2012年河源市房地產(chǎn)市場分析
一,、近幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策簡要回顧
（一）2006年,，,，“7090”政策：“國六條”全面拉開新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,。“7090”政策被提了出來,，要求戶型在90平方米以下的住宅比例必須達(dá)到開發(fā)面積的70%以上，稅收和信貸政策進(jìn)一步收緊,。
（二）2007年,，二次購房的政策：2007年9月27日,，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知,，要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理,，對已利用貸款購買住房又申請購買二套房的，首付不得低于40%,，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,。
（三）2008年是房地產(chǎn)的政策年：從年初到年末，政府出臺了一系列房地產(chǎn)政策,。主要可以歸納為兩個大的方面,，一個是關(guān)于房地產(chǎn)金融政策，第二方面是關(guān)于住宅,。其中減免稅收,、降低利率、營業(yè)稅征免時限延長等利好政策都對樓市起到一定的刺激作用,。
（四）2009年,，利率7折：2009年1月3日，四大國有銀行宣布,，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠,、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上可以申請7折優(yōu)惠,。這一政策為樓市回暖積累了政策基礎(chǔ),。
（五）2010年，“國十條”：貸款購買第二套住房的家庭,，貸款首付款不低于50%,，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型面積小于90平方米的家庭,，貸款首付款比例不低于30%,。商品住房價(jià)格過高、上漲過快,、供應(yīng)緊張的地區(qū),，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款,。未獲得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目,，房地產(chǎn)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)定,、排號,、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定金等性質(zhì)的費(fèi)用,。
（六）2011年,，“新國八條”：貸款購買第二套住房的家庭,，首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,、個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅、對執(zhí)行“限購令”的城市進(jìn)行政策的進(jìn)一步強(qiáng)化等,。
（七）2012年,，首套房利率回歸：2012年2月初，央行釋放“滿足首套房貸”信號,。隨后,，京、滬,、深3地多數(shù)銀行首套房貸利率從之前的“上浮”改為“基準(zhǔn)利率”,，部分銀行對于優(yōu)質(zhì)客戶的首套房貸利率還有“折扣”優(yōu)惠。
（八）2013年,，“國五條”：2月20日,，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議確定完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制,、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房,、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè),、加強(qiáng)市場監(jiān)管五項(xiàng)政策措施,。
二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況
?。ㄒ唬V東省區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡況
1,、房地產(chǎn)開發(fā)方面：2012年廣東省房地產(chǎn)開發(fā)投資5352.79億元，比上年增長11.3%,。按地區(qū)分,，珠三角地區(qū)4483.67億元，增長11.5%,；東翼184.42億元,，增長5.0%；西翼266.10億元,，增長14.3%,；山區(qū)418.60億元，增長10.5%,。按用途分,，商品住宅開發(fā)投資3704.98億元，增長7.3%。其中,，90平方米以下住宅投資971.47億元,，增長11.2%；144平方米以上住宅投資1171.15億元,，增長4.9%；別墅,、高檔公寓投資444.50億元,，增長9.6%。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資234.83億元和547.45億元,，分別增長12.6%和22.3%,。保障性住房投資276.19億元，增長17.6%,。
2012年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況
