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案例回放：前段時間公司通過法院搖珠受托了一宗業(yè)務,，對深圳市福田區(qū)某棟大廈裙樓進行評估,，估價目的是為法院審理執(zhí)行案件提供價值參考依據(jù)，也即確定房地產(chǎn)拍賣保留價,。這宗業(yè)務涉及到銀行,、企業(yè)、法院,，其中銀行為申請執(zhí)行方，企業(yè)為被執(zhí)行方,。我們接受法院委托后,，安排估價人員對該房地產(chǎn)進行實地查勘，并對周邊同類物業(yè)市場的租金及售價水平進行了詳細的市場調(diào)查,，通過對資料進行有效地整理篩選,，精密科學地進行測算，然后通過市場比較法與收益法評估測算出估價房地產(chǎn)的價值,。估價對象面積為783.91平方米,，測算出來的正常市場價格為68,000元/平方米，評估總值為41,445,322元,。當我們出具評估報告后,，企業(yè)認為我們評估的價值偏低，損害了被執(zhí)行方的利益,；而銀行則認為我們評估的價值偏高,，會導致流拍。申請執(zhí)行方與被執(zhí)行方均提出疑義,，要求評估機構作出解釋,。

問題：該如何確定合理的房地產(chǎn)拍賣保留價？

 2004年《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第8條第2款規(guī)定,，人民法院確定的保留價,，第一次拍賣時，不得低于評估價或市價的百分之八十,。從近年來法院拍賣實踐看,，這樣的規(guī)定給法院工作留下很多的“操作空間”，如制定保留價時,，故意將保留價定在規(guī)定的下限,，并與拍賣公司和一方當事人串通，使拍賣盡可能按保留價成交,，然后接受一方當事人的“回扣”,。法院拍賣工作中滋生的腐敗問題，很多都與保留價的制定有關,。因此,，《關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》對原有的保留價的規(guī)定進行了修改,。2009年8月24日《最高人民法院關于人民法院委托評估,、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》第十三條：拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價,。

 首先,，我們來了解一下房地產(chǎn)市場價值的內(nèi)涵。我們一般采用的是公開市場價值,，什么是公開市場價值呢,？是指在下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：①交易雙方是自愿地進行交易的——一個賣者并不是被迫將房地產(chǎn)賣給特定的買者，一個買者也不是被迫從特定的賣者那里購買房地產(chǎn),；②交易雙方進行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象,；④交易雙方掌握必要的市場信息,；⑤交易雙方有較充裕的時間進行交易；⑥不存在買者因特殊原因而給予附加出價,。

 在實際估價操作中,，我們往往沒有考慮交易過程中稅費的轉嫁問題，大都直接采用市場報盤價作為可比案例予以修正進行估價,，這樣測算下來,，最終估價對象價值就會偏離正常市場價值。在深圳市二手住宅市場,，幾乎所有的交易都采用實收價,，買賣雙方的稅費均由購買方承擔?！皩嵤諆r”是目前深圳市二手樓市場上流行的交易形式,，即購買方支付所有房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的稅費,。筆者獲悉，深圳拍賣場上也實行“實收價”,。拍賣場上的“實收價”與二手樓交易的“實收價”類似,，買賣雙方拍賣交易和過戶應繳的稅費和拍賣房地產(chǎn)的欠費等均由買受人承擔，競買方最終實際支付款遠遠大于拍賣保留價,，這也是前面案例回放中銀行所擔心的問題,，怕拍賣不成功，難以快速變現(xiàn),。

在實際估價中,，估價人員找到可比案例后，首先得了解可比案例的價值內(nèi)涵,，如果可比案例價格為實收價,，那么得還原成正常成交價格，也即買賣雙方各付稅費情況下價格,。如果可比案例為買賣雙方各付稅費,，那么直椄進行分析比較后，得出估價對象的正常市場價格,。

那么買賣雙方各付稅費下的正常市場價格怎么得出法院拍賣保留價呢,？先來了解幾個公式：

①稅費各付成交狀況下賣方價格=正常成交價格-賣方應交稅費

②稅費各付狀況下買方價格=正常成交價格+買方應交稅費

④法院拍賣成交下買方價格=拍賣價+買方應交稅費+賣方應交稅費

我們來測算一下在正常市場狀況下68,000元/平方米成交后，買方實際支付的價格：

買方實際支付的價格＝房地產(chǎn)價格+買方應付稅費

（此稅費僅為參考,，實際稅費可能不同）

也就是說,，正常市場狀況下買方買下估價對象得花55,706,996元。在法院拍賣的情況下,，市場狀況處于買方市場,，由買方舉牌應價，價格完全由買方說了算,，作為一個理性的買方,，當然只原意付55,706,996元買下所拍物業(yè)。那么拍賣價定為多少,，這個理性的買方最終花55,706,996元可以買下所拍物業(yè),？假設為X元，我們進行試算,。

