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在我司長(zhǎng)期承接的不良資產(chǎn)包評(píng)估當(dāng)中,，有抵押物的資產(chǎn)包中以三四線(xiàn)城市的物業(yè)居多,。在評(píng)估這部分物業(yè)時(shí),，發(fā)現(xiàn)一些三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格存在風(fēng)險(xiǎn),，在此作些風(fēng)險(xiǎn)提示，以供探討,。

根據(jù)財(cái)政部公布8月份財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示,，前8月全國(guó)一般公共預(yù)算收入達(dá)到12萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.8%,。前8個(gè)月國(guó)有土地出讓收入規(guī)模達(dá)到2.7萬(wàn)億,，同比增長(zhǎng)37.3%。業(yè)內(nèi)分析指出,，今年三,、四線(xiàn)城市加大供地，且溢價(jià)率攀升,；一二線(xiàn)城市土地溢價(jià)不高,，也在加大供地,，造成了全國(guó)土地市場(chǎng)熱度不減的局面,。如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一二線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市冰火兩重天的局面。

王健林在上半年一次采訪中說(shuō)道：“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在三四線(xiàn)城市以及四五線(xiàn)城市。雖然一二線(xiàn)城市存在泡沫,，但與此相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)較小,。真正有問(wèn)題的是那些縣城和小型地級(jí)市，那里的風(fēng)險(xiǎn)較大,，也不容易被市場(chǎng)消化,。”

一,、融資風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子是手段,，現(xiàn)金流是生命線(xiàn)，而杠桿才是房企的終極方案,。杠桿即債務(wù),，在房地產(chǎn)利潤(rùn)率如此之低的情況下，房企要想擴(kuò)大利潤(rùn),，就得靠杠桿,，靠債務(wù)。現(xiàn)在部分房企都去三四線(xiàn)掘金,，依靠的是去年良好的銷(xiāo)售,，但這些房企不僅在賣(mài)房子，還在買(mǎi)地,，未來(lái)還會(huì)有新的房子要蓋出來(lái),，而我們都知道三四線(xiàn)的需求是階段性的，銷(xiāo)售不暢將很快出現(xiàn),，回款難外加融資難,，將極大地考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商。

三四線(xiàn)新房的想象空間未來(lái)肯定還有,，但這只能讓開(kāi)發(fā)商獲益,，他們把房子變成了錢(qián)，但房子到炒房客手里卻很難再變成錢(qián),，三四線(xiàn)最大的問(wèn)題就是二手房市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不足,。

二、供應(yīng)過(guò)剩

對(duì)于三四線(xiàn)城市而言,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力并不能簡(jiǎn)單地根據(jù)七十大中城市,、百城數(shù)據(jù)去推斷。這是因?yàn)槲覈?guó)有293個(gè)地級(jí)市,、361個(gè)縣級(jí)市,，還有1381個(gè)縣，這些城市是庫(kù)存壓力的主要區(qū)域,。目前公布的數(shù)據(jù)并不能真正完全覆蓋到三四線(xiàn)城市的庫(kù)存狀況,。換一句話(huà)說(shuō),，三四線(xiàn)城市的實(shí)際庫(kù)存可能遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。即便在農(nóng)民工市民化和公共服務(wù)方面得到政策扶持,，去庫(kù)存也是依然任重道遠(yuǎn),。

三、商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

近幾年來(lái),，百貨商場(chǎng)關(guān)店倒閉的現(xiàn)象越來(lái)越普遍,。相比于住宅，商業(yè)地產(chǎn)整體庫(kù)存高企,、去化周期長(zhǎng),、泡沫更大是顯而易見(jiàn)的。過(guò)去十多年中,，我國(guó)商服用地占房地產(chǎn)出讓的比例基本維持在30%上下,，這同社會(huì)的真實(shí)需求很不匹配，從銷(xiāo)售上看,，商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%,。

為何商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)如此極不匹配的情況呢？第一,，地方政府熱衷于打造樣板工程,，尤其是二三四線(xiàn)城市大規(guī)模打造城市新核心，樂(lè)于建設(shè)摩天大樓和商業(yè)中心以躋身“金融中心”和“國(guó)際大都市”之列,；第二,，住宅用地供給受政策限制，商業(yè)用地則不受限,，地方政府傾向于增加非住宅用地的出讓以避免“政府靠賣(mài)地推高房?jī)r(jià)”的輿論,。

在庫(kù)存高企的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的新增供給還在持續(xù)增加,。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,，在去年全國(guó)30個(gè)大中城市中，有近1300萬(wàn)平方米零售項(xiàng)目入市,，預(yù)計(jì)今年有1800萬(wàn)平方米的零售物業(yè)開(kāi)業(yè),，同比增長(zhǎng)38.5%。

商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)是存在的,，尤其是一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，很容易出現(xiàn)跑路、資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn),。從區(qū)域上看,，大城市周邊的三四線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫會(huì)更嚴(yán)重，風(fēng)險(xiǎn)更大,。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的工作安排,，為各界高度關(guān)注,。其中，“既抑制房地產(chǎn)泡沫,，又防止出現(xiàn)大起大落”的明確目標(biāo)，體現(xiàn)出政府讓樓市回歸商品屬性的堅(jiān)決態(tài)度,，房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性無(wú)需贅述,。

通過(guò)研究以及我們長(zhǎng)期對(duì)不良資產(chǎn)形成原因的分析和預(yù)測(cè)，未來(lái),，在我國(guó)三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格存在很大的不確定性,，金融機(jī)構(gòu)不管在貸款還是在處置這些地區(qū)的房地產(chǎn)時(shí)，都要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)引進(jìn)足夠的重視,。