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近年來,，對于住宅市場的宏觀調(diào)控一直不斷，愈發(fā)嚴(yán)厲,，從限購到限價,，從“國八條”到“新國八條”，住宅市場的輝煌已不再,。然而,，開發(fā)企業(yè)的規(guī)模卻在擴大，發(fā)展亦在持續(xù),，企業(yè)亟需轉(zhuǎn)型,，始終是政策“避風(fēng)港”的商業(yè)地產(chǎn)，納入眼簾,，成為開發(fā)商們的首選,。進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，成為大多數(shù)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)行,，商業(yè)地產(chǎn)存在著巨大的開發(fā)機遇，如何實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的保值和增值,，后期運營顯得尤為重要,。

商業(yè)地產(chǎn)的運作過程包括前期開發(fā)定位、規(guī)劃設(shè)計,、招商推廣,、銷售推廣、后期運營等五個重要環(huán)節(jié),。商業(yè)地產(chǎn)終極價值卻在于后期運營,，而運營管理是商業(yè)地產(chǎn)后期運營的核心,，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉，是投資者利益得到最大體現(xiàn)的保障,，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵所在,。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為：在商業(yè)地產(chǎn)項目前期招商完成，項目各種商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入具體運營階段以后,，開發(fā)商需要把松散的經(jīng)營單位和多樣的商業(yè)業(yè)態(tài),，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上，把各種資源的配置優(yōu)化,，簡單的說,，就是商業(yè)地產(chǎn)的后期運營管理如何進(jìn)行統(tǒng)一化運營管理的問題。良好的運營管理能促進(jìn)項目迅速成熟起來,，成為炙手可熱的商業(yè)中心,，從而保障開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者的“三贏”,。

那么在商業(yè)地產(chǎn)后期運營管理中,，我們需要注意哪些問題，需要采取哪些實質(zhì)性步驟,。

1,、統(tǒng)一的運營管理

統(tǒng)一運營管理一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷,、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理,。而其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個方面的基礎(chǔ)。目前,，國內(nèi)的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目還處于“統(tǒng)一招商階段”,，而其他三個方面的的暫時還沒有進(jìn)入。

商業(yè)地產(chǎn)由于其產(chǎn)權(quán),、經(jīng)營權(quán)的分離,，使得權(quán)責(zé)的分配不能按照一般住宅思路來進(jìn)行。作業(yè)商業(yè)地產(chǎn)中最為強勢的利益主體,，發(fā)展商有義務(wù),、也有責(zé)任承擔(dān)起項目的統(tǒng)一運營管理的責(zé)任。

統(tǒng)一運營管理既是發(fā)展商的責(zé)任,，也是項目獲得成功的一個關(guān)鍵,。某地一個商業(yè)地產(chǎn)項目，在國內(nèi)知名代理公司幫助下,，發(fā)展商成功地引進(jìn)了一家業(yè)內(nèi)大型的主力超市,，借助主力超市的東風(fēng)，代理商又成功地完成了項目銷售。但是,，由于后期運營管理的缺失,，超市無法運作，最終導(dǎo)致商家的退出,，投資都也由于商家的退出而遭受巨大損失,。項目失敗了，如果發(fā)展商的角度來看,，該項目在成功完成銷售以后,，發(fā)展商的成本和利潤已經(jīng)基本實現(xiàn)，但從商業(yè)地產(chǎn)項目本身來看,，卻是實實在在的失敗,。

不論項目是租是售，發(fā)展商都應(yīng)該積極地介入項目的后期運營管理,。比較妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵喊l(fā)展商針對項目成立一個由商業(yè),、營銷、物業(yè)等方面的人士組成的專業(yè)團隊長期運作項目,。

2,、統(tǒng)一營銷是項目品牌建立的必然途徑

一個大型的商業(yè)地產(chǎn)項目，在完成招商以后,，可能會出現(xiàn)各種不同的業(yè)態(tài)、利益主體和目標(biāo)公眾,。但是,，不論這些差異有多么顯著，由于在空間和時間上的共同屬性,，所有商家都具有很明顯的共同利益點：人氣,、名氣、聲譽等,，而這些共同利益的實現(xiàn)需要有一個公共的利益平臺去操作,。商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷策劃需要一個成熟的專業(yè)團隊，在項目的媒體推廣,、活動操作,、公共關(guān)系、危機處理等方面整合各項資源,，有計劃的,、有目的地進(jìn)行推廣，從而逐步確立項目的風(fēng)格和特色,，逐步實現(xiàn)項目品牌化,。

項目的品牌建立和充實是統(tǒng)一營銷的最終目的。從長遠(yuǎn)的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商角色需要向運營商角色轉(zhuǎn)變,。這一轉(zhuǎn)變需要勇氣,，但更需要智慧。

3,、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督是品牌整合的建立項目美譽度的必須手段

統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督一個公共的操作平臺,，在許多情況下，運營商可以與政府工商,、司法,、稅務(wù)等部門保持合作，以確保服務(wù)監(jiān)督的法理型權(quán)威的有效存在,。良好而規(guī)范的服務(wù)是獲得消費者或客戶認(rèn)同的基本前提,，也是項目建立起“口碑”的基礎(chǔ)工作。

良好服務(wù)監(jiān)督在確保眾多的商家提供規(guī)范性的服務(wù)的同時,，還能促進(jìn)項目實現(xiàn)視覺上,、行為上、理念上實現(xiàn)可識別化,，幫助項目實現(xiàn)品牌整合,。營銷推廣雖然能建立品牌，但是,，如果沒能良好的服務(wù)作為基礎(chǔ),，品牌也是無法持久的。

4,、統(tǒng)一物業(yè)管理是項目有效運作的必須工作

商業(yè)項目由于其人流量大,，其物業(yè)管理所受的壓力也遠(yuǎn)大于住宅。所以,，選擇專業(yè)性的商業(yè)物管公司非常重要,。大型商業(yè)地產(chǎn)項目由于業(yè)態(tài)的多元化和分割性，更難實現(xiàn)統(tǒng)一的物業(yè)管理,。但是這個時候,，統(tǒng)一的物業(yè)管理也顯得更加重要。大量的公共服務(wù)設(shè)施和公共服務(wù)空間,，必須有一個統(tǒng)一的物業(yè)管理公司來實現(xiàn)公共領(lǐng)域的合理化配置和有效運行,。