大型商業(yè)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，能夠以獲得收益,，長期投資經(jīng)營,，開發(fā)商自營、業(yè)主自營,、出租給他人經(jīng)營,，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對于商業(yè)用房的方法選擇有收益法、市場法,、成本法等,，收益法及市場比較法對評估大型商業(yè)用房（經(jīng)營性用房）更為貼切；本文在充分分析大型商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類及其特點的基礎上,，從區(qū)域條件和自身條件出發(fā),，分析影響大型商業(yè)用房價格的因素，創(chuàng)造性的引入了基準地價思維構(gòu)建各影響因素指標表，從而為估價人員進行大型商業(yè)評估資料收集提供參考,，為評估過程提供新思路,。
一、大型商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類和特點
商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類和特點,，大型商業(yè)用房已覆蓋零售,、餐飲、娛樂,、健身服務,、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn),；業(yè)態(tài)經(jīng)營方式長期投資經(jīng)營,，開發(fā)商持有經(jīng)營,、業(yè)主自營、出租給他人經(jīng)營,，出租持有經(jīng)營為主一般采用這種模式經(jīng)營的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價值,，因此開發(fā)商一般會采用長期持有方式經(jīng)營，以期獲得商業(yè)物業(yè)價值遞增,，其商品構(gòu)成為衣,、食、用品等,，設有與商店營業(yè)面積相適應的停車場等,，詳細見下表：
表一 業(yè)態(tài)種類和特點
序號 | 業(yè)態(tài)名字 | 狀況 |
1 | 購物中心（ Shopping mall、Shopping center） | 多業(yè)態(tài),、多業(yè)種,、多店鋪的全客層消費場所，多設在市區(qū)繁華區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合地帶,、商業(yè)區(qū),，由專業(yè)經(jīng)營團隊系統(tǒng)地有計劃開發(fā)、管理,、運營,，向消費者提供綜合性服務，理想營業(yè)面積一般在10萬平方以上，空間呈縱向規(guī)劃,，有一定的規(guī)模的停車場,。 |
2 | 百貨商場 | 在一個建筑物內(nèi)，按不同的種類和品牌,，由若干個專業(yè)的商鋪向顧客提供多種類,、多品種商品及服務的綜合性零售形態(tài)，多設在市繁華區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合地帶,、交通要道,。包括經(jīng)營多品種、多門類的綜合性商店和大,、中,、小型綜合經(jīng)營的商店，有一定的規(guī)模的停車場,。 |
3 | 綜合超市 | 是以經(jīng)營生鮮熟食及民生必需品,、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價促銷及平價銷售的綜超形態(tài)經(jīng)營,，其機制側(cè)重中央采購及營業(yè)控管系統(tǒng),，基本有連鎖發(fā)展戰(zhàn)略，多設在居民區(qū),、交通要道,、商業(yè)區(qū)等，有一定的規(guī)模的停車場,。 |
根據(jù)以上介紹,，我們對于大型商業(yè)用房有了基本認識，在開始評估工作前,，應對相應的評估對象進行了解,，其內(nèi)容包括地段繁華度的分析和估價對象自身的定位分析，例如業(yè)態(tài)狀況,、經(jīng)營規(guī)模（經(jīng)營面積）,、經(jīng)營方式、經(jīng)營時間,、其相關(guān)配套設施（是否配置一定的停車場）等資料,，結(jié)合該區(qū)域商業(yè)規(guī)劃指標要求，定向的分析估價對象的自身定位,。
二,、大型商業(yè)地產(chǎn)價格影響因素
（一）區(qū)域價格影響因素
1,、經(jīng)濟因素
（1）社會經(jīng)濟發(fā)展水平,。一個地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展水平可以說是商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展最基礎的環(huán)境。
