大型商業(yè)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn),，能夠以獲得收益，長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng),，開(kāi)發(fā)商自營(yíng),、業(yè)主自營(yíng),、出租給他人經(jīng)營(yíng)，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)于商業(yè)用房的方法選擇有收益法、市場(chǎng)法,、成本法等,，收益法及市場(chǎng)比較法對(duì)評(píng)估大型商業(yè)用房（經(jīng)營(yíng)性用房）更為貼切,；本文在充分分析大型商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類及其特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,，從區(qū)域條件和自身?xiàng)l件出發(fā)，分析影響大型商業(yè)用房?jī)r(jià)格的因素,，創(chuàng)造性的引入了基準(zhǔn)地價(jià)思維構(gòu)建各影響因素指標(biāo)表,，從而為估價(jià)人員進(jìn)行大型商業(yè)評(píng)估資料收集提供參考，為評(píng)估過(guò)程提供新思路,。
一,、大型商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類和特點(diǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類和特點(diǎn)，大型商業(yè)用房已覆蓋零售、餐飲,、娛樂(lè),、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn),；業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng),，開(kāi)發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)、業(yè)主自營(yíng),、出租給他人經(jīng)營(yíng),，出租持有經(jīng)營(yíng)為主一般采用這種模式經(jīng)營(yíng)的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價(jià)值,，因此開(kāi)發(fā)商一般會(huì)采用長(zhǎng)期持有方式經(jīng)營(yíng),，以期獲得商業(yè)物業(yè)價(jià)值遞增，其商品構(gòu)成為衣,、食,、用品等，設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)等,，詳細(xì)見(jiàn)下表：
表一 業(yè)態(tài)種類和特點(diǎn)
序號(hào) | 業(yè)態(tài)名字 | 狀況 |
1 | 購(gòu)物中心（ Shopping mall、Shopping center） | 多業(yè)態(tài),、多業(yè)種,、多店鋪的全客層消費(fèi)場(chǎng)所，多設(shè)在市區(qū)繁華區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合地帶,、商業(yè)區(qū),，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)系統(tǒng)地有計(jì)劃開(kāi)發(fā)、管理,、運(yùn)營(yíng),，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)，理想營(yíng)業(yè)面積一般在10萬(wàn)平方以上,，空間呈縱向規(guī)劃,，有一定的規(guī)模的停車場(chǎng)。 |
2 | 百貨商場(chǎng) | 在一個(gè)建筑物內(nèi),，按不同的種類和品牌,，由若干個(gè)專業(yè)的商鋪向顧客提供多種類、多品種商品及服務(wù)的綜合性零售形態(tài),，多設(shè)在市繁華區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合地帶,、交通要道。包括經(jīng)營(yíng)多品種,、多門類的綜合性商店和大,、中、小型綜合經(jīng)營(yíng)的商店,，有一定的規(guī)模的停車場(chǎng),。 |
3 | 綜合超市 | 是以經(jīng)營(yíng)生鮮熟食及民生必需品,、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價(jià)促銷及平價(jià)銷售的綜超形態(tài)經(jīng)營(yíng),，其機(jī)制側(cè)重中央采購(gòu)及營(yíng)業(yè)控管系統(tǒng),，基本有連鎖發(fā)展戰(zhàn)略，多設(shè)在居民區(qū),、交通要道,、商業(yè)區(qū)等，有一定的規(guī)模的停車場(chǎng),。 |