表：政策核心內(nèi)容

備注：

增值額未超過扣除項目金額50％的，土地增值稅稅額=增值額×30％ 

增值額超過扣除項目金額50％,，未超過100％的,，土地增值稅稅額=增值額×40％-扣除項目金額×5％ 

增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，土地增值稅稅額=增值額×50％-扣除項目金額×15％ 

增值額超過扣除項目金額200％的,，土地增值稅稅額=增值額×60％-扣除項目金額×35％ 

減除規(guī)定扣除項目金額后的余額,；公式中的5％、15％,、35％為速算扣除系數(shù),。

此外，“細則”強調(diào)指出,，法人團體,、企事業(yè)單位轉讓存量房，無論核實征收還是核定征收,，均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關繳納,。

（此稅費僅為參考，實際稅費可能不同）

一,、政策背景

自2010年以來,，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策頻頻出臺，特別是“雙限令”的發(fā)布直接導致住宅房地產(chǎn)市場的投資或投機行為受限,，而商業(yè)地產(chǎn)并未納入限購,、限貸范圍，大量的資金從住宅房地產(chǎn)市場抽出并轉向商業(yè)地產(chǎn),，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)“日新月異”,，最高房價一再被刷新，商業(yè)地產(chǎn)的交投異?；钴S,。

然而，在房價一再被刷新的同時,，過戶登記價依然穩(wěn)如泰山,，交易時多利用陰陽合同，以原登記價過戶,，僅有極小部分的商鋪,、寫字樓是按照實際成交價過戶。原因是如果按實際成交價過戶登記,，買賣雙方將承擔高昂的交易成本（營業(yè)稅及附加、個人所得稅,、土地增值稅）,，特別是土地增值稅，稅額最重,，以早年購入的商鋪為例,，原購入價為10000元/M2，而當前實際成交價為40000元/M2,，其土地增值稅邊際稅率為60%,，稅額為20500元/M2,。而如果以原登記價過戶，則可以避開上述高額的交易成本,。

但如此以來,，陰陽合同問題導致了巨額的國家稅收損失，也使得商用房地產(chǎn)市場的投機行為日益猖狂,，嚴重影響房地產(chǎn)市場正常發(fā)展,。

基于維護房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展、避免國家稅收遭受損失的大原則,，深圳市相關部門于2012年8月29日發(fā)出通知：自10月1日起,，對存量非住宅類房產(chǎn)實行按計稅參考價格征稅。相比二手住宅過戶征稅政策的出臺,，此政策的發(fā)布更為突然,，令人意外。

2012年9月28日,，深圳市存量房非住宅類房產(chǎn)按評估征稅政策細則（以下簡稱“細則”）于日正式對外公布,，有效期5年。這份細則對個人存量非住宅類房產(chǎn)轉讓過程中的征稅標準,，以及需繳納的土地增值稅,、個人所得稅等，并給出了具體的計算方式,。這是深圳自2011年7月份實行存量住宅按評估價格征稅之后,，對存量房地產(chǎn)市場出臺的又一項調(diào)控政策，也是深圳此輪調(diào)控中出臺的第一項針對存量非住宅類房地產(chǎn)的調(diào)控政策,。

二,、政策解讀

政策內(nèi)容：2012年8月23日，深圳市地方稅務局及深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布了深地稅告[2012]9號關于實施存量非住宅類房產(chǎn)交易計稅價格核定工作有關事項的通告,，規(guī)定了自2012年10月1日起,，深圳市范圍內(nèi)存量非住宅類房產(chǎn)交易成交價格明顯偏低且無正常理由的，實行按計稅參考價格核定計征各項稅款,。適用范圍：深圳市非住宅部分房產(chǎn),。根據(jù)人民法院生效的裁判文書，仲裁機構裁決書以及依據(jù)拍賣的成交確認書進行權屬變更的非住宅類房產(chǎn)不適用,。計稅依據(jù)：以交易雙方簽訂的合同成交價為依據(jù),。但申報的成交價格低于深圳市制定的計稅參考價格且無正當理由的，按計稅參考價格核定計征交易環(huán)節(jié)各項稅款,。

2012年9月20日出臺的深地稅發(fā)[2012]278號深圳市地方稅務局關于存量非住宅房產(chǎn)交易稅款征收操作流程有關問題的通知,。由于成交過程中繳納的主要稅費為土地增值稅及個人所得稅，本細則對個人名下物業(yè)兩項稅費的征收方式作出具體的規(guī)定，分為核實征收,、核定征收兩種,。

