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案例回放：前段時(shí)間公司通過法院搖珠受托了一宗業(yè)務(wù),，對深圳市福田區(qū)某棟大廈裙樓進(jìn)行評估,，估價(jià)目的是為法院審理執(zhí)行案件提供價(jià)值參考依據(jù)，也即確定房地產(chǎn)拍賣保留價(jià),。這宗業(yè)務(wù)涉及到銀行,、企業(yè)、法院,，其中銀行為申請執(zhí)行方,，企業(yè)為被執(zhí)行方。我們接受法院委托后,，安排估價(jià)人員對該房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查勘,，并對周邊同類物業(yè)市場的租金及售價(jià)水平進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)查,，通過對資料進(jìn)行有效地整理篩選，精密科學(xué)地進(jìn)行測算,，然后通過市場比較法與收益法評估測算出估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值,。估價(jià)對象面積為783.91平方米，測算出來的正常市場價(jià)格為68,000元/平方米,，評估總值為41,445,322元,。當(dāng)我們出具評估報(bào)告后，企業(yè)認(rèn)為我們評估的價(jià)值偏低,，損害了被執(zhí)行方的利益,；而銀行則認(rèn)為我們評估的價(jià)值偏高,，會(huì)導(dǎo)致流拍,。申請執(zhí)行方與被執(zhí)行方均提出疑義，要求評估機(jī)構(gòu)作出解釋,。

問題：該如何確定合理的房地產(chǎn)拍賣保留價(jià),？

2004年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第8條第2款規(guī)定,，人民法院確定的保留價(jià),，第一次拍賣時(shí)，不得低于評估價(jià)或市價(jià)的百分之八十,。從近年來法院拍賣實(shí)踐看,，這樣的規(guī)定給法院工作留下很多的“操作空間”，如制定保留價(jià)時(shí),，故意將保留價(jià)定在規(guī)定的下限,，并與拍賣公司和一方當(dāng)事人串通，使拍賣盡可能按保留價(jià)成交,，然后接受一方當(dāng)事人的“回扣”,。法院拍賣工作中滋生的腐敗問題，很多都與保留價(jià)的制定有關(guān),。因此,，《關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》對原有的保留價(jià)的規(guī)定進(jìn)行了修改,。2009年8月24日《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估,、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》第十三條：拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià),。

首先,，我們來了解一下房地產(chǎn)市場價(jià)值的內(nèi)涵。我們一般采用的是公開市場價(jià)值,，什么是公開市場價(jià)值呢,？是指在下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的——一個(gè)賣者并不是被迫將房地產(chǎn)賣給特定的買者,，一個(gè)買者也不是被迫從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)；②交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化,；③交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象,；④交易雙方掌握必要的市場信息；⑤交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易,；⑥不存在買者因特殊原因而給予附加出價(jià),。

在實(shí)際估價(jià)操作中，我們往往沒有考慮交易過程中稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁問題,，大都直接采用市場報(bào)盤價(jià)作為可比案例予以修正進(jìn)行估價(jià),，這樣測算下來，最終估價(jià)對象價(jià)值就會(huì)偏離正常市場價(jià)值,。在深圳市二手住宅市場,，幾乎所有的交易都采用實(shí)收價(jià)，買賣雙方的稅費(fèi)均由購買方承擔(dān),?！皩?shí)收價(jià)”是目前深圳市二手樓市場上流行的交易形式，即購買方支付所有房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的稅費(fèi),。筆者獲悉,，深圳拍賣場上也實(shí)行“實(shí)收價(jià)”。拍賣場上的“實(shí)收價(jià)”與二手樓交易的“實(shí)收價(jià)”類似,，買賣雙方拍賣交易和過戶應(yīng)繳的稅費(fèi)和拍賣房地產(chǎn)的欠費(fèi)等均由買受人承擔(dān),，競買方最終實(shí)際支付款遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于拍賣保留價(jià)，這也是前面案例回放中銀行所擔(dān)心的問題,，怕拍賣不成功,，難以快速變現(xiàn)。

在實(shí)際估價(jià)中,，估價(jià)人員找到可比案例后,，首先得了解可比案例的價(jià)值內(nèi)涵，如果可比案例價(jià)格為實(shí)收價(jià),，那么得還原成正常成交價(jià)格,，也即買賣雙方各付稅費(fèi)情況下價(jià)格。如果可比案例為買賣雙方各付稅費(fèi),，那么直椄進(jìn)行分析比較后,，得出估價(jià)對象的正常市場價(jià)格。

那么買賣雙方各付稅費(fèi)下的正常市場價(jià)格怎么得出法院拍賣保留價(jià)呢,？先來了解幾個(gè)公式：

①稅費(fèi)各付成交狀況下賣方價(jià)格=正常成交價(jià)格-賣方應(yīng)交稅費(fèi)

②稅費(fèi)各付狀況下買方價(jià)格=正常成交價(jià)格+買方應(yīng)交稅費(fèi)

④法院拍賣成交下買方價(jià)格=拍賣價(jià)+買方應(yīng)交稅費(fèi)+賣方應(yīng)交稅費(fèi)

我們來測算一下在正常市場狀況下68,000元/平方米成交后,，買方實(shí)際支付的價(jià)格：

買方實(shí)際支付的價(jià)格＝房地產(chǎn)價(jià)格+買方應(yīng)付稅費(fèi)

（此稅費(fèi)僅為參考，實(shí)際稅費(fèi)可能不同）

也就是說,，正常市場狀況下買方買下估價(jià)對象得花55,706,996元,。在法院拍賣的情況下,，市場狀況處于買方市場，由買方舉牌應(yīng)價(jià),，價(jià)格完全由買方說了算,，作為一個(gè)理性的買方，當(dāng)然只原意付55,706,996元買下所拍物業(yè),。那么拍賣價(jià)定為多少,，這個(gè)理性的買方最終花55,706,996元可以買下所拍物業(yè)？假設(shè)為X元,，我們進(jìn)行試算,。

（此稅費(fèi)僅為參考,，實(shí)際稅費(fèi)可能不同）

經(jīng)過試算,，發(fā)現(xiàn)當(dāng)拍賣價(jià)定為52,870元/平方米時(shí)，正常市場情況下買方所出價(jià)格與法院拍賣情況下買方所出價(jià)格接近,，也就是說估價(jià)對象的拍賣保留價(jià)定為52,870元/平方米最合理,。

這個(gè)定價(jià)也是理論上的一個(gè)值,，實(shí)際上我覺得可能比這個(gè)52,870元/平方米還要低,，為什么呢，原因有以下兩點(diǎn)：

1,、拍賣市場所有稅費(fèi)是無法避免的,，但在房地產(chǎn)二手市場，可以通過一些途徑來避稅,，如以前的陰陽合同,。

2、拍賣市場的拍賣傭金為拍賣房地產(chǎn)價(jià)值的6%,，無法減少,；在二手房地產(chǎn)市場，買賣傭金雖定為成交價(jià)格的3%,，但一般行情是可以有談價(jià)空間的,。

綜上所述，我們評估出來的拍賣保留價(jià)實(shí)際仍為房地產(chǎn)市場價(jià)值,，因此在司法鑒定估價(jià)過程中房地產(chǎn)拍賣保留價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)仍采用的是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),。