yè)開始立體化發(fā)展,；與此同時,，在地下工程修建技術(shù)如此發(fā)達(dá)的今天，地下空間的利用將促進(jìn)土地的集約利用,；由此地下商業(yè)物業(yè)應(yīng)運(yùn)而生,。

1、 土地的稀缺

    隨著城市發(fā)展,、人口增長,，我們每天看到大片的土地被鋼筋混凝土取代，可用耕地面積不斷減少,，人類的活動空間越來越狹窄,；同時，由于土地本身具有位置固定性,，導(dǎo)致一定區(qū)域內(nèi)某種用途的土地在滿足外部經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性的前提下很難改變用途,；土地的絕對稀缺和某種用途下的相對稀缺，使得在有限的商業(yè)用地面積下,，必然通過利用地下資源來增加商業(yè)建筑面積,。

2、 商業(yè)立體發(fā)展的必然

    從經(jīng)濟(jì)角度來講,，一定區(qū)域內(nèi)的城市建設(shè)用地,，尤其是商業(yè)或商住用途的土地，其地價在該區(qū)域內(nèi)相對于其他用途的土地較高,，開發(fā)商拿地成本大,，為了在合理的收益模式下以最小的成本換取最大的經(jīng)濟(jì)價值，開發(fā)商除了根據(jù)土地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)向地上要空間,，把地下的一定空間在合法的前提下充分利用起來,，而且用于商業(yè)經(jīng)營，符合合理經(jīng)濟(jì)人的利益最大化原則,。

從空間發(fā)展戰(zhàn)略來看,，在北上廣這樣的一線城市，地下空間利用率較高,，在商業(yè)繁華街區(qū),，地下空間被用作商業(yè)的更比比皆是。發(fā)展地下商業(yè)已成為增加城市商業(yè)成熟度的一個重要因素,，也是實(shí)現(xiàn)整合城市景觀和空間資源的重要途徑之一,。

二、 佛山現(xiàn)有的地下商業(yè)經(jīng)營模式

    地下商業(yè)物業(yè)常見的經(jīng)營模式有：超式,、購物中心、主題商城、地鐵商業(yè),，或者其中幾種模式的復(fù)合,。在一線城市，經(jīng)營模式甚至更多,。目前,，佛山市區(qū)的地下商業(yè)物業(yè)主要集中在禪桂兩片，主要以超市,、主題商城,、地鐵商業(yè)這三種單個經(jīng)營模式呈現(xiàn)。以佛山的地下商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀為例介紹三種常見經(jīng)營模式：

1,、 超市

    比如位于南海區(qū)桂城南海大道與海一路交界處的南海廣場,，是一家集休閑、購物,、飲食,、文化、娛樂,、健身,、觀光為一體，占地面積為25000平方米,，建筑面積80000平方米的大型綜合性商業(yè)物業(yè),。它擁有一層地下商業(yè)，現(xiàn)以經(jīng)營超市為主,，并輔以美妝區(qū)和美食區(qū),。

2、 主題商城

    典型的物業(yè)當(dāng)屬東方廣場,。東方廣場地處禪城區(qū)升平商業(yè)中心,，占地面積25萬平方米，建筑面積80萬平方米,，其中商業(yè)面積約23萬平方米,。其地下商業(yè)物業(yè)，平面布局大致呈“回”字型布局,，中心區(qū)現(xiàn)以經(jīng)營數(shù)碼電子產(chǎn)品,，外圍現(xiàn)由國美電器承租并經(jīng)營。整個地下商業(yè)物業(yè)以電子,、電器為主題,。

3、 地鐵商業(yè)

佛山地鐵屬廣佛沿線,，于2010年11月開通,，目前僅一條地鐵線路,，由魁奇路站至西朗共14個站，各站均承擔(dān)了地鐵站,、人行地下通道,、地下商業(yè)等功能。

三,、 影響地下商業(yè)物業(yè)價值的主要因素

1,、 交通狀況

    交通的通達(dá)度對商業(yè)地產(chǎn)有很大的影響，地下商業(yè)更是如此,。一般從可借助的交通工具,、路況、交通線路數(shù)量,、與交通站點(diǎn)的距離,、停車的方便程度、交通管制等方面來考量,。