根據(jù)以上介紹,，我們對(duì)于大型商業(yè)用房有了基本認(rèn)識(shí)，在開(kāi)始評(píng)估工作前,，應(yīng)對(duì)相應(yīng)的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了解,，其內(nèi)容包括地段繁華度的分析和估價(jià)對(duì)象自身的定位分析，例如業(yè)態(tài)狀況,、經(jīng)營(yíng)規(guī)模（經(jīng)營(yíng)面積）,、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)時(shí)間,、其相關(guān)配套設(shè)施（是否配置一定的停車場(chǎng)）等資料,，結(jié)合該區(qū)域商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)要求，定向的分析估價(jià)對(duì)象的自身定位,。
二,、大型商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格影響因素
（一）區(qū)域價(jià)格影響因素
1、經(jīng)濟(jì)因素
（1）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,。一個(gè)地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平可以說(shuō)是商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展最基礎(chǔ)的環(huán)境,。
（2）供求狀況。一般商品市場(chǎng)價(jià)格對(duì)供需反應(yīng)靈敏,，供求平衡轉(zhuǎn)換較快,，而商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)供求變化反應(yīng)相對(duì)滯后，供求趨向平衡的過(guò)程比較緩慢,。
（3）城市的平均租金水平,。任何新建商業(yè)項(xiàng)目的定價(jià)都需要考慮城市或者地區(qū)商業(yè)的平均租金水平。
（4）社會(huì)固定資產(chǎn)投資水平,。社會(huì)固定資產(chǎn)投資水平并不直接決定商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格,，卻影響商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。社會(huì)固定資產(chǎn)投資水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)的流通力發(fā)展程度,，而流通力的發(fā)達(dá)程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,，直接影響當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境，從而間接的影響到本地商業(yè)地產(chǎn)的租金和銷售價(jià)格。強(qiáng)大的流通力不僅可以彌補(bǔ)一個(gè)地區(qū)生產(chǎn)能力的不足,，而且通過(guò)內(nèi)外交流,、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、組合配置,，可極大提高城市商業(yè)的輻射力和影響力,。
（5）本地居民的可支配收入。商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格與地區(qū)商業(yè)的發(fā)展水平有關(guān),，商業(yè)的發(fā)展是消費(fèi)增長(zhǎng)的結(jié)果,，而消費(fèi)的增長(zhǎng)從根本上取決于居民可支配收入的增長(zhǎng)。因此本地居民的可支配收入的多寡是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)繁榮與否的決定條件之一,。
（6）空置率,。空置率的大小一定程度上反映了市場(chǎng)的供需狀況,?？罩寐蚀笳f(shuō)明市場(chǎng)供給較多，交易時(shí)有較大的議價(jià)空間,，反之則說(shuō)明市場(chǎng)供給不足,，需求旺盛，交易價(jià)格有較大的上升空間,。
2,、社會(huì)因素
（1）人口因素。首先,，人口規(guī)模是商業(yè)賴以存在的前提，本地人穩(wěn)住市場(chǎng),，外地人興旺市場(chǎng),，是商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)規(guī)律。其次,，人口素質(zhì)和人口結(jié)構(gòu)等也會(huì)影響商業(yè)消費(fèi)的內(nèi)容和消費(fèi)水平,。
（2）市場(chǎng)開(kāi)發(fā)程度。雖然我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)運(yùn)行了幾十年,，但是實(shí)際上地方保護(hù)主義仍然不同程度的存在,。市場(chǎng)開(kāi)放度表示是某一區(qū)位可轉(zhuǎn)移生產(chǎn)要素流動(dòng)所受到的限制，反映了各種生產(chǎn)要素在空間上被允許進(jìn)行的交換活動(dòng)的開(kāi)放程度,。市場(chǎng)開(kāi)放度與貿(mào)易成本呈反比,，市場(chǎng)開(kāi)放程度越低，貿(mào)易成本越高,，進(jìn)而影響商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值,。