（2）供求狀況,。一般商品市場價格對供需反應靈敏，供求平衡轉(zhuǎn)換較快,，而商業(yè)房地產(chǎn)市場價格對供求變化反應相對滯后,，供求趨向平衡的過程比較緩慢。
（3）城市的平均租金水平,。任何新建商業(yè)項目的定價都需要考慮城市或者地區(qū)商業(yè)的平均租金水平,。
（4）社會固定資產(chǎn)投資水平。社會固定資產(chǎn)投資水平并不直接決定商業(yè)房地產(chǎn)價格,，卻影響商業(yè)房地產(chǎn)的價格走勢,。社會固定資產(chǎn)投資水平?jīng)Q定了一個地區(qū)的流通力發(fā)展程度，而流通力的發(fā)達程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況,，直接影響當?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境,，從而間接的影響到本地商業(yè)地產(chǎn)的租金和銷售價格。強大的流通力不僅可以彌補一個地區(qū)生產(chǎn)能力的不足,，而且通過內(nèi)外交流、優(yōu)勢互補,、組合配置,，可極大提高城市商業(yè)的輻射力和影響力。
（5）本地居民的可支配收入,。商業(yè)房地產(chǎn)的價格與地區(qū)商業(yè)的發(fā)展水平有關(guān),，商業(yè)的發(fā)展是消費增長的結(jié)果，而消費的增長從根本上取決于居民可支配收入的增長,。因此本地居民的可支配收入的多寡是當?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)繁榮與否的決定條件之一,。
（6）空置率?？罩寐实拇笮∫欢ǔ潭壬戏从沉耸袌龅墓┬锠顩r,。空置率大說明市場供給較多,，交易時有較大的議價空間，反之則說明市場供給不足,，需求旺盛,，交易價格有較大的上升空間。
2,、社會因素
（1）人口因素,。首先，人口規(guī)模是商業(yè)賴以存在的前提,，本地人穩(wěn)住市場,，外地人興旺市場，是商業(yè)房地產(chǎn)的一個規(guī)律。其次,，人口素質(zhì)和人口結(jié)構(gòu)等也會影響商業(yè)消費的內(nèi)容和消費水平,。
（2）市場開發(fā)程度。雖然我國的市場經(jīng)濟已經(jīng)運行了幾十年,，但是實際上地方保護主義仍然不同程度的存在,。市場開放度表示是某一區(qū)位可轉(zhuǎn)移生產(chǎn)要素流動所受到的限制，反映了各種生產(chǎn)要素在空間上被允許進行的交換活動的開放程度,。市場開放度與貿(mào)易成本呈反比,，市場開放程度越低，貿(mào)易成本越高,，進而影響商業(yè)房地產(chǎn)的價值,。
（3）環(huán)境因素。這里的環(huán)境因素主要是指社會治安情況,。治安因素影響了一個地區(qū)的商業(yè)環(huán)境和投資環(huán)境,，間接影響到地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況。同等條件下,，社會治安越好,，商業(yè)房地產(chǎn)越有可能繁榮發(fā)展，其價格越能反應市場的真實情況,。
3,、行政因素
（1）房地產(chǎn)制度。商業(yè)房地產(chǎn)價格本質(zhì)反應了土地和地上建筑物未來的收益能力,，理論上商業(yè)房地產(chǎn)權(quán)益所受到保障的大小也影響其價格的大小,。
（2）城市規(guī)劃。城市規(guī)劃通過分散布局居住區(qū)和商業(yè)區(qū),，避免其過度集中帶來的交通問題,、治安問題以及配套設施升級問題等，而現(xiàn)實中,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商總是盡可能的使項目集中,，產(chǎn)生規(guī)模效應和聚集效應，形成較大的商圈和商業(yè)綜合體來吸引更多的消費者,。所以合理的城市規(guī)劃與現(xiàn)實中的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總是存在著不可調(diào)和的矛盾,。
（3）金融財稅制度。商業(yè)地產(chǎn)價值較大,，其開發(fā)很大程度上需要金融機構(gòu)的資金支持,。另一方面，任何地產(chǎn)項目的開發(fā)都要涉及行政審批和稅務問題,。這就使得國家通過金融財稅政策影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展成為可能,。
（二）自身價格影響因素
1,、經(jīng)營方式和類型
