摘要：隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展,，大宗房地產交易越來越頻繁，大宗房地產交易引起的咨詢,、評估需求也越來越多,。大宗房地產交易涉及金額巨大,，專業(yè)性很強，往往需要經(jīng)驗豐富,、非常專業(yè)的估價師才能滿足委托方的需求,。但是大宗房地產又不僅僅只需要評估。大宗房地產從投資機會選擇到交易實現(xiàn)以及日后的運營過程中,，存在巨大的專業(yè)咨詢需求和日常評估需求,，這不是一兩名估價師就能勝任的，更多時候需要數(shù)名不同專業(yè)領域專業(yè)人士組成的團隊共同協(xié)作才能夠完成,。如何在做好日常評估需求的同時,，把估價業(yè)務延伸到咨詢領域，提供專業(yè)的估價咨詢服務,，大宗房地產是一個很好的切入點,。
關鍵字：大宗房地產 咨詢 評估
大宗的房地產交易一直是機構投資者、基金乃至超富階層青睞的對象,。2014年天津大宗房地產累計交易規(guī)模達34.5萬平方米,，交易額33.42億元,。2014年年上海散售寫字樓成交面積僅43.3萬平方米，環(huán)比下跌近45%,；而大宗交易表現(xiàn)活躍,，從2012年占比33%增加到占比54%。
2015年經(jīng)濟形勢低迷,，商業(yè)地產問題頻出,，價格下跌，也給各大投資者創(chuàng)造了逢低吸入的好時機,。國內外的量化寬松環(huán)境,，使得資金需要尋求穩(wěn)定的出處和回報，大宗房地產將是個較好的投資選擇,。同樣的,，伴隨著大宗房地產的交易，必然存在交易前后的房地產投資機會選擇,、可行性分析咨詢,、交易價格評估、融資評估以及招商策劃等一系列房地產評估咨詢的業(yè)務需求,。
一,、大宗房地產咨詢評估的業(yè)務類型
衡量是否屬于大宗房地產關鍵指標是價值量大小。筆者沒有找到大宗房地產的確切定義,，不過通常把交易價值在5000萬元以上的,，可稱為大宗房地產的交易。根據(jù)實際市場交易的情況,，大宗房地產的交易多在億元以上,。
大宗房地產價值量很大，在實際操作過程中往往需要更為慎重的前期調研和融資介入,。因此大宗交易的程序比普通散售、小型房地產交易更為復雜,。
1,、投資咨詢
一般在投資的前期階段即投資機會選擇和交易成功之后的定位、策劃時會需要到專業(yè)的咨詢,，有些是客戶自己完成,，有些是委托為專業(yè)機構。投資機會選擇,，更多的是給投資者提供投資方案比選,、專項市場調研分析，供投資者決策使用,。定位,、策劃咨詢則是為投資者提供房地產定位策劃、招商方案、租金壓力測試等咨詢性服務,。
2,、融資評估
大宗房地產至少有兩次的融資評估需求：在項目投資前期的融資早期介入和項目交易之后的常規(guī)融資。正常情況下,，大宗房地產的交易背后都有財團,、資產管理公司或是基金公司等金融機構給予貸款資金支持，這些資金都是在早期介入,，即在項目交易之前就已經(jīng)溝通完畢,，評估需求則在項目交易之前完成，甚至在談判之前就已開始,。而交易之后的正常融資則屬于傳統(tǒng)融資范疇,，一般多是抵押融資，也可能有信托或基金介入,。
3,、交易評估
進入交易談判環(huán)節(jié)乃至交易結束，雙方都會找評估機構進行價格評估,，作為談判的基礎,。評估結果可能作為交易的最終結果，也可能與最終交易結果相差甚遠,。此時很有可能兩家評估機構會作為各自委托方的談判代表出席,，協(xié)助談判。
4,、處置評估/退出評估
若項目運轉正常,，投資者達到預期投資收益目標，找一個合適的時機退出,，將該房地產轉讓給下一個投資者,。此時進入新循環(huán)。如果項目運轉出現(xiàn)問題,，很可能需要處置變現(xiàn)或重組,，那么評估也是必須的。
二,、大宗交易房地產咨詢評估的適用方法
1,、傳統(tǒng)評估的適用方法