（3）環(huán)境因素。這里的環(huán)境因素主要是指社會(huì)治安情況。治安因素影響了一個(gè)地區(qū)的商業(yè)環(huán)境和投資環(huán)境,，間接影響到地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況,。同等條件下，社會(huì)治安越好,，商業(yè)房地產(chǎn)越有可能繁榮發(fā)展,，其價(jià)格越能反應(yīng)市場(chǎng)的真實(shí)情況。
3,、行政因素
（1）房地產(chǎn)制度,。商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格本質(zhì)反應(yīng)了土地和地上建筑物未來(lái)的收益能力，理論上商業(yè)房地產(chǎn)權(quán)益所受到保障的大小也影響其價(jià)格的大小,。
（2）城市規(guī)劃,。城市規(guī)劃通過(guò)分散布局居住區(qū)和商業(yè)區(qū)，避免其過(guò)度集中帶來(lái)的交通問(wèn)題,、治安問(wèn)題以及配套設(shè)施升級(jí)問(wèn)題等,，而現(xiàn)實(shí)中，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總是盡可能的使項(xiàng)目集中,，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng),，形成較大的商圈和商業(yè)綜合體來(lái)吸引更多的消費(fèi)者。所以合理的城市規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)中的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總是存在著不可調(diào)和的矛盾,。
（3）金融財(cái)稅制度,。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值較大，其開(kāi)發(fā)很大程度上需要金融機(jī)構(gòu)的資金支持,。另一方面,，任何地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都要涉及行政審批和稅務(wù)問(wèn)題。這就使得國(guó)家通過(guò)金融財(cái)稅政策影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展成為可能,。
（二）自身價(jià)格影響因素
1,、經(jīng)營(yíng)方式和類型
2015年3月1日《中國(guó)購(gòu)物中心等級(jí)劃分規(guī)范》開(kāi)始實(shí)施。購(gòu)物登記劃分依據(jù)為購(gòu)物中心內(nèi)業(yè)態(tài)與品牌,、經(jīng)營(yíng)與管理,、服務(wù)與設(shè)施、誠(chéng)信與和諧,、安全與保障,、環(huán)保與節(jié)能、信息與智能等方面,。中國(guó)購(gòu)物中心分為四類,，都市型、地區(qū)型,、社區(qū)型和奧特萊斯型,。而按等級(jí)高低將劃分為金鼎級(jí)和寶鼎級(jí),，寶鼎級(jí)是達(dá)標(biāo)級(jí)，是一個(gè)購(gòu)物中心合格的起步級(jí),，金鼎級(jí)購(gòu)物中將在寶鼎級(jí)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生,。金鼎級(jí)購(gòu)物中心根據(jù)業(yè)態(tài)與品牌、經(jīng)營(yíng)與管理等方面評(píng)定為都市型金鼎級(jí),、地區(qū)型金鼎級(jí)和社區(qū)型金鼎級(jí)購(gòu)物中心,。
結(jié)合《中國(guó)購(gòu)物中心等級(jí)劃分規(guī)范》運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)思路對(duì)大型商業(yè)品類及業(yè)態(tài)覆蓋面、經(jīng)營(yíng)模式和類型,、銷售額,、平均租金、客流,、空置率等經(jīng)行梳理詳見(jiàn)下表,；
表二 經(jīng)營(yíng)方式和類型
優(yōu)劣程度 | 優(yōu) | 較優(yōu) | 一般 | 較差 | 差 | ||
影響因素 | |||||||
業(yè)態(tài)與品牌 | 品類及業(yè)態(tài)覆蓋面 | 覆蓋購(gòu)物品類及業(yè)態(tài)數(shù)量（個(gè)） | >5 | 5 | 4 | 3 | ≤2 |
覆蓋餐飲品類及業(yè)態(tài)數(shù)量（個(gè)） | >5 | 5 | 4 | 3 | ≤2 | ||
覆蓋休閑娛樂(lè)品類及業(yè)態(tài)數(shù)量（個(gè)） | >3 | 3 | 2 | 1 | ＜1 | ||
國(guó)際品牌 | 國(guó)際品牌占比（%） | ≥25 | ≥20 | ≥15 | ≥10 | ＜10 | |
連鎖品牌 | 連鎖品牌占比（%） | ≥60 | ≥50 | ≥40 | ≥30 | ＜30 | |
特色本土品牌 | 特色本土品牌占比（%） | ≥10 | ≥20 | ≥30 | ≥40 | ≥50 | |
經(jīng)營(yíng)與管理 | 空置率 | 空置率（%） | ≤5 | ≤10 | ≤15 | ≤20 | ＞20 |
銷售額 | 年銷售額（億元） | ≥10 | ≥7 | ≥5 | ≥3 | ＜3 | |
平均銷售年坪效（元/平方米/年） | ≥15000 | ≥12000 | ≥8000 | ≥5000 | ＜5000 | ||
