摘要：近日,，中共中央,、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體質(zhì)的意見》,，其中,，意見指出，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法,。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 作用 立法難點(diǎn)
一,、什么是房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念,，是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程有直接關(guān)系的稅,。在中國包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅,、企業(yè)所得稅、個人所得稅,、房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅,、印花稅,、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅,、契稅,、耕地占用稅等。
房地產(chǎn)稅其實就是指針對房屋和土地所征收的所有相關(guān)稅費(fèi),。
二,、房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的關(guān)系
1、什么是房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅,，又稱房屋稅,，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿,，加強(qiáng)對房產(chǎn)的管理,，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整,，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入,。
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布國發(fā)〔1986〕90號發(fā)布，2011年1月8日中華人民共和國國務(wù)院令第588號修訂）,，第四條,，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的,，稅率為1.2%,；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%,。
不過,，由于我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅有很多免征范圍，所以多數(shù)人沒有繳納過房產(chǎn)稅,。
2,、什么是房地產(chǎn)稅
廣義上來看，房地產(chǎn)稅是指房地產(chǎn)開發(fā),、流轉(zhuǎn),、持有過程中國家所課征的賦稅。房地產(chǎn)稅收體系根據(jù)課稅環(huán)節(jié)不同,，主要分為取得稅,、保有稅、所得稅三大類,。房地產(chǎn)稅收體系中,，國際上相對更重視對房地產(chǎn)保有稅類的征收，即狹義上的房地產(chǎn)稅,，是財產(chǎn)稅的一種,，又被稱為房屋稅或房產(chǎn)稅，是指單純以房屋及其產(chǎn)權(quán),、使用交易為課稅對象的稅種,，或以房產(chǎn)與地產(chǎn)的共同體為課稅物所征收的賦稅。
房地產(chǎn)稅目前在我國只是一個概念上的名稱,，并非一個實際稅種,。我們只是把所有房屋和土地相關(guān)稅收統(tǒng)稱為房地產(chǎn)稅，并沒有實際去征收房地產(chǎn)稅,。此次中共中央,、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體質(zhì)的意見》中提到的房地產(chǎn)稅就是要把一些舊有稅種整合后統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅,。
由此可見，房地產(chǎn)稅包含房產(chǎn)稅,。
三,、房地產(chǎn)稅的作用
1、增加財政稅務(wù)收入
根據(jù)財政部最新發(fā)布的2020年前4月財政稅務(wù)收入明細(xì),，1-4月累計,，全國一般公共預(yù)算收入62133億元，同比下降14.5%,；全國稅收收入53081億元,，同比下降16.7%。主要稅收收入項目中,，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收,，契稅1766億元，同比下降11%,；土地增值稅1920億元,，同比下降7.7%；房產(chǎn)稅991億元,，同比下降7.7%,；耕地占用稅373億元，同比下降12.7%,；城鎮(zhèn)土地使用稅741億元,，同比下降10%。
我國2020年前4個月,，全國稅收總收入為5.3萬億元,，同比下降16.7%。其中契稅,、土地增值稅,、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,、耕地占用稅總計收入5791億元,，占總稅收收入的11%。在總稅收體系中,，我國房產(chǎn)稅相關(guān)的稅收占比較低,。
