惠州分公司 技術(shù)部
第一部分、江北概況
一,、區(qū)域范圍界定
江北片區(qū)位于惠州市惠城區(qū)的東江北面,，東鄰汝湖鎮(zhèn)，北與小金口街道辦事處接壤,，與橋東,、橋西、江南街道辦事處及水口街道辦事處一江相隔,。面積15平方公里,，惠州市行政中心坐落其中，是惠州市行政,、文化中心區(qū)域,，屬新建城區(qū)，又是典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部,，下轄二個村委會,、七個社區(qū)居委會。
二,、區(qū)域性質(zhì)與規(guī)劃
根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃（2006-2020）,，惠城江北地區(qū)規(guī)劃建設(shè)為市級行政、會展和文化中心：以江北南區(qū)的市政府,、體育中心為核心,，以完善原有規(guī)劃功能、完成城市政府的發(fā)展預(yù)期為主要目標(biāo),，包括政府行政辦公,、會展設(shè)施和文化設(shè)施的建設(shè)等；鐵路客運(yùn)中心,、物流商貿(mào)中心：依托惠州鐵路樞紐,，在江北東北部地區(qū)發(fā)展商貿(mào)業(yè),，在鐵路西側(cè)沿線，重點(diǎn)發(fā)展物流產(chǎn)業(yè),。
根據(jù)《惠州市江北中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》,，江北中心區(qū)確定了“一軸十區(qū)”的功能布局。整個片區(qū)東南面臨東江,，規(guī)劃總面積達(dá)到233.5公頃,。
“一軸”是指以市行政中心所在地為起點(diǎn)，延伸至東江對岸的城市景觀軸線,，軸線控制寬度為220米,，其中在10號區(qū)內(nèi)軸線控制寬度則為150米?！笆畢^(qū)”是指江北17號區(qū)的市行政中心區(qū),、市民樂園區(qū)、文化區(qū),、體育運(yùn)動區(qū),、科技展示區(qū)、江北8號區(qū)的生態(tài)休閑區(qū),、江北10號區(qū)的商業(yè)服務(wù)區(qū)、江北16號區(qū)的綜合發(fā)展區(qū),、江北18號區(qū)的商務(wù)辦公區(qū)以及江北9號區(qū)的居住區(qū)等10個不同的功能區(qū),。“一軸十區(qū)”建成后,，江北中心區(qū)將成為集辦公,、會展、文化,、娛樂,、休閑、運(yùn)動,、商業(yè)服務(wù),、居住于一體的綜合片區(qū)。
第二部分,、寫字樓市場分析
一,、市場供應(yīng)
2010年以來，惠州市江北片區(qū)寫字樓在售量較小,，主要社會認(rèn)知性較高的幾個寫字樓羅列如下：
表：2010年以來江北片區(qū)入市寫字樓項目
項目名稱 | 項目位置 | 目前售格 | 占地面積 | 建筑面積 | 備注 |
富力麗港中心 | 惠城區(qū)江北南區(qū)沿江二路,，惠州大橋東側(cè) | 16,000元/㎡（均價） | 58,101 | 292,953 | 內(nèi)部配套： 商務(wù)公寓、酒店,、商場 |
中信城市時代 | 惠城區(qū)江北文明一路18號小區(qū)10號地塊 | 14,000元/㎡（均價） | 16,180 | 75,538.56 | 一至三層為商業(yè),，四層為空中花園,，五層開始分為兩棟：A棟18層，B棟20層 |
凱賓斯基 | 惠城區(qū)江北18號小區(qū)（市政府東側(cè)） | 15,000元/㎡（均價） | 15,300 | 120,000 | 地下三層,、一至五層為商業(yè)裙樓,，A座為惠州凱賓斯基酒店部分（43層），B座為商務(wù)寫字樓部分（27層） |
德威大廈 | 惠城區(qū)江北18號小區(qū)（市政府左側(cè)） | 13,000元/㎡（均價） | 16,060 | 70,853 | 1至3層為商業(yè)裙樓,，4至26層為辦公 |
雙子星國際商務(wù)大廈 | 惠城區(qū)江北16號小區(qū) | 12,000元/㎡（均價） | 5,697.8 | 62,249 | 地下二層,、一至三層為商業(yè)裙樓，分為A,、B兩座 |
華貿(mào)大廈 | 惠城區(qū)江北文昌一路9號 | 16,000元/㎡（均價） | 135,000 | 710,000 | 內(nèi)部配套：住宅,、商務(wù)公寓、酒店,、寫字樓,、商場 |