2,、固定資產(chǎn)投資方面：全年固定資產(chǎn)投資19307.53 億元，比上年增長15.5%,。分城鄉(xiāng)看,，城鎮(zhèn)投資15934.27億元，增長13.6%,；農(nóng)村投資3373.26億元,，增長25.3%。分投資主體看,，國有經(jīng)濟(jì)投資4712.10億元,，增長7.1%；民間投資10177.28億元,，增長22.5%,；港澳臺、外商經(jīng)濟(jì)投資2935.69億元,，增長20.0%,。分地區(qū)看，珠三角地區(qū)投資13974.24億元,，增長12.3%,；東翼投資1891.15億元，增長25.9%,；西翼投資1483.32億元,，增長33.3%；山區(qū)投資1958.82億元,，增長12.1%,。
3、金融存貸款方面：年末廣東省銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額105099.55億元,，比上年末增長14.8%,；各項(xiàng)貸款余額67077.08億元,，增長14.4%。年末廣東省農(nóng)村合作機(jī)構(gòu)本外幣存款余額12726.18億元,，比上年末增長16.4%,；貸款余額7803.62億元，增長15.0%,。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)本年利潤(稅后)1742.10億元,，增長9.4%。年末主要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不良貸款的比例為1.2%,。
2012年末銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)本外幣存貸款及其增長速度
圖：2007-2012年城鄉(xiāng)居民本外幣儲蓄存款金額及其增長速度
（二）河源市區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡況：
1,、河源市經(jīng)濟(jì)總量主要指標(biāo)：河源市生產(chǎn)總值(GDP)6152596萬元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值784841萬元,，第二產(chǎn)業(yè)增加值3190693萬元,，第三產(chǎn)業(yè)增加值2177062萬元。分縣區(qū)生產(chǎn)總值,，市直1242895萬元,，源城748244萬元，東源782610萬元,，和平575982萬元,，龍川1100326萬元，紫金847362萬元,，連平862660萬元,。
2、河源市金融主要指標(biāo)：金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額6385834萬元,，其中單位存款2021344萬元,，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款4162902萬元；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額4728913萬元,，其中短期貸款827444萬元,，個人貸款及透支183963萬元，單位普通貸款及透支550126萬元,；中長期貸款3875227萬元,，個人貸款2026428萬元，單位普通貸款1809260萬元,。
2012年金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額情況（萬元） 2012年金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額情況（萬元）
3,、河源市物價(jià)主要指標(biāo)：居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（CPI）環(huán)比為100.4%，同比為103.8%,，其中居住指數(shù)環(huán)比為100.2%,，同比為105.6%。
三、房地產(chǎn)市場狀況
（一）2012年土地市場
1,、土地掛牌供應(yīng)按區(qū)域劃分統(tǒng)計(jì)基本情況：2012年全年掛牌出讓土地70宗,，掛牌總面積為255.91萬平方米。按掛牌區(qū)域統(tǒng)計(jì),，市區(qū)掛牌出讓土地32宗,，掛牌面積為161.21萬平方米；東源掛牌出讓土地6宗,，掛牌面積為55.99萬平方米,；連平掛牌出讓土地4宗，掛牌面積為8.17萬平方米,；龍川掛牌出讓土地12宗，掛牌面積為15.76萬平方米,；紫金掛牌出讓土地1宗,，掛牌面積為1.5萬平方米；和平掛牌出讓土地15宗,，掛牌面積為13.28萬平方米,。
2、土地掛牌供應(yīng)按用途劃分統(tǒng)計(jì)基本情況：商業(yè)掛牌出讓土地36宗,，住宅掛牌出讓土地22宗,，工業(yè)掛牌出讓土地12宗。商業(yè)掛牌出讓土地面積為49.87萬平方米,，住宅掛牌出讓土地面積為135.77萬平方米,，工業(yè)掛牌出讓土地面積為70.26萬平方米。
3,、土地掛牌出讓成交情況：河源市房地產(chǎn)用地出讓面積260.28萬平方米,，成交金額24.42億元，成交宗數(shù)63塊,。其中源城區(qū)出讓土地面積117.08萬平方米,，成交金額18.95億元，成交宗數(shù)24塊,；東源縣出讓土地面積105.40萬平方米,，成交金額1.94億元，成交10塊,；紫金縣出讓土地面積2.76萬平方米,，成交金額337萬元，成交1塊,；連平縣出讓土地面積7.70萬平方米,，成交金額1786.89萬元，成交4塊；和平縣出讓土地面積18.00萬平方米,，成交金額3.10億元,，成交22塊；龍川縣出讓土地面積9.33萬平方米,，成交金額2200.83萬元,，成交2塊。從數(shù)據(jù)來看,，相比2011年,，出讓土地面積宗數(shù)有略有下降，成交金額大幅上升,。各縣區(qū)發(fā)展不平衡,，市區(qū)土地出讓面積和金額占河源市多數(shù)，相比之下,，五個縣土地出讓成交金額較低,。