一般情況下，融資,、交易和處置時評估所采用的方法基本上相差不大,，屬于傳統(tǒng)的業(yè)務，根據(jù)各自估價目的,，按照規(guī)范要求,，選擇適用的估價方法即可,。大宗房地產多屬于收益型房地產，因此收益法是主要方法之一,；根據(jù)市場情況,，有時也可以采用市場法；如果條件具備成本法可以作為輔助方法之一,。估價目的不同,，估價師立場不同，估價方法的適用性分析也不同,。
2,、咨詢評估的適用方法
投資機會選擇、定位策劃,、招商方案,、可行性研究等咨詢類評估，則相對更靈活一些,，但是用到的分析方法則比傳統(tǒng)估價要多很多,，適用的原則也不盡相同。咨詢類項目更多的是以市場調查為主,，需要更充實的數(shù)據(jù)支撐和分析判斷,，對于估價人員創(chuàng)造性的要求高于合規(guī)性的要求，要求具有更廣博的知識結構,。至于估價方法,，更多采用市場法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（收益法）。咨詢類項目最后都涉及到利潤和報酬率的計算,，因此現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是必不可少的方法,。
不同的咨詢評估有各自的側重點。投資機會選擇更側重于財務凈現(xiàn)值,、內部報酬率,、投資回收期等投資參數(shù)的比較，是以方案比選為主的咨詢評估,。定位策劃則以具體的市場分析,、調研為支撐，進而進行合理定位（或是重新定位）,，并根據(jù)定位前后的收益情況、增值情況進行對比分析,，主要涉及現(xiàn)場調查法,、問卷調查分、綜合分析法等等,。招商方案的咨詢評估,，是結合企業(yè)的項目價值最大化或其他方面的要求,，根據(jù)不同情況下的招商方案進行財務測算，進而將方案進行對比,，供委托方最終決策使用,。可行性研究方案則貫穿整個過程,，可粗可細,，而且針對于不同的使用用途，可行性研究報告也有不同的側重點,，而上述提到的定位策劃,、招商方案等均又可以作為可行性研究方案的一個專項調研報告。
三,、大宗交易房地產的特點
大宗房地產有可能是一個建筑規(guī)模較大但無法分割轉讓的商場,，可能是數(shù)百套擁有各自獨立產權的商鋪組成的商業(yè)街，可能是一棟寫字樓,，也可能是工業(yè)地產,。
總體而言，大宗交易的房地產具有如下特點：
1,、價值量大,。價值量大是大宗交易的明顯特點，一般動輒上億,、甚至數(shù)十億,。如下表。
2,、建筑規(guī)模大,。大宗房地產動輒數(shù)千平方米至數(shù)萬平方米（如上表），而散售,、小型房地產可能只有幾十平米,。
3、可改造性強,。大宗房地產由于規(guī)模較大,，具有有更大的改造、調整空間,。無論是整棟寫字樓/商場,，均可以根據(jù)寫字樓的情況進行整體的重新定位、租戶調整,、內部裝修,、設備更新等等，而單套的寫字樓/底商則無法做到,。
4,、供需不平衡,。大宗房地產的交易大多集中在市區(qū)的繁華地段，屬于成熟的區(qū)域,。此類區(qū)域基本以存量供應為主,，新增供應相對較少。
5,、吸引力強,。大宗房地產由于規(guī)模較大，本身具有強大吸引客流的能力,。很多還是地標性建筑物,。
6、交通便捷度好,。通常情況下,，大宗房地產位置好，道路通達度及公交便捷度高,。
7,、整體單價低。大宗房地產由于資金需求量大,，參與者少,，雖然總價高，但是平均單價卻很低,。此處的整體單價低僅僅是對于新建項目而言,，如果是已建成并經(jīng)營穩(wěn)定的項目而言則不然。已建成并經(jīng)營穩(wěn)定的項目一般很少以項目名義轉讓,，多以公司名義整體轉讓,，轉讓的不僅僅是房地產本身，還包括企業(yè)所有的工作人員,、資產,、以及現(xiàn)有的客戶群體資源等等。以天津國際大廈為例,，國際大廈建于1991年,，建造年代較早，但經(jīng)營維護很好,，租金水平及入住率一直是天津最高的,，2010年時轉讓總價為7.8億元，總建筑面積52000平方米,，平均單價15000元/平方米,，而周圍新建甲級寫字樓售價在15000元/平方米左右。