二、租金情況
近幾年江北片區(qū)寫字樓租金穩(wěn)中有升,，尤其是華貿(mào)大廈,、富力麗港中心等甲級寫字樓投入市場后，江北寫字樓租金為突破百元大關(guān),。
表：江北片區(qū)主要寫字樓租售價格（調(diào)查日期：2013年8月）
序號 | 項目名稱 | 目前租金(元/m2/月) |
1 | 富力麗港中心 | 55~65 |
2 | 中信城市時代 | 50~78 |
3 | 凱賓斯基 | 50 |
4 | 德威大廈 | 40~55 |
5 | 雙子星國際商務(wù)大廈 | 45~50 |
6 | 華貿(mào)大廈 | 100 |
7 | 交銀大廈 | 47 |
8 | 富紳大廈 | 65 |
9 | 盛豐商務(wù)大廈 | 24~30 |
江北片區(qū)是甲級寫字樓尤其是高端甲級寫字樓的集中區(qū)域,，在區(qū)域交通、商務(wù)氛圍,、配套設(shè)施等方面越來越成熟,。
三、物業(yè)消費(fèi)群體
1,、住戶無明顯行業(yè)屬性
根據(jù)調(diào)查,，目前入駐江北片區(qū)寫字樓的企業(yè)較雜，沒有明顯的行業(yè)劃分,。主要行業(yè)有：建筑,、設(shè)計、裝飾,、廣告,、國際貿(mào)易、IT,、律師、會計事務(wù)所,、地產(chǎn)公司,、金融證券,、物流等，行業(yè)構(gòu)成覆蓋面廣,，暫時未形成一定的行業(yè)聚集效應(yīng),。
其中金融、保險,、證券類企業(yè)規(guī)模較大，而其他類型的企業(yè)規(guī)模相對較小,，以中小型企業(yè)居多,，辦公單位面積大多在100平方米左右，一般最小面積不低于80平方米,。這類企業(yè)大多處于成長期，需要進(jìn)一步提升公司形象,。
2,、投資與自用型住戶比例各半
據(jù)不完全統(tǒng)計，已經(jīng)出售的寫字樓中投資型客戶較多,，中間有5%的交叉用戶,，投資同時用來自用。
四,、后市分析
即將入市項目分析
表：江北片區(qū)將入市項目情況
項目名稱 | 項目位置 | 占地面積（㎡） | 建筑面積（㎡） | 備注 |
佳兆業(yè)中心 | 惠城區(qū)惠州市政府東側(cè) | 70,871 | 691,277 | CBD?地標(biāo)?綜合體,，超市、寫字樓,、酒店 |
富紳大廈 | 惠城區(qū)江北文明一路9號（市政府東側(cè)） | 6,292 | 59,826 | 地下1-4層為地下停車場，1-4層裙樓為大廈大堂及商業(yè)樓層,，5-25層為寫字樓層 |
大隆財富廣場 | 惠城區(qū)江北三新南路 | 13,658 | 146,677.5 | 集商業(yè),，公寓，寫字樓為一體的綜合體建筑群,，容積率為8.71,，建筑密度為42.4%，綠地率≥25%,。 |
星月城 | 江北七號小區(qū) | 18,332.3 | 172,610 | 集商業(yè),、住宅及寫字樓為一體的綜合體 |
后市展望
目前，江北中心區(qū)的雛形基本形成,，在“十區(qū)”中,，江北中心區(qū)行政中心、市民樂園,、圖書館,、檔案館等已建成并投入使用,。文化藝術(shù)中心、科技館,、博物館等的建筑方案正在征集中,。寫字樓物業(yè)方面，目前建成并投入使用的寫字樓有雙子星國際商務(wù)大廈,、大隆大廈,、德賽大廈、華貿(mào)大廈,、富力麗港中心等,。另外，各種商業(yè)配套也陸續(xù)跟上,，如華貿(mào)中心,、意生廣場、麗日購物廣場等,。由于江北中心區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢和規(guī)劃優(yōu)勢,，惠州CBD的輪廓日益清晰。
隨著政府對江北CBD的清晰定位,，區(qū)域土地市場的表現(xiàn)也反映出政府對于江北片區(qū)發(fā)展金融業(yè)的支持和指導(dǎo),。在建物業(yè)建成入市后將進(jìn)一步鞏固江北片區(qū)的中心商務(wù)區(qū)地位，并形成以金融業(yè)為主的格局,，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧⒊尸F(xiàn)競爭與機(jī)會并存的局面,。
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