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摘要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大宗房地產(chǎn)交易越來(lái)越頻繁,，大宗房地產(chǎn)交易引起的咨詢、評(píng)估需求也越來(lái)越多,。大宗房地產(chǎn)交易涉及金額巨大，專業(yè)性很強(qiáng),，往往需要經(jīng)驗(yàn)豐富,、非常專業(yè)的估價(jià)師才能滿足委托方的需求。但是大宗房地產(chǎn)又不僅僅只需要評(píng)估,。大宗房地產(chǎn)從投資機(jī)會(huì)選擇到交易實(shí)現(xiàn)以及日后的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,，存在巨大的專業(yè)咨詢需求和日常評(píng)估需求，這不是一兩名估價(jià)師就能勝任的,，更多時(shí)候需要數(shù)名不同專業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士組成的團(tuán)隊(duì)共同協(xié)作才能夠完成。如何在做好日常評(píng)估需求的同時(shí),，把估價(jià)業(yè)務(wù)延伸到咨詢領(lǐng)域,，提供專業(yè)的估價(jià)咨詢服務(wù)，大宗房地產(chǎn)是一個(gè)很好的切入點(diǎn),。

關(guān)鍵字：大宗房地產(chǎn) 咨詢 評(píng)估 

大宗的房地產(chǎn)交易一直是機(jī)構(gòu)投資者,、基金乃至超富階層青睞的對(duì)象。2014年天津大宗房地產(chǎn)累計(jì)交易規(guī)模達(dá)34.5萬(wàn)平方米,，交易額33.42億元,。2014年年上海散售寫(xiě)字樓成交面積僅43.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌近45%,；而大宗交易表現(xiàn)活躍,，從2012年占比33%增加到占比54%。

2015年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷,，商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題頻出,，價(jià)格下跌,，也給各大投資者創(chuàng)造了逢低吸入的好時(shí)機(jī)。國(guó)內(nèi)外的量化寬松環(huán)境,，使得資金需要尋求穩(wěn)定的出處和回報(bào),，大宗房地產(chǎn)將是個(gè)較好的投資選擇。同樣的,，伴隨著大宗房地產(chǎn)的交易,，必然存在交易前后的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)選擇、可行性分析咨詢,、交易價(jià)格評(píng)估,、融資評(píng)估以及招商策劃等一系列房地產(chǎn)評(píng)估咨詢的業(yè)務(wù)需求。

一,、大宗房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估的業(yè)務(wù)類型

衡量是否屬于大宗房地產(chǎn)關(guān)鍵指標(biāo)是價(jià)值量大小,。筆者沒(méi)有找到大宗房地產(chǎn)的確切定義，不過(guò)通常把交易價(jià)值在5000萬(wàn)元以上的,，可稱為大宗房地產(chǎn)的交易,。根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)交易的情況，大宗房地產(chǎn)的交易多在億元以上,。

大宗房地產(chǎn)價(jià)值量很大,，在實(shí)際操作過(guò)程中往往需要更為慎重的前期調(diào)研和融資介入。因此大宗交易的程序比普通散售,、小型房地產(chǎn)交易更為復(fù)雜,。

1、投資咨詢

一般在投資的前期階段即投資機(jī)會(huì)選擇和交易成功之后的定位,、策劃時(shí)會(huì)需要到專業(yè)的咨詢,，有些是客戶自己完成，有些是委托為專業(yè)機(jī)構(gòu),。投資機(jī)會(huì)選擇,，更多的是給投資者提供投資方案比選、專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研分析,，供投資者決策使用,。定位、策劃咨詢則是為投資者提供房地產(chǎn)定位策劃,、招商方案,、租金壓力測(cè)試等咨詢性服務(wù)。

2,、融資評(píng)估

大宗房地產(chǎn)至少有兩次的融資評(píng)估需求：在項(xiàng)目投資前期的融資早期介入和項(xiàng)目交易之后的常規(guī)融資,。正常情況下，大宗房地產(chǎn)的交易背后都有財(cái)團(tuán)、資產(chǎn)管理公司或是基金公司等金融機(jī)構(gòu)給予貸款資金支持,，這些資金都是在早期介入,，即在項(xiàng)目交易之前就已經(jīng)溝通完畢，評(píng)估需求則在項(xiàng)目交易之前完成,，甚至在談判之前就已開(kāi)始,。而交易之后的正常融資則屬于傳統(tǒng)融資范疇，一般多是抵押融資,，也可能有信托或基金介入,。

