摘要：近日,，中共中央,、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體質(zhì)的意見》，其中,，意見指出,，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 作用 立法難點
一,、什么是房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念,，是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅。在中國包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅,、企業(yè)所得稅,、個人所得稅、房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,、城市房地產(chǎn)稅、印花稅,、土地增值稅,、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅,、耕地占用稅等,。
房地產(chǎn)稅其實就是指針對房屋和土地所征收的所有相關(guān)稅費。
二,、房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的關(guān)系
1,、什么是房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅，又稱房屋稅,，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅,。對房產(chǎn)征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率,，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整,，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布國發(fā)〔1986〕90號發(fā)布,，2011年1月8日中華人民共和國國務(wù)院令第588號修訂）,，第四條，房產(chǎn)稅的稅率,，依照房產(chǎn)余值計算繳納的,，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的,，稅率為12%,。
不過，由于我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅有很多免征范圍,，所以多數(shù)人沒有繳納過房產(chǎn)稅,。
2、什么是房地產(chǎn)稅
廣義上來看,，房地產(chǎn)稅是指房地產(chǎn)開發(fā),、流轉(zhuǎn)、持有過程中國家所課征的賦稅,。房地產(chǎn)稅收體系根據(jù)課稅環(huán)節(jié)不同,，主要分為取得稅、保有稅,、所得稅三大類,。房地產(chǎn)稅收體系中，國際上相對更重視對房地產(chǎn)保有稅類的征收,，即狹義上的房地產(chǎn)稅,，是財產(chǎn)稅的一種，又被稱為房屋稅或房產(chǎn)稅,，是指單純以房屋及其產(chǎn)權(quán),、使用交易為課稅對象的稅種，或以房產(chǎn)與地產(chǎn)的共同體為課稅物所征收的賦稅,。
房地產(chǎn)稅目前在我國只是一個概念上的名稱,，并非一個實際稅種。我們只是把所有房屋和土地相關(guān)稅收統(tǒng)稱為房地產(chǎn)稅,，并沒有實際去征收房地產(chǎn)稅,。此次中共中央、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體質(zhì)的意見》中提到的房地產(chǎn)稅就是要把一些舊有稅種整合后統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅,。
由此可見,，房地產(chǎn)稅包含房產(chǎn)稅,。
三、房地產(chǎn)稅的作用
1,、增加財政稅務(wù)收入
根據(jù)財政部最新發(fā)布的2020年前4月財政稅務(wù)收入明細，1-4月累計,，全國一般公共預(yù)算收入62133億元,，同比下降14.5%；全國稅收收入53081億元,，同比下降16.7%,。主要稅收收入項目中，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收,，契稅1766億元,，同比下降11%；土地增值稅1920億元,，同比下降7.7%,；房產(chǎn)稅991億元，同比下降7.7%,；耕地占用稅373億元,，同比下降12.7%；城鎮(zhèn)土地使用稅741億元,，同比下降10%,。
我國2020年前4個月，全國稅收總收入為5.3萬億元,，同比下降16.7%,。其中契稅、土地增值稅,、房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅總計收入5791億元,，占總稅收收入的11%,。在總稅收體系中，我國房產(chǎn)稅相關(guān)的稅收占比較低,。
