案例回放：前段時間公司通過法院搖珠受托了一宗業(yè)務(wù),，對深圳市福田區(qū)某棟大廈裙樓進(jìn)行評估,，估價目的是為法院審理執(zhí)行案件提供價值參考依據(jù),，也即確定房地產(chǎn)拍賣保留價。這宗業(yè)務(wù)涉及到銀行,、企業(yè)、法院,，其中銀行為申請執(zhí)行方,，企業(yè)為被執(zhí)行方。我們接受法院委托后,，安排估價人員對該房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查勘,，并對周邊同類物業(yè)市場的租金及售價水平進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)查，通過對資料進(jìn)行有效地整理篩選,，精密科學(xué)地進(jìn)行測算,，然后通過市場比較法與收益法評估測算出估價房地產(chǎn)的價值,。估價對象面積為783.91平方米,，測算出來的正常市場價格為68,000元/平方米，評估總值為41,445,322元,。當(dāng)我們出具評估報告后,，企業(yè)認(rèn)為我們評估的價值偏低，損害了被執(zhí)行方的利益,；而銀行則認(rèn)為我們評估的價值偏高,，會導(dǎo)致流拍。申請執(zhí)行方與被執(zhí)行方均提出疑義,，要求評估機(jī)構(gòu)作出解釋,。
問題：該如何確定合理的房地產(chǎn)拍賣保留價？
2004年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第8條第2款規(guī)定,，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時,，不得低于評估價或市價的百分之八十,。從近年來法院拍賣實(shí)踐看，這樣的規(guī)定給法院工作留下很多的“操作空間”,，如制定保留價時,，故意將保留價定在規(guī)定的下限，并與拍賣公司和一方當(dāng)事人串通,，使拍賣盡可能按保留價成交,，然后接受一方當(dāng)事人的“回扣”。法院拍賣工作中滋生的腐敗問題,，很多都與保留價的制定有關(guān),。因此，《關(guān)于人民法院委托評估,、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》對原有的保留價的規(guī)定進(jìn)行了修改,。2009年8月24日《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估,、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》第十三條：拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價,。
首先,，我們來了解一下房地產(chǎn)市場價值的內(nèi)涵。我們一般采用的是公開市場價值,，什么是公開市場價值呢,？是指在下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價格：①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的——一個賣者并不是被迫將房地產(chǎn)賣給特定的買者，一個買者也不是被迫從特定的賣者那里購買房地產(chǎn),；②交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化,；③交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象；④交易雙方掌握必要的市場信息,；⑤交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易,；⑥不存在買者因特殊原因而給予附加出價。
在實(shí)際估價操作中,，我們往往沒有考慮交易過程中稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁問題,，大都直接采用市場報盤價作為可比案例予以修正進(jìn)行估價，這樣測算下來,，最終估價對象價值就會偏離正常市場價值,。在深圳市二手住宅市場，幾乎所有的交易都采用實(shí)收價,，買賣雙方的稅費(fèi)均由購買方承擔(dān),。“實(shí)收價”是目前深圳市二手樓市場上流行的交易形式,，即購買方支付所有房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的稅費(fèi),。筆者獲悉，深圳拍賣場上也實(shí)行“實(shí)收價”,。拍賣場上的“實(shí)收價”與二手樓交易的“實(shí)收價”類似,，買賣雙方拍賣交易和過戶應(yīng)繳的稅費(fèi)和拍賣房地產(chǎn)的欠費(fèi)等均由買受人承擔(dān)，競買方最終實(shí)際支付款遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于拍賣保留價,，這也是前面案例回放中銀行所擔(dān)心的問題,，怕拍賣不成功，難以快速變現(xiàn),。