（二）2012年商品房市場
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資：2012年,，河源市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了持續(xù)的增長速度,，開發(fā)投資活躍，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要為商品住宅,。由于市區(qū)碧桂園?東江鳳凰城,、雅居樂、鴻大城,、寶豪御龍灣,、帝豪國際、堅(jiān)基·河源市商業(yè)中心,、寧聯(lián)·天和城等大批房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),，商品房施工面積與新開工面積均有大幅度增長。河源市商品房施工面積584.37萬平方米,，上年同期為411.60萬平方米,，同比增長42.0%;其中；新開工面積270.50萬平方米,，上年同期為215.44萬平方米,，同比增長25.6%。河源市房屋竣工面積132.44萬平方米,，上年同期為109.12萬平方米,，同比增長21.4%。
2,、商品房銷售情況：2012年,，河源市新建商品房銷售金額保持了較快的增長速度,，房地產(chǎn)交易市場活躍，銷售面積增長趨勢有所減緩,。河源市商品房銷售面積128.25萬平方米,，上年同期累計(jì)130.76萬平方米同比增長-1.9%；其中90平方米及以下住房銷售面積7.93萬平方米,，上年同期累計(jì)9.18萬平方米,，同比增長-13.6%，144平方米以下住房銷售面積53.12萬平方米,，上年同期累計(jì)51.90萬平方米,，同比增長2.4%，別墅,、高檔公寓6.43萬平方米,，上年同期累計(jì)9.23萬平方米，同比增長--30.3%,，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積3.52萬平方米,，上年同期累計(jì)5.44萬平方米，同比增長-35.3%,。
四、2013年房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測
（一）城鎮(zhèn)剛性需求仍將堅(jiān)挺：伴隨著城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提高,、生活水平和消費(fèi)水平的提高,、自住型需求增加，居民對住房的標(biāo)準(zhǔn),、舒適度及各種配套有了新的更高要求,，改善性需求將保持高位，城鎮(zhèn)剛性需求仍將堅(jiān)挺,。
（二）房屋銷售價(jià)格穩(wěn)步上漲：市民購房需求以滿足基本的居住需要及價(jià)格合理為第一,，同時綜合考慮房地產(chǎn)市場實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo),、人均可支配收入增長水平,、居民住房支付能力以及土地成本和建安成本增加、物價(jià)上漲等因素,，新建商品住房整體品質(zhì)較高,、配套較完善、居住環(huán)境較好,，新房銷售價(jià)格將保持穩(wěn)步上升,。
（三）發(fā)展趨勢穩(wěn)健、基本面良好：隨著國家宏觀調(diào)控繼續(xù)深入,，行業(yè)集中度的不斷提高,，整個房地產(chǎn)業(yè)在面臨一次深度的結(jié)構(gòu)調(diào)整和洗牌,。從河源市近三年的新建住宅銷售量看，無論市場“冷”“熱”,，樓市都不會“大起大落”,，房地產(chǎn)業(yè)仍將在擠壓與淘汰中頑強(qiáng)生存并轉(zhuǎn)型。
（四）房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位仍難撼動：盡管目前的宏觀調(diào)控主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，但體現(xiàn)出的差異化非常明顯,。宏觀調(diào)控不是要遏制房地產(chǎn)發(fā)展，而是通過商品房限購限貸政策,，遏制房價(jià)過快上漲,，保持房價(jià)基本平穩(wěn)，引導(dǎo)市場健康發(fā)展,。在三四線城市,，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中起著重要作用。
（基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源：廣東省統(tǒng)計(jì)局,、國家統(tǒng)計(jì)局廣東調(diào)查總隊(duì)《2012年廣東國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》,、河源市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、河源市國土資源管理局,、河源市房地產(chǎn)管理局,，由河源分公司技術(shù)部采集整理、統(tǒng)計(jì)完成,。）
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
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