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在我司長期承接的不良資產(chǎn)包評估當中，有抵押物的資產(chǎn)包中以三四線城市的物業(yè)居多,。在評估這部分物業(yè)時,，發(fā)現(xiàn)一些三四線城市房地產(chǎn)價格存在風險，在此作些風險提示,，以供探討。

根據(jù)財政部公布8月份財政收支數(shù)據(jù)顯示,，前8月全國一般公共預算收入達到12萬億元,，同比增長9.8%。前8個月國有土地出讓收入規(guī)模達到2.7萬億,，同比增長37.3%,。業(yè)內(nèi)分析指出,，今年三、四線城市加大供地,，且溢價率攀升,；一二線城市土地溢價不高，也在加大供地,，造成了全國土地市場熱度不減的局面,。如今的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一二線城市與三四線城市冰火兩重天的局面。

王健林在上半年一次采訪中說道：“中國房地產(chǎn)市場的風險主要集中在三四線城市以及四五線城市,。雖然一二線城市存在泡沫,，但與此相關的風險較小。真正有問題的是那些縣城和小型地級市,，那里的風險較大,，也不容易被市場消化?！?/span>

一,、融資風險

開發(fā)商賣房子是手段，現(xiàn)金流是生命線,，而杠桿才是房企的終極方案,。杠桿即債務，在房地產(chǎn)利潤率如此之低的情況下,，房企要想擴大利潤,，就得靠杠桿，靠債務?，F(xiàn)在部分房企都去三四線掘金,，依靠的是去年良好的銷售，但這些房企不僅在賣房子,，還在買地,，未來還會有新的房子要蓋出來，而我們都知道三四線的需求是階段性的,，銷售不暢將很快出現(xiàn),，回款難外加融資難，將極大地考驗開發(fā)商,。

三四線新房的想象空間未來肯定還有,，但這只能讓開發(fā)商獲益，他們把房子變成了錢,，但房子到炒房客手里卻很難再變成錢,，三四線最大的問題就是二手房市場發(fā)育嚴重不足。

二、供應過剩

對于三四線城市而言,，房地產(chǎn)市場的庫存壓力并不能簡單地根據(jù)七十大中城市,、百城數(shù)據(jù)去推斷。這是因為我國有293個地級市,、361個縣級市,，還有1381個縣，這些城市是庫存壓力的主要區(qū)域,。目前公布的數(shù)據(jù)并不能真正完全覆蓋到三四線城市的庫存狀況,。換一句話說，三四線城市的實際庫存可能遠高于統(tǒng)計數(shù)據(jù),。即便在農(nóng)民工市民化和公共服務方面得到政策扶持,，去庫存也是依然任重道遠。

三,、商業(yè)地產(chǎn)風險

近幾年來,，百貨商場關店倒閉的現(xiàn)象越來越普遍。相比于住宅,，商業(yè)地產(chǎn)整體庫存高企,、去化周期長、泡沫更大是顯而易見的,。過去十多年中,，我國商服用地占房地產(chǎn)出讓的比例基本維持在30%上下，這同社會的真實需求很不匹配,，從銷售上看,，商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%。

為何商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)如此極不匹配的情況呢,？第一,，地方政府熱衷于打造樣板工程，尤其是二三四線城市大規(guī)模打造城市新核心,，樂于建設摩天大樓和商業(yè)中心以躋身“金融中心”和“國際大都市”之列,；第二，住宅用地供給受政策限制,，商業(yè)用地則不受限,，地方政府傾向于增加非住宅用地的出讓以避免“政府靠賣地推高房價”的輿論。

在庫存高企的情況下,，商業(yè)地產(chǎn)的新增供給還在持續(xù)增加,。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，在去年全國30個大中城市中,，有近1300萬平方米零售項目入市,，預計今年有1800萬平方米的零售物業(yè)開業(yè)，同比增長38.5%。

商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅的風險是存在的,，尤其是一些專業(yè)市場的商業(yè)地產(chǎn)項目，很容易出現(xiàn)跑路,、資金鏈斷裂等風險,。從區(qū)域上看，大城市周邊的三四線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫會更嚴重,，風險更大,。

中央經(jīng)濟工作會議關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作安排，為各界高度關注,。其中,，“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”的明確目標,，體現(xiàn)出政府讓樓市回歸商品屬性的堅決態(tài)度,，房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展對于我國經(jīng)濟的重要性無需贅述。

通過研究以及我們長期對不良資產(chǎn)形成原因的分析和預測,，未來,，在我國三四線城市的房地產(chǎn)價格存在很大的不確定性，金融機構不管在貸款還是在處置這些地區(qū)的房地產(chǎn)時,，都要對風險引進足夠的重視,。