在實(shí)際估價中,，估價人員找到可比案例后，首先得了解可比案例的價值內(nèi)涵,，如果可比案例價格為實(shí)收價,，那么得還原成正常成交價格，也即買賣雙方各付稅費(fèi)情況下價格。如果可比案例為買賣雙方各付稅費(fèi),，那么直椄進(jìn)行分析比較后,，得出估價對象的正常市場價格。
那么買賣雙方各付稅費(fèi)下的正常市場價格怎么得出法院拍賣保留價呢,？先來了解幾個公式：
①稅費(fèi)各付成交狀況下賣方價格=正常成交價格-賣方應(yīng)交稅費(fèi)
②稅費(fèi)各付狀況下買方價格=正常成交價格+買方應(yīng)交稅費(fèi)
④法院拍賣成交下買方價格=拍賣價+買方應(yīng)交稅費(fèi)+賣方應(yīng)交稅費(fèi)
我們來測算一下在正常市場狀況下68,000元/平方米成交后,，買方實(shí)際支付的價格：
買方實(shí)際支付的價格＝房地產(chǎn)價格+買方應(yīng)付稅費(fèi)
正常市場單價（元/平方米） | 68,000 |
面積（平方米） | 783.91 |
正常市場總值（元） | 53,305,880 |
契稅（元） | 1,599,176 |
中介費(fèi)（元） | 799,588 |
交易服務(wù)費(fèi)（元） | 2,352 |
買方稅費(fèi)合計（元） | 2,401,116 |
正常市場情況下買方所出價格（元） | 55,706,996 |
（此稅費(fèi)僅為參考，實(shí)際稅費(fèi)可能不同）
也就是說,，正常市場狀況下買方買下估價對象得花55,706,996元,。在法院拍賣的情況下，市場狀況處于買方市場,，由買方舉牌應(yīng)價,，價格完全由買方說了算，作為一個理性的買方,，當(dāng)然只原意付55,706,996元買下所拍物業(yè),。那么拍賣價定為多少，這個理性的買方最終花55,706,996元可以買下所拍物業(yè),？假設(shè)為X元,，我們進(jìn)行試算,。
拍賣單價X（元/平方米） | 52,870 |
面積（平方米） | 783.91 |
拍賣總價（元） | 41,445,322 |
營業(yè)稅（元） | 1,040,811 |
城建教育費(fèi)附加,，地方附加（元） | 124,897 |
印花稅（元） | 20,723 |
土地增值稅（元） | 4,032,314 |
所得稅（元） | 3,898,779 |
交易服務(wù)費(fèi)（元） | 2,352 |
契稅（元） | 2486719.32 |
公證費(fèi)（元） | 124335.966 |
轉(zhuǎn)移登記費(fèi)（元） | 41445.322 |
拍賣費(fèi)（元） | 2486719.32 |
買賣稅費(fèi)合計 | 14,259,096 |
法院拍賣情況下買方所出價格 | 55,704,418 |
表：政策核心內(nèi)容
備注：
增值額未超過扣除項目金額50％的，土地增值稅稅額=增值額×30％
增值額超過扣除項目金額50％,，未超過100％的,，土地增值稅稅額=增值額×40％-扣除項目金額×5％
增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的,，土地增值稅稅額=增值額×50％-扣除項目金額×15％
增值額超過扣除項目金額200％的,，土地增值稅稅額=增值額×60％-扣除項目金額×35％
減除規(guī)定扣除項目金額后的余額；公式中的5％,、15％,、35％為速算扣除系數(shù)。
此外,，“細(xì)則”強(qiáng)調(diào)指出,，法人團(tuán)體、企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓存量房,，無論核實(shí)征收還是核定征收,，均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。
（此稅費(fèi)僅為參考,，實(shí)際稅費(fèi)可能不同）
一,、政策背景