例如上述的南海廣場,，正臨主干道南海大道，該位置交通便利,，但該道路為城市道路標(biāo)準(zhǔn)的主干道,，以車行為主，道路兩側(cè)未設(shè)置吸引大量車流,、人流的公共建筑進(jìn)出口,。人流量一般，道路對面的有效購物人群還需要通過人行天橋到達(dá),。這一交通現(xiàn)狀多少影響了這棟綜合性商業(yè)物業(yè)對有效購物群體的吸引程度,。

再如地鐵商業(yè)。廣佛沿線催生的地鐵商圈很多,，然而幾年來佛山地鐵商業(yè)現(xiàn)狀并不如預(yù)期的樂觀,。佛山目前開通一條地鐵線路，目前所有站點(diǎn)的地鐵商業(yè)利用情況并不是很理想,，以位于祖廟商圈的祖廟地鐵站來說,，絕大部分地下商鋪仍處于招租中，少量鋪位出租給seven-eleven便利店或西餅店,，主要為乘坐地鐵的人群提供充值和簡餐服務(wù),。

2、 地上地下的銜接

    對于地下建筑,，由于其所處的特殊的地理位置,，其建造時要考慮通風(fēng)、采光,、出入口的設(shè)置,、與其他地下設(shè)施（如地鐵）的銜接等問題,，使得每個地下商業(yè)物業(yè)與地上的銜接情況都是不同的。本身商業(yè)地產(chǎn)的價值在垂直空間的范圍內(nèi)就具有衰減性,，而地下空間相對密閉,，它與地上的銜接就顯得尤為重要。

比如東方廣場,，它的首層中空，地下商業(yè)與首層通過手扶電梯銜接,；而南海廣場則是直接將地下商業(yè)的入口以半地下的狀態(tài)設(shè)置在廣場正門周邊并設(shè)有醒目的標(biāo)志,。兩種情況各有優(yōu)缺點(diǎn)，主要體現(xiàn)在對街上人群和廣場內(nèi)有效購物人群的吸引程度上,。

3,、 商業(yè)業(yè)態(tài)與品牌定位

一宗商業(yè)地產(chǎn)，特別是大體量的商業(yè)地產(chǎn),，其經(jīng)營業(yè)態(tài)通常是多種多樣的,。一般都會有商業(yè)零售、餐飲,、娛樂等,。對于地下商業(yè)，是選擇一種還是多種業(yè)態(tài),，是高端定位還是中低定位,，要考慮所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況，周邊居民的素質(zhì)水平,、收入水平,、消費(fèi)水平，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀等等多種因素而綜合確定,。

目前佛山現(xiàn)有的地下商業(yè)物業(yè)都還是處于中低端定位,，多為經(jīng)營超市，如南海廣場（包含超市）,，文華路力迅上筑,；就業(yè)態(tài)來講南海廣場為多種（超市、零售,、餐飲）,，其余較單一。

4,、 空間布局和環(huán)境

    做為商業(yè)物業(yè),，空間布局是否合理、是否能符合當(dāng)?shù)厝巳旱南M(fèi)習(xí)慣等比較重要,，地下商業(yè)空間是否開闊,，會否帶來壓抑的感覺等,；環(huán)境方面，由于是地下空間,，對通風(fēng),、照明的要求就比較高，會否悶熱潮濕,、光線是否充足等,，這些都會影響商業(yè)物業(yè)的收益能力。

四,、 地下商業(yè)物業(yè)的評估

1,、 常用方法

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，商業(yè)用途的房地產(chǎn)評估一般選用市場比較法,、收益法,、成本法；在商業(yè)地產(chǎn)交易活躍的地方,，適宜選擇收益法,、比較法，成本法一般作為一種輔助方法,，較少使用,。

地下商業(yè)物業(yè)也屬商業(yè)用途，當(dāng)然適用該三種方法,，但在目前很多二三線城市,，地下商業(yè)物業(yè)交易并不活躍，在這種情況下去評估其價值,，成本法反而也成了一種主要方法,。

各種方法的概念、公式,、常規(guī)的使用方法,，這里就不一一贅述。下面談一下在評估地下商業(yè)物業(yè)時,，使用各種方法應(yīng)注意的一些問題,。