3、交易評(píng)估

進(jìn)入交易談判環(huán)節(jié)乃至交易結(jié)束,，雙方都會(huì)找評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估,，作為談判的基礎(chǔ)。評(píng)估結(jié)果可能作為交易的最終結(jié)果,，也可能與最終交易結(jié)果相差甚遠(yuǎn),。此時(shí)很有可能兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)作為各自委托方的談判代表出席，協(xié)助談判,。

4,、處置評(píng)估/退出評(píng)估

若項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)正常，投資者達(dá)到預(yù)期投資收益目標(biāo),，找一個(gè)合適的時(shí)機(jī)退出,，將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給下一個(gè)投資者。此時(shí)進(jìn)入新循環(huán),。如果項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題,，很可能需要處置變現(xiàn)或重組，那么評(píng)估也是必須的,。

二,、大宗交易房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估的適用方法

1、傳統(tǒng)評(píng)估的適用方法

一般情況下,，融資,、交易和處置時(shí)評(píng)估所采用的方法基本上相差不大，屬于傳統(tǒng)的業(yè)務(wù),，根據(jù)各自估價(jià)目的，按照規(guī)范要求,，選擇適用的估價(jià)方法即可,。大宗房地產(chǎn)多屬于收益型房地產(chǎn)，因此收益法是主要方法之一,；根據(jù)市場(chǎng)情況,，有時(shí)也可以采用市場(chǎng)法；如果條件具備成本法可以作為輔助方法之一。估價(jià)目的不同,，估價(jià)師立場(chǎng)不同,，估價(jià)方法的適用性分析也不同。

2,、咨詢?cè)u(píng)估的適用方法

投資機(jī)會(huì)選擇,、定位策劃、招商方案,、可行性研究等咨詢類評(píng)估,，則相對(duì)更靈活一些，但是用到的分析方法則比傳統(tǒng)估價(jià)要多很多,，適用的原則也不盡相同,。咨詢類項(xiàng)目更多的是以市場(chǎng)調(diào)查為主，需要更充實(shí)的數(shù)據(jù)支撐和分析判斷,，對(duì)于估價(jià)人員創(chuàng)造性的要求高于合規(guī)性的要求,，要求具有更廣博的知識(shí)結(jié)構(gòu)。至于估價(jià)方法,，更多采用市場(chǎng)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（收益法）,。咨詢類項(xiàng)目最后都涉及到利潤(rùn)和報(bào)酬率的計(jì)算，因此現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是必不可少的方法,。

不同的咨詢?cè)u(píng)估有各自的側(cè)重點(diǎn),。投資機(jī)會(huì)選擇更側(cè)重于財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部報(bào)酬率,、投資回收期等投資參數(shù)的比較,，是以方案比選為主的咨詢?cè)u(píng)估。定位策劃則以具體的市場(chǎng)分析,、調(diào)研為支撐,，進(jìn)而進(jìn)行合理定位（或是重新定位），并根據(jù)定位前后的收益情況,、增值情況進(jìn)行對(duì)比分析,，主要涉及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查法、問(wèn)卷調(diào)查分,、綜合分析法等等,。招商方案的咨詢?cè)u(píng)估，是結(jié)合企業(yè)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化或其他方面的要求,，根據(jù)不同情況下的招商方案進(jìn)行財(cái)務(wù)測(cè)算,，進(jìn)而將方案進(jìn)行對(duì)比，供委托方最終決策使用,?？尚行匝芯糠桨竸t貫穿整個(gè)過(guò)程，可粗可細(xì)，而且針對(duì)于不同的使用用途,，可行性研究報(bào)告也有不同的側(cè)重點(diǎn),，而上述提到的定位策劃、招商方案等均又可以作為可行性研究方案的一個(gè)專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告,。

三,、大宗交易房地產(chǎn)的特點(diǎn)

大宗房地產(chǎn)有可能是一個(gè)建筑規(guī)模較大但無(wú)法分割轉(zhuǎn)讓的商場(chǎng)，可能是數(shù)百套擁有各自獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪組成的商業(yè)街,，可能是一棟寫(xiě)字樓,，也可能是工業(yè)地產(chǎn)。