自2010年以來，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策頻頻出臺，特別是“雙限令”的發(fā)布直接導(dǎo)致住宅房地產(chǎn)市場的投資或投機(jī)行為受限,，而商業(yè)地產(chǎn)并未納入限購,、限貸范圍，大量的資金從住宅房地產(chǎn)市場抽出并轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)“日新月異”,，最高房價一再被刷新，商業(yè)地產(chǎn)的交投異?；钴S,。
然而，在房價一再被刷新的同時,，過戶登記價依然穩(wěn)如泰山,，交易時多利用陰陽合同，以原登記價過戶,，僅有極小部分的商鋪,、寫字樓是按照實(shí)際成交價過戶。原因是如果按實(shí)際成交價過戶登記,，買賣雙方將承擔(dān)高昂的交易成本（營業(yè)稅及附加,、個人所得稅、土地增值稅）,，特別是土地增值稅,，稅額最重，以早年購入的商鋪為例,，原購入價為10000元/M2,，而當(dāng)前實(shí)際成交價為40000元/M2，其土地增值稅邊際稅率為60%,，稅額為20500元/M2,。而如果以原登記價過戶，則可以避開上述高額的交易成本,。
但如此以來,，陰陽合同問題導(dǎo)致了巨額的國家稅收損失，也使得商用房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為日益猖狂,，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場正常發(fā)展,。
基于維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展、避免國家稅收遭受損失的大原則,，深圳市相關(guān)部門于2012年8月29日發(fā)出通知：自10月1日起,，對存量非住宅類房產(chǎn)實(shí)行按計稅參考價格征稅。相比二手住宅過戶征稅政策的出臺,，此政策的發(fā)布更為突然,，令人意外,。
2012年9月28日，深圳市存量房非住宅類房產(chǎn)按評估征稅政策細(xì)則（以下簡稱“細(xì)則”）于日正式對外公布,，有效期5年,。這份細(xì)則對個人存量非住宅類房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的征稅標(biāo)準(zhǔn)，以及需繳納的土地增值稅,、個人所得稅等,，并給出了具體的計算方式。這是深圳自2011年7月份實(shí)行存量住宅按評估價格征稅之后,，對存量房地產(chǎn)市場出臺的又一項調(diào)控政策,，也是深圳此輪調(diào)控中出臺的第一項針對存量非住宅類房地產(chǎn)的調(diào)控政策。
二,、政策解讀
政策內(nèi)容：2012年8月23日,，深圳市地方稅務(wù)局及深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布了深地稅告[2012]9號關(guān)于實(shí)施存量非住宅類房產(chǎn)交易計稅價格核定工作有關(guān)事項的通告，規(guī)定了自2012年10月1日起,，深圳市范圍內(nèi)存量非住宅類房產(chǎn)交易成交價格明顯偏低且無正常理由的,，實(shí)行按計稅參考價格核定計征各項稅款。適用范圍：深圳市非住宅部分房產(chǎn),。根據(jù)人民法院生效的裁判文書,，仲裁機(jī)構(gòu)裁決書以及依據(jù)拍賣的成交確認(rèn)書進(jìn)行權(quán)屬變更的非住宅類房產(chǎn)不適用。計稅依據(jù)：以交易雙方簽訂的合同成交價為依據(jù),。但申報的成交價格低于深圳市制定的計稅參考價格且無正當(dāng)理由的,，按計稅參考價格核定計征交易環(huán)節(jié)各項稅款。
2012年9月20日出臺的深地稅發(fā)[2012]278號深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于存量非住宅房產(chǎn)交易稅款征收操作流程有關(guān)問題的通知,。由于成交過程中繳納的主要稅費(fèi)為土地增值稅及個人所得稅,，本細(xì)則對個人名下物業(yè)兩項稅費(fèi)的征收方式作出具體的規(guī)定，分為核實(shí)征收,、核定征收兩種。
稅種 | 分類 | 核定征收 | 核實(shí)征收 |
土地增值稅 | 符合 條件 | 1）未能提供合法,、有效的房屋購買合同和構(gòu)成房屋原值相關(guān)憑證,，不能正確計算房屋原值的； | 納稅人能提供合法有效的房屋購買合同、發(fā)票等房產(chǎn)原值憑證,，以及規(guī)定扣除項目及費(fèi)用相關(guān)憑證,。 |
