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技術(shù)部        董俐利

隨著經(jīng)濟(jì)糾紛,、訴訟數(shù)量的增加,，特別是在2008年遭遇金融危機(jī)的影響，有些企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，更有部分企業(yè)倒閉,，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛,，所以需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來(lái)越多,。

司法鑒定評(píng)估就是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法接受人民法院的委托,，運(yùn)用專業(yè)的估價(jià)知識(shí)和方法，依照法定的程序,，對(duì)與司法案件有關(guān)的涉訟標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行專業(yè)判斷的一種活動(dòng),。         

深圳的司法鑒定評(píng)估業(yè)務(wù)雖然歷史不長(zhǎng)。但由于法律制度完善,、權(quán)利意識(shí)增強(qiáng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等外部環(huán)境因素的共同影響,，房地產(chǎn)評(píng)估鑒定逐漸成為司法環(huán)節(jié)中一項(xiàng)重要的技術(shù)工作。

司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估的工作流程：

1,、評(píng)估公司選定

在開展司法鑒定評(píng)估之前,，深圳市各級(jí)人民法院根據(jù)廣東省高級(jí)人民法院規(guī)定，選定社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu),，并根據(jù)自身需要對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)（二級(jí)以上資質(zhì)）,、專業(yè)水平及資信作出評(píng)價(jià)，選定入圍評(píng)估機(jī)構(gòu),，設(shè)定期限一般為兩年,，并根據(jù)該院執(zhí)行案件的數(shù)量確定搖珠時(shí)間，隨機(jī)選擇委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定,。

2、抽簽

根據(jù)廣東省高級(jí)人民法院規(guī)定,，委托法院入圍評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)執(zhí)行案件進(jìn)行司法鑒定評(píng)估需采用隨機(jī)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式,。目前深圳市選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式為機(jī)器隨機(jī)抽取，并采用輪流中抽方式,。這樣,，各評(píng)估公司機(jī)會(huì)均等，更體現(xiàn)了公平,、公正的原則,。

3、委托

通過(guò)搖珠選定的評(píng)估公司，人民法院與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂《司法鑒定委托書》,，評(píng)估機(jī)構(gòu)開始進(jìn)行評(píng)估程序,。

4、資料搜集

對(duì)于取得的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬等基礎(chǔ)資料,，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開渠道進(jìn)行校核,。對(duì)于權(quán)屬清晰的房地產(chǎn)，一般找法官提供房地產(chǎn)證復(fù)印件或去房產(chǎn)國(guó)土部門查詢即可,；對(duì)于存在權(quán)屬不清,、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明的，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與法官溝通,，特別對(duì)于在國(guó)土部門未備案,，無(wú)從查證的權(quán)屬資料，應(yīng)跟法官溝通,，采取爭(zhēng)議雙方均認(rèn)可的數(shù)據(jù),，并由雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)，不得擅自做出假設(shè),。另外,，對(duì)于各種渠道搜集到的資料，要做好底稿的存檔工作,，以備查閱,。

5、現(xiàn)場(chǎng)查勘

估價(jià)師在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)應(yīng)當(dāng)有法官陪同,，雙方當(dāng)事人或其委托律師共同到場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)查勘過(guò)程中，估價(jià)師應(yīng)公開各種權(quán)屬資料,，并要法官和雙方當(dāng)事人確認(rèn)其真實(shí)性,、完整性。估價(jià)師必須拍攝估價(jià)對(duì)象及其環(huán)境照片,，并做好查勘記錄,，查勘記錄中，需明確所需評(píng)估房地產(chǎn)的實(shí)際現(xiàn)狀：如毛坯房,、是否含室內(nèi)固定裝修的現(xiàn)值,、是否包含室內(nèi)物品（家私電器）等；查勘的時(shí)間,、地點(diǎn),、查勘人、在場(chǎng)人,、查勘的經(jīng)過(guò),、結(jié)果等，對(duì)于室內(nèi)存有家私、電器需要連同一起評(píng)估的,，則需由查勘人,、雙方當(dāng)事人、在場(chǎng)人在物品清單上簽名,。