     2、 注意事項

    1）市場比較法：

    在選用該方法的時候要注意可比實(shí)例的選擇,，由于估價對象的特殊空間位置,，能夠選擇同樣處于地下相同樓層的可比案例當(dāng)然是最好；但在實(shí)際操作中,，由于所在區(qū)域甚至所在城市的地下商業(yè)物業(yè)并不多,，如果一定要采用市場比較法，案例的選擇就需要慎重處理,。

現(xiàn)下有很多估價人員采用“先比較得出地上首層商業(yè)物業(yè)價格,，再通過樓層系數(shù)修正得到地下商業(yè)物業(yè)價格”的方法,。這里有一個前提，如果第二步只是做樓層修正的話,，那么設(shè)定的間接估價對象（地上首層商業(yè)物業(yè)）可以說是完全的由地下被“搬”上來了,。這樣的話就涉及到兩個問題：一、這個被設(shè)定的間接估價對象(地上首層商業(yè)物業(yè)),，它除了“樓層”這一影響價值的因素之外,，其他方面是否與實(shí)際的估價對象具有可比性？二,、樓層修正系數(shù),，它的取值依據(jù)是什么？它的定義是僅僅區(qū)分了地上地下的建筑成本,，還是涵蓋了臨街狀況、人流量等等,。

    2）收益法：

    在使用收益法求取地下商業(yè)物業(yè)的價值時,，租金、空置率,、報酬率等因為市場依據(jù)較少,，在確定時比較容易遇到問題。最直接的方法就是由市場取得,，如果市場狀況不是很好,，也可以采用類似比較法中確定價值的方法。另一個辦法就是采用合同租金,，但地下商業(yè)物業(yè)的合同租金一般偏低,，偏低的幅度還與其租賃期限、商業(yè)氛圍,、經(jīng)營模式,、經(jīng)營物業(yè)類型、商業(yè)體量等因素相關(guān),，合同期內(nèi)的租金估價人員可依據(jù)合同確定,，同時要注意此間的報酬率；合同期滿之后的租金則要考慮前述因素,，結(jié)合市場進(jìn)行綜合修正,，并注意空置率、報酬率的調(diào)整,。

還需要注意的是,，盈利性地下商業(yè)街與非盈利性的地下交通、公用設(shè)施相結(jié)合的項目,。這類項目具有綜合價值,，可提升開發(fā)效率,、集約利用資源；但在用收益法考慮時,，要注意哪些是能夠直接帶來商業(yè)收益,，完善的公用設(shè)施配套對地下商業(yè)有什么輔助作用，能夠?qū)ζ渲饕虡I(yè)物業(yè)價值的提升起到多大作用等,，要結(jié)合區(qū)域狀況進(jìn)行分析,。

    3）成本法：

    地下建筑物結(jié)構(gòu)復(fù)雜，造價高,，其他相關(guān)費(fèi)用較多,，要求估價人員對地下建筑物的結(jié)構(gòu)布局及建安造價能夠較好的把握。在測算時,，要注意地下商業(yè)的層高,，是否含人防工程等對造價影響較大的因素。

地下商業(yè)只有在土地?zé)o償使用或支付很少的出讓金時,，才可能有較高的開發(fā)價值,。地下建筑開發(fā)成本高，對通風(fēng),、采光,、排水、防火,、煙道等設(shè)施要求較高,。地下層數(shù)越深，開發(fā)難度越大,、費(fèi)用越高,。因此單純靠商業(yè)運(yùn)作開發(fā)地下商業(yè)很難獲取商業(yè)價值，一般都會在土地使用上有優(yōu)惠,。

    小結(jié)

    目前佛山市場上的地下商業(yè)物業(yè)并不多,，但隨著城市建設(shè)的加快，地下商業(yè)也不再僅僅局限于禪桂兩地,，不少區(qū)域都已取得地下空間使用權(quán)并規(guī)劃用于地下商業(yè)物業(yè),，并且規(guī)劃的商業(yè)模式也引入了大城市的新穎概念。于我們評估來講,，方法是基本的,，但對于評估的細(xì)節(jié)，要結(jié)合具體的物業(yè)細(xì)致分析,，符合其運(yùn)作模式,，用源自于市場的、經(jīng)過分析論證的數(shù)據(jù)說話，這樣的結(jié)果才更貼近物業(yè)的真實(shí)價值,。