計算 | 應(yīng)納土地增值稅額=計稅價格×核定征收率。深圳市土地增值稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)：商鋪,、寫字樓,、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。 | 按照增值稅超率累進(jìn)稅率公式進(jìn)行計算,。土地增值稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù),，詳見備注。 | |
個人所得稅 | 滿足 條件 | 1）未能提供合法、有效的房地產(chǎn)買賣合同和構(gòu)成房屋原值相關(guān)憑證,，不能正確計算房地產(chǎn)原值的,； | 能夠提供合法有效的房地產(chǎn)購買合同、房地產(chǎn)原值憑證,，以及合理費(fèi)用相關(guān)憑證的,，按照核實(shí)征收方式計征。 |
計算 公式 | 應(yīng)納個人所得稅=計稅價格×征收率（非住宅類房產(chǎn)1.5%,，拍賣房3%）,。采用核定征收方式計征個人所得稅的，由市房地產(chǎn)登記中心直接代征個人所得稅,。 | 應(yīng)納個人所得稅=（計稅價格-房地產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金-合理費(fèi)用）×20%,。 |
三、政策影響
繼2011年7月深圳針對住宅房產(chǎn)以評估價征稅之后,，此次再針對存量非住宅類房產(chǎn)按評估價征稅,，意味著深圳開始對所有存量房產(chǎn)交易按評估價征稅。此次“細(xì)則”實(shí)行按最低計稅參考價格的征收方式是稅務(wù)機(jī)關(guān)確定納稅人申報的合同成交價格是否偏低的主要依據(jù),。如果買方申報的成交價格等于或高于計稅參考價格時,，將按申報的成交價格作為計稅價格計算征稅；如果申報的成交價格低于計稅參考價格且無正當(dāng)理由的,，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)將按計稅參考價格計算征稅,。
案例分析：假設(shè)現(xiàn)有榮超經(jīng)貿(mào)中心寫字樓房產(chǎn)，面積300平米,，房產(chǎn)證原建購單價為15000元/平方米,，市場報盤價48000元/平方米, 稅務(wù)主管部門擬核定您房屋計稅參考價格為31776.67元/平方米。
案例分析 | 細(xì)則出臺前 | 細(xì)則出臺后 | |
情況假設(shè) | 假設(shè)細(xì)則出臺前,，買賣雙方以陰陽合同進(jìn)行交易,，即以原建購價進(jìn)行交易。 | 假設(shè)細(xì)則出臺后,，買賣雙方以評估價進(jìn)行交易,。按核定征收繳納稅費(fèi),。 | 假設(shè)細(xì)則出臺后，買賣雙方以評估價進(jìn)行交易,。按核定征收繳納稅費(fèi),。 |
稅費(fèi)明細(xì) | 無營業(yè)稅、城建及教育附加,； | 營業(yè)稅,、城建及教育附加=（交易總額-原建購價）×5.60%； | 營業(yè)稅,、城建及教育附加=（交易總額-原建購價）×5.60%； |
稅費(fèi)具體數(shù)值 | 交易總價=300×15,000=450,000元,； | 交易總價=300×31,776.67=9,533,001元； | 交易總價=300×31776.67=9,533,001元； |
從以上案例看出,，細(xì)則出臺后相比細(xì)則出臺前,，稅費(fèi)大幅增加。以上稅費(fèi)僅用評估價進(jìn)行繳納,，若以市場價進(jìn)行繳納,，則稅費(fèi)更多。此次出臺的深圳市存量房非住宅類房產(chǎn)按評估征稅政策細(xì)則對于偽造陰陽合同原價過戶者無疑是加上一道防火墻,，這一價格既是計稅的最低價也是市場的參考價,，從而打擊虛假申報交易價格和違法偷漏稅行為，有利于還原市場的真實(shí)情況,。