2015年3月1日《中國購物中心等級劃分規(guī)范》開始實施。購物登記劃分依據(jù)為購物中心內(nèi)業(yè)態(tài)與品牌,、經(jīng)營與管理,、服務與設施、誠信與和諧,、安全與保障,、環(huán)保與節(jié)能、信息與智能等方面,。中國購物中心分為四類,，都市型、地區(qū)型,、社區(qū)型和奧特萊斯型,。而按等級高低將劃分為金鼎級和寶鼎級，寶鼎級是達標級,，是一個購物中心合格的起步級,，金鼎級購物中將在寶鼎級的基礎上產(chǎn)生。金鼎級購物中心根據(jù)業(yè)態(tài)與品牌,、經(jīng)營與管理等方面評定為都市型金鼎級,、地區(qū)型金鼎級和社區(qū)型金鼎級購物中心。
結(jié)合《中國購物中心等級劃分規(guī)范》運用基準地價思路對大型商業(yè)品類及業(yè)態(tài)覆蓋面,、經(jīng)營模式和類型,、銷售額、平均租金,、客流,、空置率等經(jīng)行梳理詳見下表；
表二 經(jīng)營方式和類型
優(yōu)劣程度 | 優(yōu) | 較優(yōu) | 一般 | 較差 | 差 | ||
影響因素 | |||||||
業(yè)態(tài)與品牌 | 品類及業(yè)態(tài)覆蓋面 | 覆蓋購物品類及業(yè)態(tài)數(shù)量（個） | >5 | 5 | 4 | 3 | ≤2 |
覆蓋餐飲品類及業(yè)態(tài)數(shù)量（個） | >5 | 5 | 4 | 3 | ≤2 | ||
覆蓋休閑娛樂品類及業(yè)態(tài)數(shù)量（個） | >3 | 3 | 2 | 1 | ＜1 | ||
國際品牌 | 國際品牌占比（%） | ≥25 | ≥20 | ≥15 | ≥10 | ＜10 | |
連鎖品牌 | 連鎖品牌占比（%） | ≥60 | ≥50 | ≥40 | ≥30 | ＜30 | |
特色本土品牌 | 特色本土品牌占比（%） | ≥10 | ≥20 | ≥30 | ≥40 | ≥50 | |
經(jīng)營與管理 | 空置率 | 空置率（%） | ≤5 | ≤10 | ≤15 | ≤20 | ＞20 |
銷售額 | 年銷售額（億元） | ≥10 | ≥7 | ≥5 | ≥3 | ＜3 | |
平均銷售年坪效（元/平方米/年） | ≥15000 | ≥12000 | ≥8000 | ≥5000 | ＜5000 | ||
客流 | 日均客流（人次） | ≥20000 | ≥15000 | ≥12000 | ≥8000 | ＜8000 | |
租金 | 平均租金年坪效（元/平方米/年） | ≥2500 | ≥2000 | ≥1500 | ≥1000 | ＜1000 | |
可根據(jù)以上表格指標收集相關(guān)資料,，收集方式可讓客戶提供相應的裝飾布局圖及相應財務報告及出租合同等結(jié)合公司內(nèi)的數(shù)據(jù)庫進行分析,，也可以采用實地調(diào)查收集資料，但實地調(diào)查任務龐大,，耗時較久,，更無法體現(xiàn)年平均客流及銷售額。
2,、布局
（1）大型商業(yè)布局特點
①每層平面都有主力店分布,。這是因為主力店的規(guī)模效應和品牌效應使其對顧客具有更大的吸引力。特別是一些在其他商業(yè)建筑中比較少見的品牌,，因其稀缺性，還可以特別吸引到消費者從別處特地而來,。此外主力店一般布置在建筑的端頭,，或者中間位置,，中間其他的地方一般由中小型門店填補。
②娛樂,、餐飲類門店主要布局在頂層或者較高的樓層,。其他飲品、咖啡等偏休閑的門店可以選擇和大型娛樂餐飲門店布局在一起,，也可選擇人流量大的地方自由布置,。把大型高檔的餐飲門店放置在頂層，可以吸引專門用餐的顧客,，而顧客想要到頂層用餐,，其流線必須貫穿整個建筑的樓層，這樣就使得單一目的的用餐顧客也成了其他商品的可能消費者,。此外大型的娛樂,、餐飲門店布置在較高的樓層也有結(jié)構(gòu)上的要求，可以將平面較為自由的分割,。
③從經(jīng)營成本上考慮,，首層平面的租金無疑是最高的，但是商場持有者為了保證整棟建筑的人流量,，時常會引入知名品牌進駐,，而往往會降低租金。只要有了知名品牌所引入的人流,，就可以帶動其他樓層的活躍度,，進而提高其他樓層的租金。而其他樓層也有可能出現(xiàn)降低租金引進知名品牌的情況,。一般來說同一棟建筑物內(nèi)樓層越高,，消費者越不容易到達，因此相對來說租金越低,。因此,，對大型餐飲、影院,、滑冰這類對場地面積有較高要求的門店來說,，選擇較高樓層而降低經(jīng)營成本也是一件很自然的事情。
（2）大型商業(yè)布局優(yōu)劣情況描述
從開發(fā)商大型商業(yè)設計角度出發(fā),，描述大型商業(yè)的布局優(yōu)劣情況,，主要從以下幾個方面入手：
①合理分區(qū)
把復雜的商業(yè)綜合體功能進行分解歸類，做到分區(qū)明確,，達到易于消費者識別和方便引導的目的,。
按性質(zhì)分區(qū)：聚集效應能提供顧客同類商品多品牌的比較和選擇，從而實現(xiàn)整體競爭力,，達到共贏,。