多年以來，土地出讓金一直以來都是地方財政收入的主要來源,，征收房地產(chǎn)稅可以增加地方財政收入,。
2、解決土地使用權(quán)及不動產(chǎn)權(quán)續(xù)期的問題
我們國家的土地為國家所有,，我們所購買的房屋產(chǎn)權(quán)只包括房屋的所有權(quán),，土地仍然為國家所有,，然而我們已經(jīng)繳納土地出讓金，相當(dāng)于已經(jīng)一次性繳納土地使用權(quán)的費(fèi)用,。根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定,，當(dāng)土地使用年限到期后，土地要收回,，房屋所有權(quán)人若想續(xù)期，理論上還需繳納一次土地出讓金,。然而卻遭到強(qiáng)烈反對,，原因是一次性繳納巨額的費(fèi)用對于產(chǎn)權(quán)人來說壓力太大，房地產(chǎn)稅為每年征收,，可在一定程度上解決這個問題,。
3、抑制投資性購房
如果征收房地產(chǎn)稅,，投資性房產(chǎn)需要每年繳納房地產(chǎn)稅,，就算房地產(chǎn)稅的征收比例較低，但房產(chǎn)總值較高,，稅費(fèi)也將會是一筆較大的支出,，這就相對抑制了投資性購房。
4,、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供需平衡,、穩(wěn)定房價
如果征收房地產(chǎn)稅，投資性房產(chǎn)的購入減少,，房地產(chǎn)市場的存量將增加,，供大于求，房價下降,，此時購房者增多,，導(dǎo)致供不應(yīng)求，房價上漲,，在一定程度上對房地產(chǎn)市場的供需平衡及房價起到了調(diào)節(jié)作用,。
四、典型地區(qū)和國家的房地產(chǎn)稅政策
1,、香港的房地產(chǎn)稅政策
與房地產(chǎn)稅相對應(yīng)的,，香港征收的是“差餉”、“地租”和“物業(yè)稅”,。其中“差餉”和“地租”是針對房產(chǎn)物業(yè)在保有環(huán)節(jié)征收的稅款,，屬于財產(chǎn)稅。物業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅,，是納稅人為在香港持有物業(yè)并出租賺取利潤所繳納的稅款,。只持有物業(yè)無須繳納物業(yè)稅,，但仍須繳納差餉。
雙重繳納差餉的責(zé)任是香港差餉稅制的特色,。按照法律規(guī)定,，如無其他協(xié)議，差餉由使用人繳納,，如果使用人沒有繳納,，差餉物業(yè)估價署可以向產(chǎn)權(quán)所有人追繳；如果產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)繳納差餉,，產(chǎn)權(quán)人也可按租約條款向使用人追討已繳款項,。
差餉的稅基是參考同區(qū)域類似物業(yè)于估價期間租金的市價（假設(shè)物業(yè)在指定估價依據(jù)日期作出租用途時，可取得的合理年租金）,，按照物業(yè)的面積,、位置、設(shè)施,、質(zhì)素及管理水平等進(jìn)行調(diào)整而計算,。基于公平分配的考慮,，香港差餉物業(yè)估價署每年都會更新物業(yè)的應(yīng)課差餉租值,。香港評估差餉的估價方法視物業(yè)單位性質(zhì)及租金資料多少而定，大部分物業(yè)的估價均可參考其租金資料,，但在缺乏租金資料可供參考的情況下,，可通過分析有關(guān)業(yè)務(wù)的收支數(shù)據(jù)，或參考建筑成本的估價方法,。
差餉的稅率理論上應(yīng)每年由立法會決定,，而實際上，自1999年以來香港的差餉稅率一直維持在5%的水平,。
香港差餉稅每季預(yù)繳,，只有少數(shù)物業(yè)豁免，豁免差餉與否一般需要考慮的因素包括：基于社會（如墳地,、火葬場）,、行政（如低于訂明應(yīng)課差餉租值的物業(yè)單位）、政治（如領(lǐng)事館占用的物業(yè)及軍事用地）,，以及歷史（如若干新界鄉(xiāng)村式屋宇）等方面,。此外，政府還有權(quán)利向差餉繳納人退還或?qū)挏p差餉,。比如,，經(jīng)濟(jì)狀況較差時，政府可制定一些減免措施，降低居民稅賦,。
總體來看,，香港差餉稅制的特點(diǎn)為：簡稅制、寬稅基,、低稅率,、嚴(yán)征管。香港差餉對所有類別的房屋,，都是按照相同基準(zhǔn)評估,，且香港差餉物業(yè)估價署每年都會更新，確保公平分配,。
2,、美國的房地產(chǎn)稅政策
美國在建國初期就已經(jīng)開始征收房地產(chǎn)稅，早在1792年就有4個州征收房地產(chǎn)稅,，1798年通過的財產(chǎn)稅法就包含對房產(chǎn)和土地分別征稅的規(guī)定。