四,、影響大宗房地產變現(xiàn)的因素
房地產的特點之一就是流動性差,、變現(xiàn)能力差，而大宗房地產交易金額巨大,，流動性非常差,，投資回收期很長。正因為如此,，在投資大宗房地產的時候,，必須綜合分析影響大宗房地產變現(xiàn)的各個因素，保證所投資的房地產具有較高的變現(xiàn)能力,，降低投資風險,。總體來說,，房地產變現(xiàn)情況要調查如下因素：
1,、市場因素
市場因素往往是大宗交易的基礎。散售房地產由于市場參與者眾多,，且價值量小,，無論經(jīng)濟形勢好壞，基本上都存在交易,，而大宗房地產則比較極端,。
在經(jīng)濟形勢上行時，市場參與者對未來比較樂觀,，是大宗交易最為活躍的時候,。此時，供給很難迅速增加,，但是需求比較旺盛,，是大宗房地產較容易出現(xiàn)溢價的時候。
當經(jīng)濟形勢惡化的時候,，市場參與者大多比較悲觀,，市場就會很慘淡，有些年份交易基本為零,。此時供給已經(jīng)形成,，但需求卻迅速消減，有些已經(jīng)簽約交易的項目也可能出現(xiàn)違約,，甚至形成爛尾,。
2、區(qū)位因素：
在投資機會選擇時,，區(qū)位因素是比較重要的環(huán)節(jié),。大多數(shù)買家傾向于在繁華區(qū)域購置大宗房地產，因此市中心的核心區(qū)域是首選之地。反之,，當大宗房地產需要轉手變現(xiàn)時,，區(qū)位因素也是考慮的重點。區(qū)位的好壞,，將影響未來房地產的變現(xiàn)速度,、變現(xiàn)價格，也影響到此次投資的最終收益水平和回報率,。
3,、權益因素：
在項目談判時，權益因素是買方十分關注的,，權屬無瑕疵的房地產是很受歡迎的,。如果權屬存在瑕疵比如劃撥土地、出讓年限過短,、主力租戶的租約太長租金太低又難以解約等等,，那么勢必影響房地產的價值。大宗房地產的買家大多是外資,、基金或是其他財團,，對這樣的買家而言，有瑕疵的項目會加大項目的操作風險,，比較容易遭受到排斥,。因此在交易之前，他們會要求賣方先把權屬理順,，直至無瑕疵才會完成交易,。
4、實體狀況：
實體狀況是決定大宗房地產最終是否投資的關鍵性因素之一,。根據(jù)盡職調研的情況,，大宗房地產的設計水平、通用性好壞,、改造難易程度,、設備運營情況、分割是否容易實現(xiàn),、運營費用高低等等,，都將決定該宗交易是否可行。以商場為例,，受電商沖擊,，目前商場是重災區(qū)，經(jīng)營慘淡,，因此未來商場必須重新改造,、重新定位、調整業(yè)態(tài)結構以求重現(xiàn)輝煌。但是有些商場設計落后,，功能過時,，柱網(wǎng)過密，改造難度很大,；有些商場網(wǎng)絡容量不夠,，難以增容，無法滿足目前的顧客要求的高速網(wǎng)絡需求,。
以改造難易程度為例，設計先進的商場不僅可以作為商場使用,，也可以改造作為辦公使用,。潘石屹把光華路SOHO商場改造成SOHO3Q，用于辦公,，這就對商場的設計和配套設施是否先進提出考驗,。商場是一個開放的空間，不涉及隱私,；而辦公涉及企業(yè)機密,，需要私密的空間、互不干擾的環(huán)境,，需要更多的隔斷,，對電力設施、中央空調,、消防噴淋,、電信容量及穩(wěn)定性的需求遠高于商場。
五,、結論
大宗房地產涉及資金量巨大,，買方勢必會對影響變現(xiàn)的各個因素進行逐一調查、分析,，以及目前的定位是否合適,，如何發(fā)現(xiàn)和挖掘其價值潛力，適當時機利用金融杠桿……這些都需要專業(yè)的房地產估價師參與其中,，提供專業(yè)服務,。筆者認為，估值看似簡單,，但是真正要評估一個大宗房地產的市場價值,，還是需要做好充分的市場分析、實體狀況調研,，深度挖掘估價對象的潛在價值空間,，才是真正高水平的專業(yè)服務。
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