總體而言,，大宗交易的房地產(chǎn)具有如下特點(diǎn)：

1,、價(jià)值量大。價(jià)值量大是大宗交易的明顯特點(diǎn),，一般動(dòng)輒上億,、甚至數(shù)十億。如下表,。

2,、建筑規(guī)模大。大宗房地產(chǎn)動(dòng)輒數(shù)千平方米至數(shù)萬(wàn)平方米（如上表）,，而散售,、小型房地產(chǎn)可能只有幾十平米。

3,、可改造性強(qiáng),。大宗房地產(chǎn)由于規(guī)模較大，具有有更大的改造,、調(diào)整空間,。無(wú)論是整棟寫(xiě)字樓/商場(chǎng)，均可以根據(jù)寫(xiě)字樓的情況進(jìn)行整體的重新定位,、租戶調(diào)整,、內(nèi)部裝修、設(shè)備更新等等,，而單套的寫(xiě)字樓/底商則無(wú)法做到,。

4、供需不平衡,。大宗房地產(chǎn)的交易大多集中在市區(qū)的繁華地段,，屬于成熟的區(qū)域。此類區(qū)域基本以存量供應(yīng)為主,，新增供應(yīng)相對(duì)較少。

5、吸引力強(qiáng),。大宗房地產(chǎn)由于規(guī)模較大,，本身具有強(qiáng)大吸引客流的能力。很多還是地標(biāo)性建筑物,。

6,、交通便捷度好。通常情況下,，大宗房地產(chǎn)位置好,，道路通達(dá)度及公交便捷度高。

7,、整體單價(jià)低,。大宗房地產(chǎn)由于資金需求量大，參與者少,，雖然總價(jià)高,，但是平均單價(jià)卻很低。此處的整體單價(jià)低僅僅是對(duì)于新建項(xiàng)目而言,，如果是已建成并經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的項(xiàng)目而言則不然,。已建成并經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的項(xiàng)目一般很少以項(xiàng)目名義轉(zhuǎn)讓，多以公司名義整體轉(zhuǎn)讓,，轉(zhuǎn)讓的不僅僅是房地產(chǎn)本身,，還包括企業(yè)所有的工作人員、資產(chǎn),、以及現(xiàn)有的客戶群體資源等等,。以天津國(guó)際大廈為例，國(guó)際大廈建于1991年,，建造年代較早,，但經(jīng)營(yíng)維護(hù)很好，租金水平及入住率一直是天津最高的,，2010年時(shí)轉(zhuǎn)讓總價(jià)為7.8億元,，總建筑面積52000平方米，平均單價(jià)15000元/平方米,，而周圍新建甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)在15000元/平方米左右,。

四、影響大宗房地產(chǎn)變現(xiàn)的因素

    房地產(chǎn)的特點(diǎn)之一就是流動(dòng)性差,、變現(xiàn)能力差,，而大宗房地產(chǎn)交易金額巨大，流動(dòng)性非常差,，投資回收期很長(zhǎng),。正因?yàn)槿绱?，在投資大宗房地產(chǎn)的時(shí)候，必須綜合分析影響大宗房地產(chǎn)變現(xiàn)的各個(gè)因素,，保證所投資的房地產(chǎn)具有較高的變現(xiàn)能力,，降低投資風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)變現(xiàn)情況要調(diào)查如下因素：

1、市場(chǎng)因素

市場(chǎng)因素往往是大宗交易的基礎(chǔ),。散售房地產(chǎn)由于市場(chǎng)參與者眾多,，且價(jià)值量小，無(wú)論經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好壞,，基本上都存在交易,，而大宗房地產(chǎn)則比較極端。

在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)上行時(shí),，市場(chǎng)參與者對(duì)未來(lái)比較樂(lè)觀,，是大宗交易最為活躍的時(shí)候。此時(shí),，供給很難迅速增加,，但是需求比較旺盛，是大宗房地產(chǎn)較容易出現(xiàn)溢價(jià)的時(shí)候,。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化的時(shí)候,，市場(chǎng)參與者大多比較悲觀，市場(chǎng)就會(huì)很慘淡,，有些年份交易基本為零,。此時(shí)供給已經(jīng)形成，但需求卻迅速消減,，有些已經(jīng)簽約交易的項(xiàng)目也可能出現(xiàn)違約,，甚至形成爛尾。