到了20世紀(jì)初,，美國各州都制定了征收房地產(chǎn)稅的相關(guān)法規(guī),。經(jīng)過長期的運(yùn)作，目前已經(jīng)形成較為完善的稅收政策體系,。全美國各州每年都要征收房地產(chǎn)稅,，房地產(chǎn)稅主要由房貸利息、保險費(fèi)用和地稅組成,。但是各州的征收標(biāo)準(zhǔn)都不同,，稅率在1%-3%不等，并且每年都會根據(jù)地方政府的預(yù)算需求改變,。同時,，各州每年征收房地產(chǎn)稅的頻率也不同，比如有的州每年征收一次,，有的州一年要征收四次,。如果停止繳稅，房子就屬于美國政府,，政府有權(quán)對長期遲繳,、不繳房地產(chǎn)稅的物業(yè)進(jìn)行處置。
美國房地產(chǎn)稅的稅基是由房屋的評估值決定的,，政府定期估計市場公平價格,。在稅率不變的情況下，評估值越高,，需繳納的稅費(fèi)越高,。
美國房地產(chǎn)稅稅率變動較頻繁，確定方法是政府用除房地產(chǎn)稅以外的其他政府收入總額與下一財政年度預(yù)算總額的差額除以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場價值來制定房地產(chǎn)稅的稅率,。房地產(chǎn)稅的總稅率為州及以下各級地方稅率之和,，一般由州稅率,、市縣稅率、學(xué)區(qū)稅率三部分組成,。
房屋評估值的結(jié)果主要取決于周邊房屋價格,、地塊大小、房屋大小,、房型,、房齡及房屋設(shè)施等因素。美國法律規(guī)定房產(chǎn)評估值按照市場價值的一定比例確定,。
房地產(chǎn)的估值由兩部分組成,，房屋本身的價值和土地的價值，聯(lián)邦政府的法律將房地產(chǎn)分為主要住宅,、第二套房和出租房等,，各類房屋根據(jù)用房性質(zhì)不同，繳納的稅款也不同,。
總體來看,，美國政府在房地產(chǎn)稅率制定時充分考慮居民的收入水平及消費(fèi)能力，在不同地區(qū)采用不同稅率,，并出臺針對不同人群,、不同情況適用的稅收減免政策，有利于增強(qiáng)政府政策對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的適應(yīng)性,。
3,、日本的房地產(chǎn)稅政策
日本房地產(chǎn)稅起源于19世紀(jì)70年代，經(jīng)過數(shù)十年的變遷,，最終形成目前的房地產(chǎn)稅征收體系,。日本政府除了將保有類房地產(chǎn)稅定位為充實地方財政來源的之外，在歷史上還曾一度將其作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策工具,。
日本的房地產(chǎn)稅分為取得類,、保有類和轉(zhuǎn)讓類，涉及交易和持有兩大環(huán)節(jié),，以地方政府為征收主體,，其中對不動產(chǎn)取得稅由都道府縣征收，持有環(huán)節(jié)的固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅由市町村征收,，三者均屬于地方稅,。日本的地方政府有較大的自治立法權(quán)，地方可依據(jù)國會產(chǎn)生的地方稅法和內(nèi)閣頒布的政策令靈活制定相應(yīng)征稅條例,，中央對地方征稅權(quán)幾乎不直接干預(yù),。
保有類房地產(chǎn)稅主要由固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅構(gòu)成，全部由市町村征收。最近十年來固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅收入兩者占市町村稅收總額約50%,，為地方政府重要財政收入,。
固定資產(chǎn)稅以土地、房屋和折舊資產(chǎn)的評估額作為計稅依據(jù),，每三年評估一次,，稅率為1.4%。城市規(guī)劃稅的征收對象則是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地和房產(chǎn),，稅率由各市町村靈活確定,，最高限制0.3%，兩者對符合條件的土地和建筑物均有一定的稅收優(yōu)惠,。
日本擁有完善的不動產(chǎn)登記,、評估和公示制度，確保房地產(chǎn)稅征收工作的正常開展,。不動產(chǎn)登記包括不動產(chǎn)登記簿登記和固定資產(chǎn)臺賬登記,，分別保障了財產(chǎn)私有權(quán)和為固定資產(chǎn)征稅提供依據(jù)。日本不動產(chǎn)評估在不同級別政府機(jī)構(gòu)均設(shè)有專門的評估機(jī)構(gòu),，國土交通省的公示價格成為日本評估價格體系的核心,，并配備專業(yè)的不動產(chǎn)鑒定師，評估技術(shù)完善,，此外設(shè)立評估理事會已解決評估爭議問題,，一定程度上保障了評估工作的有序開展,。
日本房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅包括取得和轉(zhuǎn)讓兩大類,。取得類房地產(chǎn)稅種，不動產(chǎn)取得稅是唯一針對房地產(chǎn)專門開設(shè)的稅種,，以都道府縣為征收主體,。在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，日本對于個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得,，以是否持有房地產(chǎn)超過5年為判斷依據(jù),，不超過5年的征收30%個人所得稅和9%居民稅，超過5年后轉(zhuǎn)讓僅征收15%個人所得稅和5%居民稅,。
