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咨詢部 蔡麗萍

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,、土地使用制度以及住房制度改革的推行，我國房地產(chǎn)開發(fā)已逐步走向市場化和產(chǎn)業(yè)化,，房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年擴大,，作為房地產(chǎn)投資主要資金來源之一的銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模也隨之不斷擴大, 僅深圳地區(qū)，2009年5月,、6月,、7月的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額分別為 984億,、1002億,、949億,。而隨著國家宏觀調(diào)控政策的有效實施和逐步深入，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中所隱含的風(fēng)險也越來越受到關(guān)注,，為防范金融風(fēng)險,，促進(jìn)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)快速健康發(fā)展，金融監(jiān)管機構(gòu)加強房地產(chǎn)信貸管理的各種措施陸續(xù)出臺,，其中對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實施嚴(yán)格的項目化管理,，房地產(chǎn)項目評估也越來越受到商業(yè)銀行的重視。

那么,，何謂房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款,？

房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售,、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款,，屬于固定資產(chǎn)貸款的范疇。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的實質(zhì)為項目融資,，是以項目收益作為貸款保障的,，其對象是注冊的有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營權(quán)的國有,、集體,、外資和股份制企業(yè)。

金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款時,，首先要考慮的是投放貸款的開發(fā)項目能給金融機構(gòu)所帶來的效益的大小,，其分析和研究，可通過房地產(chǎn)評估咨詢機構(gòu)所撰寫的房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款評估報告和房地產(chǎn)抵押估價報告來實現(xiàn),，但房地產(chǎn)抵押估價報告只能為金融機構(gòu)確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù),，無法反映房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)部資金運轉(zhuǎn)情況、開發(fā)企業(yè)目前的財務(wù)狀況,，以及在現(xiàn)有條件下項目建設(shè)能否持續(xù)建設(shè)并達(dá)到正常的盈利等情況,，而房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款評估報告一定程度上可以彌補房地產(chǎn)抵押估價報告的不足。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估是貸款銀行在擬貸款項目的前期可行性論證的基礎(chǔ)上,，運用定量和定性的分析方法,，對借款人的資信、項目的概況和背景,、項目市場定位的合理性,、項目總投資與資金來源、項目的財務(wù)效益,、項目的銀行效益與風(fēng)險防范等作出全面的,、系統(tǒng)的評價,，對項目貸款提出肯定或否定的意見，為銀行貸款決策提供參考依據(jù),。

因此,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估主要應(yīng)得到如下結(jié)論：第一，明確結(jié)論該項目可行或不行,，其理由分別是什么,？第二，明確結(jié)論貸款銀行應(yīng)不應(yīng)對該項目發(fā)放貸款,，其理由又分別是什么,？同時，提出問題及建議,，一是貸款項目當(dāng)前仍存在哪些問題,；二是對項目本身提出改進(jìn)性建議；三是對貸款注意事項的建議,，如貸款額度,、貸款期限長短、貸款方式等方面的注意事項,。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估主要內(nèi)容及寫作要點分析：

一,、評估報告的內(nèi)容要求

從項目評估報告正文內(nèi)容來看，主要含有以下幾個方面：

1,、摘要或卷首語

主要是對項目評估報告的要點進(jìn)行簡要說明,。包括項目建設(shè)必要性、建設(shè)內(nèi)容,、建設(shè)規(guī)模,、總投資、貸款數(shù)額,、效益等情況以及評估的主要依據(jù),，并對評估的假設(shè)和限制條件進(jìn)行說明，提出評估結(jié)論與建議,。

2,、項目概況與背景評估

主要是對項目的基本情況，如建設(shè)位置,、合法性,、建設(shè)規(guī)模、開工時間,、預(yù)計竣工時間,、項目現(xiàn)狀等進(jìn)行分析，已開工的項目要分析投資完成進(jìn)度及各項資金到位的概況等。

3,、企業(yè)概況及經(jīng)營者資信評估

主要是從借款企業(yè)的概況,、經(jīng)營者素質(zhì)、企業(yè)財務(wù)狀況及償債能力評估,、企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目及土地儲備,、信用等級,、發(fā)展前景等多方面對借款企業(yè)進(jìn)行綜合論證分析，以判斷借款企業(yè)資信的優(yōu)劣,。

4,、項目市場分析

主要從宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境,、房地產(chǎn)市場,、項目定位等方面進(jìn)行研究，推導(dǎo)出項目SWOT分析及定位判斷,；項目銷售價格確定及銷售率預(yù)測,。

市場調(diào)研分析主要通過平時資料收集及實地調(diào)查進(jìn)行歸納總結(jié)，分析市場特征,，例如近幾年的供應(yīng)量,、區(qū)域價值、未來幾年的推出量,、物業(yè)類型的轉(zhuǎn)變,、樓盤規(guī)模、樓盤價格走勢,、樓盤特點,、市場需求等。同時參考借款企業(yè)提供的項目建筑設(shè)計方案,，評判小區(qū)規(guī)劃平面圖的設(shè)計合理性,，進(jìn)一步進(jìn)行項目SWOT分析及定位判斷。