按管理要求分區(qū)：業(yè)態(tài)的經(jīng)營時間不同是更為客觀的分區(qū)要求：如有的超市開門較早,，而餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)關(guān)門則較晚,，甚至24小時營業(yè),，應按管理要求相對集中，最好設有獨立的退場流線,。
按檔次分區(qū)：一般規(guī)模的商業(yè)項目大體應該有一個目標消費群,，該消費主體的消費能力、消費習慣以及對應的品牌檔次相對明確,，在一個商業(yè)項目內(nèi)并存高檔和中低檔消費業(yè)態(tài)的并不多見,，有些項目則因為規(guī)模較大，或者服務半徑內(nèi)客源不足等原因,，安排了不同檔次的業(yè)態(tài),。
按租金水平分區(qū)：不同業(yè)態(tài)可接受的租金水平是不同的。通過研究一些項目的租金情況可以歸納出一些規(guī)律,。超市行業(yè)的毛利很低,，經(jīng)營在于大客流和貨品的快速周轉(zhuǎn)，其能承受的租金低,，一般設于地下或者位置不太好的區(qū)域,，首層最好的位置都是給租金高的服裝服飾珠寶。
②增強互動
分區(qū)是為了易于識別和引導,，但也應適度,。混合性是商業(yè)綜合體的優(yōu)勢所在,，其核心理念就是業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性,。
③引導客流
利用主力店布置最大可能地給隨機性消費的商戶帶來客流，是商業(yè)綜合體規(guī)劃的關(guān)鍵價值所在,。
④順應流程
從顧客需求的角度考慮業(yè)態(tài)空間的安排,，如超市需要與停車場及公共交通順暢銜接，使小推車平層或者通過自動步道到達車位,，一般設于地下一層可以解決這個流程問題,。
從消費者購物設計角度出發(fā)，描述大型商業(yè)的布局優(yōu)劣情況,，主要從以下幾個方面入手：
①方位感
一個優(yōu)秀的購物中心,，其內(nèi)部空間設計應該是既豐富多彩又淺顯易懂。如果顧客在體驗新奇的同時失去了方位感,，就會產(chǎn)生煩躁情緒,，不愿多停留而專注于找到出口。
②均好性
均好是一個相對概念，即使是標準的百貨布置,，也存在邊廳,、中庭次邊廳、中島不同位置
③連續(xù)性
指的是動線上商業(yè)氣氛的連續(xù)性,，上述均好性如果出問題就影響到連續(xù)性：一旦購物中心出現(xiàn)死角，商戶經(jīng)營不下去而關(guān)門,，該區(qū)域的商業(yè)氣氛將大打折扣,，商戶關(guān)門就像瘟疫一樣向周邊蔓延的價值梯度。
④舒適性
隨著消費時代的到來,，商業(yè)項目越來越多,，舒適性已經(jīng)成為購物中心競爭力的重要方面?？土鲃泳€充分體現(xiàn)對顧客的關(guān)懷,，以方便顧客為第一要務
⑤尺度感
這里主要指動線空間尺度的視覺感受。不同類型的購物中心和不同的業(yè)態(tài)區(qū)域要規(guī)劃尺度合理的購物通道,，避免客流高峰時過于擁擠或由于通道過于寬敞給人冷清的感覺,。
根據(jù)以上因素我們制定了相應的表格，根據(jù)實際情況進行打分評估,，詳見下表：
表三 業(yè)態(tài)布局指標表
表三 業(yè)態(tài)布局指標表
優(yōu)劣程度 | 優(yōu) | 較優(yōu) | 一般 | 較差 | 差 | |
影響因素 | ||||||
業(yè)態(tài)布局 | 分區(qū)合理性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
互動關(guān)聯(lián)性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
客流引導性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
流程順應性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
消費動線 | 方位感 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
均好性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
連續(xù)性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
舒適性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
尺度感 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
3,、內(nèi)部基礎設施