另外,，在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)估價(jià)人員一定要認(rèn)真對(duì)待，嚴(yán)格按照估價(jià)程序作業(yè),。如到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí),；當(dāng)事人不予配合不能入戶勘查、拍照時(shí),，應(yīng)及時(shí)與委托法院聯(lián)系,、溝通情況，以便盡早想辦法解決問(wèn)題,；現(xiàn)場(chǎng)勘察應(yīng)該細(xì)致,，避免出現(xiàn)漏評(píng)現(xiàn)象；評(píng)估公司最好派兩名估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查,。 

6,、報(bào)告制作

在查勘完評(píng)估物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)及搜集完評(píng)估所需的相關(guān)資料后，評(píng)估公司開始報(bào)告制作過(guò)程,。司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告制作,，應(yīng)嚴(yán)格遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立,、客觀,、公正、科學(xué)的評(píng)估原則,，明確估價(jià)目的,、合理設(shè)定假設(shè)和限制條件、采用科學(xué)的估價(jià)方法及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)路線,，緊緊圍繞價(jià)值定義,，優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。而在市場(chǎng)比較法使用過(guò)程中,，必須注重選擇與估價(jià)對(duì)象具有較強(qiáng)可比性的實(shí)例,，科學(xué)的設(shè)定價(jià)值定義條件下的各個(gè)比較因素，使得估價(jià)結(jié)果不偏離價(jià)值定義的內(nèi)涵,。對(duì)于估價(jià)結(jié)果的計(jì)算過(guò)程和數(shù)據(jù)來(lái)源，必須嚴(yán)格遵循估價(jià)規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,，做到有理有據(jù),，確保估價(jià)計(jì)算過(guò)程的科學(xué)合理，確保估價(jià)結(jié)果做到準(zhǔn)確無(wú)誤。報(bào)告附件全面,，所附照片應(yīng)為彩色,；按法院的要求出具報(bào)告份數(shù)；并按法官的要求送交方式提供報(bào)告,。

7,、收費(fèi)

根據(jù)深圳市中級(jí)人民法院的規(guī)定，評(píng)估報(bào)告制作完成后,，應(yīng)先根據(jù)國(guó)家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi),。目前對(duì)于在出具評(píng)估報(bào)告之前收取評(píng)估費(fèi)的作法，不同法院實(shí)際操作起來(lái)情況不同,。部分評(píng)估費(fèi)還是需等到結(jié)案時(shí)收取,。

8、復(fù)議

評(píng)估報(bào)告復(fù)議是房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定與一般房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)程序上的一個(gè)重要區(qū)別,，并不以交付報(bào)告為終結(jié),，也是司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估的重要程序。對(duì)于案件糾紛各方,，其立場(chǎng)不同,，對(duì)于評(píng)估報(bào)告結(jié)果會(huì)持有不同的意思，故會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果的客觀性和公正性進(jìn)行質(zhì)疑,。所以評(píng)估公司應(yīng)嚴(yán)格按照估價(jià)程序,，并對(duì)采用的估價(jià)方法理論基礎(chǔ)的科學(xué)性、估價(jià)過(guò)程的合理性,、估價(jià)結(jié)果的客觀性,。執(zhí)行每一步估價(jià)工作，都要做到有法可依,、有據(jù)可查,。并對(duì)于估價(jià)結(jié)果的的來(lái)源有其充分的理由，根據(jù)自己的觀點(diǎn)及評(píng)估理由給予答復(fù),。

司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估源自于其自身的特點(diǎn),，司法鑒定評(píng)估工作所承擔(dān)包括法律風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),、道德風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)往往高于其他評(píng)估業(yè)務(wù),。很好的控制司法鑒定評(píng)估環(huán)節(jié)的各種風(fēng)險(xiǎn)同樣是一件復(fù)雜而重要的事情。所以,，在從事司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中,，必須關(guān)注的問(wèn)題:

1、嚴(yán)格遵循有關(guān)規(guī)定,、執(zhí)業(yè)規(guī)范

司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中,，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范,。 實(shí)際工作中,，司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估主要為確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)為委托方執(zhí)行案件提供參考依據(jù)。 

