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2020年4月30日,，中國證監(jiān)會,、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（下稱《通知》）。同時,，證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）（下稱《征求意見稿》）,。根據(jù)《通知》，基礎設施REITs聚焦重點行業(yè),，優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè),，包括倉儲物流、收費公路等交通設施,，水電氣熱等市政工程,，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目,。鼓勵信息網(wǎng)絡等新型基礎設施,，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū),、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點?！锻ㄖ?、《征求意見稿》發(fā)布標志千呼萬喚的公募REITs開閘。

今年突發(fā)的疫情對全世界的經(jīng)濟都是沉重的打擊,，為了重振經(jīng)濟,，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，“新基建”首次進入今年的政府工作報告,，從而成為兩會熱詞之一,。在政府工作報告中，已經(jīng)大體劃定了新基建的范圍,，明確提出“加強新型基礎設施建設,，發(fā)展新一代信息網(wǎng)絡，拓展5G應用,，建設充電樁,，推廣新能源汽車，激發(fā)新消費需求、助力產(chǎn)業(yè)升級,?！靶禄ā奔盎A設施公募REITs的配合推行，有利于為基建企業(yè)提供長期穩(wěn)定的資金,，提升該領域直接融資比例,，相信將有利于產(chǎn)業(yè)升級和發(fā)展。

原始權益人,、投資人和融資人三方的協(xié)調(diào)是公募REITs市場發(fā)展的基礎。在操作過程中,，資產(chǎn)估值定價,、治理機制和配套融資工具完善則是三個關鍵點,。資產(chǎn)估值定價是公募REITs的核心問題,。目前監(jiān)管層把保護中小投資人放在首位，合理公允的估值是基礎,?！墩髑笠庖姼濉穮⒖剂讼愀鄣幕顿Y人制度，引入專業(yè)機構(gòu)投資者參與戰(zhàn)略配售,。作為房地產(chǎn)及資產(chǎn)估價師,，未來也將隨著公募REITs的發(fā)展獲得更多的相關業(yè)務，與此同時也對估價師帶來有較多的考驗,。

對于傳統(tǒng)評估來說,，估價師習慣了與委托方單方面進行業(yè)務溝通，而公募REITs不僅僅是委托方關心專業(yè)的評估結(jié)果,，市場及投資人更關心資產(chǎn)價值的公允性及合理性，估價結(jié)果的公允性應當受到監(jiān)管部門及社會的監(jiān)督,。同時傳統(tǒng)的估價更加偏重于現(xiàn)狀下的市場情況,，而REITs產(chǎn)品的投資人更關心未來現(xiàn)金流的所產(chǎn)生的回報情況,，這對于估價師來說除了要了解相關市場的現(xiàn)狀,，更要對經(jīng)濟社會發(fā)展、房地產(chǎn)市場發(fā)展,、未來的預測有更深刻的理解及經(jīng)驗判斷,，這樣才有助于讓投資人增加對項目的信心，體現(xiàn)估價師的價值,。

相信我國的房地產(chǎn)市場和資本市場將進入一個新的時期，市場及投資人將更加依賴專業(yè)的投資價值分析,，對于資產(chǎn)及房地產(chǎn)估價師來說是一個機遇也是一個挑戰(zhàn)，需要我們更快地提高自身能力水平,，去迎接新的市場和業(yè)務領域,。