大型商業(yè)用房應符合適用、衛(wèi)生,、安全,、環(huán)保等要求,其建筑、給排水,、電氣,、消防、人防,、道路,、綠化、停車場等應當符合《民用建筑設計通則》(JGJ37-87),、《工程建設標準》以及消防技術(shù)規(guī)范等國家和專業(yè)設計標準,、規(guī)范和規(guī)定參照。
⑴商位設施,。根據(jù)市場經(jīng)營戶的需求設置商位模式,可按柜臺式,、商鋪式或商務樓式設置。在每個商位的顯著位置設置證照懸掛設施,。配備良好的照明設施,。
⑵停車場。設置機動車和非機動車的停車場地,。近期,城市及縣城建成區(qū)的市場應達到商業(yè)用房面積的20%左右,。
⑶公共衛(wèi)生設施,。配置完備的通風系統(tǒng),設置垃圾箱、垃圾集中設施和公共廁所,配備必要的衛(wèi)生保潔設施,。
⑷物業(yè)管理用房,。設置保安、財務,、衛(wèi)生管理,、設施維護、檔案等物業(yè)管理用房,，配備必要的辦公設施,。
⑸消防及安全設施。消防設施符合國家有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范,。配置防盜設施,。地面應當使用防滑材料。安裝自動扶梯,、客貨電梯的,，應當符合安全要求。有條件的市場可設立監(jiān)控設施,。
⑹宣傳設施,。設置市場招牌、導購牌,、商品區(qū)域標志及商位號牌,，場內(nèi)顯著位置設立公示牌，設置廣播,、公用電話等服務設施,。
⑺儲存設施。根據(jù)需要設置商品短期周轉(zhuǎn)的儲存庫房,。經(jīng)營大宗商品的市場應當設置必要的商品堆放或停放場地,。
⑻服務設施。城市及縣城建成區(qū)的市場應合理布置顧客休息處,，總面積不小于商業(yè)用房面積的1%,。市場可設置中央空調(diào)、自動扶梯,、客貨電梯,。
表四 內(nèi)部基礎設施
優(yōu)劣程度 | 優(yōu) | 較優(yōu) | 一般 | 較差 | 差 |
影響因素 | |||||
商位設施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
停車場 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
公共衛(wèi)生設施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
物業(yè)管理用房 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
消防及安全設施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
宣傳設施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
儲存設施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
服務設施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
表三業(yè)態(tài)布局指標表、表四內(nèi)部基礎設施,，從大型商業(yè)用房的實際情況,，結(jié)合該表內(nèi)容收集相關(guān)評估所需資料，核查資料是否具有合法性、有效性,、實用性等,，通過以上分析我們得出相應的打分值，該打分值可以帶入相應的測算過程中,，例如市場法,、收益法案例中的綜合分析狀況；也可帶入報告制作中的個別因素分析,。
三,、總結(jié)
隨著“一帶一路”經(jīng)濟帶和長江中游城市群的發(fā)展，各大城市將建設越來越多的大型商業(yè)綜合體,，因此對大型商業(yè)評估資料收集的研究意義十分重大。通過上述研究,，對于大型商業(yè)的評估資料可以從區(qū)域因素和自身因素來考慮,，區(qū)域因素主要為經(jīng)濟、社會和行政因素,；自身因素包括自身經(jīng)營方式和類型,、布局和內(nèi)部基礎設施，并構(gòu)建影響因素指標表,，為估價人員進行大型商業(yè)評估資料收集提供了參考,，為評估過程提供了新思路。
參考文獻
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《淺談現(xiàn)代購物中心的動線設計》,，張鵬,；
《購物中心的動線設計規(guī)劃》，吳懷東,；
國家建設部一級房地產(chǎn)評估機構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構(gòu) 全國A級資信土地估價機構(gòu)
土地規(guī)劃甲級資質(zhì)工程咨詢機構(gòu) 土地登記代理機構(gòu)
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