亚洲欧美日本A∨在线观看_999久久久精品国产消防器材_丰满熟女人妻出轨视频_日本一区三区在线观看_日本欧久久美一区二区三区不卡视频_大地影院高清MV在线观看_无码人妻精品一区二区三区9厂_美女性猛交XXXXXBBBBB_日韩精品卡通无码_国产在线观看你懂,亚洲男人片片在线观看,杨思敏一丝丝不挂大尺度写真 ,日本久久久久亚洲中字幕

在我司長期承接的不良資產(chǎn)包評(píng)估當(dāng)中,，有抵押物的資產(chǎn)包中以三四線城市的物業(yè)居多,。在評(píng)估這部分物業(yè)時(shí)，發(fā)現(xiàn)一些三四線城市房地產(chǎn)價(jià)格存在風(fēng)險(xiǎn),，在此作些風(fēng)險(xiǎn)提示,，以供探討。

根據(jù)財(cái)政部公布8月份財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示,，前8月全國一般公共預(yù)算收入達(dá)到12萬億元,，同比增長9.8%。前8個(gè)月國有土地出讓收入規(guī)模達(dá)到2.7萬億,，同比增長37.3%,。業(yè)內(nèi)分析指出，今年三,、四線城市加大供地,，且溢價(jià)率攀升；一二線城市土地溢價(jià)不高,，也在加大供地,，造成了全國土地市場熱度不減的局面。如今的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一二線城市與三四線城市冰火兩重天的局面,。

王健林在上半年一次采訪中說道：“中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在三四線城市以及四五線城市,。雖然一二線城市存在泡沫，但與此相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)較小,。真正有問題的是那些縣城和小型地級(jí)市,，那里的風(fēng)險(xiǎn)較大，也不容易被市場消化,?！?/span>

一、融資風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商賣房子是手段,，現(xiàn)金流是生命線,，而杠桿才是房企的終極方案。杠桿即債務(wù),，在房地產(chǎn)利潤率如此之低的情況下,，房企要想擴(kuò)大利潤，就得靠杠桿,，靠債務(wù)?，F(xiàn)在部分房企都去三四線掘金，依靠的是去年良好的銷售,，但這些房企不僅在賣房子,，還在買地，未來還會(huì)有新的房子要蓋出來,，而我們都知道三四線的需求是階段性的,，銷售不暢將很快出現(xiàn)，回款難外加融資難,，將極大地考驗(yàn)開發(fā)商,。

三四線新房的想象空間未來肯定還有，但這只能讓開發(fā)商獲益,，他們把房子變成了錢,，但房子到炒房客手里卻很難再變成錢，三四線最大的問題就是二手房市場發(fā)育嚴(yán)重不足,。

二,、供應(yīng)過剩

對(duì)于三四線城市而言，房地產(chǎn)市場的庫存壓力并不能簡單地根據(jù)七十大中城市,、百城數(shù)據(jù)去推斷,。這是因?yàn)槲覈?93個(gè)地級(jí)市、361個(gè)縣級(jí)市,，還有1381個(gè)縣,，這些城市是庫存壓力的主要區(qū)域。目前公布的數(shù)據(jù)并不能真正完全覆蓋到三四線城市的庫存狀況,。換一句話說,，三四線城市的實(shí)際庫存可能遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。即便在農(nóng)民工市民化和公共服務(wù)方面得到政策扶持,，去庫存也是依然任重道遠(yuǎn),。

三、商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

近幾年來,，百貨商場關(guān)店倒閉的現(xiàn)象越來越普遍,。相比于住宅，商業(yè)地產(chǎn)整體庫存高企,、去化周期長,、泡沫更大是顯而易見的,。過去十多年中，我國商服用地占房地產(chǎn)出讓的比例基本維持在30%上下,，這同社會(huì)的真實(shí)需求很不匹配,，從銷售上看，商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%,。

為何商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)如此極不匹配的情況呢,？第一，地方政府熱衷于打造樣板工程,，尤其是二三四線城市大規(guī)模打造城市新核心,，樂于建設(shè)摩天大樓和商業(yè)中心以躋身“金融中心”和“國際大都市”之列；第二,，住宅用地供給受政策限制,，商業(yè)用地則不受限，地方政府傾向于增加非住宅用地的出讓以避免“政府靠賣地推高房價(jià)”的輿論,。

在庫存高企的情況下,，商業(yè)地產(chǎn)的新增供給還在持續(xù)增加。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,，在去年全國30個(gè)大中城市中,，有近1300萬平方米零售項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)今年有1800萬平方米的零售物業(yè)開業(yè),，同比增長38.5%,。

商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)是存在的，尤其是一些專業(yè)市場的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，很容易出現(xiàn)跑路,、資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)。從區(qū)域上看,，大城市周邊的三四線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫會(huì)更嚴(yán)重,，風(fēng)險(xiǎn)更大。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作安排,，為各界高度關(guān)注,。其中，“既抑制房地產(chǎn)泡沫,，又防止出現(xiàn)大起大落”的明確目標(biāo),，體現(xiàn)出政府讓樓市回歸商品屬性的堅(jiān)決態(tài)度，房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)的重要性無需贅述,。

通過研究以及我們長期對(duì)不良資產(chǎn)形成原因的分析和預(yù)測,，未來，在我國三四線城市的房地產(chǎn)價(jià)格存在很大的不確定性,，金融機(jī)構(gòu)不管在貸款還是在處置這些地區(qū)的房地產(chǎn)時(shí),，都要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)引進(jìn)足夠的重視,。