惠州分公司 技術部
第一部分,、江北概況
一、區(qū)域范圍界定
江北片區(qū)位于惠州市惠城區(qū)的東江北面,，東鄰汝湖鎮(zhèn),，北與小金口街道辦事處接壤，與橋東,、橋西,、江南街道辦事處及水口街道辦事處一江相隔。面積15平方公里,，惠州市行政中心坐落其中,，是惠州市行政、文化中心區(qū)域,，屬新建城區(qū),，又是典型的城鄉(xiāng)結合部，下轄二個村委會,、七個社區(qū)居委會,。
二、區(qū)域性質與規(guī)劃
根據惠州市城市總體規(guī)劃（2006-2020）,，惠城江北地區(qū)規(guī)劃建設為市級行政,、會展和文化中心：以江北南區(qū)的市政府、體育中心為核心,，以完善原有規(guī)劃功能,、完成城市政府的發(fā)展預期為主要目標，包括政府行政辦公,、會展設施和文化設施的建設等,；鐵路客運中心、物流商貿中心：依托惠州鐵路樞紐,，在江北東北部地區(qū)發(fā)展商貿業(yè),，在鐵路西側沿線，重點發(fā)展物流產業(yè),。
根據《惠州市江北中心區(qū)詳細規(guī)劃》,，江北中心區(qū)確定了“一軸十區(qū)”的功能布局。整個片區(qū)東南面臨東江,，規(guī)劃總面積達到233.5公頃,。
“一軸”是指以市行政中心所在地為起點，延伸至東江對岸的城市景觀軸線，軸線控制寬度為220米,，其中在10號區(qū)內軸線控制寬度則為150米,。“十區(qū)”是指江北17號區(qū)的市行政中心區(qū),、市民樂園區(qū),、文化區(qū)、體育運動區(qū),、科技展示區(qū),、江北8號區(qū)的生態(tài)休閑區(qū)、江北10號區(qū)的商業(yè)服務區(qū),、江北16號區(qū)的綜合發(fā)展區(qū),、江北18號區(qū)的商務辦公區(qū)以及江北9號區(qū)的居住區(qū)等10個不同的功能區(qū)?！耙惠S十區(qū)”建成后,，江北中心區(qū)將成為集辦公、會展,、文化,、娛樂、休閑,、運動,、商業(yè)服務、居住于一體的綜合片區(qū),。
第二部分,、寫字樓市場分析
一、市場供應
2010年以來,，惠州市江北片區(qū)寫字樓在售量較小,，主要社會認知性較高的幾個寫字樓羅列如下：
表：2010年以來江北片區(qū)入市寫字樓項目
項目名稱 | 項目位置 | 目前售格 | 占地面積 | 建筑面積 | 備注 |
富力麗港中心 | 惠城區(qū)江北南區(qū)沿江二路，惠州大橋東側 | 16,000元/㎡（均價） | 58,101 | 292,953 | 內部配套： 商務公寓,、酒店,、商場 |
中信城市時代 | 惠城區(qū)江北文明一路18號小區(qū)10號地塊 | 14,000元/㎡（均價） | 16,180 | 75,538.56 | 一至三層為商業(yè)，四層為空中花園,，五層開始分為兩棟：A棟18層,，B棟20層 |
凱賓斯基 | 惠城區(qū)江北18號小區(qū)（市政府東側） | 15,000元/㎡（均價） | 15,300 | 120,000 | 地下三層,、一至五層為商業(yè)裙樓,，A座為惠州凱賓斯基酒店部分（43層），B座為商務寫字樓部分（27層） |
德威大廈 | 惠城區(qū)江北18號小區(qū)（市政府左側） | 13,000元/㎡（均價） | 16,060 | 70,853 | 1至3層為商業(yè)裙樓,，4至26層為辦公 |
雙子星國際商務大廈 | 惠城區(qū)江北16號小區(qū) | 12,000元/㎡（均價） | 5,697.8 | 62,249 | 地下二層,、一至三層為商業(yè)裙樓，分為A、B兩座 |
華貿大廈 | 惠城區(qū)江北文昌一路9號 | 16,000元/㎡（均價） | 135,000 | 710,000 | 內部配套：住宅,、商務公寓,、酒店、寫字樓,、商場 |
