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案例回放：前段時間公司通過法院搖珠受托了一宗業(yè)務(wù),，對深圳市福田區(qū)某棟大廈裙樓進行評估,，估價目的是為法院審理執(zhí)行案件提供價值參考依據(jù),，也即確定房地產(chǎn)拍賣保留價,。這宗業(yè)務(wù)涉及到銀行,、企業(yè),、法院,，其中銀行為申請執(zhí)行方,，企業(yè)為被執(zhí)行方,。我們接受法院委托后,，安排估價人員對該房地產(chǎn)進行實地查勘，并對周邊同類物業(yè)市場的租金及售價水平進行了詳細的市場調(diào)查,，通過對資料進行有效地整理篩選,，精密科學地進行測算，然后通過市場比較法與收益法評估測算出估價房地產(chǎn)的價值,。估價對象面積為783.91平方米,，測算出來的正常市場價格為68,000元/平方米，評估總值為41,445,322元,。當我們出具評估報告后,，企業(yè)認為我們評估的價值偏低,，損害了被執(zhí)行方的利益；而銀行則認為我們評估的價值偏高,，會導致流拍,。申請執(zhí)行方與被執(zhí)行方均提出疑義，要求評估機構(gòu)作出解釋,。

問題：該如何確定合理的房地產(chǎn)拍賣保留價,？

2004年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第8條第2款規(guī)定,，人民法院確定的保留價,，第一次拍賣時，不得低于評估價或市價的百分之八十,。從近年來法院拍賣實踐看,，這樣的規(guī)定給法院工作留下很多的“操作空間”，如制定保留價時,，故意將保留價定在規(guī)定的下限,，并與拍賣公司和一方當事人串通，使拍賣盡可能按保留價成交,，然后接受一方當事人的“回扣”,。法院拍賣工作中滋生的腐敗問題，很多都與保留價的制定有關(guān),。因此,，《關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》對原有的保留價的規(guī)定進行了修改,。2009年8月24日《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估,、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》第十三條：拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價,。

首先，我們來了解一下房地產(chǎn)市場價值的內(nèi)涵,。我們一般采用的是公開市場價值,，什么是公開市場價值呢？是指在下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：①交易雙方是自愿地進行交易的——一個賣者并不是被迫將房地產(chǎn)賣給特定的買者,，一個買者也不是被迫從特定的賣者那里購買房地產(chǎn),；②交易雙方進行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象,；④交易雙方掌握必要的市場信息,；⑤交易雙方有較充裕的時間進行交易；⑥不存在買者因特殊原因而給予附加出價,。

在實際估價操作中,，我們往往沒有考慮交易過程中稅費的轉(zhuǎn)嫁問題,，大都直接采用市場報盤價作為可比案例予以修正進行估價，這樣測算下來,，最終估價對象價值就會偏離正常市場價值,。在深圳市二手住宅市場，幾乎所有的交易都采用實收價,，買賣雙方的稅費均由購買方承擔,。“實收價”是目前深圳市二手樓市場上流行的交易形式,，即購買方支付所有房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的稅費,。筆者獲悉，深圳拍賣場上也實行“實收價”,。拍賣場上的“實收價”與二手樓交易的“實收價”類似,，買賣雙方拍賣交易和過戶應繳的稅費和拍賣房地產(chǎn)的欠費等均由買受人承擔，競買方最終實際支付款遠遠大于拍賣保留價,，這也是前面案例回放中銀行所擔心的問題,，怕拍賣不成功，難以快速變現(xiàn),。

在實際估價中,，估價人員找到可比案例后，首先得了解可比案例的價值內(nèi)涵,，如果可比案例價格為實收價,，那么得還原成正常成交價格，也即買賣雙方各付稅費情況下價格,。如果可比案例為買賣雙方各付稅費,，那么直椄進行分析比較后，得出估價對象的正常市場價格,。

那么買賣雙方各付稅費下的正常市場價格怎么得出法院拍賣保留價呢,？先來了解幾個公式：

①稅費各付成交狀況下賣方價格=正常成交價格-賣方應交稅費

②稅費各付狀況下買方價格=正常成交價格+買方應交稅費

④法院拍賣成交下買方價格=拍賣價+買方應交稅費+賣方應交稅費

我們來測算一下在正常市場狀況下68,000元/平方米成交后，買方實際支付的價格：

買方實際支付的價格＝房地產(chǎn)價格+買方應付稅費

（此稅費僅為參考,，實際稅費可能不同）

也就是說,，正常市場狀況下買方買下估價對象得花55,706,996元。在法院拍賣的情況下,，市場狀況處于買方市場,，由買方舉牌應價，價格完全由買方說了算,，作為一個理性的買方,，當然只原意付55,706,996元買下所拍物業(yè)。那么拍賣價定為多少，這個理性的買方最終花55,706,996元可以買下所拍物業(yè),？假設(shè)為X元,，我們進行試算。

（此稅費僅為參考,，實際稅費可能不同）

經(jīng)過試算，發(fā)現(xiàn)當拍賣價定為52,870元/平方米時,，正常市場情況下買方所出價格與法院拍賣情況下買方所出價格接近,，也就是說估價對象的拍賣保留價定為52,870元/平方米最合理。

這個定價也是理論上的一個值,，實際上我覺得可能比這個52,870元/平方米還要低,，為什么呢，原因有以下兩點：

1,、拍賣市場所有稅費是無法避免的,，但在房地產(chǎn)二手市場,，可以通過一些途徑來避稅,，如以前的陰陽合同。

2,、拍賣市場的拍賣傭金為拍賣房地產(chǎn)價值的6%,，無法減少；在二手房地產(chǎn)市場,，買賣傭金雖定為成交價格的3%,，但一般行情是可以有談價空間的。

綜上所述,，我們評估出來的拍賣保留價實際仍為房地產(chǎn)市場價值,，因此在司法鑒定估價過程中房地產(chǎn)拍賣保留價價值標準仍采用的是公開市場價值標準。