從市場情況來看,，10月份深圳二手工商鋪和寫字樓的成交量都比9月下降了九成以上。根據(jù)市規(guī)土委網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù),，10月深圳二手寫字樓成交量為34套,、4335平方米，環(huán)比9月份485套,、7.28萬平方米,，暴跌93%、94%,，甚至低于今年2月35套,、6200平方米的水平，創(chuàng)下歷史新低,。而二手商鋪交易狀況更不樂觀,，僅成交了2560平方米，與上月同期相比大跌97%（10月統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未完全統(tǒng)計）,。與此同時一手市場開始進(jìn)入預(yù)熱階段,。筆者從買賣雙方、評估公司,、銀行,、政府等方面對政策可能產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。
（1）對買賣方影響
此項細(xì)則出臺后將增加交易成本,，買賣雙方交易將更加慎重,，預(yù)計市場有一定范圍的調(diào)整改變。
（2）對抵押估價計稅影響
細(xì)則主要對抵押評估項目有一定的影響,。根據(jù)對細(xì)則的理解,，筆者認(rèn)為細(xì)則實(shí)施后過戶登記和抵押登記扣稅會出現(xiàn)以下4種情形，具體稅費(fèi)操作方案如下：
名稱 | 具體情形 | 稅費(fèi)操作方案 |
過戶登記 | 成交價高于計稅參考價 | 以交易雙方簽訂的合同成交價為計稅依據(jù),。 |
成交價低于計稅參考價 | 根據(jù)細(xì)則,，申報的成交價格低于深圳市制定的計稅參考價格且無正當(dāng)理由的,，按計稅參考價格核定計征交易環(huán)節(jié)各項稅款。 | |
抵押登記 | 評估價高于計稅參考價 | 可以評估價作為計稅依據(jù),。 |
評估價低于計稅參考價 | 根據(jù)細(xì)則,，若納稅人對核定的計稅價格和應(yīng)納稅額存疑，可向市民所在的房地產(chǎn)所在地區(qū)地稅局,，提出復(fù)核申請并提供證據(jù)資料,，經(jīng)過區(qū)地稅局經(jīng)核查后，出具復(fù)核結(jié)果,，征收單位將根據(jù)復(fù)核結(jié)果確定的計稅價格和應(yīng)納稅額征稅,。這是評估公司需重點(diǎn)應(yīng)對的情形。 |
從技術(shù)角度出發(fā),，若數(shù)據(jù)能實(shí)時更新,，有利于還原市場的真實(shí)情況，為評估公司評估存量非住宅類房地產(chǎn)提供市場依據(jù)支撐,。
（3）對銀行影響
存量房數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以為銀行了解抵押物業(yè)市場價值提供參考,，規(guī)避風(fēng)險提供一定指導(dǎo)。讓銀行可以更加清楚了解抵押物業(yè)價值,，并設(shè)計相應(yīng)放貸方案,。
同時細(xì)則出臺后，對抵押物業(yè)價值產(chǎn)生影響,。若物業(yè)從未過戶,，辦理抵押登記時成交價和原始價相差加大，則物業(yè)稅費(fèi)較重,，凈值較低,。如果物業(yè)有過二次過戶，辦理抵押登記時成交價和原始價相差較小,，稅費(fèi)相對較輕,，凈值較高。存量非住宅物業(yè)辦理抵押時,，放貸銀行對于抵押物業(yè),，可根據(jù)其稅費(fèi)情況調(diào)整放貸款比例。
（4）對政府影響
此項細(xì)則出臺后,，將規(guī)范非住宅類存量房交易稅費(fèi),，提升市場交易公正性、客觀性,、合法性,，避免偷稅漏稅，促進(jìn)政府稅收,。
四,、市場展望
（1）商業(yè)物業(yè)未來或降價
細(xì)則出臺后，少數(shù)位置差的商業(yè)及寫字樓已出現(xiàn)降價情形,，但旺鋪價格仍供不應(yīng)求,，價格穩(wěn)定。大部分買家呈觀望情緒,，但不排除細(xì)則實(shí)施后非住宅物業(yè)降價的可能,。
（2）一手物業(yè)間接受益
相比二手商業(yè)，一手商業(yè)這方面的稅費(fèi)相對少很多,，會增加一手物業(yè)在市場上的競爭力,，因而更具有吸引力。目前南山中心區(qū)一手和二手的成交量相當(dāng),，之前二手商業(yè)成交量為絕對主力,。
（3）對非住宅類房地產(chǎn)影響
此項政策出臺可促進(jìn)非住宅類房地產(chǎn)合理交易，減少投機(jī),。另外,，用戶可能會從買賣市場轉(zhuǎn)向租賃市場，促進(jìn)租賃市場升溫,。
（4）需解決的問題：
存量房數(shù)據(jù)系統(tǒng)可能部分物業(yè)存在評估價比原價低,、評估價高出市場價、評估價不合理等,，新政的很多細(xì)節(jié)亟需政府部門出臺解釋或提出相應(yīng)的措施,，以便在實(shí)際操作中逐步完善。
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