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2022年7月20日，中山市中山市自然資源局為為進一步規(guī)范我市自然人名下住宅類,、商業(yè)類用地規(guī)劃管理,，發(fā)布了《中山市自然人名下用地規(guī)劃管理的實施意見》（以下全文簡稱《實施意見》）。并為了更好配合《實施意見》中對自建房的定義以及規(guī)劃管理范圍,，同步出臺了《自建房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》,。

一、政策制定背景

近年,，為進一步規(guī)范個人自建房規(guī)劃管理工作,，市政府對《中山市個人自建住房規(guī)劃管理辦法》(以下簡稱《辦法》)公開征求意見。到2019年,，為進一步加強和規(guī)范中山市建設(shè)用地的規(guī)劃管理,，進一步明晰辦理建設(shè)用地規(guī)劃條件及辦理建設(shè)用地規(guī)劃條件變更的適用范圍，出臺《中山市建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法》,，為配合新的管理辦法的出臺,，市政府市政府要求各有關(guān)單位全力加強對個人商住樓項目的監(jiān)管，并引導(dǎo)當(dāng)事人按照房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)范流程開展相關(guān)審批工作,。在《中山市個人自建住房規(guī)劃管理辦法》（中規(guī)通[2017]66號）有效期已過后,，急需需要出臺相應(yīng)的管理辦法來繼續(xù)規(guī)范自建房的報建審批工作。

二,、政策依據(jù)

本次《實施意見》主要依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》,、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》,、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》,、《建設(shè)用地容積率管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)進行制定。

二,、政策主要內(nèi)容

本《實施意見》適用范圍為自然人名下國有出讓的住宅類,、商業(yè)類用地的規(guī)劃管理，無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)法人或其它組織名下亦可參照本意見,，但其中征收與拆遷用地不適宜用這規(guī)定,。

《實施意見》對自建房規(guī)劃條件有明確規(guī)定。地塊按自建房要求建設(shè)時,，其容積率在土地出讓合同有約定的按約定值,；無約定的按1.5處理，該規(guī)定源于《中山市建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法》,。地塊申請增容的建筑方案應(yīng)達(dá)到規(guī)劃報建深度,。自建房的建筑方案必須符合自建房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)規(guī)范要求。

面積大于2畝小于5畝（含5畝）,，項目不分割轉(zhuǎn)讓的個人用地,，需按控規(guī)指標(biāo)（按凈用地面積核算）要求開發(fā)建設(shè)。配套公建按我市配套公建相關(guān)政策規(guī)定配建,、分割登記辦理不動產(chǎn)權(quán)證,、移交及管理。項目需分割轉(zhuǎn)讓的,，或地塊面積大于5畝的,，土地權(quán)屬人須成立具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的全資公司（股權(quán)份額與土地使用權(quán)份額一致），將土地作價入股到該公司名下,，以該公司為主體進行土地開發(fā),。

自2019年9月24日起至2020年5月26日，自然人名下用地由于自然人名下用地的規(guī)劃報建,、施工報建,、作價入股審批影響未能動工開發(fā)，可適用于政府原因?qū)е麻e置的時間,，約定動工期間自自2019年9月24日起中止,，本意見發(fā)布之日起接續(xù)計算。

本意見自發(fā)布之日起實施,，有效期5年,。

三、政策解讀要點

根據(jù)《中山市人民政府關(guān)于進一步加強私人自建房建設(shè)管理的通知》（中府辦函〔2022〕7號）政府加大了對中山市范圍內(nèi)自建房的管控,，因此《中山市自然人名下用地規(guī)劃管理實施意見》也應(yīng)運而生,。

《實施意見》不僅從用地范圍、用途,、類型上進行了說明,，而且對地上可建設(shè)部分的規(guī)劃,、后需變更審批做出了明確指示，對于個人名下用地日后的管理做到有例可依,。

同時頒布《自建房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》也對自建房進行了定義,，個人自建住房是指不動產(chǎn)權(quán)屬人為個人，土地證或不動產(chǎn)權(quán)證土地用途為農(nóng)村宅基地,、住宅或商?。ê虡I(yè)住宅），城區(qū)總建筑面積不大于600平方米,，其余各鎮(zhèn)總建筑面積不大于1000平方米的自建自住用途的建筑,。另外，個人自建房商住用地的商業(yè)建筑面積比例不得超過總建筑面積的15％,。降低了《實施意見》的實施環(huán)節(jié)可能存在的不確定風(fēng)險,。