2,、區(qū)位因素：

    在投資機(jī)會(huì)選擇時(shí),，區(qū)位因素是比較重要的環(huán)節(jié)。大多數(shù)買家傾向于在繁華區(qū)域購(gòu)置大宗房地產(chǎn),，因此市中心的核心區(qū)域是首選之地,。反之，當(dāng)大宗房地產(chǎn)需要轉(zhuǎn)手變現(xiàn)時(shí),，區(qū)位因素也是考慮的重點(diǎn),。區(qū)位的好壞，將影響未來(lái)房地產(chǎn)的變現(xiàn)速度,、變現(xiàn)價(jià)格,，也影響到此次投資的最終收益水平和回報(bào)率,。

3、權(quán)益因素：

    在項(xiàng)目談判時(shí),，權(quán)益因素是買方十分關(guān)注的,，權(quán)屬無(wú)瑕疵的房地產(chǎn)是很受歡迎的。如果權(quán)屬存在瑕疵比如劃撥土地,、出讓年限過(guò)短、主力租戶的租約太長(zhǎng)租金太低又難以解約等等,，那么勢(shì)必影響房地產(chǎn)的價(jià)值,。大宗房地產(chǎn)的買家大多是外資、基金或是其他財(cái)團(tuán),，對(duì)這樣的買家而言,，有瑕疵的項(xiàng)目會(huì)加大項(xiàng)目的操作風(fēng)險(xiǎn)，比較容易遭受到排斥,。因此在交易之前,，他們會(huì)要求賣方先把權(quán)屬理順，直至無(wú)瑕疵才會(huì)完成交易,。

4,、實(shí)體狀況：

實(shí)體狀況是決定大宗房地產(chǎn)最終是否投資的關(guān)鍵性因素之一。根據(jù)盡職調(diào)研的情況,，大宗房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)水平,、通用性好壞、改造難易程度,、設(shè)備運(yùn)營(yíng)情況,、分割是否容易實(shí)現(xiàn)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高低等等,，都將決定該宗交易是否可行,。以商場(chǎng)為例，受電商沖擊,，目前商場(chǎng)是重災(zāi)區(qū),，經(jīng)營(yíng)慘淡，因此未來(lái)商場(chǎng)必須重新改造,、重新定位,、調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以求重現(xiàn)輝煌。但是有些商場(chǎng)設(shè)計(jì)落后,，功能過(guò)時(shí),，柱網(wǎng)過(guò)密，改造難度很大,；有些商場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)容量不夠,，難以增容,，無(wú)法滿足目前的顧客要求的高速網(wǎng)絡(luò)需求。

以改造難易程度為例,，設(shè)計(jì)先進(jìn)的商場(chǎng)不僅可以作為商場(chǎng)使用,，也可以改造作為辦公使用。潘石屹把光華路SOHO商場(chǎng)改造成SOHO3Q,，用于辦公,，這就對(duì)商場(chǎng)的設(shè)計(jì)和配套設(shè)施是否先進(jìn)提出考驗(yàn)。商場(chǎng)是一個(gè)開(kāi)放的空間,，不涉及隱私,；而辦公涉及企業(yè)機(jī)密，需要私密的空間,、互不干擾的環(huán)境,，需要更多的隔斷，對(duì)電力設(shè)施,、中央空調(diào),、消防噴淋、電信容量及穩(wěn)定性的需求遠(yuǎn)高于商場(chǎng),。

五,、結(jié)論

大宗房地產(chǎn)涉及資金量巨大，買方勢(shì)必會(huì)對(duì)影響變現(xiàn)的各個(gè)因素進(jìn)行逐一調(diào)查,、分析,，以及目前的定位是否合適，如何發(fā)現(xiàn)和挖掘其價(jià)值潛力,，適當(dāng)時(shí)機(jī)利用金融杠桿……這些都需要專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師參與其中,，提供專業(yè)服務(wù)。筆者認(rèn)為,，估值看似簡(jiǎn)單,，但是真正要評(píng)估一個(gè)大宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，還是需要做好充分的市場(chǎng)分析,、實(shí)體狀況調(diào)研,，深度挖掘估價(jià)對(duì)象的潛在價(jià)值空間，才是真正高水平的專業(yè)服務(wù),。