客流 | 日均客流（人次） | ≥20000 | ≥15000 | ≥12000 | ≥8000 | ＜8000 | |
租金 | 平均租金年坪效（元/平方米/年） | ≥2500 | ≥2000 | ≥1500 | ≥1000 | ＜1000 | |
可根據(jù)以上表格指標(biāo)收集相關(guān)資料，收集方式可讓客戶提供相應(yīng)的裝飾布局圖及相應(yīng)財(cái)務(wù)報(bào)告及出租合同等結(jié)合公司內(nèi)的數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行分析,，也可以采用實(shí)地調(diào)查收集資料,，但實(shí)地調(diào)查任務(wù)龐大，耗時(shí)較久,，更無(wú)法體現(xiàn)年平均客流及銷售額,。
2、布局
（1）大型商業(yè)布局特點(diǎn)
①每層平面都有主力店分布,。這是因?yàn)橹髁Φ甑囊?guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)使其對(duì)顧客具有更大的吸引力,。特別是一些在其他商業(yè)建筑中比較少見(jiàn)的品牌，因其稀缺性,，還可以特別吸引到消費(fèi)者從別處特地而來(lái),。此外主力店一般布置在建筑的端頭，或者中間位置,，中間其他的地方一般由中小型門店填補(bǔ),。
②娛樂(lè)、餐飲類門店主要布局在頂層或者較高的樓層,。其他飲品、咖啡等偏休閑的門店可以選擇和大型娛樂(lè)餐飲門店布局在一起,，也可選擇人流量大的地方自由布置,。把大型高檔的餐飲門店放置在頂層，可以吸引專門用餐的顧客,，而顧客想要到頂層用餐,，其流線必須貫穿整個(gè)建筑的樓層，這樣就使得單一目的的用餐顧客也成了其他商品的可能消費(fèi)者,。此外大型的娛樂(lè),、餐飲門店布置在較高的樓層也有結(jié)構(gòu)上的要求,，可以將平面較為自由的分割。
③從經(jīng)營(yíng)成本上考慮,，首層平面的租金無(wú)疑是最高的,，但是商場(chǎng)持有者為了保證整棟建筑的人流量，時(shí)常會(huì)引入知名品牌進(jìn)駐,，而往往會(huì)降低租金,。只要有了知名品牌所引入的人流，就可以帶動(dòng)其他樓層的活躍度,，進(jìn)而提高其他樓層的租金,。而其他樓層也有可能出現(xiàn)降低租金引進(jìn)知名品牌的情況。一般來(lái)說(shuō)同一棟建筑物內(nèi)樓層越高,，消費(fèi)者越不容易到達(dá),，因此相對(duì)來(lái)說(shuō)租金越低。因此,，對(duì)大型餐飲,、影院、滑冰這類對(duì)場(chǎng)地面積有較高要求的門店來(lái)說(shuō),，選擇較高樓層而降低經(jīng)營(yíng)成本也是一件很自然的事情,。
（2）大型商業(yè)布局優(yōu)劣情況描述
從開(kāi)發(fā)商大型商業(yè)設(shè)計(jì)角度出發(fā)，描述大型商業(yè)的布局優(yōu)劣情況,，主要從以下幾個(gè)方面入手：
①合理分區(qū)
把復(fù)雜的商業(yè)綜合體功能進(jìn)行分解歸類,，做到分區(qū)明確，達(dá)到易于消費(fèi)者識(shí)別和方便引導(dǎo)的目的,。
按性質(zhì)分區(qū)：聚集效應(yīng)能提供顧客同類商品多品牌的比較和選擇,，從而實(shí)現(xiàn)整體競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到共贏,。
按管理要求分區(qū)：業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間不同是更為客觀的分區(qū)要求：如有的超市開(kāi)門較早,，而餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)關(guān)門則較晚,，甚至24小時(shí)營(yíng)業(yè),，應(yīng)按管理要求相對(duì)集中，最好設(shè)有獨(dú)立的退場(chǎng)流線,。
按檔次分區(qū)：一般規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目大體應(yīng)該有一個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群,，該消費(fèi)主體的消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣以及對(duì)應(yīng)的品牌檔次相對(duì)明確,，在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)并存高檔和中低檔消費(fèi)業(yè)態(tài)的并不多見(jiàn),，有些項(xiàng)目則因?yàn)橐?guī)模較大，或者服務(wù)半徑內(nèi)客源不足等原因,，安排了不同檔次的業(yè)態(tài),。
按租金水平分區(qū)：不同業(yè)態(tài)可接受的租金水平是不同的,。通過(guò)研究一些項(xiàng)目的租金情況可以歸納出一些規(guī)律。超市行業(yè)的毛利很低,，經(jīng)營(yíng)在于大客流和貨品的快速周轉(zhuǎn),，其能承受的租金低，一般設(shè)于地下或者位置不太好的區(qū)域,，首層最好的位置都是給租金高的服裝服飾珠寶,。
②增強(qiáng)互動(dòng)