二,、租金情況
近幾年江北片區(qū)寫字樓租金穩(wěn)中有升，尤其是華貿大廈,、富力麗港中心等甲級寫字樓投入市場后,，江北寫字樓租金為突破百元大關。
表：江北片區(qū)主要寫字樓租售價格（調查日期：2013年8月）
序號 | 項目名稱 | 目前租金(元/m2/月) |
1 | 富力麗港中心 | 55~65 |
2 | 中信城市時代 | 50~78 |
3 | 凱賓斯基 | 50 |
4 | 德威大廈 | 40~55 |
5 | 雙子星國際商務大廈 | 45~50 |
6 | 華貿大廈 | 100 |
7 | 交銀大廈 | 47 |
8 | 富紳大廈 | 65 |
9 | 盛豐商務大廈 | 24~30 |
江北片區(qū)是甲級寫字樓尤其是高端甲級寫字樓的集中區(qū)域,，在區(qū)域交通,、商務氛圍、配套設施等方面越來越成熟,。
三,、物業(yè)消費群體
1、住戶無明顯行業(yè)屬性
根據調查,，目前入駐江北片區(qū)寫字樓的企業(yè)較雜,，沒有明顯的行業(yè)劃分。主要行業(yè)有：建筑,、設計,、裝飾、廣告,、國際貿易,、IT、律師,、會計事務所,、地產公司、金融證券,、物流等,，行業(yè)構成覆蓋面廣，暫時未形成一定的行業(yè)聚集效應,。
其中金融,、保險、證券類企業(yè)規(guī)模較大,，而其他類型的企業(yè)規(guī)模相對較小,，以中小型企業(yè)居多，辦公單位面積大多在100平方米左右,，一般最小面積不低于80平方米,。這類企業(yè)大多處于成長期,，需要進一步提升公司形象。
2,、投資與自用型住戶比例各半
據不完全統(tǒng)計,，已經出售的寫字樓中投資型客戶較多，中間有5%的交叉用戶,，投資同時用來自用,。
四、后市分析
即將入市項目分析
表：江北片區(qū)將入市項目情況
項目名稱 | 項目位置 | 占地面積（㎡） | 建筑面積（㎡） | 備注 |
佳兆業(yè)中心 | 惠城區(qū)惠州市政府東側 | 70,871 | 691,277 | CBD?地標?綜合體,，超市,、寫字樓、酒店 |
富紳大廈 | 惠城區(qū)江北文明一路9號（市政府東側） | 6,292 | 59,826 | 地下1-4層為地下停車場,，1-4層裙樓為大廈大堂及商業(yè)樓層,，5-25層為寫字樓層 |
大隆財富廣場 | 惠城區(qū)江北三新南路 | 13,658 | 146,677.5 | 集商業(yè)，公寓,，寫字樓為一體的綜合體建筑群,，容積率為8.71，建筑密度為42.4%,，綠地率≥25%,。 |
星月城 | 江北七號小區(qū) | 18,332.3 | 172,610 | 集商業(yè)、住宅及寫字樓為一體的綜合體 |
后市展望
目前,，江北中心區(qū)的雛形基本形成,，在“十區(qū)”中，江北中心區(qū)行政中心,、市民樂園,、圖書館、檔案館等已建成并投入使用,。文化藝術中心,、科技館、博物館等的建筑方案正在征集中,。寫字樓物業(yè)方面,，目前建成并投入使用的寫字樓有雙子星國際商務大廈、大隆大廈,、德賽大廈,、華貿大廈、富力麗港中心等,。另外,，各種商業(yè)配套也陸續(xù)跟上，如華貿中心,、意生廣場,、麗日購物廣場等。由于江北中心區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢和規(guī)劃優(yōu)勢,，惠州CBD的輪廓日益清晰,。
隨著政府對江北CBD的清晰定位，區(qū)域土地市場的表現也反映出政府對于江北片區(qū)發(fā)展金融業(yè)的支持和指導,。在建物業(yè)建成入市后將進一步鞏固江北片區(qū)的中心商務區(qū)地位,，并形成以金融業(yè)為主的格局，區(qū)域寫字樓市場將呈現競爭與機會并存的局面,。
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