總體來看,，日本在不動產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓各個環(huán)節(jié)建立起一套相對完善的房地產(chǎn)稅制,。日本房地產(chǎn)稅制改革突出了資源有效利用的重要性,，構(gòu)建了資源性房地產(chǎn)稅收體系。
4,、總結(jié)
從以上地區(qū)及國家的經(jīng)驗來看,，房地產(chǎn)稅已是大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的稅種之一，對穩(wěn)定政府財政收入有重要的作用。同時,，隨著整體稅收政策體系的不斷完善,，在房地產(chǎn)市場運(yùn)行中起到了一定的引導(dǎo)作用。房地產(chǎn)稅能夠提高房地產(chǎn)市場運(yùn)行的穩(wěn)定性已被許多國家證實,。在我國,，部分城市存量住房規(guī)模龐大，部分城市快速城鎮(zhèn)化階段下仍然有較多的增量住房需求,，因此,，針對個人自用住房持有環(huán)節(jié)稅從無到有的改變將直接對市場的供求機(jī)制形成新的預(yù)期引導(dǎo)，從而形成新的市場供求格局,，由于預(yù)期的改變,，對短期成交量有可能也起到階段性抑制的作用。
四,、房地產(chǎn)稅立法的難點(diǎn)
在稅收公平,、效率、穩(wěn)定的前提下,，根據(jù)新稅制優(yōu)化理論和低稅率,、寬稅基、簡稅制,、嚴(yán)征管的政策主張,，建立寬稅基、少稅種,、低稅率的房地產(chǎn)稅制體系是國際上共性的制度性安排的特點(diǎn),。借鑒國際經(jīng)驗，構(gòu)建我國完整的房地產(chǎn)稅收體系,，優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)還存在以下難點(diǎn)：
1,、在理論上如何處理房與地的關(guān)系問題
在我國城鎮(zhèn)土地國有的制度下，收繳70年土地出讓收入后的房與地的相關(guān)的稅收關(guān)系如何界定,，在實際操作中,，征收房地產(chǎn)稅必然帶來政府與居民家庭之間的收入再分配問題，如何平衡是保證房地產(chǎn)稅能否達(dá)到征收效果的關(guān)鍵,。
2,、房地產(chǎn)稅牽涉主體較多，需要協(xié)調(diào)推動
在立法過程中存在納稅主體,、稅基,、產(chǎn)權(quán)、重復(fù)征稅,、稅源統(tǒng)計,、細(xì)則制定等難題待解,。例如，在產(chǎn)權(quán)方面,，除了商品房外還有大量房改房,、央產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房,、經(jīng)濟(jì)適用房等,，多種形式的住房并存。這其中商品房產(chǎn)權(quán)明晰,、價格市場化,，而其他類型的房屋普遍存在程度不同的產(chǎn)權(quán)模糊等問題，未來房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)很難確定,。
3,、采用何種計稅方式
上海和重慶試點(diǎn)均采用超額累進(jìn)稅率，兼顧社會公平,，也可采用差別化稅率,，利用稅收豁免政策合理進(jìn)行二次調(diào)節(jié)，充分考慮不同群體的稅負(fù)結(jié)構(gòu),。各地會存在差異,，也可給地方政府設(shè)定一個合理的參考區(qū)間，由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤績r和調(diào)控目標(biāo)自行決定,。
4,、是否設(shè)定免征收范圍
可以設(shè)定居住面積免除額，可將居民住宅免稅面積適當(dāng)放寬,，可以避免進(jìn)一步增加持有自住房群體的稅負(fù),。可對大多數(shù)房地產(chǎn)擁有者征稅,，僅對公共,、慈善機(jī)構(gòu)等少數(shù)組織免稅,。
5,、避免重復(fù)征稅
從我國的國情出發(fā)，應(yīng)合理設(shè)計房地產(chǎn)稅制度,。比如合并整合相關(guān)的稅種,、合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，避免重復(fù)征稅,。
6,、如何建立房地產(chǎn)稅收管理體系
需要完善的財產(chǎn)信息管理制度，建立健全房地產(chǎn)登記管理制度和房地產(chǎn)評估制度,，由政府專門設(shè)立獨(dú)立的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)涉稅房地產(chǎn)價格的公正,、合理、準(zhǔn)確估定,。房地產(chǎn)稅的合理,、公平征收涉及到諸多部門的有效配合，各項行政工具的高效使用,，需要進(jìn)行合理的統(tǒng)籌推進(jìn),。
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