分區(qū)是為了易于識(shí)別和引導(dǎo)，但也應(yīng)適度,?；旌闲允巧虡I(yè)綜合體的優(yōu)勢(shì)所在，其核心理念就是業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性,。
③引導(dǎo)客流
利用主力店布置最大可能地給隨機(jī)性消費(fèi)的商戶帶來(lái)客流,，是商業(yè)綜合體規(guī)劃的關(guān)鍵價(jià)值所在。
④順應(yīng)流程
從顧客需求的角度考慮業(yè)態(tài)空間的安排,，如超市需要與停車場(chǎng)及公共交通順暢銜接,，使小推車平層或者通過(guò)自動(dòng)步道到達(dá)車位，一般設(shè)于地下一層可以解決這個(gè)流程問(wèn)題,。
從消費(fèi)者購(gòu)物設(shè)計(jì)角度出發(fā),，描述大型商業(yè)的布局優(yōu)劣情況，主要從以下幾個(gè)方面入手：
①方位感
一個(gè)優(yōu)秀的購(gòu)物中心,，其內(nèi)部空間設(shè)計(jì)應(yīng)該是既豐富多彩又淺顯易懂,。如果顧客在體驗(yàn)新奇的同時(shí)失去了方位感，就會(huì)產(chǎn)生煩躁情緒,，不愿多停留而專注于找到出口,。
②均好性
均好是一個(gè)相對(duì)概念，即使是標(biāo)準(zhǔn)的百貨布置,，也存在邊廳,、中庭次邊廳、中島不同位置
③連續(xù)性
指的是動(dòng)線上商業(yè)氣氛的連續(xù)性,，上述均好性如果出問(wèn)題就影響到連續(xù)性：一旦購(gòu)物中心出現(xiàn)死角,，商戶經(jīng)營(yíng)不下去而關(guān)門，該區(qū)域的商業(yè)氣氛將大打折扣,，商戶關(guān)門就像瘟疫一樣向周邊蔓延的價(jià)值梯度,。
④舒適性
隨著消費(fèi)時(shí)代的到來(lái)，商業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多,，舒適性已經(jīng)成為購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面,?？土鲃?dòng)線充分體現(xiàn)對(duì)顧客的關(guān)懷,，以方便顧客為第一要?jiǎng)?wù)
⑤尺度感
這里主要指動(dòng)線空間尺度的視覺(jué)感受,。不同類型的購(gòu)物中心和不同的業(yè)態(tài)區(qū)域要規(guī)劃尺度合理的購(gòu)物通道，避免客流高峰時(shí)過(guò)于擁擠或由于通道過(guò)于寬敞給人冷清的感覺(jué),。
根據(jù)以上因素我們制定了相應(yīng)的表格,，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行打分評(píng)估，詳見(jiàn)下表：
表三 業(yè)態(tài)布局指標(biāo)表
表三 業(yè)態(tài)布局指標(biāo)表
優(yōu)劣程度 | 優(yōu) | 較優(yōu) | 一般 | 較差 | 差 | |
影響因素 | ||||||
業(yè)態(tài)布局 | 分區(qū)合理性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
互動(dòng)關(guān)聯(lián)性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
客流引導(dǎo)性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
流程順應(yīng)性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
消費(fèi)動(dòng)線 | 方位感 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
均好性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
連續(xù)性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
舒適性 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
尺度感 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 | |
3,、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施
大型商業(yè)用房應(yīng)符合適用,、衛(wèi)生、安全,、環(huán)保等要求,其建筑,、給排水、電氣,、消防,、人防、道路,、綠化,、停車場(chǎng)等應(yīng)當(dāng)符合《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(JGJ37-87)、《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》以及消防技術(shù)規(guī)范等國(guó)家和專業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),、規(guī)范和規(guī)定參照,。
⑴商位設(shè)施。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的需求設(shè)置商位模式,可按柜臺(tái)式,、商鋪式或商務(wù)樓式設(shè)置,。在每個(gè)商位的顯著位置設(shè)置證照懸掛設(shè)施。配備良好的照明設(shè)施,。
