關(guān)于新“國五條”對房地產(chǎn)市場的影響分析
2013年2月20日,，國務(wù)院召開常務(wù)工作會議,，會議出臺五項調(diào)控政策措施,，要求各直轄市,、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則,，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標,，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度,。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施,，已實施限購措施的直轄市,、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域,、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施等,。該五項措施即為新“國五條”,。
2013年2月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)[2013]17號）,，對新“國五條”進行了落實與細化,。該通知被坊間稱為“細則”。
調(diào)控新政的出臺究竟會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響呢,？我們不妨對政策的出臺背景及“細則”條文逐條進行分析：
一,、政策背景
（一）政治背景
新“國五條”的出臺時間位于“十八大”后、“兩會”前,，是新老政府的更迭期,，在“保民生”的基調(diào)下，有凸顯政府的調(diào)控決心及政策的沿續(xù)性的必要,。
（二）市場背景
2013年1至2月,，各大城市的房價出現(xiàn)了較大幅度的上漲，部分城市漲幅達到10%以上,，房價出現(xiàn)上漲過快的苗頭,，有必要對市場降溫。
二,、政策基調(diào)
新“國五條”最后一句：“會議要求進一步完善住房供應(yīng)體系,，健全房地產(chǎn)市場運行和監(jiān)管機制，加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制,?！闭f明政策的重點是引導(dǎo)“房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”，所謂的“健康發(fā)展”應(yīng)該是符合經(jīng)濟學(xué)價格理論“波浪式前進,，螺旋式上升”的,，其主旨仍著眼于“前進”、“上升”,。
三,、條文解讀
（一）完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。
通知確定了新政的落實主體為各省級地方政府,，要求省級政府對“加強對所轄城市的監(jiān)督,、考核和問責(zé)工作?！薄皩?zhí)行住房限購和差別化住房信貸,、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的,，要進行約談和問責(zé)。”
地方政府作為房地產(chǎn)市場中的最大既得利益集團,，房地產(chǎn)業(yè)為地方政府帶來巨額的地價收入,、稅收、就業(yè),、GDP等,，地方政府是否真正有積極性去執(zhí)行該政策是值得商榷的。
“問責(zé)”的前提是“對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸,、稅收等政策措施不到位,、房價上漲過快的，……”,，重點是“房價上漲過快的”,，是允許上漲的，并不是要讓市場發(fā)生方向性變化,。
（二）堅決抑制投機投資性購房
該條的核心是通過抑制投機性投資性需求來減小有效需求,，是從市場的需求出發(fā)，手段是限購及限貸,、通過計征個稅增加二手樓的交易成本,。該手段的執(zhí)行可能會產(chǎn)生以下3個方面的結(jié)果：
1、商業(yè)銀行的配合意愿不足
商業(yè)銀行作為金融企業(yè),，需要向股東負責(zé),，有其利潤需求。而且個貸部門向來以人數(shù)眾多,、利潤率低為顯著特點,，那么個貸部門的利潤需求及員工收入需求是否要考慮？
2,、將三級市場（二手樓）的實際需求逼向二級市場（一手樓）
通過計征個稅增加的二手樓交易成本會通過成本轉(zhuǎn)嫁的方式落實到買受人上,，在一定程度上會推高二手樓的實際成交價格，可能會出現(xiàn)一手樓與二手樓的價格差趨向于零或倒掛,，那么在同樣的區(qū)位及價格條件下,，需求的流向肯定會指向一手樓。
3,、個稅的征管無法得到具體落實
個稅的征收取決于兩個價格數(shù)據(jù)：原始登記價格,、交易申報價格，只有兩個價格存在價格差即產(chǎn)生所得額才能實現(xiàn)征稅,，而交易雙方可輕易通過“陰陽合同”在很大程度上逃避了個稅的征管,。
對此，北上廣深等城市已經(jīng)出臺并制定了具有可執(zhí)行性的制度,，通過“核定征收”與“核實征收”方式征收個稅,，并引入了評估參考價,，當申報價格高于評估參考價的即按“核實征收”方式征收，申報價格低于評估參考價的即按“核定征收”方式征收,，但并未對市場產(chǎn)生太大的影響,，很快既被市場消化。
（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)
該條文還是從市場角度來對價格進行調(diào)整,，即增加市場供應(yīng)量來平抑房價,，但商品房的生產(chǎn)與供應(yīng)由于其生產(chǎn)周期長而無法在短時間內(nèi)形成有效供應(yīng)，存在明顯的滯后性,，無法對市場價格形成即期影響,。
（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)
該條文仍然是從市場的需求出發(fā)，通過保障性住房分流中低收入家庭的剛性需求,，從而達到減少商品房市場有效需求的目的,，進而平抑房價。
但全年的指標為470萬套,，分解到32個省市自治區(qū)平均約14.68萬套,，再分解到各地市已不足萬套，而深圳市本地的年度計劃為4.5萬套,，遠大于平均數(shù),，因而通過保障性住房來實現(xiàn)平抑房價目的的可操作性不高。
（五）加強市場監(jiān)管和預(yù)期管理
該條擬通過加強對市場的監(jiān)管而實現(xiàn)穩(wěn)定市場的目的,，但此條并不是一條新政,，而是自2008年以來多次調(diào)控政策的承繼，多地早已按此執(zhí)行,，因而此條政策對房地產(chǎn)市場的影響基本沒有想象的空間,。
（六）加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制
自2008年國務(wù)院對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控以來，各部門,、各地政府均在積極探索引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的良方,，但均不理想，甚至出現(xiàn)每調(diào)必漲的規(guī)律性,，由此可見所謂建立和完善“長效機制”的路還很長,。
回到條文的最后一句話，調(diào)控的目的是“促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展”,，意即房價不發(fā)生“過快”增長都是可以接受的,。
四、“國五條”對市場的可能影響
新“國五條”的出臺并不是新的一輪樓市新政,，而是以往各次房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的承繼,，存在“新瓶裝舊酒”的嫌疑，它的出現(xiàn)比較符合當前的政策及市場背景,，長期看來并不能對市場產(chǎn)生太大的影響,，但短期內(nèi)可能地極大刺激潛在的市場需求轉(zhuǎn)化為有效需求,。
綜上所述，筆者認為新“國五條”的出臺并不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的影響,，特別是對已經(jīng)計征所得稅的城市更不會產(chǎn)生大的影響,。
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