5,、項目總投資估算與資金籌措的評估

項目總投資規(guī)模是指項目建設(shè)的開發(fā)成本,、財務(wù)費用及銷售費用等費用之和。項目開發(fā)成本投資要估算土地成本,、建筑工程費,、安裝工程費、管理費,、其他費用和不可預(yù)見費等,；項目的財務(wù)費用根據(jù)項目貸款額度、貸款年限及貸款利率測算得出；項目的銷售費用一般為銷售收入的2%～3%之間,，根據(jù)項目的具體情況確定,。

投資資金來源構(gòu)成一般包括自有資本金、銀行融資,、銷售收入回款三部分,。資金籌措來源評估，應(yīng)說明資本金籌措和負(fù)債融資的具體方案,，綜合總投資規(guī)模估算和資金籌措來源,，分析各項資金來源、籌資渠道和數(shù)量是否合法,、可靠與真實,，說明其風(fēng)險。其中項目資本金是項目融資的基本保障,，央行要求在項目“四證”齊全,、項目資本金到位后才能發(fā)放開發(fā)貸款。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國務(wù)院文件國發(fā)[2009]27號）規(guī)定,，目前,，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%,。

6,、項目經(jīng)濟(jì)效益評估

項目的綜合經(jīng)濟(jì)效益分析，應(yīng)說明銷售收入,、成本費用,、有關(guān)稅費和利潤等主要財務(wù)數(shù)據(jù)的評估結(jié)果，即通過項目財務(wù)指標(biāo)評價體系說明項目的財務(wù)可行性,。

項目財務(wù)指標(biāo)評價主要通過對項目開發(fā)經(jīng)營成本,、租售收入、投資期限,、租售期限等因素的綜合測算,，得到項目的總投資利潤率、財務(wù)內(nèi)部收益率,、財務(wù)凈現(xiàn)值,、項目投資回收期等靜態(tài)和動態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并對項目還款能力進(jìn)行分析,，測算貸款償還期,，同時要對項目進(jìn)行盈虧平衡分析及敏感性分析。

7,、銀行效益與風(fēng)險防范評估

銀行效益評估：一是分析借款人或項目在貸款銀行開立基本帳戶或資金分流的情況,，計算存貸比率；二是分析銀行從該項貸款中獲得的直接利益。如貸款利息收入,。三是分析銀行從該項貸款中獲得的間接利益,。如有利于中間業(yè)務(wù)的增長，有利于提高貸款銀行金融業(yè)務(wù)競爭能力等等,。在上述分析基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合效益評估,，計算該項目對銀行的綜合貢獻(xiàn)率。

風(fēng)險防范評估：分析項目存在的主要風(fēng)險因素,；用貸款風(fēng)險評價體系預(yù)測貸款質(zhì)量,，測算貸款風(fēng)險度；用盈虧平衡分析,、敏感性分析等不確定性分析方法分析項目抗風(fēng)險的能力；提出風(fēng)險防范的主要措施并論證其可靠性,。

二,、房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告的寫作要點

1、注重實際,，準(zhǔn)確論證

編寫評估報告的人員應(yīng)充分積累各種真實可靠的第一手材料,，保證各種數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確性，盡可能聽取各種不同意見,，注意分析研究,，提出結(jié)論性意見時，既要明確,，又要謹(jǐn)慎,，使項目評估更加有客觀性、科學(xué)性和公正性,，使評估報告具有不容置疑的說服力,。

2、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn),，突出重點

不同性質(zhì),、不同規(guī)模的建設(shè)項目在評估內(nèi)容和評估重點是有一定差別的，評估宗旨及主體不同,，評估報告的內(nèi)容和重點也將產(chǎn)生很大的差異,，編寫評估報告，應(yīng)根據(jù)項目特點及項目目標(biāo),、項目性質(zhì)來確定其重點內(nèi)容,，緊湊而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匕才旁u估報告的結(jié)構(gòu)，做到全面論證而又重點突出,，增強評估報告的針對性,，充分發(fā)揮評估報告的作用。

3、準(zhǔn)確提煉,，表述簡潔

項目評估包括的內(nèi)容十分豐富,，這就要求評估人員在撰寫評估報告時力求語言簡練，避免拖泥帶水,，盡量以定量分析為主,，凡能用數(shù)字的地方，不要簡單用文字說明,，因為準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)是具體事實在數(shù)量上的高度抽象,。在定性描述時，用詞也要樸實,、準(zhǔn)確,，不能含糊其詞、模棱兩可,，避免使用夸張性的詞語,。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目作為高風(fēng)險、高回報,、資金密集,、開發(fā)周期較長的投資項目，其評估是一項系統(tǒng)工程,，房地產(chǎn)項目評估咨詢機構(gòu)在信息資料庫的完善,、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的熟悉度、項目建設(shè)成本的熟悉度等方面有較大優(yōu)勢,，因此,，在項目貸款審核過程中，房地產(chǎn)評估咨詢機構(gòu)能夠在不同角度,，依據(jù)其經(jīng)驗,、專業(yè)的知識及積累的資料，對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)項目及開發(fā)企業(yè)情況進(jìn)行更為系統(tǒng)的分析及更為專業(yè)的評審,，為金融機構(gòu)確定是否發(fā)放貸款提供有利的支持,。