三、政策影響

繼2011年7月深圳針對住宅房產(chǎn)以評估價征稅之后,，此次再針對存量非住宅類房產(chǎn)按評估價征稅，意味著深圳開始對所有存量房產(chǎn)交易按評估價征稅。此次“細則”實行按最低計稅參考價格的征收方式是稅務機關確定納稅人申報的合同成交價格是否偏低的主要依據(jù),。如果買方申報的成交價格等于或高于計稅參考價格時,，將按申報的成交價格作為計稅價格計算征稅；如果申報的成交價格低于計稅參考價格且無正當理由的,，那么稅務機關將按計稅參考價格計算征稅,。

案例分析：假設現(xiàn)有榮超經(jīng)貿(mào)中心寫字樓房產(chǎn)，面積300平米,，房產(chǎn)證原建購單價為15000元/平方米,，市場報盤價48000元/平方米, 稅務主管部門擬核定您房屋計稅參考價格為31776.67元/平方米。

從以上案例看出,，細則出臺后相比細則出臺前,，稅費大幅增加。以上稅費僅用評估價進行繳納,，若以市場價進行繳納,，則稅費更多。此次出臺的深圳市存量房非住宅類房產(chǎn)按評估征稅政策細則對于偽造陰陽合同原價過戶者無疑是加上一道防火墻,，這一價格既是計稅的最低價也是市場的參考價,，從而打擊虛假申報交易價格和違法偷漏稅行為，有利于還原市場的真實情況,。

從市場情況來看,，10月份深圳二手工商鋪和寫字樓的成交量都比9月下降了九成以上。根據(jù)市規(guī)土委網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù),，10月深圳二手寫字樓成交量為34套,、4335平方米，環(huán)比9月份485套,、7.28萬平方米,，暴跌93%、94%,，甚至低于今年2月35套,、6200平方米的水平，創(chuàng)下歷史新低,。而二手商鋪交易狀況更不樂觀,，僅成交了2560平方米,，與上月同期相比大跌97%（10月統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未完全統(tǒng)計）。與此同時一手市場開始進入預熱階段,。筆者從買賣雙方,、評估公司、銀行,、政府等方面對政策可能產(chǎn)生的影響進行分析。

（1）對買賣方影響

 此項細則出臺后將增加交易成本,，買賣雙方交易將更加慎重,，預計市場有一定范圍的調(diào)整改變。

（2）對抵押估價計稅影響

細則主要對抵押評估項目有一定的影響,。根據(jù)對細則的理解,，筆者認為細則實施后過戶登記和抵押登記扣稅會出現(xiàn)以下4種情形，具體稅費操作方案如下：

從技術角度出發(fā),，若數(shù)據(jù)能實時更新，有利于還原市場的真實情況,，為評估公司評估存量非住宅類房地產(chǎn)提供市場依據(jù)支撐,。

（3）對銀行影響

存量房數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以為銀行了解抵押物業(yè)市場價值提供參考，規(guī)避風險提供一定指導,。讓銀行可以更加清楚了解抵押物業(yè)價值,，并設計相應放貸方案。

同時細則出臺后,，對抵押物業(yè)價值產(chǎn)生影響,。若物業(yè)從未過戶，辦理抵押登記時成交價和原始價相差加大,，則物業(yè)稅費較重,，凈值較低,。如果物業(yè)有過二次過戶，辦理抵押登記時成交價和原始價相差較小,，稅費相對較輕,，凈值較高。存量非住宅物業(yè)辦理抵押時,，放貸銀行對于抵押物業(yè),，可根據(jù)其稅費情況調(diào)整放貸款比例。

（4）對政府影響

此項細則出臺后,，將規(guī)范非住宅類存量房交易稅費,，提升市場交易公正性、客觀性,、合法性,，避免偷稅漏稅，促進政府稅收,。

四,、市場展望

（1）商業(yè)物業(yè)未來或降價

細則出臺后，少數(shù)位置差的商業(yè)及寫字樓已出現(xiàn)降價情形,，但旺鋪價格仍供不應求,，價格穩(wěn)定。大部分買家呈觀望情緒,，但不排除細則實施后非住宅物業(yè)降價的可能,。

（2）一手物業(yè)間接受益

相比二手商業(yè)，一手商業(yè)這方面的稅費相對少很多,，會增加一手物業(yè)在市場上的競爭力,，因而更具有吸引力。目前南山中心區(qū)一手和二手的成交量相當,，之前二手商業(yè)成交量為絕對主力,。

（3）對非住宅類房地產(chǎn)影響

此項政策出臺可促進非住宅類房地產(chǎn)合理交易，減少投機,。另外,，用戶可能會從買賣市場轉向租賃市場，促進租賃市場升溫,。

（4）需解決的問題：

存量房數(shù)據(jù)系統(tǒng)可能部分物業(yè)存在評估價比原價低,、評估價高出市場價、評估價不合理等,，新政的很多細節(jié)亟需政府部門出臺解釋或提出相應的措施,，以便在實際操作中逐步完善。