⑵停車場(chǎng),。設(shè)置機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停車場(chǎng)地。近期,城市及縣城建成區(qū)的市場(chǎng)應(yīng)達(dá)到商業(yè)用房面積的20%左右,。
⑶公共衛(wèi)生設(shè)施,。配置完備的通風(fēng)系統(tǒng),設(shè)置垃圾箱、垃圾集中設(shè)施和公共廁所,配備必要的衛(wèi)生保潔設(shè)施,。
⑷物業(yè)管理用房,。設(shè)置保安、財(cái)務(wù),、衛(wèi)生管理,、設(shè)施維護(hù)、檔案等物業(yè)管理用房,，配備必要的辦公設(shè)施,。
⑸消防及安全設(shè)施。消防設(shè)施符合國(guó)家有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范,。配置防盜設(shè)施,。地面應(yīng)當(dāng)使用防滑材料,。安裝自動(dòng)扶梯、客貨電梯的,，應(yīng)當(dāng)符合安全要求,。有條件的市場(chǎng)可設(shè)立監(jiān)控設(shè)施。
⑹宣傳設(shè)施,。設(shè)置市場(chǎng)招牌,、導(dǎo)購(gòu)牌、商品區(qū)域標(biāo)志及商位號(hào)牌,，場(chǎng)內(nèi)顯著位置設(shè)立公示牌,，設(shè)置廣播、公用電話等服務(wù)設(shè)施,。
⑺儲(chǔ)存設(shè)施,。根據(jù)需要設(shè)置商品短期周轉(zhuǎn)的儲(chǔ)存庫(kù)房。經(jīng)營(yíng)大宗商品的市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)設(shè)置必要的商品堆放或停放場(chǎng)地,。
⑻服務(wù)設(shè)施,。城市及縣城建成區(qū)的市場(chǎng)應(yīng)合理布置顧客休息處，總面積不小于商業(yè)用房面積的1%,。市場(chǎng)可設(shè)置中央空調(diào),、自動(dòng)扶梯、客貨電梯,。
表四 內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施
優(yōu)劣程度 | 優(yōu) | 較優(yōu) | 一般 | 較差 | 差 |
影響因素 | |||||
商位設(shè)施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
停車場(chǎng) | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
公共衛(wèi)生設(shè)施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
物業(yè)管理用房 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
消防及安全設(shè)施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
宣傳設(shè)施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
儲(chǔ)存設(shè)施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
服務(wù)設(shè)施 | 100 | 98 | 96 | 94 | 92 |
表三業(yè)態(tài)布局指標(biāo)表,、表四內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施，從大型商業(yè)用房的實(shí)際情況,，結(jié)合該表內(nèi)容收集相關(guān)評(píng)估所需資料,，核查資料是否具有合法性、有效性,、實(shí)用性等,，通過(guò)以上分析我們得出相應(yīng)的打分值，該打分值可以帶入相應(yīng)的測(cè)算過(guò)程中,，例如市場(chǎng)法,、收益法案例中的綜合分析狀況；也可帶入報(bào)告制作中的個(gè)別因素分析,。
三,、總結(jié)
隨著“一帶一路”經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江中游城市群的發(fā)展，各大城市將建設(shè)越來(lái)越多的大型商業(yè)綜合體,，因此對(duì)大型商業(yè)評(píng)估資料收集的研究意義十分重大,。通過(guò)上述研究，對(duì)于大型商業(yè)的評(píng)估資料可以從區(qū)域因素和自身因素來(lái)考慮，區(qū)域因素主要為經(jīng)濟(jì),、社會(huì)和行政因素,；自身因素包括自身經(jīng)營(yíng)方式和類型、布局和內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施,，并構(gòu)建影響因素指標(biāo)表，為估價(jià)人員進(jìn)行大型商業(yè)評(píng)估資料收集提供了參考,，為評(píng)估過(guò)程提供了新思路,。
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國(guó)家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
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