多年以來,，土地出讓金一直以來都是地方財政收入的主要來源，征收房地產(chǎn)稅可以增加地方財政收入,。
2,、解決土地使用權(quán)及不動產(chǎn)權(quán)續(xù)期的問題
我們國家的土地為國家所有，我們所購買的房屋產(chǎn)權(quán)只包括房屋的所有權(quán),，土地仍然為國家所有,，然而我們已經(jīng)繳納土地出讓金，相當(dāng)于已經(jīng)一次性繳納土地使用權(quán)的費用。根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定,，當(dāng)土地使用年限到期后,，土地要收回，房屋所有權(quán)人若想續(xù)期,，理論上還需繳納一次土地出讓金,。然而卻遭到強烈反對，原因是一次性繳納巨額的費用對于產(chǎn)權(quán)人來說壓力太大,，房地產(chǎn)稅為每年征收,，可在一定程度上解決這個問題。
3,、抑制投資性購房
如果征收房地產(chǎn)稅,，投資性房產(chǎn)需要每年繳納房地產(chǎn)稅，就算房地產(chǎn)稅的征收比例較低,，但房產(chǎn)總值較高,，稅費也將會是一筆較大的支出，這就相對抑制了投資性購房,。
4,、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供需平衡、穩(wěn)定房價
如果征收房地產(chǎn)稅,，投資性房產(chǎn)的購入減少,，房地產(chǎn)市場的存量將增加，供大于求,，房價下降,，此時購房者增多，導(dǎo)致供不應(yīng)求,，房價上漲,，在一定程度上對房地產(chǎn)市場的供需平衡及房價起到了調(diào)節(jié)作用。
四,、典型地區(qū)和國家的房地產(chǎn)稅政策
1,、香港的房地產(chǎn)稅政策
與房地產(chǎn)稅相對應(yīng)的，香港征收的是“差餉”,、“地租”和“物業(yè)稅”,。其中“差餉”和“地租”是針對房產(chǎn)物業(yè)在保有環(huán)節(jié)征收的稅款，屬于財產(chǎn)稅,。物業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅,，是納稅人為在香港持有物業(yè)并出租賺取利潤所繳納的稅款。只持有物業(yè)無須繳納物業(yè)稅,，但仍須繳納差餉,。
雙重繳納差餉的責(zé)任是香港差餉稅制的特色,。按照法律規(guī)定，如無其他協(xié)議,，差餉由使用人繳納,，如果使用人沒有繳納，差餉物業(yè)估價署可以向產(chǎn)權(quán)所有人追繳,；如果產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)繳納差餉,，產(chǎn)權(quán)人也可按租約條款向使用人追討已繳款項。
差餉的稅基是參考同區(qū)域類似物業(yè)于估價期間租金的市價（假設(shè)物業(yè)在指定估價依據(jù)日期作出租用途時,，可取得的合理年租金），按照物業(yè)的面積,、位置,、設(shè)施、質(zhì)素及管理水平等進行調(diào)整而計算,?；诠椒峙涞目紤]，香港差餉物業(yè)估價署每年都會更新物業(yè)的應(yīng)課差餉租值,。香港評估差餉的估價方法視物業(yè)單位性質(zhì)及租金資料多少而定,，大部分物業(yè)的估價均可參考其租金資料，但在缺乏租金資料可供參考的情況下,，可通過分析有關(guān)業(yè)務(wù)的收支數(shù)據(jù),，或參考建筑成本的估價方法。
差餉的稅率理論上應(yīng)每年由立法會決定,，而實際上,，自1999年以來香港的差餉稅率一直維持在5%的水平。
香港差餉稅每季預(yù)繳,，只有少數(shù)物業(yè)豁免,，豁免差餉與否一般需要考慮的因素包括：基于社會（如墳地、火葬場）,、行政（如低于訂明應(yīng)課差餉租值的物業(yè)單位）,、政治（如領(lǐng)事館占用的物業(yè)及軍事用地），以及歷史（如若干新界鄉(xiāng)村式屋宇）等方面,。此外,，政府還有權(quán)利向差餉繳納人退還或?qū)挏p差餉。比如,，經(jīng)濟狀況較差時,，政府可制定一些減免措施，降低居民稅賦,。
總體來看,，香港差餉稅制的特點為：簡稅制,、寬稅基、低稅率,、嚴征管,。香港差餉對所有類別的房屋，都是按照相同基準(zhǔn)評估,，且香港差餉物業(yè)估價署每年都會更新,，確保公平分配。
2,、美國的房地產(chǎn)稅政策
美國在建國初期就已經(jīng)開始征收房地產(chǎn)稅,，早在1792年就有4個州征收房地產(chǎn)稅，1798年通過的財產(chǎn)稅法就包含對房產(chǎn)和土地分別征稅的規(guī)定,。