2,、充分認(rèn)知司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估的嚴(yán)肅性

司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估從前期的現(xiàn)場(chǎng)勘查,、房地產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查認(rèn)定、到后期的估價(jià)報(bào)告的制作,、房地產(chǎn)估價(jià)師的簽字等細(xì)節(jié)上都不能有半點(diǎn)疏忽,。評(píng)估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執(zhí)行程序，重則給雙方當(dāng)事人造成難以挽回的經(jīng)濟(jì)損失,。

3,、評(píng)估基準(zhǔn)日、有效期的確定

現(xiàn)在的司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估中,，絕大部分都是評(píng)估標(biāo)的物的現(xiàn)值,，所以，一般以查勘現(xiàn)場(chǎng)日為房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日,，房地產(chǎn)評(píng)估是以某一時(shí)點(diǎn)作為評(píng)估基準(zhǔn)日,，估算確定的是有關(guān)房地產(chǎn)在該時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。

估價(jià)報(bào)告有效期的問(wèn)題,，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大,，評(píng)估公司出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期一般為一年，而法院的工作程序中如送達(dá)不順利或拍賣公告等需要一定的時(shí)間,，通常案件未結(jié)但評(píng)估報(bào)告已過(guò)有效期,，這就需要評(píng)估公司充分理解法院的工作特點(diǎn)，雙方協(xié)商解決

4,、選擇合適的估價(jià)方法

目前司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估中較為普遍使用的是市場(chǎng)比較法,。目前，對(duì)于市場(chǎng)商品房,，一般都采用市場(chǎng)比較法評(píng)估,。對(duì)于未交地價(jià)或只交付部分地價(jià)的非市場(chǎng)商品房（綠本房產(chǎn)證），雖然權(quán)利人只對(duì)地上建筑物有所有權(quán),，但在我們具體評(píng)估中,，不能采用成本法對(duì)其地上建筑物評(píng)估，而是同樣采用市場(chǎng)比較法評(píng)估標(biāo)的物完全產(chǎn)權(quán)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,，根據(jù)深圳市的相關(guān)規(guī)定計(jì)算地價(jià),，并列出地價(jià)數(shù)據(jù)做為參考，而實(shí)際地價(jià)數(shù)據(jù)以深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局的核算為準(zhǔn),，而在物業(yè)拍賣時(shí)按市場(chǎng)價(jià)格拍賣,，扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià),。

5、積極主動(dòng)取得委托法院支持

司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估自身特點(diǎn),，牽涉當(dāng)事人各種利益關(guān)系，被告,、原告及相關(guān)當(dāng)事人之間往往存在著較多對(duì)抗和沖突,，評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘中，經(jīng)常會(huì)遇到當(dāng)事人的不配合,、甚至阻止等情況,。評(píng)估人員到房地產(chǎn)行政主管部門落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬遇到困難，諸類種種……,，評(píng)估人員都應(yīng)積極主動(dòng)取得委托法院支持,，以便評(píng)估工作順利進(jìn)行。

6,、評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量及其服務(wù)

司法鑒定房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)論是法院判決的法定證據(jù),，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定過(guò)程中所采用的各種估價(jià)依據(jù)作為鑒定結(jié)論的組成部分，其準(zhǔn)確性非常重要,。在司法鑒定過(guò)程中應(yīng)該對(duì)估價(jià)依據(jù)予以核實(shí),，不能核實(shí)的要給出詳細(xì)說(shuō)明。如果在現(xiàn)場(chǎng)查看過(guò)程中,，受當(dāng)事人不配合以及其他各種條件限制,，估價(jià)師難以全面掌握估價(jià)對(duì)象的資料，但法院又要求必須在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成鑒定工作并出具報(bào)告的情況下,，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中予以充分的說(shuō)明,，并明確指出估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的限制條件。

總之,，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的不斷增多，不僅為評(píng)估機(jī)構(gòu)增加了業(yè)務(wù)收入,，增強(qiáng)了估價(jià)師的參與和影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的能力,，但如何樹立法律意識(shí)，規(guī)范評(píng)估程序,，防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn),，提高執(zhí)業(yè)能力和社會(huì)公信力是值得我們?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不斷追尋的目標(biāo)。