到了20世紀(jì)初,，美國各州都制定了征收房地產(chǎn)稅的相關(guān)法規(guī)。經(jīng)過長期的運作,，目前已經(jīng)形成較為完善的稅收政策體系,。全美國各州每年都要征收房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅主要由房貸利息,、保險費用和地稅組成,。但是各州的征收標(biāo)準(zhǔn)都不同，稅率在1%-3%不等,，并且每年都會根據(jù)地方政府的預(yù)算需求改變,。同時，各州每年征收房地產(chǎn)稅的頻率也不同,，比如有的州每年征收一次,，有的州一年要征收四次。如果停止繳稅,，房子就屬于美國政府,，政府有權(quán)對長期遲繳、不繳房地產(chǎn)稅的物業(yè)進行處置,。
美國房地產(chǎn)稅的稅基是由房屋的評估值決定的,，政府定期估計市場公平價格。在稅率不變的情況下,，評估值越高,，需繳納的稅費越高。
美國房地產(chǎn)稅稅率變動較頻繁,，確定方法是政府用除房地產(chǎn)稅以外的其他政府收入總額與下一財政年度預(yù)算總額的差額除以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場價值來制定房地產(chǎn)稅的稅率,。房地產(chǎn)稅的總稅率為州及以下各級地方稅率之和，一般由州稅率,、市縣稅率,、學(xué)區(qū)稅率三部分組成,。
房屋評估值的結(jié)果主要取決于周邊房屋價格、地塊大小,、房屋大小,、房型、房齡及房屋設(shè)施等因素,。美國法律規(guī)定房產(chǎn)評估值按照市場價值的一定比例確定,。
房地產(chǎn)的估值由兩部分組成，房屋本身的價值和土地的價值,，聯(lián)邦政府的法律將房地產(chǎn)分為主要住宅,、第二套房和出租房等，各類房屋根據(jù)用房性質(zhì)不同,，繳納的稅款也不同,。
總體來看，美國政府在房地產(chǎn)稅率制定時充分考慮居民的收入水平及消費能力,，在不同地區(qū)采用不同稅率，并出臺針對不同人群,、不同情況適用的稅收減免政策,，有利于增強政府政策對經(jīng)濟環(huán)境的適應(yīng)性。
3,、日本的房地產(chǎn)稅政策
日本房地產(chǎn)稅起源于19世紀(jì)70年代,，經(jīng)過數(shù)十年的變遷，最終形成目前的房地產(chǎn)稅征收體系,。日本政府除了將保有類房地產(chǎn)稅定位為充實地方財政來源的之外,，在歷史上還曾一度將其作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策工具。
日本的房地產(chǎn)稅分為取得類,、保有類和轉(zhuǎn)讓類,，涉及交易和持有兩大環(huán)節(jié)，以地方政府為征收主體,，其中對不動產(chǎn)取得稅由都道府縣征收,，持有環(huán)節(jié)的固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅由市町村征收，三者均屬于地方稅,。日本的地方政府有較大的自治立法權(quán),，地方可依據(jù)國會產(chǎn)生的地方稅法和內(nèi)閣頒布的政策令靈活制定相應(yīng)征稅條例，中央對地方征稅權(quán)幾乎不直接干預(yù),。
保有類房地產(chǎn)稅主要由固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅構(gòu)成,，全部由市町村征收。最近十年來固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅收入兩者占市町村稅收總額約50%,，為地方政府重要財政收入,。
固定資產(chǎn)稅以土地,、房屋和折舊資產(chǎn)的評估額作為計稅依據(jù)，每三年評估一次,，稅率為1.4%,。城市規(guī)劃稅的征收對象則是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地和房產(chǎn)，稅率由各市町村靈活確定,，最高限制0.3%,，兩者對符合條件的土地和建筑物均有一定的稅收優(yōu)惠。
日本擁有完善的不動產(chǎn)登記,、評估和公示制度,，確保房地產(chǎn)稅征收工作的正常開展。不動產(chǎn)登記包括不動產(chǎn)登記簿登記和固定資產(chǎn)臺賬登記,，分別保障了財產(chǎn)私有權(quán)和為固定資產(chǎn)征稅提供依據(jù),。日本不動產(chǎn)評估在不同級別政府機構(gòu)均設(shè)有專門的評估機構(gòu)，國土交通省的公示價格成為日本評估價格體系的核心,，并配備專業(yè)的不動產(chǎn)鑒定師,，評估技術(shù)完善，此外設(shè)立評估理事會已解決評估爭議問題,，一定程度上保障了評估工作的有序開展,。
日本房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅包括取得和轉(zhuǎn)讓兩大類。取得類房地產(chǎn)稅種,，不動產(chǎn)取得稅是唯一針對房地產(chǎn)專門開設(shè)的稅種,，以都道府縣為征收主體。在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),，日本對于個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得,，以是否持有房地產(chǎn)超過5年為判斷依據(jù)，不超過5年的征收30%個人所得稅和9%居民稅,，超過5年后轉(zhuǎn)讓僅征收15%個人所得稅和5%居民稅,。
總體來看，日本在不動產(chǎn)取得,、保有和轉(zhuǎn)讓各個環(huán)節(jié)建立起一套相對完善的房地產(chǎn)稅制,。日本房地產(chǎn)稅制改革突出了資源有效利用的重要性，構(gòu)建了資源性房地產(chǎn)稅收體系,。
4,、總結(jié)
從以上地區(qū)及國家的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅已是大多數(shù)發(fā)達國家的稅種之一,，對穩(wěn)定政府財政收入有重要的作用,。同時，隨著整體稅收政策體系的不斷完善,，在房地產(chǎn)市場運行中起到了一定的引導(dǎo)作用,。房地產(chǎn)稅能夠提高房地產(chǎn)市場運行的穩(wěn)定性已被許多國家證實,。在我國，部分城市存量住房規(guī)模龐大,，部分城市快速城鎮(zhèn)化階段下仍然有較多的增量住房需求,，因此，針對個人自用住房持有環(huán)節(jié)稅從無到有的改變將直接對市場的供求機制形成新的預(yù)期引導(dǎo),，從而形成新的市場供求格局,，由于預(yù)期的改變，對短期成交量有可能也起到階段性抑制的作用,。
四,、房地產(chǎn)稅立法的難點
在稅收公平、效率,、穩(wěn)定的前提下,，根據(jù)新稅制優(yōu)化理論和低稅率、寬稅基,、簡稅制,、嚴征管的政策主張，建立寬稅基,、少稅種,、低稅率的房地產(chǎn)稅制體系是國際上共性的制度性安排的特點。借鑒國際經(jīng)驗,，構(gòu)建我國完整的房地產(chǎn)稅收體系，優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)還存在以下難點：
1,、在理論上如何處理房與地的關(guān)系問題
在我國城鎮(zhèn)土地國有的制度下,，收繳70年土地出讓收入后的房與地的相關(guān)的稅收關(guān)系如何界定，在實際操作中,，征收房地產(chǎn)稅必然帶來政府與居民家庭之間的收入再分配問題,，如何平衡是保證房地產(chǎn)稅能否達到征收效果的關(guān)鍵。
2,、房地產(chǎn)稅牽涉主體較多,，需要協(xié)調(diào)推動
在立法過程中存在納稅主體、稅基,、產(chǎn)權(quán),、重復(fù)征稅、稅源統(tǒng)計,、細則制定等難題待解,。例如，在產(chǎn)權(quán)方面,，除了商品房外還有大量房改房,、央產(chǎn)房,、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房等,，多種形式的住房并存,。這其中商品房產(chǎn)權(quán)明晰、價格市場化,，而其他類型的房屋普遍存在程度不同的產(chǎn)權(quán)模糊等問題,，未來房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)很難確定。
3,、采用何種計稅方式
上海和重慶試點均采用超額累進稅率,，兼顧社會公平，也可采用差別化稅率,，利用稅收豁免政策合理進行二次調(diào)節(jié),，充分考慮不同群體的稅負結(jié)構(gòu)。各地會存在差異,，也可給地方政府設(shè)定一個合理的參考區(qū)間,，由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤績r和調(diào)控目標(biāo)自行決定。
4,、是否設(shè)定免征收范圍
可以設(shè)定居住面積免除額,，可將居民住宅免稅面積適當(dāng)放寬，可以避免進一步增加持有自住房群體的稅負,?？蓪Υ蠖鄶?shù)房地產(chǎn)擁有者征稅，僅對公共,、慈善機構(gòu)等少數(shù)組織免稅,。
5、避免重復(fù)征稅
從我國的國情出發(fā),，應(yīng)合理設(shè)計房地產(chǎn)稅制度,。比如合并整合相關(guān)的稅種、合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費負擔(dān),，避免重復(fù)征稅,。
6、如何建立房地產(chǎn)稅收管理體系
需要完善的財產(chǎn)信息管理制度,，建立健全房地產(chǎn)登記管理制度和房地產(chǎn)評估制度,，由政府專門設(shè)立獨立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，負責(zé)涉稅房地產(chǎn)價格的公正,、合理,、準(zhǔn)確估定。房地產(chǎn)稅的合理、公平征收涉及到諸多部門的有效配合,，各項行政工具的高效使用,，需要進行合理的統(tǒng)籌推進。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價機構(gòu) 全國A級資信土地估價機構(gòu)
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